東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

スターコートの写真見て驚いたんだけど、学校の隣にでっかい会社みたいな建物あるけど、あの建物の影になる住戸の日当たりってどうなのよ。あのあたりも順調に売れたの？

うちは先祖代々砂町だけど昔のことは知らないが私が生まれてからは少なくとも大雨のときに不安になったり地盤沈下を心配したりしたことは一切ないな。最近大雨のときに被害が出るのってむしろ神田川周辺だったりしませんか？
江東区の物件はだいたいこういう話でるけど地元の人で気にしているいる人って実際それほどいないと思う。ちょっと危機感煽りすぎと感じなくもない。こちらが危機感なさ過ぎと言われればそうなのかもしれないけど。実際、将来大地震とか豪雨がきたらどうなるかはわからないけど、そういう不安があるのはそれはここに限った話じゃないと思うし。まあ、自分は地元好きなんでちょっと甘めの評価かも。ここは前向きに検討中。

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>161
いや、すれ違いだけど、私もたまげた！

何、あの学校とグランドに覆い被さる塗り壁（表現がプアですみません）みたいなの・・・

砂埃がものすごそうだし、学校って結構うるさいと思うんだけど、あと、プール？が上から丸見えで覗けますね。問題ないんだろうかと心配してしまいます。

白い倉庫みたいな建物とも超接近。もう少し住環境を考えた方がよいのではと他人事ながら考え込みました。

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>>161

大雨や高潮の対策はほぼ万全だと思いますが、大地震などで荒川や隅田川の堤防が決壊した場合、
江東０メートル地帯がニューオリーンズのようになるリスクがあるのは事実です。

そんなことは生きている間にはありえない、と考えられるかどうか？

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>>159さん
何回も言ってすみませんが大規模小売店舗立地法では
小売業者の氏名も届け出ることになっていてイトーヨーカ堂となっています。
それは公開されていて変更されていませんので（恐らく159さんもご存知のはず）
聞き間違えでなかったら営業担当が知らなかっただけです。
http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/0605_setsumei1.pdf

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よく引用されるリンクですが、荒川沿い東西線より北側の地域は
埼玉まで0m地域なので、城東地区でことさらここを低地としての
デメリットを強調しても意味が無い。
http://www.gsi.go.jp/WNEW/PRESS-RELEASE/2003/1127e.htm
湾岸か深川以西と比較するなら若干有用かもしれないが。

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ＳＣＴ購入者です。
おかげさまで、７月に740戸全戸完売しております。

・中学校の砂埃、音
・倉庫の近さ・日照への影響
は当該スレで散々議論されました。
影響のある住戸の購入者は承知の上だと思います。
倉庫裏については、その分、価格が安くなっています。
プールについては目隠しが設けられるような話がスレで
出ていました。

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>>１６６さん
そうなんですよね、私が１月にスターコートのモデルルームに行った時、一通り回って最後の要望住戸等の話のときも一切日照の話はなかったんですよ。我々は知っていましたが、あのあたりの地理に詳しくなかった方、開発計画等をご存じなかった方で後悔された方がいらっしゃったのかなと思っております。スレでなどと他人任せは良くないと思いますよ。住人のモチベーションに差が生じてしまったら管理体制の維持も困難になるのではと思います。ただでさえ大規模物件なのですから。管理体制が荒むことによってマンションの価値が急落していくのですから。外観は東京粋都と比べてかなり良いですよね。でもここで話す内容ではないですね。

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>>164
前回の区長選のとき、砂銀の会長だっけ？が出馬したけど、負けたでしょ。それでイトーヨーカ堂に決定してたんでは。砂銀が反対しなければ、旧価格で買えましたね。今頃はもう建ってるはずだからね。

>>167
西側　低層階だと線路だ、ＪＲ東日本の寮がきになりますね。
南側　公園側でこちらが一番いいのでは、前方に新しい建物も建ちそうもありませんね。日照もね。
東側　微妙な配置でどうなるのか。

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西側で寮がほとんど気にならないところもあるし、逆に南側でも寮が気になるところがある。
＞167
主観の問題だから167を否定するわけじゃないが、私的にはスターコートの外観ってとてもチープに見える。粋都と五十歩百歩ってとこ。やはり逆梁工法のほうが見映え良く感じるんだけど、建築費高騰の影響かJJマンションズ見ても数年前と比べて明らかに逆梁の物件減っている。

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>>169
>やはり逆梁工法のほうが見映え良く感じるんだけど
あくまで主観の問題ですね。ちなみに私も同じ印象です。施工が同じ長谷工でも、ここや、フロントコート、スターコートよりも、逆梁のプライヴブルーの方が、私には、格好良く見えた。

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ここって線路の隣みたいですけど、列車の音がうるさくないのですかね。
あの線路はまだ廃線にはなっていないようですよ。
列車も通るようです。

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>>167さん
このスレであまりＳＣＴの話をしてもいけないと思いますが、１つだけ。
>一切日照の話はなかったんですよ
私は日照重視と伝えていましたので、きちんと日照と眺望の
コンピュータシミュレーション（ＣＧ）を見せてくれました。
それも、季節別・時間帯別にです。

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>>171

列車通りますけど、越中島のレールセンターに向かう不定期の列車のみです。
実際にはほとんど気にならないと思います。

将来的にLRT構想が現実化したら別でしょうけど、今のところほとんど可能性は内容です。

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ＨＰの外観予想図は裏側のＣＧが多いな、きっと表からみたら公営マンションにみえるんだろうな。
今考えるとＳＣＴの方が良かったな。ここは、きっと内装、設備もチープなんだろうな。江東区随一の交通不毛地帯に、目の前の商業施設。土日は車で大渋滞になるんだろうな。ここを前向きに購入しようと思ってる人はいるんでしょうか？特に地元の方で。

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ここってHP開設からMRオープンまで3ヶ月くらいあるんだけど、長くないですか？最近では普通？あの価格が目に慣れるためには必要な期間なのかな。
＞174
私は地元ですが検討しています。駅を使う生活ではないので駅遠は関係ないですし、価格は確かに高いとは思いますが、北砂でこれだけの規模のマンションは今後出そうもないので。まあ、ネガティブ意見多いのも分かるけど、自分が納得できればいいので。

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ＳＣＴもここもチープさはどっもどっちなのでは？

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チープではなく、普通レベル・標準レベルです。
内装を変えたければ、自分で後からどうとでも。

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今日、新しい資料届きましたね。
予定価格が出てましたけど、なんかありえない金額ですね。

４千万代が最多価格で６，７千万はある程度の広さと方角だと想像してたもので。
確かに、６・７千万台はいいお部屋になるのでしょうが、北砂でこの価格はありえますか??

それなら、新浦安のプ○ウドにしたほうが自分の中で納得できそうな気がしてきました。

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>178

最多価格が４千万後半くらいかなぁ〜とは、期待してましたけど。
ちょっとやりすぎ感がありありで、要望書みたいなものが入ってましたけど、うちは提出しません。

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>>02に、
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK

と書いてあります。
http://www.t-suite.jp/outline.html

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うちにはそのような資料は届いておりません。
不安になってきた。。

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北砂で南向き200万円/坪以上というのは凄いですね〜。
2年前売り出された南砂駅近の再開発地域の物件は
構造や仕様が遥かにここより良いのに南向きでも数百万円以上安かったから。
（耐震等級2級（SRC造り)・高齢者対応・逆梁アウトフレームハイサッシュ・
全面タイル張り・二重床/天井・直壁・ディスポッサ・スロップシンク・床暖房など標準装備）
過去を振り返っても仕方が無いが、砂銀が反対せずに計画通り建設が進んでいれば
この構造仕様なら150万円/坪以下だったんだろうけどね。

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うちにも資料届いたけど凄いね、北砂で、こんな価格で売れるのかな。しかも長谷工の標準仕様で、どういう計算で出した価格だろう。
もちろん遮音性の高い直床、二重壁、非経済的な床暖房オプションは当然としても高い。
ところでパンフに載ってない、ところはいつ公開するのでしょう。

資料についていた眺望をみたら、南側は区営住宅＋ＪＲ東ドミトリーがアップ。
西向きに関しては、何階から線路が見えるのだろう、６階からは見えていたが、それ以下は土手か？
東はやっぱり、ごちゃごちゃした狭小住宅街か。

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うん、この価格で納得して買える人居るのかな??
それなら、うちは同時期に販売する豊洲にいくけど。

周りとの住宅との価格差っていうの？？あまりにも周辺でここだけが軒並み価格がアップしちゃってある意味浮きそうだな。これだけの値段払ってこの周辺じゃね。

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長谷工標準仕様の直床では遮音性は期待できないのでは？
新たに長谷工が開発した二重床工法は使わないのだろうか。

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砂銀が反対していなかったら云々って言う発言が散見されるけど、砂銀擁護するわけじゃないが開発遅れた要因のひとつにはあるのかもしれないが、それだけを強調するのは短絡的だと思うし、今更有益な話じゃないですね。
それよりMRはオープンしてない、正式な価格も判らない、すべての間取りも見せてもらってないという状態でどうやって要望書出せって言うのだろうか？あせらせ過ぎ。
あと、タイプ別の予定価格の幅が100万なんだけど2階から15階までの差が100万ってありえなくない？

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確かに2-3年前に売りに出されていたら、2-3割安かったでしょう
でも、当時としては　今回と同じように、割高だと言われていたでしょう。

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２，３年前に売り出したとして
７０㎡超３６００万台、８０㎡超４６００万台、９０㎡超５６００万台、１００㎡超６，６００万台
で３８００万台中心としても,確かに高いな。２，３年前で駅から１２分で、北砂なら、確実に売れない価格だな。
２，３年前なら北砂で駅１０分以内でも７０㎡３０００万弱でもかなり売れ残ってたからね。
当時は北砂でバス便なら３千万台は高いと思ってたな。

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>>184さん
>それなら、うちは同時期に販売する豊洲にいくけど。
それはわかるのですが、この物件は60万円／㎡≒200万円／坪ですよね。
現在、豊洲でこの価格では新築物件が出ないと思います。
１年前のＳＣＴならこの価格でした。

年明けに販売される豊洲タワーは250万円／坪〜300万円／坪と、
スレでは噂されています。（真偽のほどは不明です。）

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>189
過去3年以内、西大島10分圏内、北砂、で思い当たる物件3つあるけどいずれも完成前に完売してんだけど。よっぽど条件悪い住戸でない限り70㎡で3000万切ってもいないし。

＞190
同感。今後でてくる豊洲の物件はこの価格では買えないと思われる。まあ、どちらにしてもちょっと高すぎですね。長い目で見れば人口減って家があり余る時代が来るのに。

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>184です

でも、６千万払うなら人それぞれだとは思いますけど狭くても豊洲が良くありませんか??
広さは諦める形になりますけど。。。
…って６千万でも、７５平米はないんだろうな。
ちょっと前じゃ、９０平米近くは買えたよね。

いったい、どうなってるんだか。
ぼやいてみました。

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>>192さん
お気持ちはよくわかります。でも、6,000万円出せるのでしたら、
中古も含め、かなり選択肢はありそうです。江東区限定でしたら、
東陽町や南砂町はいかがですか。門前仲町も良さそうです。

仮に6,000万円でどのくらいの広さが買えるか、電卓を叩いてみました。

60万円／㎡（198万円／坪）100㎡　※ＳＣＴは平均でこの程度
65万円／㎡（215万円／坪）92㎡
70万円／㎡（231万円／坪）86㎡　※ＰＣＴは平均でこの程度
75万円／㎡（248万円／坪）80㎡
80万円／㎡（264万円／坪）75㎡
85万円／㎡（281万円／坪）71㎡
90万円／㎡（297万円／坪）67㎡

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駅遠だの、価格高いだの、豊洲のほうがいいだのさんざん言われてるけど、正直ここが売れ残ってしょうがないっていうことにはならないような気がする。結局売れちゃうでしょう。
高くても買う人は買う。安くても買わない人は買わない。高くても高いと思わない人がいる。安くても高いと思う人もいる。

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マンション販売は立地条件により、売れる売れないは二極化しているので、
いくら都心に近いからといっても、UPDOWNがあり実質徒歩15分を超える
ここみたいな駅遠物件は売りにくいでしょう。

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パークシティ豊洲もあれだけの戸数を短期で完売したのだから、ここも商業施設完成後に、ついでに見る人もいるから、竣工までには完売するのではないでしょうか。まあマンションオタクでないかぎり、長谷工の設計・施工の悪さは気にしないでしょう。
ここを検討する方は、駅から遠さより、部屋の広さで選ぶ層が多そうですね。バス代位会社が支給するでしょう。子供も高校くらいまでなら自転車でしょう。
砂銀をみても老人が多いから、年をとってもどうにかなるのはないのでしょうか。

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パークシティ豊洲とここを比べる自体、ちょっと・・・。
デベも全然違うし。
しかも、商業施設でくくってもちょっと違うと思うが。

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結論として販売価格予定が高すぎるので、売れ残りが続出になりそうです。
長谷工って無責任な売り方（価格付けについて）。管理も長谷コミで、巨大な廃墟ができてしまうということでいいのかな。
せいぜい東京テラス位のものをつくってくれれば、ここも売れたかも。

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>197
いくら交通費が出たって、明治通りは時間が読めないからバスはやめたほうがいい。あと、豊洲と比較する人多いけど、どうかな。豊洲がいい人って豊洲だからいいんであって同じ区内でもあまり比較にならないような。
＞198
東京テラスってそんなに好調だったっけ？完成在庫あったよね？

それにしても検討している人が少ないスレだな。

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＞197
じゃなくて
＞196だった。失礼。

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東京テラスは意外と早く完売したね。
いろいろ言われたけど、世田谷アドレスがきいたのかな。

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近くの団地では18件連続放火の記事。
http://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/K2006122401600.html
北砂クオリティかもしれないが、新マンション住民が地域のレベルアップに
つながってくれれば良いが。

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３年前のちょうど今ごろ、塩浜のニュートンプレイスは、完成後もキャンセル部屋が３部屋くらい残ってました。１００㎡前後で、５千万くらい。１１０㎡１０階以上の６千万の部屋は苦戦してました。
（まあ、発売時期が２００２年春〜なので、一番安かった頃なのでしょうが。）
プライブブルーの運河ビューの角部屋も、１００㎡超で６５００万くらいだったような。
ほんとに、値上がりしてますね。

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今日、参考資料が届きました。謳い文句はオール電化マンションと敷地内自走式駐車場の２点のみ。
給湯システムがＣＯＲＯＮＡだったのはがっかり。なんか全体にチープな感じを持つのは私だけかな。

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ここでも砂町の美しい町並みの夜景が７０００万で買えます。
ところで南砂のジャスコの屋上から見る夜景はとてもきれいですね。観覧車も見えるし、ディズニーランドの花火もみえるな。

多分、この価格帯の発表は作戦だろ。ヨドバシカメラの作戦と似てます。広告より現地の価格の方が安い。ちらしを見たライバル家電は、そのちらしを信じて、ヨドバシ対抗価格で同じ価格でポイントを２％位上げる。
つまり、競合するこの辺に新春販売のデベの物件は、その価格で売るのを信じて価格付けする。
そして３月になり正式価格発表、予定価格よりはるかに安い、１０００万位かな。結局完売。
競合物件は売れ残り続出。

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この周辺で同じコンセプトの競合物件は無いと思うけれどねェ〜。
最初に1000万円も高く値付けする戦法は初めて聞いた。

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どうやったら、しかし、こんな価格を出せるのかなぁ。。販売店から、うちに電話があって、参考までに価格はどう思いますか？だって。”高すぎてこんなもん買うやついるか”とみなさまのために牽制しておきました。やっぱり、自分でも高すぎると思ってんじゃないの。

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江東区の北砂ブランド価格じゃないな。勘違いして買う人を狙ってるかもしれないよ。
それか売りたくないのかもしれないな。高値で発表、余りにも高いので売れ残り続出。

最近の町ＢＢＳの砂町統一のスレッドを見ると参考をみても参考にならないな

http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1164204142

なんかいい情報源はないでしょうか？　でもここは利用規約で禁止か
８・　当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの。

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本当にこの価格でいくつもりなんですかねー！？正直びっくりしましたけど。
徒歩１２分でこの価格は出せない。他検討します。
さようなら〜

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3年前のこのあたりの駅徒歩10分程度のマンション価格が
70平米　3000〜3600万（階による）
75平米　3200〜3800万
80平米　3800〜4500万

駐車場が2.5万/月

これを考慮するとこの価格に駐車場月2万×12ヶ月×25年＝600万（適当な計算）　を足して
最近の地価高騰分2割を足して、
徒歩12分と南向きじゃないというマイナス点1.5割程度を引いて（適当）

例えば75平米　4280〜4740万！
　　　80平米　4970〜5770万！

予定価格に近くなりませんか。

駐車場価格がたぶん余計なんですよ。
あれを50％の駐車場で月額2万ちょっとにすれば600万（適当だけど）引かれて
まあ、妥当価格になりませんか？

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