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23区の供給が余りなくなってきたので広範囲な沿線地域スレを建てました。
東西線の門前仲町,木場,東陽町,南砂町,西葛西,葛西が最寄駅の物件の情報交換をしましょう。
[スレ作成日時]2006-09-20 19:41:00
23区の供給が余りなくなってきたので広範囲な沿線地域スレを建てました。
東西線の門前仲町,木場,東陽町,南砂町,西葛西,葛西が最寄駅の物件の情報交換をしましょう。
[スレ作成日時]2006-09-20 19:41:00
>647
固定資産税もうちょっと知りたいので教えてください
固定資産税の計算は主に土地から計算するということなのでお聞きしたいのですが
マンションだと土地の計算どうなるのでしょうか
例えば
80平マンションの広さだとすると80平の土地を持っていると考えるのでしょうか?
それともマンションの敷地面積を住居世帯数で割った値が土地面積と考えるのでしょうか?
それだとマンションの広さに関係なくみんな同じ土地の広さとなるので違うとは思いますが
ただマンションの専有面積全部が土地とみなされるというのもちょっと違うかなと
マンションの固定資産税における土地面積の出し方を教えてください
>>184さん
土地と建物は切り離してお考えください。土地は地面です。更地を想像されるとよいでしょう。
そこに何階建ての建物が建とうと、土地の面積は不変です。
マンションの場合、この土地について、(各住戸の面積÷全住戸の合計面積)で
案分して、それぞれの持分を算出するのが通例だと思います。
185さんのおっしゃるとおりですね。
シェルゼ木場公園、高いのにとても順調に売れているようですね。
周辺相場も上がっていくのかな。
あがるでしょう。
とても迷惑なことに
シェルゼ木場公園第一期販売完売だそうです。すごいですね、建物は三ツ星でかなりお金をかけた造りだそうです。MRには行きましたが、高すぎて手が出ないというか、買う気がなくなりました。駅遠であの値段は。デベが高値で土地を買ってしまったので高級マンションにするしかなかったのでは。半分分譲(シェルゼ)、残り半分はリート用の物件ですね。周辺ではもう、このようなまとまった用地がないので、しょうがないでしょう。(木場周辺は)南にいけばまだ塩浜辺りで建てる余地がありますが、余りいい場所ではないですね。湾岸部と違うのは、地盤が弱く、地震がきたら、液状化現象が心配ですね。六価クロムが浮き出てきら大変です。
>161さん
南砂の駅前のマンションですが、
東棟5Fが17%UP、西棟の11Fは30%以上UPで売り物件出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
他の新築物件に釣られて中古も新価格になったってこと?
実際の取引価格は分からないけれど、都心まで10分程度で駅徒歩2分
内装・設備が充実しているし、公園に面している西側なので中古ながら
225万円/坪で売り出して、210万円/坪台でも売れるかもしれないね。
再開発の進展度合いにも因るけれど、数年先でも購入価格より
下がらないかもしれない。
都心隣接地域で2年前の販売物件は本当にお得だったね。
2年前に購入した方は本当に幸運でしたね。
販売中は南砂は下がりにくい土地として紹介されていました。
賃貸に出しても利回りが良い地域だとも。
あれから僅か1、2年でこんなに価値が上がってしまうとは・・・。
ほんと残念。
目をつけていただけに惜しいです。
ちょっと前には耐震偽装事件で二の足を踏み、今は逆に手も足も出ない。
この秋からの物件価格には驚きっぱなしですが、
このまま例えば3年後にはもっと上がっているのでしょうか。
それとも、高止まり? 少しは下がって落ち着く?
みなさんはどう思いますか?
再来年まで上がって、その後高止まり
豊洲で大規模物件が販売中で、もう1つも来週春販売開始。
でも、販売価格が半端じゃないんですよね。
南砂に今年できたマンションを2〜3年後に中古で買おうかとも思っていたんですが
この調子じゃ当初の価格を大幅に超えた部屋しか出てこないと思うし。
私もこれからの竣工物件はこのまま上がり続けて高止まり、下げても多少だと思う。
とうてい今までの新築価格まで戻ってくるとは思えません。
はぁ〜
>>187
シェルゼは特殊な立地で特殊な造りだから
高くても売れたのであって、あれによって
周辺相場全体が上がるとは思えません。
今後は、何駅の相場が幾らという感じでは無く、
個々の物件のミクロの立地や造り、管理によって
同じ最寄駅でも坪単価がかなり格差が付くでしょうね。
>>196さん 周辺相場全体が上がるとは思えません。
西葛西のライオンズも含め周辺相場は相当上がってますよ。(売れるかどうかは別ですが)
もう中規模以上のマンション用の土地がないので、中古も上昇し続ける(高止まり)と思います。
自分の買い時は良かったと納得できるので、相場が下落しなければ良いです。
しばらく住み続ける(最低でも子供が独立するまで)ので、税金面を考えても高騰するのは
勘弁願いたいです。
急に上がるのも、逆に下がるのも困りますね。
不動産相場は落ち着いているのがベストです。
中古市場もミニバブル化してませんか?
こんなに供給数が多くって、あちこちで建設中。
今から着工物件も少なくありません。
都内は減ってきたけど区外は多いですよね。
マンションインフレは遠からず落ち着くのではないかと思います。
転売したい人は上がることを望んでいるでしょうが
実際にそこで生活している私を含めほとんどの人は
固定資産税がとんでもない金額に上がってしまわないか気がかりなはずです。
>200さん
すでに区外しか中規模以上の駅近なんて残っていないのですから、
区内の駅近中規模物件の中古価格が上がるのです。
周りを見ても新規マンション計画ないですよね。
今後も都心隣接区域(大手町まで20分以内など)に住みたいと思う人は多いので
中古価格が下がることは無いと思います。
数少ない100戸以上で東陽町駅5分(敷地まで)のサウシアはどうでしょう?
http://www.toyo175.jp/top.html
602 B 4380万円 3LDK 6階/20階 69.16m2
2003 C 5730万円 3LDK 20階/20階 77.39m2
1805 E 5430万円 3LDK 18階/20階 75.99m2
1306 F 5270万円 3LDK 13階/20階 75.8m2
1907 G 5070万円 3LDK 19階/20階 70.92m2
13階中住居75㎡でシェルゼと比べると1000万円くらい違うことを考えると
サウシアも完売間近かもしれませんね。
東西線沿線では塩浜くらいしか新築マンションが供給されないですからね。
(塩浜は雰囲気が違いますが)
都心隣接地域なので終電に遅れてもタクシが安い(リーマンには痛いが)。
ただ、東西線の混雑は年々酷くなるような気がする。
東葉高速線沿線もマンション建設が今後とも進むから団塊の世代が抜けても
しばらくは改善されそうも無いね。
全て各駅停車にすれば1時間に3本位増やせて満遍なく乗れるので
少しは緩和されると思うが…。
シェルゼの戦法って何ですか?
塩浜はもうちょっと駅が近ければ住みたいですけど。
旧何とか区なんて、生まれる前の話ですし、どうでもいいような気がしますが。
今現在の立地、環境、交通、利便性、そういったものを考えるべきだと思います。
皆、郷土の歴史を勉強したんでしょう。
今と違って、受験に関係ないことを勉強することも重要でしたから。
217です。
もう少し詳しく書きます。
土地の歴史や由来を勉強することは大切だと思います。温故知新という言葉もあります。
しかし、それにこだわり過ぎたり、言い争いの種にしたりするくらいなら、
そんなことは知らなくても一向に構わない、そんなふうに感じた次第です。
不安を煽る訳ではないし、過去にこだわりすぎることも無いですが、
自分の住むところの変遷は理解していた方が良いと思います。
例えば塩浜の西側は昭和初期までゴミ埋立地だったのは事実。(下記リンク10P)
http://www.kanto-geo.or.jp/tokyo/No37.pdf
豊洲の東側などもそうですが、土地拡張の埋立地と比べてそれなりのリスクがあることは
知っておいて損は無いと思います。
あくまで判断材料の一つですが、知っていて納得して購入したのと、後から知ったのでは
気持ち的に違いますし、高い買い物をする時のアンテナが低すぎたと思う人もいると思います。
217です。
他スレで随分と前に引用されたファイル(PDF)ですが、紹介しておきます。
勉強されたい方は、目を通しておくと参考になると思います。
221さんのリンク先も参考になりますね。
私自身は豊洲に購入したので、豊洲の過去は一通り頭に入れました。
もっとも、このスレは「東西線沿線」に焦点を当てているので、話が少しずれますか。
○東京都臨海域における埋立地造成の歴史
http://www.geog.or.jp/journal/back/pdf113-6/p785-801.pdf
ゴミ埋立地は印象も悪いですが、地盤自体にも問題が多いです。
昭和初期のゴミは関東大震災の建築廃材や一般のゴミも含まれていると思いますが
今ではなにが埋まっているか分かりません。
通常の埋め立てと違い中に隙間、空洞があり海水でかろうじて支持されているかも
しれません。(腐敗によるガスなどもあるかも)
この不均一性が問題になる場合があります。
埋立地に杭を打つ場合、工場で造られた杭を打設するのは良いのですが、
最近では場所打ち工法が採用されている場合があります。
現場でパケットで掘削後、鉄筋を挿入してコンクリートミルクを流し込む工法ですが
軟弱地盤で均一でない地盤には向かない工法です。
(コンクリート自体が孔壁から漏れて下部まで均一に浸透せず中折れ状態になる)
最近、工事費も安いので採用されるケースが多いようですが、土地拡張の埋立地でも
施工管理が難しいので、ゴミ埋立地のマンションで採用されているようなら
注意が必要と思います。
豊洲4丁目のマンション等は大丈夫でしょうかね。
支持地盤まで100mの杭のマンションに住んでいます。
最近、地下駐輪場のコンクリ床がひび割れて、地下水が滲みだしているのですが大丈夫でしょうか?
元禄、安政の大地震や関東大震災前に出来た埋立地は既に何回か大きく
揺れているので液状化しにくいって考えられますよね。
関東大震災後の埋立地は、次回の大地震で地盤が液状化しそうで怖い。
>226さん
いつもここをロムさせて頂いてますが、以前より気になっていた地盤と杭に関するお詳しい方がいらっしゃって、思わずしゃしゃり出てしまいました。
上で紹介くださっているリンク先を拝見したのですが、いまひとつ見方が理解出来ず、マンション購入時にモデルルームの表示と営業マンの説明では、江戸時代に埋め立てられたと聞きました。
取り敢えず、不安材料は一つ減ったと思ってよろしいですよね。
ありがとうございます。
地図と照らし合わせてよくよく確認したところ、やはり江戸時代の埋め立てに該当しました。
でも、元々は海岸線だったところのようで、やはり地盤は緩そうです。
どうりで100mの杭な訳ですね。
江戸時代のゴミはビニールやプラスチックなどの
化学系のゴミが無いから安全でしょ。
特に江戸中期までのゴミ埋立地は新田って言うぐらいだから、
生ゴミを土と一緒にして堆肥として埋めたと考えられるよ。
危険なのは工業化してからのゴミ埋立地。
門前仲町,木場,東陽町,南砂町,西葛西,葛西
これですべてですね。
なんか千葉の田舎の方では葛西はスラム化していることになってるぞ。
N0182
所有権マンションばかりの新浦安は将来必ずスラム化します。
お隣の葛西の様に。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46871/
東西線もいよいよ11月20日から10号車(大手町方面)が女性専用車両になるから
他の車両(特に9号車〜7号車)の混雑が一層酷くなりそうだね。
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-40.html
ああ…。
正直嬉しくないです。
とにかく、混雑をどうにかしてほしい!!
すみません、「80」は気にしないでください。
南砂町は葛西寄りの再開発地域はマンション、高齢者施設、医療施設が出来、
今度、大規模商業施設ができるので1区画を残して空き地がなくなる。
駅前から日本橋寄りは広大な駐車場や空き地だが、誰か開発計画の情報を
持っていないでしょうか?
周辺駐車場の持ち主が東京湾土地(IHI系)ということと
商業地域ということ意外、なにも情報がありません。
地所の商業施設の詳細発表待ちということでしょうか。
>地所の商業施設の詳細発表待ちということでしょうか。
着工は確か来春でしたよね。
詳細はいつ頃明らかにされるんでしょうね。
東口を出た所にある空き地の件は何か情報ありますか?
そういえば6年前の時点では、あゆみ公園の先にある立体駐車場が取り壊されて商業区域になると聞いていました。
その話は無くなったのでしょうかね。
レスありがとうございます。
新砂に並ぶ3つのマンションの中古が安く出ないかナーと狙っています。
今出ている物件は価格を吹っかけすぎてて手が出ません。
春の転勤シーズンに望みを託してますが、
地所の商業施設の工事が始まるとあまり下がらないかもしれませんね。
そうなると豊洲かなとも。
東口前の空き地は当分そのままですかねー。
>>249
良い物件とめぐり合えれば良いですね。
しかし言値とはいえ最近の中古価格の提示額は凄すぎですね。
アヴァンセ(一番清砂大橋寄り)の西側物件と
グランエスタ(一番駅寄り)の東側中古物件は売れたみたいですね。
現在残っている西側物件は225万円/坪はいくらなんでも吹っかけすぎですね。
場所やグレードは良いと思いますが1割値下げしても200万円/坪ですから
なかなか売れない気がします。
*グランエスタ 東京都江東区新砂3丁目 東西線/南砂町 2分 5,250万円 3LDK 77.26m2
豊洲の駅近物件で最近の中古も吹っかけすぎですよね。
フロントコートの南東側物件が243万円/坪、プライヴブルーの東側物件が243万円/坪。
驚きよりも呆れちゃいますね。
*東京フロントコート 江東区豊洲4丁目 有楽町線/豊洲 4分 6,390万円 3LDK 86.63m2
*プライヴブルー東京 江東区豊洲4丁目 有楽町線/豊洲 5分 5,380万円 2SLDK 73.06m2
ほんとに・・・
それなら新築かいますよ。
でも、まさか提示価格で買う人いるんですか?本当に割安でいい物件ならちらし出す前に売れるのではないでしょうか。オーベルなんて、2日連続でちらしが入ってた。4千万円台があとのこりわずか。完成前に売ってしまいたいのでしょう。
確かに4千万円台は残りあとわずか。5千万円台はたくさん残ってます。
当然サウシアも販売費かけたくないから早めに売ってしまいたいでしょう。
東陽町、免震で中層階以上が残っています。(デベではないです)
-------------------------------------
1502 B 4680万円 3LDK 15階/20階 69.16m2
1203 C 5390万円 3LDK 12階/20階 77.39m2
1803 C 5530万円 3LDK 18階/20階 77.39m2
1305 E 5310万円 3LDK 13階/20階 75.99m2
1606 F 5350万円 3LDK 16階/20階 75.8m2
2006 F 5590万円 3LDK 20階/20階 75.8m2
1607 G 4940万円 3LDK 16階/20階 70.92m2
1807 G 4980万円 3LDK 18階/20階 70.92m2
1808 H 4990万円 3LDK 18階/20階 71m2
今、先着順で見せているのが、254さんの9戸(+第三期5戸)で、ほかにも残ってます。
見せ惜しみせずに、全部見せれば良いのに。
でも、買い手が見つからなかったら、段々下がっていくような気が・・・
中古なのですから、高くても坪180〜190万円台が妥当かと。
それでもそのマンションの新築時の販売価格とほぼ同額のはずです。
秋から新価格ってよく言われてますよね。
なんか仲介業者さんに上手く乗せられているような気もしてしまいます。
今は逆に腰を落ち着けて様子を見ていようと思い始めてます。
築2〜3年程度のマンションに買い替え希望なんだけど、
ミニバブルが通り過ぎたら価格もそれなりになるんじゃないでしょうか。
建ち過ぎですよ。ここんとこ、特に都内は・・・。
JRを除くと首都圏で一番混雑しているのが東西線…。
しかも、沿線の人口は増加傾向。
女性専用車両もいいですが、混雑を何とかしてほしい。
http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html
>266
浦安から大手町までの間の上り線だけでも複線化できればいいが
永代通りからはみ出ないように二重構造にしなければならないので
駅を含め膨大な費用が掛かるので現実的ではない。
葛西から大手町の永代通りの1車線をバス専用にして都バス路線を
充実させる方が有効かも。
うーん、でも電車10両1編成はバス40〜50台分くらいの輸送力がありそうですが。
どれほどバスを頻発させても追いつかないように思います。
皆がもうちょっと時差出勤してくれればいいんだけど。
自分は朝1時間早く出ることにしたらラクラク通勤。
ズレ勤ですか。
鉄道会社だけでなく、勤め先の会社が奨励しないと難しそうですね。
貴重な朝の1分は、日中の20分くらいに値する感覚があります。
朝は早く出たほうがいいよ。ラッシュにもまれない、仕事がはかどる(早く帰れる)。
フレックスタイム導入の職場も多くなってきたから今後に期待。
>250さん
>アヴァンセ(一番清砂大橋寄り)の西側物件と
>グランエスタ(一番駅寄り)の東側中古物件は売れたみたいですね。
アヴァンセはネットから消えましたね。
築3年程度、7〜80㎡が3300万くらいだったと思いますので適性価格だと思います。
グランエスタは高い!
それに入居半年ですでに空き家なんて転売目的としか考えられないんですがそんなに上手く行きますかねー。
私が買うとしたら仲介料込みでせいぜい +10% ですよ。それ以上は出す気になれません。
30分早めに家を出て、北の丸公園の紅葉や黄色く色づいた靖国の銀杏を
見ながら朝の散歩をすると仕事前のリフレッシュが出来ますよ。
他路線で通勤してたときは、朝早いと快適だったが、
この路線は、朝1時間早く出ても、思ったほど
すいていないと思う・・・。
この物件てどうなんでしょう?東陽町徒歩3分。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
現在、東西線の千葉県内に住んでおり、通勤時間短縮を考えています。
駅近で、豊洲に比べるとかなり格安なので真剣に検討しているのですが、
なかなか売れていない様なので少し心配です。
来週、見に行きたいと思っているのですが、物件の事をご存知の方、
印象を教えて頂けないでしょうか。。。
多分あれだろうと思うが、住所が大雑把なので分からん。
現地に行ってみれば分かるが、新砂は全般的に同じような
感じ。東陽町は北側が便利で、この物件は南側。使えるお店とかは
ほとんど無い。だが、駅は近いので便利だし、多分静かだと思う
(ちょっと町工場もあるが)ので、好みによるか・・・。
駐車場空きありというのが意外な感じ。
>277
東陽町は快速も停車するし、また安いスーパーもあり
住みやすいと思います。
都心まで10分程度で徒歩3分はなかなか無い物件と思います。
(実際は長細いのでドアからだと信号待ちがなくても5分程度かもしれません)
あくまで個人的感想
永代通りもそうですが、東側物件なら免許センタの道が
結構交通量があるので車の騒音が結構気になるかもしれません。
また、東側の新築マンションの影響で朝も日照はあまり望めないと思います。
価格は1年半経過しているが新築時と変わらないか多少UP?
しているかもしれませんが詳細は把握していません。
竣工後も相当期間売れ残っていたので、長○工仕様のせいかもしれません。
結局、現物をみないと個々人の考えがあるのでなんともいえませんね。