東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

私は砂町に生まれ育ち30年で、だいたいこの辺りのことはわかっているつもりなので率直な感想を言います。西大島や亀戸などの駅にさえ辿り着けば都内のどこにいくにもだいたい便利です。217さんの言われるとおり物価も安いと思います。そういう意味では暮らしやすいと思います。ただし社会的なマナーが欠けていると思われる人が多いと思う。休日の亀戸サンストの駐輪の仕方などを見るとひどいです。また挨拶もろくにできなかったり、平気で図書館で寝ていたり。とくにタバコはひどいです。自転車に乗りながらのタバコは当たり前です。そのまま小名木川へポイ捨てする光景を何度も見たことがあります。そういった点がこの町のイメージ形成に影響を与えていると思います。

話は変わりますがこの物件のスペックのイメージとし新川崎のシンカシティっていう物件が近いような気がします。

221ですが217ではなく219でした。

>>220さん
駐車場代って管理費に充当されるわけではないんですか？
駐車場代が安い分、分譲価格に反映されちゃうんだぁ。

>>214さん
ダイヤに余裕があっても電車がないから増発できないんですか…
そりゃ残念。京王にもっと電車出してもらわないと…10両だし。

ここの検討者ですが、駐車場代って、修繕費（おおくくりでは管理組合の収入）が一般的だと思います。
駐車場は専有ではない（つまり建設費は物件価格に割りかけて回収している）ので、月額が安すぎる場合は、大規模修繕のときに追加負担が必要になる可能性が高いと思われます。
長期の修繕計画書で確認する必要があると思いますが、、、。

>>223さん
都営線が京王線で走行した分を京王の車両が都営で走って、貸し借り０になるようにしてるみたいです。都営線も１０両編成だったらなあ。
>>221さん
西大島の総合区民センターの放置？自転車もすごいな。警備員がいる前でみんな自転車置いていくよ。砂町住人パワーだな。自動車よりも自転車にぶつからないように注意しないと、この辺は危ないです。
話は変わって、ここも先送り販売物件ですよね。５００件以上を１年で売れるのでしょうか？
同じ江東区でも豊洲とは違いますからね。ザトヨスタワーなんか早い販売ですね、こっちは超青田売り、２００７年価格で売りたいみたいですね。そうしないと、都心以外は売れ残るというか、デベも恐る恐る価格をつけてるみたいですね。２００７年は東京都では売り渋り物件が多数でるので、競争も激化しそうですね。

豊洲のタワーのほか、東雲のタワーが新しく始まっています。

ここは数少ない公園に面した南向きは、75㎡換算で4,600万円〜5200万円ですか。
今までの北砂価格より1500万円、50％近く高い値段ですね。
前レスにもあったが、2年前売り出された南砂駅再開発エリアの駅近、グレードが
高いマンションと比べても1000万円近く高い。
500世帯以上の人がこの値段で買うとしたら、景気が良くなっているし、
今までにマンションを購入した人はラッキーということです。

北砂地域、都営新宿実質徒歩15分以上、バルコニー面が東西方面の配棟で、
オプション多く仕様が長○工、新価格でも普通感覚では75㎡3500万円〜4000万円ならば
検討範囲かな。
それが4200万円〜となると最初から引いちゃいました。
正式発表で数百万円単位で安くなれば帰ってきます。
過去を振り返らない余裕のある方は購入して下さい。

本気で売る気ないんじゃない。最近の長谷工さんの超ローコスト、超経済設計（鉄筋を減らすわけではないよ、勘違いしないでね）な物件の割りには安くないですね。南向きでもディズニーランドとか臨海副都心も見えるわけでないし、砂町の縮図が見える眺望。この価格で２重床、床暖房なしのオプションのオンパレードどだったら、さらに高く思える。
>>228さん
西大島駅へドアtoホームで実質２５分、こんな価格で売ったマンションって北砂であったんでしょうか？地価があがったとしても、数％。それで予告価格８０㎡５０００万、これがもし適正価格であったら、今まで建てたマンションなんて耐震偽装なんて業界では当たり前に思えてしまいます。
正式価格で１割以上下がってれば、検討できると方も多いと思います。それでも２，３年でこの辺は下がってしまうんだろうな。駅から遠いし、朝はバス激混み、自転車で歩行者通路は一杯。

>>229さん
北砂でこの価格はバブル期も含めてもないでしょう。
ある意味孤島状態のこの地に再開発されるのは良いのですが
さすがにこのお値段では引いてしまいますね。
229さんの言われるとおり、500世帯以上の人がバス通勤や自転車でというのは
辛そうですね。（特に自転車は周辺住民としても勘弁して欲しいですね）
とはいえ、買い物便利な大規模マンションなので1割〜2割安ければ
検討の価値有りと思います。（タワーが苦手な方）
>>227さん
もうちょっと前に購入を決断された方は底値で良かったですよね。
しかし、東西線沿線の駅近でグレードが高いマンションと比べて1000万円も
高いとなると以前から検討している人には、相当チープで割高なマンションとして
見えるのでしょうね。
他所の区でも駅から遠いといきなり売れ行きが悪くなるようですので値下げして
欲しいところです。

ほんとに、底は２年前でしたね。しみじみと思います。

北砂、チープな仕様なのに本気で190万円/坪〜250万円/坪で売るつもりでしょうか？
ここのターゲットはどういう層なんでしょうね。

＞231　底は２年前でしたね

もう少し、様子見てから判断しましょうよ。本当の底は2年後に来るのかも知れませんよ。

>>233
2年後が底値というのは、テポドンが飛んでこない限り有り得ません。

価格の話で始まり価格の話で終わる。来年MRでお会いしましょう。皆様よいお年を。

>>232
この物件のターゲット層が見えてこないですね。ファミリー向け物件であるのですが。
駅から遠くても良い、物価は安い方がいい、仕様はかぎりなく標準でいい。物件の価格が高くても、気にならない。来年は手頃な正式価格付けてくださいね。

>>233
でも来年は江東区でも大規模物件と小規模の大売出しが始まるので、色々と比較検討ができると思います。
シェルゼ木場公園や清澄白河のタワーが好調なのは売り出し時にライバル物件がなかったのでは。

この立地では割高。
錦糸町のブリリア販売時「錦糸町でこの価格はありえない」と思っていたが、最近販売された（これから販売される）
割高、低スペックマンションと比べるとかなり良い物件だったと思う。
ブリリアにしておけばよかった・・・・・（泣）

予定価格は販売まで普通ださないのに、なぜこの物件は早々と価格が出てるのでしょう。
この辺でこんな価格で出したらびっくりするからかでしょうか？
５０００千万×５２０を完売するのは、この立地から難しいとは思いますが。どうでしょう。

それでは事業としては失敗ではないですか？
100戸も売れ残ってしまいます。

239さんの発言としては
実際問題としては８割売れれば大成功ですか。
つまり1戸当たりの利益が３割位のってる計算でいいのかな。
去年売り出したとして、８０㎡の1戸当たりの価格は３８００万としても。原価３４００万位ですかね。
確かに８０㎡を４８００万で売れば８割でも利益はでますね。
やっぱり８割売れれば大成功ですよ。

>>241さんの推測値でいくと、

原価　3400万円×526戸＝178億8400万円

昨年度に販売して完売したとすると　3800万円×526戸＝199億8800万円
利益　21億 400万円

現在販売して８割売れたとすると　4800万円×420戸＝201億6000万円
利益　22億7600万円

確かに大成功ですね。

つまり豊洲タワーやベーコンはもっともっともっと高いということだよ。

＞242
そんな単純なもんじゃないよ。100戸も売れ残れば広告宣伝費、人件費、管理費負担などで収益を圧迫するんじゃない？投下資本は早期に回収して他のより良い投資機会に投下するほうがいいんじゃないかな。

しかし今日の読売新聞広告やjj見ると、この価格でつっ走るつもりですかね。このスレの伸びをみるとやはりやっちゃった感は拭えませんね。

ふたを開けてみないとわからんってことですな。
ティスタと比べたら…やっぱタイミング悪しですかね。

本当にどうなんでしょうね。トヨスタワーは田村正和、新浦安プラウドは渡辺謙、リトーキョは
ディカプリオと有名人を使いお金かけてますね。
ここはシンプルな広告、底値で土地の仕入れ、駅から遠い大規模商業施設の裏（自動車での買い物が基本となる）とどこを、とってもお買い得価格となるはずでしょう。多分、この予定価格でいくことはないのでは。

この予定価格でいく事はないとは?

一度公開した予定価格を、最初から変更する可能性はどのくらいあるのでしょうか。

多少安くすることはあると思いますが、三井でも数パーセントですね。今まで見た中では5くらいが一番大きかったような。でも、上がる部屋もあるんですよね。

新浦安のプラウドは予定価格から平均200万下がりました。
やはり、反応が良くないと分かったのでしょう・・・

でも もともと34坪平均の広さがあったので、平均坪単価で6万。
3% ほどの価格調整に過ぎないですよね。　ここは、もともと新価格としては
安めだから、そのままいきそうな気もします。

新浦安のプラウドは落札価格がもの凄い価格だったんですよね。
プラウドは１割高めでもブランドと販売力で売れてしまうからね。

新価格でも高めじゃないでしょうか？坪１６０万平均が、一気に坪平均２１０万超はあがりすぎのような気もしますが。
価格の話しかでてこないですね。せいぜい最低価格３０００万台があったら、高くは見えないのでしょうね。

地元のものです。もうちょっと駅近でいい物件がでればと思って賃貸で過ごし、買い時をのがしました。
この物件は駅から歩ける距離じゃないし、徒歩１２分で坂道を登るので、実質２０分、そんなには新価格でも高くないだろうと思ってた所、予定価格が出て、誤記かと思ってしまいました。設計・施工も長谷工さんなので、安くていいマンションを供給してるのでこの価格はないと思いました。
大型物件でも、とても割安には思えません。高いと思ってるのは、私だけでしょうか。

>256さん
大丈夫、みんな思ってます

フィットネスの駐車場予定地にMR建てるのだとしたら11月までには売り切る自信があるということでしょうね。ただでさえこの規模の割りには販売開始が少し遅い気がするのに。すごい自信。

即日完売を予測してるとしたら、双日の強力なマーケッティング能力ですかね。
それとも日本一を誇る長谷工アーベストの販売力でどうにかするのでしょうか。
それか、仕入れ値が相当安かったので、長期戦でも十分元を取れるのでしょう。

竣工前に８割売れればいいという感じなのですかね。
でもこの価格で竣工前に本当に８割売れるのかな。

ただ、湾岸エリア以外では希少となりつつある
大規模物件なので、意外と売れちゃったりしてね…
ただ、数年前の値段を知っているとちょっとね。
それは都内のどこもいっしょだけど…

都内のどこ探しても今は上がってきて、デベも強気なとこが多いですよね。
モデルルームにいっても、この価格は今は普通でこれからどこもこの価格じゃ買えなくなりますよ・・・的な発言が多い。

今時重要事項説明の写しを事前に見せてもらわない人なんているんか？

1分＝80ｍという不動産広告上のルールでいけば12分で間違いないのでしょうね。まさかそこで嘘つかないでしょうから。しかし、進開橋の勾配や西大島駅のやたらホームが深いこと、大規模物件になるほどエントランスまでが遠いことなどを勘案すればまあ実質20分ってところですかね。

価格については南千住の東京フロンティアシティ＋α位だと思ってたんだけどなあ。

普通は重説を聞いて納得した上で、
手付金を支払・契約書に調印という順序では？

でないと、重要事項の説明を聞く意味がありません。

２６６さんのいうように不動産のルールで書いてあると思うけど、実質２０分以上はかかりますね。
その分南千住の物件とも同じ位か、自走式の駐車場の＋分だと思ったけど。とてもじゃないけど
４９００万円台中心というのは、この地でありえない価格。価格の高さをアピールしてるのも変な広告ですね。

新宿線の駅から砂町に向かうときは必ず小名木川を渡るので、０ｍ地帯といえ、勾配がきつい。進開橋が頂点ですね。六価クロムはしょうがないのでしょう。大島の工場からしみ出したものだから。江東区内陸部全体に広がっているでしょう。その分湾岸物件は安心だけど、駅近で価格も上昇中。
それにしても２５階から１５階の変更も変だな。西大島から１０分以内の建築中の物件は２０階程度が多いけど、大通り沿いだといいのかな。

500戸超ですから、幅広く集客しようとしているのは確か。
そして、同じ区内の豊洲物件を検討してからこちらを拝見すると、
高く感じなくなってしまうのです。不思議なものです。

>>269
あ、そうそう！
自分も2003年に価格のレベルは今とは違いますが、
その流れで大島界隈の価格の安さに心が揺らいで
こっちを選んじゃいました…
（湾岸：予算よりちょとオーバー、こっち：予算範囲内）
今となってはちょと無理しても湾岸にいっときべきだった…
こっちはこっちでいいとこありますけどね。

ま、でも今じゃこっちのマンションも買えるレベルじゃなくなっちゃったんで
あの時買って正解でしたけど…