東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

「東京スイート・レジデンス」：予告物件概要

■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■販売予定戸数 未定
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■建築確認番号 第UHEC建確18506号（平成18年10月27日付）
■敷地面積 15,616.97m2
■建築面積 8,619.94m2
■建築延床面積 62,084.16m2
■建ペイ率 55.19％
■容積率 299.83％
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料未定
■サイクルポート（屋根付自転車置場） 526区画
■バイク置場 35台
■管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に管理を委託
■管理費等 未定
■管理会社 株式会社長谷工コミュニティ
■分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、
　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月下旬
■販売予定時期 平成19年3月上旬
■売主　双日株式会社
　　　　株式会社中央コーポレーション
　　　　東レ建設株式会社
　　　　セントラル総合開発株式会社
　　　　三交不動産株式会社
　　　　株式会社長谷工コーポレーション
　　　　明和地所株式会社
■設計 株式会社長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
■施工 株式会社長谷工コーポレーション
■販売提携（代理） 双日リアルネット株式会社
■販売提携（媒介） 株式会社長谷工アーベスト

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江東区北砂のＪＲ小名木川貨物駅跡地に誕生する全526戸。
同じ敷地内にはイトーヨーカドーも作られるとのこと。
江東区北部では久々の大型物件、注目を集めそうです。

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住宅情報ナビ
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

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建築物環境計画書では「（仮称）江東区北砂２丁目第Ⅲ街区マンション」となっていました。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060092.h...

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買物便利な場所だが駅から遠すぎる。
バス利用だね。ＬＲＴ計画は事実上中止だし。

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売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
実質徒歩15分〜20分で80㎡が5000万円くらいと若干高め。（新価格なら妥当か？）
明治通りから若干奥にあるので騒音も激しくないし、日当たりも問題ない。
ヨーカ堂と隣接しているのをメリットとして捉えるなら検討対象かな。
ところでこんな大規模商業施設が出来て砂町銀座はどうなっちゃうの？

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隣接地に医療施設できるけどマンション住人に対する特典等があるといいのですが。例えば優先予約とか順番が来るまで自宅にいられるといった物件が埼玉にあったのでそういうのあるといいと思うんですけどホームページ見る限りなさそうですねえ。

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明治通りは主力路線の「都07」系統をはじめ、複数の系統が走っているので、
都バス利用も便利でしょう。
http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro02&sel=character&f...

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こちらの方がよかった。「北砂三丁目」です。

http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro03&sel=character&f...

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駐車場500円でこの値段なら安いのでは？！
イメージとしては白髭地区再開発に近いように思えますが、どうなんでしょう？

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>売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
販売不振に備えた、単なるリスクの分散かと。

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>>12
価格的には、この地域では基本的にバス便だから高いようなきもするけど。
白髭地区再開発　フロンティアシティ　京成関屋６分　坪１５０万

北砂スイートレジデンス　　　　　　　西大島１２分　坪２００万
砂町の物件で同規模だと２０００年発売
東砂コスモ２１　ザーガーデンズ　　　大島駅１７分　坪１４０万

運河が多いので駅まで起伏が激しく、年を取ったら、歩くのきついよ。西大島まで実質徒歩２０分。
フィットネスクラブなんか必要なしだな。

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でも江東区は全体に上昇していますからね。お得だったのは２年前まで。
６年前と状況は全然違うと思います。

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コスモ　ガーデンズフォートは場所がいまいちだから当時でも相場より
安い値付けだったから比較はできないと思うけど。それにしても北砂で
あの価格はちょっと高いような気がする。南向きも少ないし。

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やっぱ複合施設が揃ってるってことで少しはプラスαがあるのかもしれませんね。
それなりの設備もあるマンションになりそうですし、
今の相場の流れを考えると少し強気に着てることもあるのかもしれませんね。
その辺のプラスαを飲めるかどうかなんでしょうね！
欲しい人や今買わなきゃって思ってる人はどんどん契約してるってことです。
私は３年前に契約して今の家に住んでいますが、あの時はちょっと無理すれば豊洲が買えたのに
比較してあきらめて別の物件を購入してしまって、やっぱがんばっとけば良かったと今後悔している口です。
こういう環境の物件もそうあるわけではないので人気出るのかもしれません。

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>南向きも少ないし。

南東向き３
南向き２
西向き４（厳密には西南西か、西南西と西との間くらい？）
くらいの割合でしょうか。

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東京粋都（スイート）って、洒落ていますね。

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>17さん
どこに住んでるのでしょうか？
豊洲周辺大型物件
パークシティ豊洲も完売。坪平均２３０万
Ｗコンフォートタワーズ　坪平均１６０万
プライヴブルー東京　　　坪平均１７０万

北砂でこの価格は新価格とはいえ高すぎでは。でも比較する対象がありませんね。
北砂は都営と旧公団だらけだからね。（敷地面積では）

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あえて比較するなら、南砂町駅近くの大型マンションで、中古築浅の物件が
いくつかありますから、そこでしょうか。

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完成時期が同じで大規模物件でいえば亀戸のオリックス+大京の物件と東大島の
ブリリアがありますね。亀戸のほうは施工は長谷工ですね。いずれもまだ詳細は
わからないみたいですが。でも亀戸のほうは最寄は亀戸駅か平井駅になるのかな。
ブリリアのほうも住所は江戸川区で、お互い距離的に離れているから比較になら
ないというか購買層が異なりますかねえ。

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22ですが、読みにくくてすみません。

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当初の予定は25階建て670戸だったのが20階建て620戸になって最終的に15階建て526戸
になったから減った分が上乗せされてるんですかね。

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それぞれ、どの辺りに建つのでしょうか？　＞22さん

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>26
オリックスの物件:亀戸9丁目の田原製作所の跡地です。かなり広い敷地ですね。京葉道路から少し奥まった意外とわかりにくい場所かも。亀戸駅から15分位ですかねえ。平井駅のほうが近いか。
Brillia大島小松川公園:東大島駅から京葉道路方面へ北上して首都高の下を荒川方面に向かい旧中川を超えてすぐ。小松川2丁目かな。江東区と江戸川区の境界ですね。駅から10分位かな。
いずれの物件も微妙な立地ですね。

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読売新聞の記事です。2006/7/14の記事のようです。

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

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価格設定、間違ってつけたのでしょうか。１千万程高いような気がする。
大島、西大島徒歩圏内の物件（５分から１０分）が坪１６０万位だったようなきが。
砂町では、駅遠のバス便、坪単価３割位上昇、高すぎるような気がする。
しかも設計・施工が長谷工。
小名木川駅の跡地の再開発が終わったら、もうここにはなにもできないからね。

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4,200万円台〜7,600万円台、75.10m2〜114.78m2なので
75.10m2・4,250万円、114.78m2・7,650万円と仮定すると、
187万円／坪〜220万円／坪となります。

２年前からともかく、今の相場ならこんなものではないでしょうか。
（江東区東西線沿線の物件相場等が参考になります。）

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ちなみに、同じ長谷工施工のスターコート豊洲の平均坪単価が約200万円／坪、
三井のパークシティ豊洲が約230万円／坪くらいでしたか。

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すみません、ＰＣＴについては
>>20さん
が書かれていました。内容は同様です。

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そういえば、江東区が構想しているＬＲＴがもし実現すると、
いきなり駅近物件になってしまう可能性も０ではないですね。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7798/

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東西線沿線はもともと人気があるので安くはない。新砂の物件でも強気の価格。
豊洲の物件は駅から１０分以内ですね。
ここの物件の仕様はどうなるのでしょう。プラス材料（自走式駐車場、サイクルポート、オール電化）、不安要素（長谷工設計・施工、床暖房オプションか？、直床？、３月引渡し物件）。
税金を投入した会社の土地に、税金を投入して生き生き返った施工会社か・・・・

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>33
もうそんな余力は江東区にはないでしょう。税収の伸び悩みで事業削減、職員数削減、職員給与削減でそれどころではないな。ＬＲＴの費用の出所がない。

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>>33
役人の言い回しでは中止と捉えて間違いは無い。可能性は０である。
---------------------------------------------------------------------
実施についてはより慎重に考えていくこととし、「長期的な構想」として位置づけ、
環境の変化を注意深く見守りたい。

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>可能性は０である。
そうかなあ。20年後、30年後でも可能性は０ですか？

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０だな。

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>>29

坪160万は旧価格ですね。
もうちょとない値段かも。

>>33

LRTはできて欲しいけど（亀戸住民なので）ちょとなさそうですね。

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70㎡弱で2千万台のお部屋はきっと低層階とか日当たり悪いとか
その物件でも一番難がある環境なんじゃないんですかね。
チラシにある3LDK 2900万円〜 みたいな。
Gスクエアの前にはデッカイのが出来るんですか？
確かに出来てもおかしくない立地ではあるけれど、
そしたらちょと辛いですね…

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>>40
あの駐車場には建設計画の看板はかなり昔から掲げられていますが、まったく
動きがありません。南面はシェルゼと同じように親水公園なので、マンション
立てる価値はすごくあると思いますが。

中古が多いのは世帯数が多いってこともあると思いますが、南向きはあまりで
ないですよね。

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そろそろMRできててもいいと思うんだけど、それらしい建物が近所に見当たりませんねえ。

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>>43さん
気分的には慌しい師走を避けて、１月中旬からのオープンでもよくないですか？

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ＭＲは本当は現地にあるべきですよね。

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それにしてもイトーヨーカドー、なかなか着工しませんね。スイレジ完成よりほぼ半年前にオープンなのに。まあ、マンションと単純に比較はできませんが。南砂ジャスコもあっという間にできた記憶がありますし。

MRは、そろそろどこかで建て始めてないと1月にオープンすることもできないんじゃないですかねえ。

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マンションも計画通りなら旧価格で75㎡・3200万円〜ということだったろうに。
（同様な規模の南砂町駅2分のFが75㎡・3600万円〜だったことから）
旧価格で買い遅れた人は、1000万円・20％以上のUPでも買う人はいるんだろうな。

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ここは長○工仕様で都営新宿線徒歩12分（UP/DOWNあり）。
Fは二重床・直壁・逆梁アウトフレーム・ハイサッシュ・高級的内装で東西線2分（快速停車なし）
今更、旧価格のことをいっても仕方がないが、F（20階建て）が75㎡3600万円〜4600万円と比較すると
ここ（15階建て）は75㎡で3000万円〜3800万円が妥当だったところ。
2年竣工が違うだけで75㎡で4200万円〜5000万円だろうから1200万円30％以上のUPだろう。

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まず西大島駅のホームが深い、駅の出入り口の頑丈な扉をみればわかると思うが、荒川の水位より低い土地なんだよね。駅から小名木川の橋までが坂道できつい。丸八よりましだが。そこまで約１０分。そこから住宅建設予定地まで行けば１０分。ドアtoドアで駅まで３０分だな。
もともと北砂という住所だけで、安かった。
駐車場が自走式で、最高値更新ですかね。（自走式駐車場が出来る場所は元々安い）

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現時点の情報から判明するプラス点
・再開発区域内・駐車場100％・サイクルポート・温泉とかカフェとかの施設なし
マイナス点
・駅遠・価格高・14階建でなく15階建・逆梁でない・スロップシンクなし・南向き少・ゲストルーム3部屋も要らない

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プラス点追加
・大型商業施設が近接・次世代型オール電化・大規模（500戸超）

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プラス点追加
・駐車場が500円から
　これがすごい感動した！！
　今時都内で珍しい

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駐車場100％で料金が安ければ、結局管理費が高くなる。
（駐車場は住民達の共有財産）
駐車場料金が安くて感動する人がまだいるから、デベも売り文句にする。
こういう売り方をする物件をまず怪しいと疑った方が良い。

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資料届きました。北側からの外観パースからジースクエアみたいな感じかと思っていたのですが、南からの外観パース見てがっかりな感じでした。あと、資料からみる限り住居棟にエレベータ5つしかないみたいなんです。本当に5つしかないならかなり少ないと思います。これけっこう重要なことですよ。さらにエントランスが住居棟と別でしかもⅢ棟からしかアプローチできないみたいです。Ⅰ棟の端からだとすごい距離になりそう。購入検討してたけど個人的には一歩後退ですね。

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>>54さん
>>55さん
自走式駐車場だから、機械式よりは遥かに安上がりのはずです。
月額500円は最上階（最遠）・屋根なしの条件の悪いところでしょう。
１階の便利なところは月額1万数千円程度になると予想します。

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やはり駐車場100％っていうのは売る側のためっていうか、宣伝材料としてキャッチーだという点が大きいと思う。住む側にしてみれば100％って絶対不要でしょ。機械式より維持費が安いとは言え負担するのは結局住民なんだし。

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駐車場１００％も地元住民の要請だったと思う。巨大マンションによる路上駐車対策でしょう。

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マンション住民が恒常的に路上駐車するかなあ…。
問題は大規模商業施設に来るお客さんの車の方では？

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駅遠だから100%駐車場にしているだけだろ。（駅遠では必須）
駐車場を必要としない入居者にとっては、駐車場部分に100万円単位の購入費や
毎年の税金を按分で払うのに自分達の財産が500円〜という釣り文句に使用されるのは
無視できないだろう。
いまだにこんな売り方をする売り主（複数）が居たとは。

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双日がメインらしいが（財政再建中）、長谷工（売主、設計、施工、販売）主体だからしょうがないでしょう。土地代が元々安いし（そのかわり土壌汚染処理に１年費やしてる）、機械式全戸分をつくるよりも、自走式の駐車場全戸分つくる方が安いのでしょう。長谷工は徹底したコスト削減して造るので利益率は業界ナンバーワンです。２０階建から１５階建にしたのも地盤が悪く、費用がかかるんでやめたんだな。
それにしても、いまだに土壌汚染処理してるな。（商業用地の方は）

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階数を減らしたのは日照問題への配慮ではないのですか？

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

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>63さん
その記事を読むと、２５階建から２０階建に変更と書いてありますね。
今年の１０月頃までは建築計画のお知らせでは、地上２０階、高さ６０ｍと確かに書いてありました。現在表示がどこにあるのかわかりません。
広告の段階で地上１５階地下１階に変わってます。
発掘作業中の間に何かあったのでは？

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２５階建て→２０階建て→１５階建て
と、２回変更になっているんですね。

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２５階建てだと長谷工じゃたてられないだろう。でも江東区の大規模物件は長谷工物件が多いな。
ニュートンプレイス、東京ソシオグランデ 、ソラネットシティ、東京フロントコート、プライヴブルー東京、スターコート豊洲等。スターコート以外はどこにあるかわからないようなネーミング。

６０ｍ超えの物件って長谷工の施工ってあるんでしょうか？

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>>66さん

アクロシティタワーズ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo/tokyo-105akuro.htm

エアレジデンス新浦安
http://www.haseko.co.jp/hc/works/index.html
http://www.asahi-net.or.jp/~RN6H-IMI/35-20.htm

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>67さん
長谷工さんも技術的には建てられるんですね。江東区の大規模物件はほとんど２０階ですね。
ここはめずらしく、１５階なぜでしょう？
オーベル東陽町サウシアも２０階ですね。

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>>67
大成とのJVだけど41階タワー追加。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060063.h...

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日照権？景観の問題？

この辺のマンションはほぼ15階建て以下なのです。
それにそろえたのではないでしょうか。

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大島に住んでるけど、あの道幅でイトーヨーカドウ出来たらすごいことになるんだろうな。

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しかし、そろそろ14階が限度なところに15階も突っ込むのは止めて欲しい。

住んだ後の生活環境のことを何も考えてないよね。駐車場料金しかり。

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ここ以外と注目されてないよね。やっぱり豊洲とか新浦安と違ってマイナーな場所だもんな。価格と質があってないし。バルコニー側からの完成予想図見た人どう思いました？私の感想、や、安っぽい・・・

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価格的にも、ちょっと高級な都営団地に仕上がりそうですよね。

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安価な土地に、安い仕様で、高い価格の３拍子。本当に売れるの？
北砂価格とは思えない。

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CGで見ると、周りは一戸建てが多い感じなのですが低層階でも日照は確保されそうですか?
周辺地域ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

でも、他のデベに比べるとMR前なのにある程度の金額は発表してますね。
そこらへんは、ギリギリまで待って吊り上げよう的なものは見られないので価格は別にして良心的かと…

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東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？
都営新宿線はあまりにも不便で、、、。

また、７６さんに便乗なんですが、
南側、西側、どちらの方が眺望がぬけるんでしょうか？

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>76さん
北砂２丁目は戸建は余りない地域です。戸建は狭い路地裏に少々ですがあります。ほとんど貨物駅の城下町だったなので、大手、小手の運送会社が多かったです。日通の建物もお隣、北砂３丁目に立て直してます。隣接の北砂１丁目も都営住宅がほとんどです。都営住宅の住民は物凄く、組織力が強いのか？日照権を主張し、そのため１５建になってしまったのでしょう。そのため、それほど高層の建物が近くには建つことはないです。南側は提供公園があるため、低層階でも日照は確保されると思います。そのかわり、価格設定が高めになるでしょう。敷地に余裕がありそうなので、ある程度低層階でも日照は得られると思います。

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＞７８さん
ありがとうございます。
実際、近くの明治通りは良く通るのですがこの建設地はハッキリ言ってよく分かりませんでした。
確かに、CGで見てもあまり高そうな建物はありませんね。

南側も提供公園で日照は確保されそうですね。

こちらの、物件はレジデンスⅡがやはり価格的に1番高い設定になると思いますがⅠとⅢではどちらが上の設定になると思われますか??
ⅠもⅢの方も周辺には住宅街でしょうか??ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

大きな物件なので建物の周りはある程度、敷地の余裕があると思いますが。

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>>77さん
公式ホームページに
「東陽町」駅　約1,650ｍ　徒歩21分
とあります。

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近くの商業施設は、イトーヨーカドー以外何が入るのですか??

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77さん、歩けるか　といえば陸地がつながっているので歩けますよ。
遠いか遠くないかといえば、遠いですね。

住吉も、南砂も東陽町も1.5〜2KMといったかんじで徒歩25~30分
くらいではないでしょうか。
東陽町に出るのなら境川か北砂2丁目から07系統のバスに乗るのをお勧めします。
それか自転車ですね。一応東陽町も南砂も駐輪場があるみたいですよ。

東西線のラッシュはすごいです。簡単に乗れないかも。。。。

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>79
一見、Ⅱがよさそうに見えるけどどうですかね。確かに南側の日照は確保されるかもしれないけど、バルコニー出るとすぐ右手にJRのでかい寮が迫ってくる感じじゃないのかなあ。この寮の高さを超えない10階位までは、南西方面の日照や眺望は、遮られそうな感じ。あとⅢは東向と思ったほうがいい。Ⅰはエントランス出るまでに疲れそう。そう考えると、ここって買いなの？
話違うが、最近この辺のマンションで住吉ってつけるとこあるけど笑止。

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>>82
バスはへたすれば乗れない事もあります。

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http://www.grandcity.co.jp/sp/sumiyoshi/index.html

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グランシティユーロパレス住吉 第1期先着順物件概要
■所在地 江東区北砂一丁目503番１(登記簿)
■交通 東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩17分
都営新宿線「西大島」駅徒歩15分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■敷地面積（m2） 845.20m2
■建築面積 450.76m2
■建築延面積 2,750.38m2
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上9階建
■建築確認番号 第H18確認建築CIAS00889号／平成18年7月28日
■完成時期 平成19年11月上旬
■入居時期 平成19年11月下旬
■モデルルーム モデルルーム公開中
■総戸数（戸） 37戸(他に管理人室1戸)
■販売戸数（戸） 5
■価格 3,398万円〜4,438万円
■最多価格帯（万円） 3,600万円台
■最多価格帯（戸） 2
■面積帯（m2） 60.08m2〜70.25m2
■間取り ２LDK〜３LDK

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８２です

確かに朝はバスも混んでいますが、07系統は本数が多いので
乗れなくてもすぐ来るじゃないですか。
私は18系統利用者ですが、こっちは乗れないと次は30分後です。

ごくたまに次のバスをご利用ください　と通りすぎることがありますが、
次って30分後よ！！どうすんの！　とバス会社の姿勢に疑問を感じます。

余談でした。

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都07系統は平日朝は３〜５分間隔、日中でも７〜10分間隔ですね。

30分間隔はねえ…。
路線を廃止した方がましでしょうか…？

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＞東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？

歩こうと思えば歩けないことはないかと思いますが、
実際に歩く人はいないと思います。

それくらい遠いです。

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新宿線急行を使い、さらに馬喰町で乗り換え、ですから、この「11分」も非現実的ですね。
それにしても、東京駅からの距離では、新宿・渋谷・品川より西大島の方が近いとは意外でした。

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>>90
>>91
そんなこと言ったらほとんどのマンションの広告が非現実的でっせ。

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まあ、それはそうです。

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中古で売ろうとすると、チラシ見てデータ上は興味持ってくれても、
実際現地に行って即却下されるタイプの立地ですね。

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スポ館の近くじゃな

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都バス利用の場合、交通費が出る会社員等ならいざ知らず、そうじゃない人は、駅利用する度に往復400円は痛いと思う。結局、歩くか自転車になるでしょう。
あと、時間帯にもよるけど、進開橋付近から西大島駅位まではのろのろでイライラすることも多い。まして、ヨーカドーができれば、その影響は未知数。バス利用って日付や曜日、天気によって影響を受ける不安定な交通手段なんだよね。

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実質部屋から駅まで早くて２０分としても、距離があるな。明治通りの朝の混み具合を知ってれば、バスで駅まで行く方が遅いでしょう。ＭＲはとりあえず現地につくらないようです。現地につくったらものすごく遠くに感じてしまうからかな。いくら新価格といえども、西大島駅５分以内の物件の２割アップは。旧価格の北砂じゃあ１０分以内でも、売れ残りが多発してたからね。

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MRはフィットネスの駐車場予定地でしょうね。オープンは2月になる模様。

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やっぱりＭＲは実際の物件より手前なんですね。西大島駅から８分位の微妙な位置ですね。
それでも、そこから現地まで直線で５分は歩くような感じがします。
本当に１２×８０＝９６０ｍ？

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新開橋を超えて5分位のところに住んでるが、友人等がくると新開橋を超えた辺りで、えーまだ歩くのと必ず言われる。まさに陸の孤島だな。
貨物線の上に動く歩道でもつくってくれればいいのに。恵比寿ガーデンプレース、サンシャインシティは駅から遠いところを感じさせないように動く歩道でカバーしてる。

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