23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

>949
確かにおっしゃるとおり、三井、三菱、住友のポジションに合わせるのはポイントついてますよね。
超都心部の優良立地のビル、レジデンスはすべてホールド。
超都心部の超一等地の分譲マンションは、牛歩戦術でゆっくり開発。
三井の薬研坂
三菱の羽澤ガーデン跡開発
住友の二番町ツムラ本社跡開発
いずれも平成21年〜23年引渡しに向けて、じっくり値上がりを待っている感じ。

>969さん
素人なので教えてください。
デベの在庫状況は、どうやって判るのですか？

株式公開していれば、財務諸表から大まかな動きは
見えるようには思えますが、細かな動きはわかるのでしょうか？

一般企業なら不動産は固定資産ですが、
不動産関係だと商品ならば流動資産なのか？、などと
素人の疑問が膨らんでおります。

> 景気拡大が５年も続いてきた国の新興市場がどうなったか

え・・どうなったの。ここ10年間、新興国で取引やってますけど。
97年の通貨危機の事が言いたいのかな？住宅賃貸料は昨年と比較すると
平均40% upだし。東京都心の不動産状況をベースに自国の経済崩壊論を
語るのはあんまり気持ちの良いものではないですね。
From SINGAPOREからでした。

あのー970ですが、デベでも不動産関係者でも無いです。
あと、契約率、下がってないでしょ。全然。過去10年、大体75%近辺で推移してますよね。首都圏。91年あたりの50%の水準から上がってますし、バブル時でも、契約率は現在と変わらないですね。これが大幅に悪化するんですか。ふーん。何でですか？根拠を教えて。
関西圏ですら、70%近辺で落ち着いている今の状況でねえ。。
印象だけで物言うのは恥ずかしいね。

REITはどこまで下がると崩壊と定義づけられるんでしょうね。8952は今でも上場時から2倍以上の水準ですが、2003年水準まで戻るんですか？極めて美味しい。買いたいですね。その水準で。

地震特需待望論ですか？神戸の人間にシバキたおされますよ。
いいかげんにしとけ。

ようやく不良債権問題も片付いて、銀行が元気になれば、自然と経済は立ち直ってくるよ。
オフィスビル賃料の劇的な上がり方をみてると、供給が細ったときのレジデンス賃料の値上がりも相当なものになるんじゃない。

大手デベは持久戦が可能だそうだ（笑）

昨晩から一人の粘着野郎が登場してまともな議論出来ない、
バカスレになったな。

＜東京都＞年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

・東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が
　昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。
　３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。
　雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になって
　いる実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯
　から回答を得た（回答率６３％）。
　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。
　また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は
　１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２
　ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人が
　いない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として
　「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。
　次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％に
　とどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）
　▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）——などが多かった。また、現在の社会状況に
　ついての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。
　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070516-00000061-mai-soci

メリルリンチ日本証券によると、不動産以外の金融資産を100万ドル以上持つ日本の富裕層は、1年間で5.8％増えて131万人を超えました（03年末時）。家族も合わせると500万人と推定されます。「富裕層市場」も確実に巨大化し、さまざまなビジネス・チャンスが広がっています。

なんてのもあるけど・・

一方における貧困の拡大と
一方のおける富の集中はコインの表裏

メリルリンチ、03年末時って
古い情報だけど、今はどうなの？

現在は220万人程度です。

2006年6月22日 14時26分
メリルリンチ日本証券（メリルリンチ）は6月21日、世界の富裕層に関する調査結果を明らかにした。それによると、住居を除く金融資産が100万米ドルを超える富裕層の人口は、2005年末で870万人に達し、前年比で6.5％増加した。また、3000万米ドル以上の金融資産を保有する超富裕層の人口は同10.2％増の8万5400人となった。

日本の富裕層の人口は前年比4.7％増の141万人。世界で16.2％を占める。メリルリンチでは、日本における富裕層の増加の主な要因を、実質GDPの成長、堅調な相場環境、デフレ圧力の沈静化、消費の改善などと分析。これらは2006年も継続すると予測する。

あ・・989さん有難う！　988さん後は自分で調べて！

要するに超都心部の不動産を議論する際は、需要側の市場としては、横ばいの日本全体の人口でもなく、増加基調の２３区人口でもなく、まさに年率２５％以上のペースで増加している自宅以外金融資産１億円以上層をみないといけないということですよね。だからこそ、郊外の販売がいまいち伸びない一方で、超都心タワーマンションはガンガン高値が売れていくわけですね。

私はそのその富裕層に含まれますけど、
自宅は持ってるし別にセカンドハウスは不要です。
ガンガンと不動産投資する必要はありませんが？

992だけど、自宅のタワマンに入居したばかりだから
興味があるので見てますが？
悪いなぁ、ニートの歳でもないよ。

もちろん興味ない富裕層の方もいらっしゃるでしょうが、スーパーリッチでない限りは、結局、株でもうけた一部は不動産にまわすのが定石だから、自然と流れてくるってわけですよ。これが１０億超えてくると、為替や外ものを含めざるを得なくなるところが、おつなところ。

＞１０億
ニートらしく会話のインフレ　良いぞ（笑）

まあ個人攻撃のくだらないコメントはやめましょう。
そんなことはどうでも良く、富裕層は確実に増えていることを留意すべきだね。そして今後日本は消費支出が増加する。どうなるか。不動産価格が下がるより、上がる可能性が高い。

スレが進むごとにマンション価格と違って住人のレベルが下がる一方ですな。

>973さん
＞一般企業なら不動産は固定資産ですが、
＞不動産関係だと商品ならば流動資産なのか？

なんか業者と勘違いされたみたいだけどｗ
自分の職業は金融系です。

販売用不動産は営業基準で棚卸資産になると
思われます。
住友不動産で3,000億程度ですね。
すべてが居住用ではなくオフィスも入った数字
でしょう。
棚卸資産3,000億に対し短期借入は2,000億円
ですから約6割りは借入調達している感じでしょうか。

デべの利益が２割とすれば棚卸資産3,000億円分を
3,600億円で売って約55%販売出来れば借入は完済出来
残りの物件はゆっくりと売れる状況なのではない
でしょうか。

通常はマンション建設のＰＪ毎に融資を受けている
はずなので、デべとしては融資期限までに６割程度
売れていれば無問題、売れなくてもＣＦ1,000億くらい
あるからどーにでもなると言えます。

大手町から地下鉄で１０分以内の都心部に住んでみたいもんだ。

天国みたいだろうな。

>1005
ついてないな...

誰かマンション家賃の動向に詳しい方いますかねえ。。
良い立地のところは段々上がっては来ていますが、今後の見通し、どうなんでしょうか。

大手町まで10分以内に住んでる。
別に天国じゃないけど、相応の立地で、
日当たり、風通し、間取りがいいのは、住みやすい。

タクシーで1000円程度。往復共、全然OK。

山手線外側から、ＪＲ私鉄で30分以上通勤、
想像するだけで、疲れる。

金融資産1億円以上が220万人もいるので、
その人たちだけで十分。

１億未満の人には、縁がない、と思う。

そうですか？皇居の中なら良いけど、住むには良いといえない。
通勤だけ便利なだけでは？

西日暮里とか、東陽町とかでも、１０分だよ。

庶民でも十分いける。

しかし、富裕層の数を考えると、不動産、それも23区、市場規模はたかがしれてますね。人々の土地への期待が横ばいないし上昇である限り、マンション価格も底堅いんでしょう。

融資の規制が厳しくなれば、健全な安定成長が期待できますし、良い流れになって来てますね。

多いか？　23区の人口の０．１％にも及ばないじゃん。

０．１％？？

どんな計算だ。一体。200万世帯、金融資産1億円以上。23区の世帯数は400万世帯くらいでしょう。50%だよ。地方にもお金持ちはたくさん散らばっているとは思えど、やはり多い。

遅レスで申し訳ないが、983の記事って過去スレでも下落派の論拠として出てきてたよね。
で、これって単純に高齢化が進んだだけなんじゃ？と思って都のHPの調査結果を読んでみた。

そしたら、都のHPの調査結果には、世帯の年間収入が500万円未満である世帯の割合が増えたのは、
「年金受給世帯の増加と世帯人員の減少が原因と思われる」と書いてあり、
一般的にも高齢者は年収が少なくても資産は多いことから、
年収が少ない世帯の割合が増加した＝貧困層が増加したとは言えないのではないかと思う。
ちなみに、主な世帯収入が年金・恩給と生活保護の割合を足すと28%です。

http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kikaku/news/press.sokuhou070412...

逆に、200万人だか220万人だかの富裕層も、
老夫婦ともに金持ちの世帯が多けりゃ200世帯以下になる。
年寄りはわざわざ不動産買って、自分の老後資金を使わないし。

>>1007
新規供給の設定家賃や賃料坪単価の上昇がデータを押し上げてるだけ。
レジで成約賃料が上がってるデータあれば見せて欲しい。稼働率もね。

スレ終盤になって、デベ関係者が必死ですな。
三井三菱住友皆で渡れば怖くないってか。
あんまりエンド馬鹿にしすぎると又首が回らなくなりますよ、住友さん。

金融資産1億あるからって皆都心にマンション買うとでも言うのかいな。
楽観的なデータを下に予想するのは勝手ですけど。空元気ですか。

次いきますか？もうやめますか？

元祖匿名さんのおっしゃる通りです。
スレ終盤はデべ関係者らしき人の必死さが表れています。
次いってもよろしいのでは。

あのですな。間違えてさっき元祖匿名さんにしちゃったけど。
そんな暇じゃねーよ。（長文さん、もう師匠ってのやめてください、、）

僭越ながら新レスたててみました。

次、こっちみたい

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/

最も注目しなければならない変化は、上限賃料と下限賃料の幅の広がりが一段と顕著になってきたことです。上限賃料とは新築や築後年数が浅い物件ですが、特に外観デザインやインテリアセンス、設備機器が優れている部屋は、周辺相場よりかなり強気に設定されています。これに対して築後年数を経過した部屋は、人気スポットといえども空室が目立ち、結果として賃料相場が下がっています。

ファミリータイプは、郊外でも上限が上昇─マンション
都心部の小世帯向きを除くファミリータイプの上限賃料が上昇基調に入っている。特に２LDK〜３LDKは杉並区や中野区など東京の城西エリアで3.2％、板橋区や練馬区など城北エリアで4.9％、都下で1.9％、志木市や所沢市など埼玉県西部エリアで3.6％も上昇しています。

都市部は、体力のある大手が生き残って、地場業者は死屍累々かなぁ。
むしろ大手が入らない郊外の方が、平和なのかもしれません。
この所、倒産しているのは地場企業が殆どですね。

何となく、区ごとのような広いエリアではなく、
もっと狭いエリアのピンポイントな物件価格が中心になるように
思います。（モザイク模様のような感じ）
　都心でも高所得者が集まっていない（例として木造の小型古い住宅が
多く再開発困難エリア）などは、下がるかもしれません。
とは言え、金のある人は買わないのでしょうね。
多少都心から離れても高級感を維持できた物件は、持ちこたえられるよう
にも思います。

都心区で、
狭小住宅地域の物件、
町並みも店舗も低レベル。

そんなの、論外。

多少都心から離れても？？？
不便な選択は、したくない。

選ぶなら、良いエリアかつ、良い物件のみ。

ようやく下落しましたね。このまま急降下ですね。

それはあなたの妄想！
神様でもないのに分かるわけ無いじゃん。

※郊外・バス便をご検討されてるのであればその限りではありませんよ。

去年の秋から下落に転じたのは常識じゃねーの？

俺は納得できる価格なるまで待つつもり。

値段下がってますかね
微妙に上がっている気がしますけど

口止め個別相談は表に出ません。

売るほうは正価で売ったことにしたいし、買うほうは高い物件を買えた事になるから。

それって在庫の値引きでしょ？
そもそもの売出し価格が下がってこそ、市場が下がったって言えるんじゃない？

>>1034
で、どこの何て物件が個別に値引きしたの？
平米数は？
何階？
もとの値段はいくら？
値引き後の値段はいくら？
うその情報流すと大変なことになるから。慎重にね〜

表に出ない情報はほっといて、
東洋経済(5/31号)に新規分譲価格が下落した99駅の一覧が載ってたぞ

新築70平米換算価格
　赤坂　14,823万円(07年)⇒12,413万円(08年)　▲16.3％
　代々木公園　9,440万円(07年)⇒8,073万円(08年)　▲14.5％
　品川　9,112万円(07年)⇒8,230万円(08年)　▲9.7％

http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2008/0531/index.html

ヤフーのデータだと平均坪単価
港区495→494
渋谷区データ無し
品川区データ無し

2007年より上昇　
データ有　17区
上昇14区
下降4区
でしたね。

参考までに一番下落した区での10%程度です。
ヤフーのデータでは上昇傾向だと思います。

今日のガイアの夜明けみましょうね。
デベの皆さん！No.1031 by 匿名さん

参考地価

東京都港区赤坂６−１９−２３ 地価 - 2,280,000(円/m2)
東京都渋谷区松涛１−１３−７ 地価 - 1,990,000(円/m2)
東京都渋谷区広尾２−１２−１３ 地価 - 1,460,000(円/m2)
東京都品川区東五反田５−１７−６地価 - 1,350,000(円/m2)
東京都文京区本駒込６−８−２２ 地価 - 1,230,000(円/m2)
東京都目黒区青葉台４−２−９ 地価 - 1,200,000(円/m2)
東京都大田区田園調布３−２３−１地価 - 1,170,000(円/m2)

東京都新宿区中町３２番１ 地価 - 960,000(円/m2)
東京都新宿区下落合３−１７−１８地価 - 903,000(円/m2)
東京都世田谷区成城６−２５−２２地価 - 900,000(円/m2)
東京都世田谷区代沢２−３−１８ 地価 - 882,000(円/m2)
東京都品川区小山７−８−１８ 地価 - 790,000(円/m2)
東京都世田谷区玉川田園調布２−８−１５地価 - 790,000(円/m2)
東京都世田谷区成城２−１７−１９地価 - 775,000(円/m2)
東京都目黒区平町２−１−２ 地価 - 770,000(円/m2)
東京都豊島区目白４−１−２２ 地価 - 733,000(円/m2)
東京都文京区目白台３−１４−１０地価 - 720,000(円/m2)

どんなマンションでも下がってるの？
立地とかの関係は？

なるほどなぁー。やっぱり下落してるんだ。
ミニバブルって本当だな。
長く続かなかったみたいだけど。
情報ありがとう！
安くしてくれなきゃみんな買わないよ！
一番わかってるのは売主だと思うけど・・・。

今でも立地によっては逆にあがっているところもある。
下がっているところは下げ止まりが止まらない。

国土交通省
東京圏の市区の住宅地の平均価格等
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/12.html

　　　　　　　平均地価　上位の価格　　下位の価格
1位　千代田区 2,123,000　 3,370,000 　1,110,000
2位　港区 　 1,683,800 3,300,000 968,000　※商業地の影響強
3位　渋谷区 1,191,300 2,200,000 　630,000　※商業地の影響強
4位　中央区 922,800 1,260,000 625,000　※商業地の影響強
5位　目黒区 847,500 1,450,000 627,000 ※商業地の影響小
6位　文京区 840,900 1,230,000 651,000
7位　新宿区 718,000 965,000 　533,000　※商業地の影響強
8位　品川区 732,100 1,350,000 535,000　※商業地の影響小
9位　台東区 702,000 820,000 518,000
10位　世田谷区 627,900 　900,000 312,000
11位　中野区 552,600 775,000 419,000　※商業地の影響中
12位　豊島区 539,900 733,000 440,000　※商業地の影響強
13位　武蔵野市 536,000 800,000 330,000　※商業地の影響強
14位　大田区 528,600 1,170,000 　364,000
15位　杉並区 　 518,600 670,000 　435,000