23区内の新築マンション価格動向（その28）

お買い得は江東区と練馬区でよろしいと思います。

ここはデベ？の罵り合いの場か？
少し前のスレ見てたらアトラクターズラボのリンク貼ってる人がいたけど、デベ以外あまりこんなデータ見ないよな。他はマーケティングやっている人くらいじゃないか？

そういえば4ヶ月くらい前の不動産投資家調査じゃキャップレートほんの少し上がってたよな。あれから状況が良くなっているとは到底思えない、というかむしろどんどん悪化してるし、今はもっとキャップレートは上がってるんじゃない？

今は利回り狙いの投資のいいチャンスだね。これが基本だと思うぞ。CPI見てると賃料なんて上がるとは思えない。

下流をみると面白い
足立　葛飾　墨田　江戸川　北　江東　板橋　共通点がある

荒川もでしょ？

それから、中野区、豊島区あたりが落ちてきそうな雰囲気やな。

海岸低地、氾濫低地・・・？

台東もでしょ？

荒川、足立、墨田、葛飾、江戸川、北、板橋、江東はどんぐりの背比べでしょ。良いイメージは殆どない。
まぁ、これらの区内でも一部良い場所はあるけどさ。

荒川区は道灌山、北区は西が丘、板橋区は常盤台があるけど、
他の区は良い場所なんてあったっけ？

北区の西が丘はすごくいい場所ですね。住民じゃないですが・・・・

電車がちょい不便ですが・・・。時々、車でとおりかかるのですが、こんなところに
住みたいな、と。

官舎とか研究所が多いです。空き地もかなり残っている。すごいもったいない地域ですね。

北区に悪いイメージ持っている方は、一度見に行かれるといいかも・・・。もっとも
民間分譲マンションないですけど。

他の区でもいい場所は案外残っているのかもしれません。

住宅地1㎡当たり　 納税義務者1人当たり　 公立小 学力調査　各区内1万人あたりに発生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　した犯罪数(件)　

　　地価(万円) 08年　所得額(万円) 06年　平均得点 08年　犯罪発生数　　　人口増加率（00年〜05年）　　
1位　千代田 212.30 　 港　　 1,006.9 　 千代田 66.2　　文京 　 21.4　　中央　　35.3　　
2位　港　　 168.38 　 千代田 820.5　　中央　　65.9　　中央 　 23.2　　港　　　16,5
3位　渋谷　 119.13 　 渋谷 　 734.3　　文京　　65.6　　千代田 24.8　　千代田　15.8
4位　中央　　92.28　　文京　　 577.1　　目黒　　65.5　　港 　 　25.3　　江東　　11.7　上
5位　目黒　　84.75　　目黒　　 576.2　　港 　　 64.8　　目黒 　 27.6　　文京 7.7　　
6位　文京　　84.09　　中央　　 576.0　　世田谷 64.5　　品川 　 28.6 墨田　 　7.0　流
7位　品川　　73.21　　世田谷 534.9　　杉並　　64.0　　世田谷 32.1 品川 6.7
8位　新宿　　71.80　　新宿　　 509.8　　新宿　　62.2　　大田 　 33.1 荒川 5.9

9位　台東　　70.20　　杉並　　 507.5　　渋谷　　62.0　　江東 　 34.0 台東 5.7
10位 世田谷 62.79　　品川　　 435.3　　練馬　　61.8　　杉並 　 35.9 目黒 5.6
11位 中野　　55.26　　大田　　 434.9　　品川　　61.6　　北　 　 36.3 江戸川 5.5　中
12位 豊島　　53.99　　練馬　　 420.7　　中野　　61.6　　練馬 　 37.4 新宿 5.4
13位 大田　　52.86　　豊島　　 416.0　　豊島　　61.3　　荒川 　 38.8 練馬 5.2　流
14位 杉並　　51.86　　中野　　 411.4　　台東　　60.8　　葛飾 　 38.9 世田谷 3.3
15位 荒川　　46.60　　台東　　 407.0　　大田　　60.0　　墨田 　 39.5 渋谷 3.3

16位 板橋　　41.11　　江東　　 385.9　　板橋　　59.1　　中野 　 40.1 大田 2.3
17位 北 　　 40.09　　板橋　　 375.6　　江東　　59.0 　板橋 　 40.5 板橋 1.8
18位 練馬　　39.17　　江戸川 364.2　　北　　　58.0 　江戸川 41.2 足立 1.2 　下
19位 江東　　39.02　　墨田　　 358.1　　葛飾　　57.7 　 足立 　 47.0 杉並 1.2
20位 江戸川 34.73　　北　　　 356.6　　荒川　　57.7 　新宿 　 48.6 北 1.1 　流
21位 墨田　　33.60　　荒川　　 350.6　　墨田　　56.7 　 渋谷 　 53.0 葛飾 0.8
22位 葛飾　　30.28　　葛飾　　 345.3　　江戸川 56.4　　台東 　 57.7 豊島 0.5　　
23位 足立　　28.15　　足立　　 338.2　　足立　　55.0　　豊島 　 60.6 中野 0.2

国土交通省が１８日発表した今年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）は商業地、住宅地ともに下落し、地価の“ミニバブル”が崩壊したことを示した。地価上昇を牽引（けんいん）してきた首都圏のマンションが、建設資材の高騰などで価格が高止まりし、売れ行きが低迷しているからだ。市況の悪化は分譲業者の倒産を招き、建設業者にも波及している。今後マンションの値崩れは進み、この先１、２年は調整局面が続くとみられる。その間に体力の弱い分譲業者の破綻（はたん）が起こり、業界再編につながる可能性もある。

　■首都圏４割減

　住宅地の上昇が１・６％と、昨年より３・２ポイント減少した東京圏。不動産経済研究所によると、８月の首都圏のマンション新規発売戸数は２０４１戸で、前年同月比３８・８％減だった。８月としては平成６年以来、１４年ぶりの低水準となった。
　契約率は７０・９％で、前年同月比５・３ポイントアップ。好調の目安とされる７割を３カ月ぶりに回復したとはいえ、たまたま人気の駅前物件が多かったためとの指摘もあり、再び下落する可能性は高い。

　一方、住宅地の上昇が１・０％と昨年より１・９ポイント減った大阪園のマンション販売も低迷している。８月の近畿２府４県の新規発売は、７カ月ぶりに増え１１６１戸となったものの、例年の１５００戸水準を下回った。契約率も５９・４％と、８カ月連続で７割を切った。

　新規マンションの発売戸数が減っているのは、昨年６月に施行された改正建築基準法の影響で着工戸数が減っているからだ。さらに、景気の減速傾向が鮮明になるなか、高額なマンションはなかなか売れなくなっている。建設資材高による影響などで、マンション価格が消費者の手に届かないレベルまで値上がりしているからだ。

　■年収の８倍も

　不動産経済研によると、８月の首都圏の新規発売マンションの１戸当たりの平均価格は４７９９万円で、前年同月比２１・０％増。みずほ証券チーフ不動産アナリストの石沢卓志氏は「適正なマンション価格は、年収の４、５倍程度までといわれるが、都心部のマンションは８倍にまで値上がりしている」とした上で、「秋ごろから値下げ販売が本格化する」と予想する。

　在庫処分の投げ売り的な値下げ販売が始まれば、体力の弱い分譲業者が倒産してしまう恐れがある。実際、負債総額約６２１億円を抱えたセボンが８月、マンション販売不振による資金繰り悪化を理由に破綻するなど、業界の淘汰は始まっている。

　また、分譲業者の不振はマンション建設を請け負う建設会社にも影響を及ぼす。新興不動産ゼファーの破綻に伴い、中堅ゼネコンの飛島建設は７月、ゼファー向け工事債権など１２億円の債権が回収不能になったと発表した。

　アナリストらは「値下げなどの“調整”を経て価格が落ち着いてからでないと、（マンション）需要は回復しない」とみる。しかし、値下げ競争は市場からやむなく退場する業者を増やすことも予想され、業界の淘汰・再編の引き金になるかもしれない。

バブル部分が剥がれ落ちて、実需ベースの評価に変わって行きます。
オフィスについては、東京駅周辺の優位性が確立され、
マンションについては、価格と内容が冷静に判断され、適正と見なされた物は堅調に売れ、
見なされなかった物は長期在庫となり、その地域の人口増、発展はストップするでしょう。
区によっては人口減となるところも出てくるでしょう。

優勝劣敗がより鮮明となって行く。

江東区の歴史。
東京の東部低地帯は、昔は利根川や荒川の河口部。
川が運搬する土砂が積もり形成された沖積層という軟弱地盤である。
関東大震災では、震源が神奈川沖で離れていたのに、ゆるゆる地盤のせいで揺れが大きく大災害をだした。
この地域は、江戸時代から昭和の初期まで大洪水に悩まされた。
明治の末期に大洪水が起きて、その対策として荒川放水路（現在の荒川）が完成した。
昭和１３年には高潮+洪水で被害を受けた。その対策として中川放水路ができた。
その後、洪水は起きていない。この地域の洪水の歴史も知らない人も多い。
しかし、この先も洪水は起きないか？
江東区、足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区広がる海抜ゼロメートル地帯。
ここでは、150万人が暮らしている。
人間は愚かな者で、明治以降、地下水をくみ上げ、地盤は最大4.5ｍも沈下してしまったのだ。
ちなみに4.5ｍを記録したのは江東区南砂町である。
（ただし、昭和48年に地下水のくみ上げ規制が実施され、沈下はストップした）

地球温暖化とともに洪水、高潮の危険性は増加する一方だろう。


http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/chisui/jigyou/teichi.html

サラリーマン世帯が購入するのに”適正な”価格は坪２００万程度です。
例えば坪200万だと４人家族で最低必要な75㎡の広さだと約4500万ですが、年収800万の人が頭金500万を用意したとしてローンは年収の5倍。
これがまともな生活を送るには限界でしょう。それ以上だとローンに追われて貧しい生活しかできなくなり意味がないです。
共働き前提で資金計画を組むのも危険です。奥さんが出産すれば育児で働けないわけですから、ダンナの稼ぎだけでローンは払うつもりでいないと破綻しますよ。
子供を私立にやるかもしれないし、海外旅行もしたいですよね。そんな生活はこれ以上高いマンションを買うとできません。

北区の西が丘一丁目は、街並み綺麗だよ
桜の季節は最高です。
知り合いの家に遊びにいって驚きました。
住宅地のレベルとしてかなり高いんじゃないの？
その割りに土地は安い。
2億位の予算がある人の戸建向きの場所かな

駅から遠くない？

自分に都合の良い記事部分の引用、が多いなぁ。
いつもの事だけど。

＞駅から遠くない？


あれで、駅から近かったら、みんな怒ると思うよ。税金で、こんないいところに
建てやがって・・・・。

遠いと言っても赤羽駅から徒歩１２〜３分。コストパフォーマンス的には十分ｇｏｏｏ♪ですよ。

暇だから西が丘一帯の地図開いて見たら、、
これが公務員宿舎って、冗談でしょ。
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=%E6%9D%...,139.711987&panoid=SFx6EgP-hvuvxiZCszxCBA&cbp=1,23.81749774574763,,0,-35.9258411969187&ll=35.776678,139.712641&spn=0.005814,0.011222&z=17

↑あ〜残念、ストビューリンク切れてしまったけど、
全部ペーストしてみてね。

うわっ、これが公務員宿舎なの
だから公務員は嫌われる…

>>1064

朝早くから暇だねw

>>地球温暖化とともに洪水、高潮の危険性は増加する一方だろう

地球温暖化は本当かね？10年前と比較して明らかに東南アジアが寒くなっているんだけどな・・・
地球上、何が本当に起こっているのか分らない？回転地軸がずれてきているとかねw

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/index/menu03.htm

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20080818/1017705/

同様に暇そうじゃないですか。

大変だー　地球温暖化になるぞぉ
関東平野は水没するぅぅぅぅぅぅ。

別に城東地区だけの問題じゃないぞｗ

昭和になってからの水害は、海側よりも多摩川・神田川の方が被害が多い。

海水面が相当に上がってもオランダみたいになるだけじゃん？

　日本は山ばっかり。フランスなんか国土のかなりの面積が平野だから
使い勝手がいい。
　日本は、山間部を多少削って埋めたら使いやすくなるでしょう。
それこそ、日本列島大改造計画だ！古代エジプトのピラミッド建設計画
を越える世紀の大プロジェクトでもって、経済活況の原動力となるかも？

1078さん
あなたは長生きできます。