東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その10」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2008-06-21 11:23:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

ど素人ですが続スレ(その10)を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。*地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは 止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、 スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその9: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ8:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

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[スレ作成日時]2007-06-14 23:26:00

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23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その10

  1. 843 元祖匿名はん 2007/07/04 02:57:00

    テキサスの一つ星とかはとっくの昔に売り抜けてる。
    勿論今もやってますけど。
    不良債権しかり、ゴルフ場しかり、金融会社しかり。
    すっ高値になるまで見極めようという発想はないですよ。
    彼らの10年前の最初のシゴトは廃品回収業ですよ。ごそっと集めて
    鉄屑いくら、銅線いくらで売っ払う。そこにバリューアップとかない。

    今や廃品ビジネスはほぼ廃れたけど、基本、外資が買取転売屋なのは
    かわらない。アセットであれデットであれ。出口が売却でも証券化でも。
    転がって転がって、転がり続けて、地価公示も上がって、マンションの
    分譲価格も上がってるわけです。その先にEXITはもうありません。
    先述のとおり、個人は基本ノンリコ使えませんから。

  2. 844 元祖匿名はん 2007/07/04 03:01:00

    あっ、日本版ふぁにーめいやふれでぃーまっくを出口というかは何とも、、、どなたか書かれてましたが。

  3. 845 匿名さん 2007/07/04 03:06:00

    師匠、ポイントを突いた訂正いたみいります。
    大変、勉強になります。
    確かに外資の引き際のよさ、跡にたかる日本企業
    その構図は中国市場でもみられますね。
    そうですか、
    確かに個人のノンリコースローンがない限り負債から逃れるのに
    すべての金融資産、連帯保証人なんかもいたりして
    崖から道連れなんですね。

    道連れとならないまでも未来まで負の冨を抱え込む
    地価下落というのが「不幸」として受け止められていないで
    バブルのツケ、あるいは「愚かさ」と受け止められている以上
    同じことはくりかえされそうですね。

  4. 846 匿名さん 2007/07/04 03:13:00

    個人の出口は、持ち家と年金満タンと現金3000万でしょ
    逆算して払える金額が適正な物件価格であろうよ。
    住む家は狭義の投資じゃないと思うよ。

  5. 847 元祖匿名はん 2007/07/04 03:16:00

    それは出口ではないでしょ。単に自己判断で予防線張ってるだけの話で。
    換金できるか、残債がゼロにならないかしないとEXITとはならない。

  6. 848 匿名さん 2007/07/04 03:20:00

    出口はみなさんきっと団信なんですよ。

  7. 849 匿名さん 2007/07/04 03:22:00

    別に出口を固定化しなくても良いし、

    転売してステップアップするもよし
    普通にローン払い終の棲家とするもよし
    払えなくて破産免責(免責は法人には不可能!)もよし

    マンションだけが人生じゃないから

  8. 850 匿名さん 2007/07/04 03:25:00

    確かに死亡すればあらゆる意味で楽になれる。
    浅田次郎の「椿山課長の7日間」ではローン支払いが心配で
    この世に舞い戻った主人公に「馬鹿ね、保険くらいかけてあるわよ」

    死ぬまで出口はない・・・残債割れしたら確かにそうだな

  9. 851 匿名さん 2007/07/04 03:25:00

    そう 
    個人にノンリコがあっても無意味
    金融事故には違いないから事故登録される。
    法人で言う銀行取引停止

  10. 852 元祖匿名はん 2007/07/04 03:26:00

    個人でも自己責任といわれてしまう以上、自用であれ投資であれ、徹底的に排除できるリスクは排除すべきであって、また逆に排除すべき手法なり制度があってしかるべきだと考えます。楽観的シナリオに立ったり、悲観的シナリオでも大丈夫というのは繰り返しですが出口とは言いません。

  11. 853 匿名さん 2007/07/04 03:28:00

    匿名はんは論破されつつある教育論で逃げる癖があるね

  12. 854 匿名さん 2007/07/04 03:29:00

    >マンションだけが人生じゃないから

    というには多額なローンを抱えすぎ
    マンションだけが人生じゃないから衣食住の生活文化のバランス
    教育・医療・親の介護 自分の趣味 旅行 家庭生活の充実
    など「家の中身」も忘れないほうがいい。

    シネコンがあってTSUTAYAがあればいいってもんじゃないけど

  13. 855 元祖匿名はん 2007/07/04 03:30:00

    事故登録されるのはアメリカでもそりゃそうですよ。
    私は無意味とは思いませんし、無意味かどうかは制度のない今の日本で
    論じるのは早計だと思いますが。

    残債だけが残って債務者も債権者も動けないで塩漬けという過去の悲劇は
    少なくともへるでしょう。
    金融機関に本来当然求めるべきリスクを取らせているだけだと思います。
    信用保証協会や団信が隠れ蓑であってはEXITとして意味がありません。
    そこにヘドロがたまると国民にツケが回ってくるのは皆ご存知のとおり。

  14. 856 匿名さん 2007/07/04 03:34:00

    今はバブル時と違い自己破産が簡単に認められるからね。
    競売や立ち退きもスムーズで、塩漬けにはならない。

    破産までならなくても、公庫の新特例や、準じた民間銀行の再契約、
    個人再生なんてものあるし。

  15. 857 元祖匿名はん 2007/07/04 03:34:00

    論破大いに結構じゃないですか。私のしたいのはキッカケ作りです。
    あれ、どっかの芸能人と結婚したIT社長みたいな発言ですな。

  16. 858 匿名さん 2007/07/04 03:36:00

    やはり70年代からの示唆としては、今後、資源や食料といった輸入品の価格上昇がインフレ要因となり、結果として金利上昇、都心周辺の不動産価格上昇といった流れでいいなじゃない。国内だけでバブッた80年代後半より、70年代の動きの方が参考になる気がする。給料については、輸出型大企業と金融関連企業と不動産関連企業まわりだけが上がるんで、それ以外の人は70年代でいれば経済成長している日本の外にいる位置付けになっちゃうんだろうけどね。確かに安値で仕込んで、かなり上昇した時点で売り抜ける最も効率いい投機家が存在することも事実だが、だからといってその後、急落するといった論調はひがみ根性にまみれた論理飛躍が見受けられるよね。

  17. 859 元祖匿名はん 2007/07/04 03:37:00

    そういうのをまさに「付け焼刃」といいませんかね?
    結局銀行はリスクをとってないでしょ?
    競売や立ち退きもスムーズでなんて簡単におっしゃりますが、
    そこにどれだけの血と汗と涙(笑)がはいってるとお考えですか。

    銀行員、銀行に甘い社会はもうコリゴリです。

  18. 860 元祖匿名はん 2007/07/04 03:39:00

    血と汗と涙というより、カネと言ったほうが早いかな。
    外資と血税ですが、外資は回収してるから結局血税。

  19. 861 匿名さん 2007/07/04 03:44:00

    一連の法令整備の成果を付け焼刃で吐き捨てるなら
    憲法改正でもしますか?

    公庫・年金が縮小し銀行融資が拡大した点を見ても
    銀行の責任は明らかに増大してます。
    保証会社にしても全国保証等、銀行横断の会社が現れてます。

  20. 862 元祖匿名はん 2007/07/04 03:48:00

    私は教育論というより、原理原則論だと思ってます。
    ガキの戯言でも結構。
    原理原則が通らないということは理念がないと同意。
    実務上何とかやれなくないです、みたいなノリは仕事だけで十分。笑
    個人のノンリコできて困る人いないでしょ?面倒がる銀行員ぐらいで。

  21. 863 匿名さん 2007/07/04 03:49:00

    消費者物価も含めたインフレが起きてくれないと困る人がたくさんいるらしい。
    そりゃそうだ、いまは4000万の借金でもインフレになれば実質価値は目減りする。
    でも、CPIベースのインフレが本当に起ったら、ワーキングプアや高齢者はどうなる

    賃金値上げなど期待できない世帯が増える以上、財政当局・日銀は消費者物価
    上昇は食い止める

    というか、起きない。なぜかは、中国の安い製品の輸入。
    日本製なら確実に1万円のものを1500円くらいで売ってくれる中国のおかげだ。
    だから、インフレ期待で高額の借金するな。あがるのは都心の一部の地価だけ。

  22. 864 元祖匿名はん 2007/07/04 03:51:00

    銀行融資が拡大したから責任が増大だって?笑わせるな。笑
    どんだけ増大して、どんだけ人様に迷惑かけたんだ?眠たすぎる。
    このやりとりだけでもダメさ加減が露呈してる。

  23. 865 匿名さん 2007/07/04 03:51:00

    結局、銀行がちゃんと9割ぐらい貸しくれりゃ、ほしい物件が買えるわけだし、値段も上がっていくわけでしょ。ただ、突然、返せといわれりゃ、家売ってかえさなあかんから下がるって、それだけやん。ちなみに80年代に銀行に乗せられて失敗した方のうらみつらみレスは見てて見苦しいですよ。

  24. 866 匿名さん 2007/07/04 03:55:00

    天然ガスだって中国に掘らせて輸入したほうが安くなるんちゃうかね。
    ついでに中国がゴビ砂漠で石油でもみつけてくれたらOPECも
    まっ青だな。

  25. 867 匿名さん 2007/07/04 03:58:00

    >>862
    逆に法人化を面倒がるのはどうして?
    合名会社でもノンリコースの契約実績はありますよ

  26. 868 匿名さん 2007/07/04 04:20:00

    元匿先生、反論は?

  27. 869 匿名さん 2007/07/04 04:43:00

    >> 866

    頭痛くなりました。中国・ロシア等は資源物資戦略に方向転換
    したのはご存じないのですか?
    何故、我が国がレアメタル・原油等を国家備蓄するのか
    背景をよく考えてください。

  28. 870 匿名さん 2007/07/04 04:57:00

    さて、師匠のおっしゃる付回しの論理
    住宅ローンは貸したら、その後は保証会社任せ。
    とにかく、小口のローンなど提携の不動産販売会社の仕事で、そういうものは
    「融資のはしくれでもない」それが銀行の本音。


    「支店長。住宅ローンの焦げ付きです」
    「そんなもの早く保証会社に債権譲渡しろよ。それで終わりだ。」
    「それが出来ないんです。」
    「なんでだ。」
    「債務者が離婚して勝手に担保不動産の名義を別れた奥さんに書き換えてしまって
     おまけに債務者が行方不明」
    「まてよ。そういうことは保証会社が債権買い取るにはどうしたらいいんだ?」
    「どうしたらって・・・支店長。本店に相談しますか?」
    「馬鹿。そんなことしたらオレの成績が下がる。困ったな」
    「占有者にこのままだと競売だから代位弁済しろと脅かしますか?」


    「すみません。このままいくと私たちどうなっちゃうんですか?」
    「そりゃ抵当権行使して競売ですよ」
    「それは困る。ローンの名義を書き換えてもらえませんか」
    「それは出来ない。でもどうでしょう、あなたのお兄さんが連帯保証人に
     なってもらってあなたが新しくローンを借り入れるのなら大丈夫かもしれません」
    「よかった。それでお願いします。」


    「あのー。このローン手数料+保証量70万円って何ですか。聞いてませんが。」
    「あ、これも中にいれちゃいましょうかね。ちょっと返済が増えますがいいですよね」

    「支店長、商売がお上手で」
    「何をいうか。何でも借り手に負わせるのは常識だろう」

  29. 871 匿名さん 2007/07/04 04:58:00

    >>869JOKEだってば。笑ってすませよ。

  30. 872 匿名さん 2007/07/04 05:05:00

    >>871

    あまりにも馬鹿馬鹿しいからマジレスしました(笑
    中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
    消費財を安価で輸入している会社はこれから値上げで大変な状況に
    なる可能性がありますね。ユニクロとかは、もうベトナムとか
    中国以外の調達地の選択に動いているのでは?

  31. 873 匿名さん 2007/07/04 05:06:00

    今どき連帯保証人の意味も知らない人がいたらノー天気ですね。

  32. 874 匿名さん 2007/07/04 05:11:00

    これフィクションじゃなくて実話なんだけどねw

    そのごこの人は物件売却してローン残債払って新築マンションに移転。
    実際連帯保証人になったのは再婚者ですけど。

  33. 875 匿名さん 2007/07/04 05:15:00

    邦銀不良債権問題解決と中国人件費値上がりでデフレ要素消滅。邦銀住宅融資積極化、都心部地価上昇、鋼材価格上昇、資源価格上昇、長期金利上昇、消費税率引き上げ、食料輸入価格上昇、円安進行、輸出企業サラリーマン給与上昇とインフレ要因増大。こうした環境変化を受け、大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、高値販売に向け準備万端。ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。

  34. 876 匿名さん 2007/07/04 05:16:00

    競売掛けてもらって、残りの借金は奥さんが体張って返済する
    という人生の選択もあるのでは? 地獄のどん底見ても這い上がる気概が
    あればなんとかなる・・自己破産しても良いしね。

  35. 877 匿名さん 2007/07/04 05:18:00

    >> 874

    そうですか・・失礼しました

  36. 878 匿名さん 2007/07/04 05:24:00

    >中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
    すみません。ドル機軸経済のなかで中国政府が近々元の切り上げをやる
    という動きがあるんですか?

    元が安いのは確信犯でそれによって中国の輸出産業は伸びてきたわけで
    相互依存関係は今後も維持なんじゃないですかね。

  37. 879 匿名さん 2007/07/04 05:26:00

    >876
    銀行マンの発想でないねぇ町金以下だねぇ

  38. 880 匿名さん 2007/07/04 05:29:00

    >>876
    875奥さん債務者じゃないよ。奥さんは抵当不動産の
    所有権者にすぎない。
    債務者はトンズラ
    競売かけてのこりの借金が宙に浮いてこまるのは銀行

    よく読んでね(^^)

  39. 881 匿名さん 2007/07/04 05:31:00

    >>875
    一瞬中国語かとおもったよw

  40. 882 匿名さん 2007/07/04 05:58:00

    邦銀不良債権問題解決・・・・これは資産デフレの話

    中国人件費値上がり・・・・円と元の購買力平価は1:8くらいの差
                    人件費が8倍になるまでは大丈夫だ。
                     これは人為的為替ギャップの問題


    邦銀住宅融資積極化、・・・・・邦銀企業の与信による貸付能力無し
                      しかないから私募ファンドと米国の住宅債券買う
                      くらいしか能がない。消費者金融を子会社化して火傷
                      貸し出し枠を拡げたのは金融庁の指導。
                      


    都心部地価上昇、・・・・・・・・・あんた都心スレのスレ主だねw
                      都心地価は上がっても周辺に連動するとどうしていえるのかね。
                      都心は買換えする戸建てがもうなくなってしまって
                      資産の組み換えによるマンション需要は全くないよ。

    鋼材価格上昇、・・・・・・・・・・不動産価格のうち土地比率が大きくなれば、都心部ほど
                     鋼材の値段が全体に占める割合は小さくなる
                      土地40% 建物30% 経費20% 広告10% なら
                      躯体コストは建物の30% 鋼材はそのうち10%大半が労務費

    資源価格上昇、・・・・・・・・・・原油価格が上がっても消費者物価は少しもあがらないのが
                      昨今の状況。ガソリン代があがっても給与は増えないから
                      消費は増えなくて市場は過剰な価格競争が続く

    長期金利上昇、・・・・・・・・・・長期金利上昇は若年層の住宅取得熱を冷ます。まともに動けば
                     若年層が郊外を買うきっかけになる。

    消費税率引き上げ、・・・・・・・前回の1997年それがきっかけで浮かびかけた地価がまた沈み込んだ
                      
    食料輸入価格上昇、・・・・・・地価が上がるのは農地だろう

    円安進行、・・・・・・・・・・・・・・外資が割安と思って買いにくる?利益は自国通貨で持って帰るわけで
                      為替変動リスクに関わる

    輸出企業サラリーマン給与上昇・・・・おめでとう。逆に内需関連でゼネコン給与賞与低迷だぜ

    とインフレ要因増大。おいおい・・・・・これじゃ教養課程の「理科系経済」でも単位はもらえないよ


    >大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、

    どこの話だ 仙台か?五橋ももうほとんど竣工。全国的にゼネコンは仕事不足で泣いているぞ。

    >ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、
    あのさ。さっきゼネコンって竣工の先の景気まで読んで仕事を作っているんだそうだ。そういう話は
    6年前なら正解だが、もう終わっているってば。

    >ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。
    あんたどこの販売会社の人?研修やり直したほうがいいな。

  41. 883 匿名さん 2007/07/04 06:17:00

    875ではないが、、
    >882
    中小製造業ですら、交易条件は改善してますよ。04年前半底に。
    日銀短観でも見れば分かる。
    いつまでもデフレの発想はむしろ危険。
    中国は今人件費上昇で厳しい環境になってきている。いつまでも今までのような労務管理で人が付いてくるわけがない。

  42. 884 匿名さん 2007/07/04 06:27:00

    中国の内部経済がどうかわろうが為替レートが固定相場制なら
    中国からの工業製品の「価値」と「価格」のギャップに大きな差は
    ないよ。
    むかし10倍だった元と円の貨幣価値の差がいまは8倍に縮まって
    いずれは6倍くらいにはなるだろうね。

    でもアジアの他の国にそれが入れ替わるだけ。ドル機軸経済は
    そうやって自国のインフレを他国からの通貨の為替ギャップで
    補填してきた。
    おそらくそれが崩壊するのは5年先以降。
    そうなったら、景気低迷でまた不況のはじまり。

    消費者物価が上がる下がるは国内経済の好況不況の話であって
    外資や国内のマネーが国境をこえて流出入する経済のなかで
    不動産も、株式も(債権市場以外は)世界規模のマネーの動きで
    上下動は決まるのだよ。

  43. 885 匿名さん 2007/07/04 07:00:00

    > 878さん
    >中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから

    回答が遅れてすみません。

    REDBOOK MARKETとは通称”保税工場地域”の事です。中国の湾岸地域
    に製品加工業を中心とした外資企業の誘致して輸出拡大を目的とした
    経済特別保護区のことです。ここに日系素材メーカーは大量に原料を
    輸出して加工品として日本・USなどの先進国に再輸出をして中国は外貨
    を獲得してきました。ユニクロなどが代表的な企業でしょうね。
    ここの地区の特権は、VATと呼ばれる20%近い素材原料輸入税の免除が
    享受出来ます。(日本の素材原料は中国本土に持ち込むとアンチダンピ
    課税を掛けられるから40%近く優遇される商品もある)
    また、法人税の優遇措置等、他の中国企業から見たら羨ましい優遇措置を
    受けてきました。 その結果として安価な消費財を日本人は購入出来た。

    ただ、ここに来て経済特別保護区で生産された商品は輸出しか出来ないのに、需要バリューが上がってきている中国本土に密輸され始めてきた。

    当然、価格競争力のある密輸品は本土生産品の市場を奪いますよね。
    そこで、中央政府はこのシステム事態(経済特区)を見直しの段階に
    入っている。 そうじゃないと人民は不公平感で爆発するからね。

    その結果、近い将来、この制度が見直されると日本には安価な
    消費財商品の輸入は不可能になる可能性がある。
    輸出しなくても中国国内の需要が旺盛だしね。

  44. 886 元祖匿名はん 2007/07/04 07:04:00

    >>867
    アポ中でした。すみません。(何を謝ってるんだ?)

    あのぉ、、、逆に個人向けNRLを面倒がるのはどうして?
    GK作れって、、、またもや、付け焼刃的発想でんなぁ。
    その辺のおっちゃんおばちゃんがイチイチGKやTMKつくらなあかんのかい!
    いや必要なら作ればいいですよ。でも、皆が皆不動産屋じゃないんです。

    プログラム作るのが手間だから?コストがかかるから?だったら
    いつもの旧態然とした理念なきお役所シゴトのままでしょ。
    収益機会のすそ野は猛烈に広いんだよ。

    知恵なしお手上げの方々に代わって、ガイジンの輪転機、よっこらせと
    回してあげて、正直感謝こそされても、恨みつらみ呼ばわりはやだなぁ。
    少なくとも散々ヘドロ溜めた当人達にだけは言われたくない。

    個人的な感情って言われても、80年代って私は10代か幼少期ですもん。
    そんなセッコイ発想、どっかの諸先輩の方々と違ってないし。

    しかし、学習効果ないなぁ。

    出口が嫁さんって。。。
    当時の銀行員諸兄にも不良債権棒引きの時にそうすりゃ良かったのかね。

  45. 887 匿名さん 2007/07/04 07:27:00

    郊外さんは、さっさと売れ残りを処分しないと大変だから必死だね。

  46. 888 匿名さん 2007/07/04 07:39:00

    >>885さん 詳述感謝します。

    保税区は湾岸だけで11箇所くらいでしたっけ。中国政府も外国企業にいっぺんに
    出て行かれたら困るでしょうし、
    さらには内陸部との経済格差を縮めるために内陸部に保税区や経済開発区を
    設けて外国企業との合弁会社をつくりたがっているという。
    しかし輸送コストかけてどこまですすむものかは疑問。

    とはいえ、2008年北京オリンピック、2010年上海万博まではじわじわ変わって
    いくのだろう。円と元の購買力平価を厳密に測ることさえ「消費者物価の物差し」
    のいい加減な中国では困難だが、大卒初任給が2万元だから10倍というのが
    現状だろうか。
    GAPもユニクロもアジアに拠点をシフトしはじめたが、とはいえコモディティ商品の
    8割以上が中国製品というのが日本の実情。
    アメリカが広く中南米まで輸入先を広げているのとは大きく違う。
    元の切り上げは米国が強くもとめながらお互いに茶番のような一面もある。

    関係筋の話では誰も2010年以降のことはわからないという話のようだ。
    そこから先はたしかにインフレもありそうだ。
    ただ、2010年まで消費者物価はあがっても年率1%以下だろう。あがってくれたら
    日銀は金利をあげられる。希望的観測が0〜2%。

  47. 889 匿名さん 2007/07/04 07:41:00

    不動産会社の大型倒産がこの所 2件、東京のJと、大阪のI
    不思議なのはどちらも有限会社で、資本金は1億未満。

    負債総額が、資本金の50倍以上なのですね。
    こういう倒産は、この業界では普通なのでしょうか?
    有限会社でも、そこまで貸し込んでくれるのか。

    製造業の倒産ですと、せいぜい資本金の10倍程度の負債ですよね。

  48. 890 匿名さん 2007/07/04 07:53:00

    >889 訂正
    負債金額が資本金の約50倍、
    一桁間違いで、資本金の500倍以上の負債でした。
    (大阪のIの例:資本金500万円、負債30億)

  49. 891 匿名さん 2007/07/04 07:59:00

    >>888さん 補足です。

    外国企業と言っても保税区で衣料、雑貨品加工を行っているのは
    台湾系企業なんです。その先の動きは、なんとなく予測できるでしょう!

  50. 892 元祖匿名はん 2007/07/04 08:01:00

    >>889
    どちらもリビングデッドだった会社みたいですね。
    結局、不動産業は土地ありき物件ありきですから。
    負債総額は他業種から見れば「大型倒産」でも全然大型じゃないですね。

  51. by 管理担当

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