東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

東京テラスは意外と早く完売したね。
いろいろ言われたけど、世田谷アドレスがきいたのかな。

近くの団地では18件連続放火の記事。
http://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/K2006122401600.html
北砂クオリティかもしれないが、新マンション住民が地域のレベルアップに
つながってくれれば良いが。

３年前のちょうど今ごろ、塩浜のニュートンプレイスは、完成後もキャンセル部屋が３部屋くらい残ってました。１００㎡前後で、５千万くらい。１１０㎡１０階以上の６千万の部屋は苦戦してました。
（まあ、発売時期が２００２年春〜なので、一番安かった頃なのでしょうが。）
プライブブルーの運河ビューの角部屋も、１００㎡超で６５００万くらいだったような。
ほんとに、値上がりしてますね。

今日、参考資料が届きました。謳い文句はオール電化マンションと敷地内自走式駐車場の２点のみ。
給湯システムがＣＯＲＯＮＡだったのはがっかり。なんか全体にチープな感じを持つのは私だけかな。

ここでも砂町の美しい町並みの夜景が７０００万で買えます。
ところで南砂のジャスコの屋上から見る夜景はとてもきれいですね。観覧車も見えるし、ディズニーランドの花火もみえるな。

多分、この価格帯の発表は作戦だろ。ヨドバシカメラの作戦と似てます。広告より現地の価格の方が安い。ちらしを見たライバル家電は、そのちらしを信じて、ヨドバシ対抗価格で同じ価格でポイントを２％位上げる。
つまり、競合するこの辺に新春販売のデベの物件は、その価格で売るのを信じて価格付けする。
そして３月になり正式価格発表、予定価格よりはるかに安い、１０００万位かな。結局完売。
競合物件は売れ残り続出。

この周辺で同じコンセプトの競合物件は無いと思うけれどねェ〜。
最初に1000万円も高く値付けする戦法は初めて聞いた。

どうやったら、しかし、こんな価格を出せるのかなぁ。。販売店から、うちに電話があって、参考までに価格はどう思いますか？だって。”高すぎてこんなもん買うやついるか”とみなさまのために牽制しておきました。やっぱり、自分でも高すぎると思ってんじゃないの。

江東区の北砂ブランド価格じゃないな。勘違いして買う人を狙ってるかもしれないよ。
それか売りたくないのかもしれないな。高値で発表、余りにも高いので売れ残り続出。

最近の町ＢＢＳの砂町統一のスレッドを見ると参考をみても参考にならないな

http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1164204142

なんかいい情報源はないでしょうか？　でもここは利用規約で禁止か
８・　当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの。

本当にこの価格でいくつもりなんですかねー！？正直びっくりしましたけど。
徒歩１２分でこの価格は出せない。他検討します。
さようなら〜

3年前のこのあたりの駅徒歩10分程度のマンション価格が
70平米　3000〜3600万（階による）
75平米　3200〜3800万
80平米　3800〜4500万

駐車場が2.5万/月

これを考慮するとこの価格に駐車場月2万×12ヶ月×25年＝600万（適当な計算）　を足して
最近の地価高騰分2割を足して、
徒歩12分と南向きじゃないというマイナス点1.5割程度を引いて（適当）

例えば75平米　4280〜4740万！
　　　80平米　4970〜5770万！

予定価格に近くなりませんか。

駐車場価格がたぶん余計なんですよ。
あれを50％の駐車場で月額2万ちょっとにすれば600万（適当だけど）引かれて
まあ、妥当価格になりませんか？

うちにも、販売から前に電話きたけど、まだ資料にも目を通してないのに感想とか質問とか聞かれて目を通してないから分からないと答えてるのに、長々と話してたな。必死っていう感じだったけど、

最後、『送っていただいた年収に間違いはありませんか?』・・・と。
なんか、こうダイレクトにこういう聞き方って??と思いましたね。まだMRもオープンしてない状態で
何を、思ってこういう聞き方されたんでしょうか。

もうね、８時台前半の新宿線激混みですよ。
東西線よりましだが

>>212
ねー、自分も思ったより混んでいて驚きました。
（今まで９時台に乗ってたんで知らなかったんですが…）
新宿線はまた増発しますよ、きっと。
東西線は増発の余地がないけど新宿線にはありますから。
間隔が狭まって便利になるんじゃないですか？

>>210
すみません、駐車場代分が乗ってるって言うのが
理解できないんですけど…
普通、分譲価格に賃貸で借りた場合に相当する駐車場代分が乗ってるの？

>>213
新宿線はそんなに増発できないよ。車両そのものがないです。増発するには新車両の購入をしなくてはいけません。そんな金が都営にあるのか？自転車で住吉まで行って半蔵門線を使った方がいいですよ。
東西線はＪＲや東葉高速鉄道の車両を相互に使っているが。新宿線は京王線の車両だけ。

駐車場って共用設備であって使おうと使いまいが同じ、ＡＶシアタールームみたいなもんだよ。
それにしても。

高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、です。
仕様が全然わからないのに要望書だしてどうするの。ババ抜き見たいな感じになってきましたね。

高い、遠い、以外の話何かありませんか？ここ検討してる人誰もいないの？本気で売れないかも。

私は検討してますよ。販売価格が予定より、１千万下がればだけどね。今出てる予定価格なら、高値掴みしそうな感じなので、見送ります。この新価格も来年一杯で終わって、適正な価格になりそうなので。現実問題として、この辺の物件は立地条件が都内でも悪いところなので、底値の２，３年前に販売価格が安かったんで、買ってる人が多いです。ブランドがあるわけじゃないし、駅から現地までは団地とマンションしかないし。相当苦戦するんじゃないでしょうか。

私も、検討しています。

とりあへず、周辺環境＆地域、MRを見てからではないとなんとも言えない・・・

ところで、最近のパンフを見れば、オール電化がNationalなんでしょ？
ちょっと、期待していいのかも。
オール電化って、シャワーがぬるかったり、ちっとも電気料金が安くならないとか
悪口聞くけど、本当はどうなの？誰か知ってたら教えて。あんまり本物件とは、関係ないけど。。

>217
　周辺環境はいいほうだと思います。この地域は町工場、都営住宅が密集している地域です。その代わり物価も安く生活用品を買うのにも不便なことはありません。空気も悪くなく、水彩都市と言われるように、運河がたくさんあります。ここの物件が建つ場所も貨物駅の小名木川駅跡地ということからわかるように、北側に小名木川が流れてます。逆に運河があるので道が平坦ではありません。西大島駅にいく場合、小名木川を超えるので、ちょと坂道を登る感じになります。砂町では交通機関がバスしかないので、自転車を使う人が多く、一昔の中国のようです。逆に自転車があれば、東陽町、門前仲町、亀戸、錦糸町まで気軽に行けます。
　現地は明治通りから奥まっていますので、騒音は余り聞こえないと思います。救急病院が点在しているので、救急車の音が夜聞こえることもあります。
>218
オール電化のメリットとしては電気料金以上に、ガス管の配管を施工しないため、ある程度安く施工できるはずです。それ以上のメリットとして、修繕する際にガス管がないので、費用的にも安くあがるのではないでしょうか。でも物件の価格が高いと、その分を取り戻すことはできないのでしょうけど。

210です。
213さん、駐車場がのってる　って、最近のハセコーの売り方じゃないですか。
月額500円から〜　なんて周辺相場を考えるとありえないです。
全戸分駐車場いきわたるようにしているし。

実際全てが500円ではなく、一番遠い場所は500円、1階でアクセスしやすい場所は1万円とか値段に
差があったはずですが。
同じハセコーの豊洲のFCを見に行ったときにそう説明されました。

私は砂町に生まれ育ち30年で、だいたいこの辺りのことはわかっているつもりなので率直な感想を言います。西大島や亀戸などの駅にさえ辿り着けば都内のどこにいくにもだいたい便利です。217さんの言われるとおり物価も安いと思います。そういう意味では暮らしやすいと思います。ただし社会的なマナーが欠けていると思われる人が多いと思う。休日の亀戸サンストの駐輪の仕方などを見るとひどいです。また挨拶もろくにできなかったり、平気で図書館で寝ていたり。とくにタバコはひどいです。自転車に乗りながらのタバコは当たり前です。そのまま小名木川へポイ捨てする光景を何度も見たことがあります。そういった点がこの町のイメージ形成に影響を与えていると思います。

話は変わりますがこの物件のスペックのイメージとし新川崎のシンカシティっていう物件が近いような気がします。

221ですが217ではなく219でした。

>>220さん
駐車場代って管理費に充当されるわけではないんですか？
駐車場代が安い分、分譲価格に反映されちゃうんだぁ。

>>214さん
ダイヤに余裕があっても電車がないから増発できないんですか…
そりゃ残念。京王にもっと電車出してもらわないと…10両だし。

ここの検討者ですが、駐車場代って、修繕費（おおくくりでは管理組合の収入）が一般的だと思います。
駐車場は専有ではない（つまり建設費は物件価格に割りかけて回収している）ので、月額が安すぎる場合は、大規模修繕のときに追加負担が必要になる可能性が高いと思われます。
長期の修繕計画書で確認する必要があると思いますが、、、。

>>223さん
都営線が京王線で走行した分を京王の車両が都営で走って、貸し借り０になるようにしてるみたいです。都営線も１０両編成だったらなあ。
>>221さん
西大島の総合区民センターの放置？自転車もすごいな。警備員がいる前でみんな自転車置いていくよ。砂町住人パワーだな。自動車よりも自転車にぶつからないように注意しないと、この辺は危ないです。
話は変わって、ここも先送り販売物件ですよね。５００件以上を１年で売れるのでしょうか？
同じ江東区でも豊洲とは違いますからね。ザトヨスタワーなんか早い販売ですね、こっちは超青田売り、２００７年価格で売りたいみたいですね。そうしないと、都心以外は売れ残るというか、デベも恐る恐る価格をつけてるみたいですね。２００７年は東京都では売り渋り物件が多数でるので、競争も激化しそうですね。

豊洲のタワーのほか、東雲のタワーが新しく始まっています。

ここは数少ない公園に面した南向きは、75㎡換算で4,600万円〜5200万円ですか。
今までの北砂価格より1500万円、50％近く高い値段ですね。
前レスにもあったが、2年前売り出された南砂駅再開発エリアの駅近、グレードが
高いマンションと比べても1000万円近く高い。
500世帯以上の人がこの値段で買うとしたら、景気が良くなっているし、
今までにマンションを購入した人はラッキーということです。

北砂地域、都営新宿実質徒歩15分以上、バルコニー面が東西方面の配棟で、
オプション多く仕様が長○工、新価格でも普通感覚では75㎡3500万円〜4000万円ならば
検討範囲かな。
それが4200万円〜となると最初から引いちゃいました。
正式発表で数百万円単位で安くなれば帰ってきます。
過去を振り返らない余裕のある方は購入して下さい。

本気で売る気ないんじゃない。最近の長谷工さんの超ローコスト、超経済設計（鉄筋を減らすわけではないよ、勘違いしないでね）な物件の割りには安くないですね。南向きでもディズニーランドとか臨海副都心も見えるわけでないし、砂町の縮図が見える眺望。この価格で２重床、床暖房なしのオプションのオンパレードどだったら、さらに高く思える。
>>228さん
西大島駅へドアtoホームで実質２５分、こんな価格で売ったマンションって北砂であったんでしょうか？地価があがったとしても、数％。それで予告価格８０㎡５０００万、これがもし適正価格であったら、今まで建てたマンションなんて耐震偽装なんて業界では当たり前に思えてしまいます。
正式価格で１割以上下がってれば、検討できると方も多いと思います。それでも２，３年でこの辺は下がってしまうんだろうな。駅から遠いし、朝はバス激混み、自転車で歩行者通路は一杯。

>>229さん
北砂でこの価格はバブル期も含めてもないでしょう。
ある意味孤島状態のこの地に再開発されるのは良いのですが
さすがにこのお値段では引いてしまいますね。
229さんの言われるとおり、500世帯以上の人がバス通勤や自転車でというのは
辛そうですね。（特に自転車は周辺住民としても勘弁して欲しいですね）
とはいえ、買い物便利な大規模マンションなので1割〜2割安ければ
検討の価値有りと思います。（タワーが苦手な方）
>>227さん
もうちょっと前に購入を決断された方は底値で良かったですよね。
しかし、東西線沿線の駅近でグレードが高いマンションと比べて1000万円も
高いとなると以前から検討している人には、相当チープで割高なマンションとして
見えるのでしょうね。
他所の区でも駅から遠いといきなり売れ行きが悪くなるようですので値下げして
欲しいところです。

ほんとに、底は２年前でしたね。しみじみと思います。

北砂、チープな仕様なのに本気で190万円/坪〜250万円/坪で売るつもりでしょうか？
ここのターゲットはどういう層なんでしょうね。

＞231　底は２年前でしたね

もう少し、様子見てから判断しましょうよ。本当の底は2年後に来るのかも知れませんよ。

>>233
2年後が底値というのは、テポドンが飛んでこない限り有り得ません。

価格の話で始まり価格の話で終わる。来年MRでお会いしましょう。皆様よいお年を。

>>232
この物件のターゲット層が見えてこないですね。ファミリー向け物件であるのですが。
駅から遠くても良い、物価は安い方がいい、仕様はかぎりなく標準でいい。物件の価格が高くても、気にならない。来年は手頃な正式価格付けてくださいね。

>>233
でも来年は江東区でも大規模物件と小規模の大売出しが始まるので、色々と比較検討ができると思います。
シェルゼ木場公園や清澄白河のタワーが好調なのは売り出し時にライバル物件がなかったのでは。

この立地では割高。
錦糸町のブリリア販売時「錦糸町でこの価格はありえない」と思っていたが、最近販売された（これから販売される）
割高、低スペックマンションと比べるとかなり良い物件だったと思う。
ブリリアにしておけばよかった・・・・・（泣）

予定価格は販売まで普通ださないのに、なぜこの物件は早々と価格が出てるのでしょう。
この辺でこんな価格で出したらびっくりするからかでしょうか？
５０００千万×５２０を完売するのは、この立地から難しいとは思いますが。どうでしょう。

それでは事業としては失敗ではないですか？
100戸も売れ残ってしまいます。

239さんの発言としては
実際問題としては８割売れれば大成功ですか。
つまり1戸当たりの利益が３割位のってる計算でいいのかな。
去年売り出したとして、８０㎡の1戸当たりの価格は３８００万としても。原価３４００万位ですかね。
確かに８０㎡を４８００万で売れば８割でも利益はでますね。
やっぱり８割売れれば大成功ですよ。

>>241さんの推測値でいくと、

原価　3400万円×526戸＝178億8400万円

昨年度に販売して完売したとすると　3800万円×526戸＝199億8800万円
利益　21億 400万円

現在販売して８割売れたとすると　4800万円×420戸＝201億6000万円
利益　22億7600万円

確かに大成功ですね。

つまり豊洲タワーやベーコンはもっともっともっと高いということだよ。

＞242
そんな単純なもんじゃないよ。100戸も売れ残れば広告宣伝費、人件費、管理費負担などで収益を圧迫するんじゃない？投下資本は早期に回収して他のより良い投資機会に投下するほうがいいんじゃないかな。

しかし今日の読売新聞広告やjj見ると、この価格でつっ走るつもりですかね。このスレの伸びをみるとやはりやっちゃった感は拭えませんね。

ふたを開けてみないとわからんってことですな。
ティスタと比べたら…やっぱタイミング悪しですかね。

本当にどうなんでしょうね。トヨスタワーは田村正和、新浦安プラウドは渡辺謙、リトーキョは
ディカプリオと有名人を使いお金かけてますね。
ここはシンプルな広告、底値で土地の仕入れ、駅から遠い大規模商業施設の裏（自動車での買い物が基本となる）とどこを、とってもお買い得価格となるはずでしょう。多分、この予定価格でいくことはないのでは。

この予定価格でいく事はないとは?

一度公開した予定価格を、最初から変更する可能性はどのくらいあるのでしょうか。