23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

30%のUP程度では終わらないでしょう。用地取得も、随意契約にしづらい状況になっている。構造的に、土地価格も上昇傾向。老朽化した一軒家、マンションからの買い替え需要を考えると、都心周辺の新築、築浅物件の需要が落ちるのはまだ先だね。2015年あたりまでは相対的に不動産取得層が充実している。ここまではマンション価格は高原状態＋αで推移するでしょう。

そうするといつ2004年水準になるのか。単純に考えれば2026年くらい？

>> 395さん

そうそう・・今から建設を開始するMSは間違いなく請負価格が上昇する。
コストを下げる為に下請け企業にしわ寄せが来るのか、仕様変更を
消費者の分からないところで行うのか（まさか耐震偽造問題の後だから
躯体変更は無いと信じたい）

今年、来年のゼネコン決算は結構厳しいのが予測されるから、
品質を落としてまでも建設しない方が良いと考えるデベも出てくる
のでは？　MS供給量が落ちるだろうね。

建築単価は仕様によるけど感覚的に3割以上は既にUPしてますからね。ゼネコンも受注増に既に便乗済みかな。こっからさらに極端には上げられない水準に来てると思います。

>> 396

鋼材資材価格限定の記述している訳ではないので（苦笑）
だから、素材商品を特定されない様に誤魔化しながら書き込み
しているのですよ。　身元がばれるとやばいから退散します。

>>402
もともと大手ゼネコンはマンション工事は行いませんでした。
平成の中期頃までは、基本的にそうだった記憶があります。
理由は割に合わないからでしょう。

最近請け負うようになった理由は、
①消費者ニーズにより、割に合うようになってきた。
②公共工事削減により、割に合わなくても請ける必要に駆られた。
①・②は矛盾せず、並立して個別具体的事情が加味されるのでしょう。

大手がダメでも無数にある中小ゼネコンが請負ますので
そう簡単には工事費は上がりません
もともとそうだったのですから・・。

問題は、インフレヘッジで富裕層が買うのが国内不動産に限らない
ということ。
需要といっても購買力のボリュームゾーンには限りがあるということ。

加えて今後の税制もある。原稿税制なら法人名義で償却資産を買うのが
有利だが、土地比率が高くなりすぎると賃貸マンションを会社名義で
借りたほうが税務上有利。

だからデベは高額分譲をやりたがらない。

>>404
要は材料屋だろ
中国の矢板もって来るなよ（笑

大手ゼネコンがマンションに手を出したのは２００２年ＩＴ不況と
２００３年問題（オフィス供給過剰）のせいだよ。
２０００年頃からＵＲ都市機構に出向している大手ゼネコン社員が
せっせとしかけて、都市再生のエリア指定で容積割り増しもらったり
公共用地の売却しかけたりしたんだよ。

昭和薬科大、都立大、青学、みんなこの時期の仕込み。
でも六本木ヒルズ以降、小泉政権の不良債権問題の解決と
規制緩和、大手企業のリストラの効果で景気拡大。
大手町・丸の内を中心にミッドタウン、霞ヶ関たちまちオフィス
ビル建設復活。この間、仕掛けてあったＭＭや武蔵小杉や
川崎西口もいっきに動いた。
それだけの話。

一方採算があわないプロジェクトはいまだに二子玉川をはじめ
微動だにしない。晴海も当面静観だろう。
オリンピック施設のほうが楽でいいから。

もうどのゼネコンもマンションなど疲れる手離れの悪い仕事は
やりたくないんだよ。

確かに帝国大出てスーパーゼネコンに入ってまで、
壁紙や床の傷くらいで、
施主ならまだしも素人購入者にいちいち説明したくないわな

×昭和薬科大
○明治薬科大　スマソ　明薬はほとんどがＵＲが手がけたみただけどね。

だったら施主がキチンと竣工時検査を万全にして、素人程度にチャチャ入れられないようにすべきなんだが。間すっ飛ばすから、売主も逃げの姿勢で責任負わず、ゼネコンも丁寧な仕事しない。もしくはデベが青田売りを止めるかだな。イヤなら辞めるかだ。デカブツ、商業系やるまでの我慢、みたいな発想なら最初から入社すんな。

と思います。

>>409
おまけに「健さん」とかにねちねち絞られた挙句に、何で売主が立ち会わないとか言われ、ここで愚痴をこぼそうものなら、みんなに袋叩きに
されたりしたのが半年前だ。
可哀相だよゼネコン。

>>411
まだいたよ。当時の「ゼネコン狩り」の残党が

・・・っていかん師匠ではないか。

師匠だめですよ。ゼネコンさんいじめたら自民党が選挙で勝てない。

あなたほど悲観論者では無いが、将来性なんて関係無いよ。
大事なのは新興国または欧米の値動きと連動しない不動産であるということ。その意味で日本は極めて魅力的。

不動産で儲けるには経済論は要らぬ。
民事の法律知識と、情報が命。
見てみろ　町中の個人不動産屋を。

で、今から買う人でも儲けられるの？

>> 414 & 415さん

スレ読んで飲んでいたコーヒーを噴出しそうになりました！危ない（笑）

週末のグランドハイアットのバーにたむろって居る外国人達に
突撃取材すればどうですか？外資の猛者どもが沢山居ますので。
彼らに『日本、東京は投資・事業を行う価値がある場所ですか？』と
質問したら面白いかもね。ひょんなきっかけでスカウトされたり
するかもしれないね。面白い奴だと見込まれて・・・・
年収1億プレイヤーになれるかもしれませんね。

日本の評価が低いのですね・・別の意味で面白い。

>>417
おっしゃる通り
あとは勘と度胸

>>411
スーパーゼネコンも大林の一件以来、完全に談合から足を洗ったらしい

公共工事は本気の叩き合い。一方で土木の仕事が枯れてしまったことから、
収益確保が厳しいのだとぼやいていた。

資材の高騰なんて微々たる話で、業者間の叩き合いでの安値受注が
本格化した結果だ。
あいかわらず、今が一番きつい・・・とか言っていた。
実際タワマンもオフィスも大物がはけてこれからの食い扶持確保にやっきに
なっているようだ。

とにかく不動産も建設もまとめ食いをするから、下痢したり便秘したりして
栄養が１００％吸収できないのだろう。

ということは今後ますます、マンションに限らずＶＥというか
見えない（目立たぬ）コストダウンが現場で行なわれる公算が高そうだ。
耐震偽装はないが内装、設備、外構のグレード偽装はいっぱい出てくるぞ。

５年前から赤字ぎりぎりのマンション受注はあったが、土地価格が割安だから
極端なことはしなくても「売れる価格に収める」ことはできた。

本来の儲け分が地価に食われているわけで、悪いのは競争意識だけで
高値買いするデベロッパー。利益はゼネコンを叩くことで生み出すしか
ない。

「今大規模マンションを買うと、高い土地とさらに品質を落とした建物が
ついてきます。」
という話になっているようだ。こういう時期には間違っても大衆物件を買っては
いけない。南平台、松涛などの超高級以外は建物は落とせるところまでグレード
を落としている。
タワーで免震構造にするのは、工期は延びるが躯体コストがかなり落とせる
からだ。オール電化はガス配管工事が省ける。
とにかく顧客のことよりコスト優先の選択だということ。

町の不動産屋どんだけ儲かってるの？
儲かってるなんて聞いた事ないよ。
ほとんどは賃貸の底ダマリがあるから飯食えてるだけだろう。
そもそも仲介と自己勘定投資は別もんだ。

東京についてだが、
大きなサイクルの反転時にちょっと儲かることと、
中長期的にもうかることとは全く違う。

東京の不動産に惚れ込んで何十年もここで金儲けしようなんていう人間は
インターナショナルな金融・不動産のプロの間にはいないよ。

相場のサイクルに応じて世界市場で最もホットな場所を渡り歩くハンターが大勢。
で、東京は明らかにサイクルのおいしい部分は終わった。

一方、中長期では沈むしかないから、既にexitすることしか考えていない。多分もう相当に「怖い」域に達してると思う。

たとえて言えば、
極めて時限的な鉱脈が見つかって、たまたま方々から鉱夫が集まってきてるだけ。
彼らを見て、中期的にこの町が栄えるなんて考えてはいけないよ。
よく見てごらん、もう帰り支度をはじめてるだろ。

東京は1950-1980年代、世界一の成長を見た都市で、
気位が高いのが逆にリスクだ。世界は確実に東京を置き去りにして
高度成長していくよ。

>422
違和感かなりあるんですが。しゃべっている限り、不動産投資in日本
はこれからって外資が多いですがね。ロングタームの投資家は。
ショートタームのがっついた外資は確かにもう美味しいところは吸い尽くしたと思っているでしょうが。

長期というとなんで何十年という話になるの？短期というと未入居転売みたいな話なるのはおかしいよ。

不動産は底値で買って賃貸して８年くらいで転売するのが一番儲かる。
高値で買う人が損して底値で買う人が得する。

どうも話が極端なのは日本は世界の不動産価格サイクルに比べて上昇期も下降期も
期間が長かったせいだろうか。
そのために、両方実感として生きた世代は今６０歳〜７０歳になってしまっている。

現在３５歳の人は、１９９５年まで学生をやっていた資産デフレしかしらない世代。
現在４５歳の人は　１９８５年まで学生やっていて不動産を買うにも値上がりしはじめ
　　　　　　　　　　　　無縁だった人　　　　
　　　　　　　　　　　　３５歳の頃に３０００万のローンを４％の公庫と財形で組んで
　　　　　　　　　　　　２０００年頃に変動金利に借り替えていまだに横浜の郊外に住んでいる。
現在５５歳の人は　　１９７５年まで学生をやっていて３５歳になった頃には１９８７年
　　　　　　　　　　　　地価も金利もあがっていて手がでない。
　　　　　　　　　　　　４０歳頃に意を決して買った千葉の郊外の一戸建ては買った価格の半値以下。

要するに現在現役のサラリーマンは、不動産で資産を増やす術をしらないのだろう。
だから当たり前のことしか書いていないロバートキヨサキの本が新鮮に思えるのだ。

実は、もうリタイヤした親の世代にきちんと不動産で資産を増やしていた子供が
唯一、２００２年以降の底値不動産を買って含み益を温存しつつある。
カネは貯めるものではない。出て行くものをいかに少なくするかだ。

そのためには価値あるものを出来るだけ安く買って長く使う。

２００７年になって、価値の少ない（面積が狭い。使えない廊下に面した居室が２つも
ある劣悪な間取り）タワーマンションを、高く買うのは、まったくもって貧乏になるテクニック
を実践しているだけの話だ。

チャンスを逃したら、待てばいい。
うまく買えたのは結果論と言い捨てるなら、ここで動向を語る意味もないだろう。

>>427
その程度の幼稚な理論が織り込まれてないという
根拠のない自信はどこから来るの？

>>427
理論じゃないよ。事実と人生経験だよ。
その違いがわからないキミはやっぱり変なクスリをやっているんだろう。

いかんむかっとしてアンカー間違えたｗ
>>428
お前早く寝ろ！


二度と起きるな。

>>429
時間軸は動かせないがＧＰＳに現れる自分の位置は変更できるのに
なぜその事実と人生経験を元に大成功を収めない？
理論が破たんしてるか織り込み済みかどちらかだろう

私は >>427さん の言うことは割と的を射ていると思いますよ。
結局最初からの資産持ち以外、フローでいくら稼いでる気になっても
たかだかしれてますからね。サラリーマンだったら節税もしれてるし。

ここは不動産の成功を語るスレではなかろう。

そのかわり次のことをキミに教えよう。

言葉というものには２種類ある

人から聞いたもの、教えられたもの、書物で読んだもの

もうひとつは

自分の経験から掴んだものだ。
＞ＧＰＳに現れる自分の位置は変更できるのに

というか喩えが異常だ。おまえやっぱり変なクスリやっているか
心の病だな。
そのまま変な幻想にひたっていろ。

>>433
は４３１へのレス

不動産は時期につきるなら、これから買う人で当分不動産で得をする人
は（ほぼ）いないってこと？　待てるなら待った方が吉ってこと？

自分の経験や発見を、理論や数値にあてはめる力が「能力」

スポーツ万能君は、再現能力が抜群にある
にぶいやつはまぐれ当たりの300ヤード

あ、失礼。待てばいいって書いてありましたね。

ぶっちゃけて言えば、投資のタネ銭をこつこつためて間に合う時代は１９７０年代で終わって
いるということだ。
おそらく、親の親から土地建物を受けついだ世代が自分の子供に相応の資産を残し
それをもとに子供は運用して増やす。それが大半の事例だ。

ＩＴベンチャーだの株で１０億だの言ってみても種銭はどこから来たのと聞いてみれば
いい。ストックオプションという稀有な例もあろうし会社を売却して大金を得た人も確かに
いるが、それと同等の数だけ会社つぶして借金背負って自殺した人もいる。

おしなべて親からもらったか、若い女性ならパトロンからもらった金を増やしたというのが
ほとんどなのだ。

それでないと、オリコミくんがいうように、チャンスと思えた時期に金を動かせない。
もともと、運ではなく何かの資質、属性が資産形成の扉をひらくのだろう。

それを、知らずにチャンスでもないときにさして貯蓄も資産も投資センスもない親から
１０００万以上の金を引きだしローンを組んで湾岸物件を買うことに、マスコミ各社が
やんわり警告しているわけだ。

おにいちゃん方、じつはみんな裏があるんだよ・・って。

>>435
待てるなら待った方が吉だからみんな待ってると待たないほうが吉だからみんな待たないでいると待ったほうが吉だからみんな待つだろう

うーん、クスリやりすぎw >>439

戦後最大の悪徳税制のひとつが、住宅取得のための生前贈与（正確には
住宅取得資金の贈与特例）だ。
これは、昔は６０万づつ５年分だったのがいつの間にか５００万
さらには１５００万。そして２００３年頃には３５００万という額になった。

これは、国が住宅による景気回復を早期に実現したくて「生きている親から
カネをむしりとる、親ばかの情愛を逆手にとった負債の前倒し」だ。

地価が底値で上がり続けるなら親子の資産が増えるから問題ないだろうとい
発想だが、ここへきて都心周辺部が２００万から３００万へと３割の上昇をみせ
いよいよ「上昇の保証」ができない状況になってきた。

どうやってなけなしの退職金を子供の持ち家につぎ込む馬鹿な親を
はがいじめにできるか。
結構深刻な話だと思うよ。

住宅情報誌も「買える額」みたいな特集が目立つ
自前で作ってみたが概算でもないよりマシだろう。

つづき

すばらしいです。

返済等については、管理費、修繕積立が加わるわけですが、
そのくらい自分で感覚でつかんどけと。

何がともあれ、浜田山坪570万オファーが出た、という事実がすごい。

はっきり言って
自己資金で１千万円〜２千万円
世帯年収１千万円以上が都心部マンションの主要購入層。

従って、売れ筋は都心部マンションで
５千万円台〜６千万円台。

同じ都心部でも買い易いところと
みょうに高いところがあるから
これからの５年間で、エリア的にかなり偏った居住パターンになって
学校不足が深刻化するところが出てきそう。
でも、世の中の潮流に変化は無いから、
このままズーンと行っちゃいますな。
そのころには、都心部の居住地評価も様変わりでしょう。

何が言いたいの？豊洲の価値が上がり、松涛の価値が少子化で下がる。
と言っているわけ？

松涛の価値はスパの爆発で下がったな。

スレに関係ない内容ですみません。
あのニュースを見て吃驚したのは松涛に一人暮らしの
おじいさん、おばあさんが多い事と小さな一軒家が多い。
多分、借家だと思うけど・・大地主が居るのだろうなと。

違うって。あのスパ松涛とはいうものの、狭い道路挟んだらすぐ円山町
だからね。

>>441
それほど資産がない人はあげる必要ないじゃん。
結構多いんだよお金持ちの方達は。
株持ってれば多くの株が何十倍になってるし、都心の土地買ってれば
これまた上がってるし、億単位で持ってる人はあなたの想像以上に
多いんだと思いますよ。
億単位で持ってる人から高々数千万相続受けてもどうってことない
でしょう。

>>451
仰るとおりだが、親の代からの資産をお持ちのシニアは問題ない。
彼らはどうころんでも破綻はしない。それが多いのもわかる。

カネのあるひとは、チャンスとみたら早期に動く。３年前
二子玉川のプラウド駅前タワーなど７０平米７０００万台を娘夫婦に買い与えるか
共有名義ですまわせたのは、瀬田や等々力あたりのプチ資産家。

湾岸タワーもアイマークとラグナタワー以降続々物件が出て誰の目
にも破格値はあきらかになった時期、確実に物件を手にできたのは、
７０００万台、８０００万台のやや高めの角部屋を選んだ人たちだ。

問題は、その時点で気がつかなかったか、幾度も安い部屋の抽選に落ち続けた
人たちだ。
抽選のしくみには今週号の週刊ダイヤモンドもコラムに詳しい。要するに
買ってほしくない人＝資金に余裕がなくて審査が落ちそうな人が当選しない
ようにダミーのを５倍くらい入れて落選させる仕組み。
買える人をあとから電話連絡して繰り上げ当選させる。

もともと、自己資金も収入も不足しているから落ち続ける。

２００７年、ここが最後のチャンスと思い込み、

「たのむ。母さん。確実にかえすから１５００万なんとか貸してくれないか」
「ヒロシ。これは、お父さんの退職金の残りで、私たち夫婦の老後の大切な
お金なのよ」
「大丈夫だよ、母さん。
俺もあと３年で課長になるし、必ず５年で返す。
それに父さんだってまだ７０前だ。
年金だってしっかりもらっているだろ。」

「いいわよ。返してもらわなくても。
何事もなかったらあなたがたに残そうと思ったお金なんだし。
老後の面倒をみてもらうのに経済負担をかけたくないと用意した
ものだからね」
「母さん。東京の土地はこれからどんどん上がるんだよ。今買っておかないと
　一生後悔する。」

３年後
「ヒロシ。ここが新居なのかい。ずいぶん狭い部屋なんだねぇ」

「そのかわり共用部がホテルみたいだろ」

「それはいいけど、ちっとも景色がよくないねぇ」
「しょうがないよ。１０階だから」
「うちのほうでは１０階といえば街のはずれまで見渡せるんだけどねぇ」
「食事にいこうよ。ごめん車はローンの関係で手放したんだ。駅まで歩く
　けどいいかい。」
「私はいいよ。家で待っているよ。子供たちと食べておいで」

１０年後
「兄さん。父さんを施設にいれるのにあと５００万いるんだ。」
「お前のところでなんとかしろよ」
「だから、そのカネは兄さんが２００７年に使ってしまっただろう」
「いずれ返すよ」
「今必要なんだよ。家を担保に借りてくれよ」
「それができたらそうしているよ。金利は上がるは、評価は下がるはで
　それどころじゃないよ。」
「それじゃどうする。在宅介護では、もう無理なんだよ。なんなら兄さんの
ところで面倒みてくれ」
「７０平米の狭い部屋に４人で住んでいるんだ。無理だよ」
「家を売って引っ越したら？」
「今売ったら一円も手元にのこらないよ。子供の学費もローンで借りてる
俺にこれ以上何ができるんだ？」

落ち続けたヒロシさん、２００７年には落ちないんだ。
良かったね。

>>447
売れ筋は都心部マンションでも
７０平米、５千万円台〜６千万円台。

江東区も準都心なんて言われるようになったし、
居住人口が増え続けるでしょうね。

人が増えれば街も変わるし、その相乗効果は計り知れませんね。
流入者の年収はある程度保証されていますし、
その数を考えるとかなりの購買力になるから、
店の構成も大きく変わって行くでしょう。

>>452
見事な描写としかいいようが無い。
　まさに俺が言いたかったこと。
　これから何かと生活に金がかかる時代になるのにマンションごときに
　目一杯の借金すれば将来こうなる・・・というストーリー。
　実際出てくるだろうね。こういう人が周りに結構。
　自身はそれでも納得ずくなので良いかもしれんが、女房子供両親はた
　まらないね。分相応に生きる人が一生を平和に過ごせるということだ。

価格設定の意味は
それが買える年収レベルの人に住んで頂きたいってことですから、
無理はご遠慮頂きたいと存じます。

都心部で７０平米、５千万円台〜６千万円台。

余裕で購入できる方は
もちろん大歓迎でございます。

>>453
読解力がないねぇ
自己資金さえ豊富にあれば抽選に外れたりしないよ。
確実に買いたい場合、倍率の低い高めの部屋に誘導される。
本人もこれが最後のチャンスと思い込み結構妥協する。

自己資金の額と、年収、借入額で、客のランクは決まる。
Ａクラスの客に位置づけられたら、倍率の低いところへ誘導
Ｂ級以下の客が申し込んでも、ダミーを入れ確率を下げる。
平日抽選やって、５倍以上の部屋は「別室で」抽選せずにＡクラス
が当たったことにする。

要するに、親から借りたカネであれ、積んであれば大丈夫なんだよ。

>>457
それでは、自己資金100%のＳクラスの客でも外れることがある現実の説明になってない。

もう一度勉強し直しましょう。うん。

Sクラスの客が二組いた場合は単純に落ちることもあるのでは？

>>457
例外を示して反論するのは詭弁の一種だよ。
それより、その問いの答えもダイヤモンドの今週号のコラムに
書いてあったはずだが、たまには活字も読めよ。

例えば、グローヴでオリックスの役員の姻戚関係者が抽選に
落ちたとか・・・その手の作り話はいくらでもあるよ。

競争が公平だという神話は業界にとって重要だからね。
ただし、こういう核心的な部分を週刊ダイヤモンドが記事に
すること自体「もう、終局に向かうマンション市場」を
象徴しているのだと思うよ。

茶番を茶番としてしらしめないと、知らない大衆が熱くなって
身の程知らずの購入をしてしまう。
こういう懸念は、金融庁筋政府筋にひろがっていると見るべきだ
ろう。

このサイトも、急上昇したマンション市場の買い煽りにつながると
おそらくそれなりの圧力や規制がかかるように思うよ。

小泉政権の「規制緩和」はあくまで景気回復のため。
地価も反転し景気が戻れば、次にくるのは規制強化だろう。
体制は利用できるものは放任し危険をはらむものは排除する。

そのシグナルになるのがマスコミだ。

きみこそもういちど勉強しなおせｗ

またアンカーまちがえた。上記は548へのレスだ。

もとい４５８だ。ほんとうに熱くなってしまった。いかんいかん

プレジデントだったか？　ちょっと前に年収１千万超えでも、
マンション買って、中学から息子を私立に入れているだけで、
人生に２回家計破綻があるっていう記事があったけど・・・
あれも確かになと思った。
世間的には高給取りでもリーマンが精一杯頑張ってマンションを
買ったら、私立はあきらめる覚悟が必要なのかもしれない。
でも、実際それって結構セット組なんだよね。

活字読んでないけど、週間ダイヤモンド大丈夫か？
それとも、一部の販売会社って書いてあるのかな？

湾岸タワーを自己資金５％、９５％ローンで倍率２０倍を
勝ち抜いた俺は？説明付かないよ....
ローンの返済比率（年）は２０％程度....

当たった時は驚いたけど、公平だったよ。
５年前は公平だったのかな？

＞４６５
デベがやってるのか？
販売やってるデベもあるのか？

俺も読んでないよ、悪いなｗ

地価が底値なら物件の担保掛目が低いから、客は誰でもいいんだよ。
契約後にローン審査で手戻りというのは今よりずっと少ない。
手付けを１０％短期に払えれば大抵は信用できた。

だから２００２年から５年間７０００万以下の物件では買換え特約の客を弾く
のがもっぱらの抽選目的だったくらいだ。
お得意様優先枠（これと「積み立て君」は区別がつきにくい）というもので
いわゆる１０倍優遇は実際にあるよ。

いまでもそうだが当時は銀行さんも貸し出し競争激しくて
大抵のローンは、サラ金ブラック暦でもない限り一次はどんどん通した。
その代わり本審査で蹴られるのが結構あった。ローンキャンセル出しては
販売担当が上司に怒られ、「完売御礼」のあと「キャンセル物件」の
先着販売をいつまでもだらだらやっていたものだ。

当時の湾岸坪単価が１８０万〜２２０万だったからローンの額も
いまほど多くなかったはずだ。

いまや当時から比べ価格は５０％アップだから、当然自己資金も多くないと
誰でも「落としたい客」に区分されてしまう。
抽選日ぎりぎりにきて一次審査もなく申し込まれたら、優良客を落として
カス客を当選させて商売が成り立つだろうか。

今年になってから、どこのモデルルームも「客選び」に必死なのだよ。
買わない、買えない客に無駄な稼動や経費をかけたくない。そういう態度
がみえみえだ。
嘘でも年収１３００万自己資金１０００万と書かないと２８０万／坪単価の
モデルルームでは客扱いされないのが実情だろう。

それくらい状況はかわっているよ。

×契約後にローン審査で手戻りというのは今よりずっと少ない。
○契約後にローン審査で手戻りというリスクは今よりずっと少ない。

464だけど、

＞４６７
ありがとう。
でも、よくわからないや。
ごめん。

つまり
ダイヤモンドの記事は嘘だという事で良いのかな？

嘘じゃないよ。
ちなみにダイヤモンド今週号のＰ５５だ。
コラムだから書店で立ち読みしたまえ。

抽選はマンション売主が「公庫融資・・・住宅金融支援機構の
フラット３５など」の融資対象として義務付けられる条件だ。

いまや旧公庫の買出し残高は全部の住宅ローン貸付残高の３割程度まで衰退している。
実質、公庫などなくてもやっていけるのが日本のマンション業界だ。
ダイヤモンドのコラムには「人気物件ならどこでもやっていること」という記述がある。
言い換えれば、人気のない物件には抽選など無意味。
もとより一度に全部を売り出せば、大半が売れ残ってそれらは先着順で売れる。
先着順というのが、じつは厄介で、手付を先延ばしされたり、買換え特約つけろと
いわれたり、とにかく売り手の言いなりに動いてくれない。
わざと小割りにして抽選システムを逆手にとって「買い煽り」をするわけだ。
人は馬鹿だからチャンスを逃すとむきになって後追い。一次で落ちると二次に殺到、
よく考えずに熱くなって契約。

不動産の青田売りも、抽選販売も日本のマンション業界独特の奇妙な風習ともいうべきものだ。

公庫融資がうけられない高額マンションや戸建て分譲ではもとより抽選など存在しない。

×買出し残高
○貸出残高　　　ふぅ〜っ　疲れているな。オレ

自己資金１００パーセントで２回連続抽選落ちした私は何？
いま別物件に申し込んでるけど、当選なんて確約されてないし。

これまでは湾岸タワーマンションは「近・新・広」で人気だった。

それがここへきてどこまで「近・新・広」の利点を削りながら上値を
目指すか、「購入者とデベの腹の探り合い」の展開になってきた。

これまで
①（郊外に比べ）都心に近い
②（同価格帯の都心中古に比べ建物・設備やサービスが）新しい
（都心物件にくらべ）広い

が魅力だったのが

交通は少しずつ不便で住所も港区・中央区でなくなり
建物・設備も少しづつエコノミーになり
買える広さは２割以上も狭くなって角部屋は愚か
低層階中住戸しか買えない。

そもそも供給が豊富でどれがベストか迷うからこそ
「マンコミ」も「すまいサ◆フィン」もにぎわった。
ところが
最近では某消費者支援サイト主催者までが自分のコラムで「高値掴み
注意報」を出すありさまだ。

よくよく考えてみれば品薄で選択肢が狭まった２３区の状況で、
検討者同士の情報交換などどれほどの意味があるだろう。

戦後のインフレ闇市みたいな品薄状況で、購入者どうしがどこまで
有益な情報交換ができるだろう。

高値になれば、先達の言葉を素直に聞く耳をもたないだろうし
我先に抜け駆けしようというものまで現れる。
お得な情報を人に知らせてから買いにいく馬鹿もおるまい。

「高値注意報」を出しても「買い煽りを黙認」してもうらまれる
のが今の時期のマンション購入支援サイトのつらいところだ。
オリコミくんは、そのあたりの事情を「織り込み済み」なので
シニカルなコメントで熱くなるなと揶揄しているのかもしれないな。

>>473
週刊ダイヤモンドの５５ページにちゃんと答えが書いてある。
コメントは読んでからにしてくれ。

要するに、営業さんからみたらエラソーで我がままな、「買ってほしく
ない客」だったということだよ。
売り手市場は売り手が客を選ぶ。
抽選のあとも、入居後も、大人しくて上品な客が一番いいにきまって
いる。
要するにあんたより上客がいたから営業担当がそいつを選んだという
ことかもしれんよ。

>>475
エラソーにするメリットはないし、我がまま言う理由もありませんけど？
階数なんか営業さんの勧める階を選んだし。

＞４７６
営業さんに菓子折りの一つも持っていった？
売っていただくんだから。

賃貸物件で、貸していただくために敷金積むのと一緒かな（笑）

＞４７６
若い営業は駄目だよ、先輩の客とかぶると勝ち目なし。

確かに、若い営業さんでした…

今の季節は不動産業の閑散期だろ。９月になって、そうだったらホントに潮目が変わってきたといえるんじゃない。そもそもこんなに蒸し暑いのに真剣に中古マンションとか検討するか？

確かに取引量は減って、価格は上がっているという感じかな。

新価格で売れるところと
売れないところ
じわじわと見えてきましたね。

その過程の中で、適正価格が決まります。
決めるのは購入者であるあなた達です。

ちがいますよ。

価格はデベの駆け引きとチキンレースで決まります。

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

とんでもない多重投稿になってしまいました。
失礼しました。
それにしても混雑してましたね。

城南は明らかに動き鈍り始めた。

話をスレタイにもどすと、
湾岸の物件が徐々になくなっていき価格もあきらかに
なるにしたがって、模様眺めの人たちもそろそろ動きだす。
田園都市船沿線の物件がゆっくり売れはじめていくだろう。
２３区スレが廃れて、横浜・川崎スレがにぎわう。

収益還元法で考えると、今の２４０万前後の坪単価は
周辺家賃相場からは高すぎる。
しかし都心の新築家賃の上昇を反映して新築で月坪１万
とれるようになれば（９０年代は９千円／月坪水準だった）
受け入れられる価格なのかもしれない。

湾岸タワーが２８０万になれば、それをあきらめた
層は、田園都市線沿線に向かう。

ここ２〜３年は坪単価２３０〜２４０万のエリアの値固めの
時期だろう。
その先は、消費者物価ベースでのインフレが起きない限り
賃金の上昇は期待できない。
次の注目は二子玉川再開発の動向。
晴海再開発も販売は相当時期をずらしてくるような気がする。

地価上昇が住宅需要に起因するものではなく、海外ファンド
の収益物件購入の連れ高によるものならば、
中古市場の需要が高まる気配も薄い。
買い替え需要を持っているのが、再婚した４０代と６０歳
以上のローンを組めないシニアしかいないというのが
今の住宅市場の弱みだ。
すべては、バブル前後の１０年間のツケ。
中古物件は値上がりしても今売ったら買い替え先がみつからない
のが現実。高値で売って賃貸に入る選択肢もあるがそこまで先を
読む勇気もない。
中古物件は、売るよりも貸すほうが有利な状況になっている。
そうなると、今後の２３区の地価上昇はそれほど期待できない。

少しでも下がりはじめると、老朽中古を中心に売りが出て市場は
下がり始める。
郊外があと３年で上限を極め、２年横ばいで２０１２年。

２３区はその間、都心３区で毎年３％程度、都心周辺で５％の
上昇にとどまり都心があと１２％、都心周辺でも５年で２０％程度の上昇で
そこから先は年平均７％程度で下がって２０１８年頃にピークの
３割安で底値という感じじゃないのかなぁ

だから２００７年購入物件なら６０００万が７２００万（築浅）までは
いくけど、８年後には新築相場で５０００万
中古で４５００万という感じだよね。

もう一つのシナリオは、不動産投資が下火になってマンションブームも頭打ちなら
個人の余剰資金が株に戻るという見方だ。
ことに団塊世代の退職金は預金金利も国債も低金利だから株式市場の
に流れる。
本来なら庭先にに年金代わりのアパートでも建てるところだがあいにく
敷地もなければ千葉茨城では需要も無い。
今年の１０月には郵政民営化で郵貯資金の運用先として国内株式市場が
想定される。
いずれにしろ来年には日経平均は２万円を回復。不動産市場が低迷する
間は上がり続け、その資金が今度は不動産価格をも一段底上げする。

・・・するかな？してほしいな。
地価があがると何が困るかというと、都心周辺部に「粘着」する若年層が
親からカネを借りて高値掴みをして将来含み損を抱える程度の話で

それ以外の７００万以下の若年層は最初から鶴見や鴨居あたりで満足してくれる
から何も問題ない。
とはいえ、以前にも書いたが、下がり続ける住宅に対してローンを払い続ける
ほど個人の経済を疲弊させることはない。

高騰が急激ならば暴落も早い。それがあらゆる相場の原則だ。
いずれ来るであろう下落を遅くするには、供給を絞るのが一番。
政策金利を上げずに上がる気配だけで長期金利がじわじわ上がっていけば
長期固定金利志向の若年層の住宅需要は都心から郊外に向かう。

一方で、不動産ファンドを監視して地価高騰＝早期の暴落の招来を防げば
なんとか５年くらいは住宅景気も保てるだろうという話だ。

なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もあるわが国経済。これをバブル同様に
地価の高騰に吸い込まれた日には、不動産投資を通じて個人資産を吸い上げ
ようとする外資の思うツボ。

むしろ株価を上げて企業の財務体質強化と外資からの企業防衛につなげた
ほうが国益にかなっている。
というわけでこれからは国内株。

今の不動産市況は株で例えるなら、玉が吸い上げられ
売り物が出尽くした状況に似ている。

需給だけで考えれば、不動産価格上昇は更に加速する
ように思えるが・・・

今ある２３区内の販売している新築マンションの価格
を全部足しても数千億もいかないように思う。
暇だったら計算出来そうなくらい少ない。

なんてもそうですけど売れ筋の価格帯の商品をメインとして販売をしていくのがセオリーですよね。
マンションの売れ筋という点からデベの価格設定をみると、23区内であれば、5000万円台から6000万円台前半ではないですか。
この価格帯は比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。ですから価格が上昇した今は、面積を縮小してなんとかこの価格帯に入るようにしてるのが現実。
一方、住宅ローンの金利が２％上昇すると、いままで4000万円借りられた人は3000万円しか借りられなくなるわけですから金利上昇により需要は減退します。
ですから今後金利が上昇することで価格はおのずと下がっていくんですよ。

＞４９６
サラリーマン基準で考えない方がいいのでは？
２３区内でみれば、供給が減っているのがわかっているから
デべも価格を吊り上げられるのであって、サラリーマンに
大量に売ろうとは思ってませんよ。

サラリーマンには千葉や埼玉にたくさん物件を用意している
のでそちらを検討されては？

まぁ３年前に城南地区で戸建買おうと思えば、土地・坪200万
建物・坪70万くらいはした訳で、戸建購入層がマンションに
流れるだけで今の２３区の物件は十分捌けると思いますが。

>>４９６
売れ筋というが、売れる上限と読み替えたほうがいいよ。
それと７０平米というのは、３人家族で住める下限でもある。

これ以上先はない。

デベさんは、価格を「売れ筋」範囲に入れるためにフロンテージをつめて
外廊下に面した寝室をふたつもつくった間取りで売るわけだ。

もうひとつは都心の１ＬＤＫ。５０００万で１７坪ならわかるが
１３坪になると、躊躇するな。
これも売れ筋なのかね。

＞比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。

というか、今後は社宅を退去する公務員・銀行マンなど中高年サラリーマンがターゲットだろうね。
彼らは、預貯金が半端じゃなく多い。
９０年代は彼らが７０００万台の物件をバリバリ買っていたものだ。今もそうなのかね。
今は、２５００万〜３０００万の自己資金に２５００万のローン組んで買うんだろうね。

あとは、親の遺産を５０００万くらい受け継ぐ人は東京に年間１０００人以上はいるからね。
物件数しぼればいくらでも買い手はいるが

いいたいのは市場価格としてこれ以上の「実質価値と価格の乖離」は無理なんじゃないの
という話だよ。

＞499
不動産の実質価値ってあるんですかね？
同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
ないように思います。

＞同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

あなた、土地は土くれでなくて、周辺環境と利便性などの総和ですよ。
Σ交通＋商業＋環境＋音＋眺望＋風土＋住民の生活レベル＋密度・・・・・

＞土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
＞ないように思います。

だったら投資は何を基準にやったらいいんだ？
たしかにマネーは記号であって実体がないが、株も土地も
抽象性はなく固有の属性があるだろう。

価値が変動するだけで、測定は可能だよ。
普遍の価値≠実質価値
ではない。

相対的に、時系列的尺度で見る。主体的に自分が価値を評価
すればいいだけだ。
市場価値というのはそういう主観の総和だろう。

価値は価格で測るものではない。価値を負わずに富を意識すべきだ。
富＝価値−価格
価値と価格のギャップが富の本質。価値あるものをどれだけ安価で手にできるか
が富を得る手段だ。
カネはいくら稼いでも、それを使う段階で間違えると得られるはずの富が失われる。

×普遍の価値≠実質価値
ではない。

○普遍の価値＝実質価値
ではない。

だから価値ってもの自体が人によって違うんだから
そこを理解してないと。

自分の価値＝普遍的な価値と思ってない？

普遍的な価値が無いという認識であれば、不動産も株も持たなければ
良いし、お金も持たなければ良いでしょう。
普遍的に価値のあるものだけで生活していって下さい。

『実質的な価値と価格の乖離』というのは

『あなたの価値と市場の価値』の間違いでは？

価格というのは市場の価値観によって決まるものなんで。

売る方はプロ
買う方は素人
素人の相場観は自己都合がほとんどです。
今の値段だけが現実ですよ。
必要ならば買う
必要でなければ買わない
東京の人口は減らないと思います。
下がってもしれてます。
空売りと同じです。
少し下がって喜んでいたら突き上げ食らって…

少し上がって喜んでたら暴落喰らうと

マンションは、分割払いで車買うのと同じと考えましょう。
もちろん金利手数料アリですが。
いわゆる消耗品の購入。中古で下取りくらいはしてもらえますが。

資産価値はオマケみたいなもので、余り気にしすぎることはない。
使用価値、得られる便益と金額が見合うかどうかを検討しましょう。

501です。
ここは価値観の違いを相互に確認しあうスレであって
価値観をおしつけるつもりはないですよ

私はこういうふうに考えますという見方を示しているだけ
これが正解なんてにですよ。

会社の意思決定ではないから、それぞれ自分の判断で
動けばいいでしょう。

わたしはこう考える。その考えが面白いと思ってくれたら
それでいいです。（＾＾）

×正解なんてにですよ
○正解なんて無いですよ

芝浦湾岸物件70平米くらいの4千万くらいだったのを、7千数百万って
値付けしているのは本当に売れているの？　倍近いじゃん・・・

売り手が好きな価格で売り出すのは自由だから。
仲介業者の営業トークに乗せられやすい買い手客なら買うかも。

大部分の買い手客は勉強してるから、乗せられないけどね。

中古の出回る数は新築の数の２０分の１以下。
売れようがうれまいが関係ない。好きな部屋が選べるわけでもない。
それこそプレミア焼酎みたいに原価の何倍になろうが欲しい人は買うよ

その場所でないと困るとか、江東区は嫌だとか、城南の新築は買えない
クラスが買うだろうね。

・・・というか毎週チラシ見ているが３ヶ月平均で売れるよ。
成約価格は知らないが、プリンセスなんたらとか、レジデンシャル
なんたらとかケンなんかが頑張って客集めしている。

中古の購入客自体が、新築の購入客よりも遥に少ないから、
そんなに上手く売れませんよ。

マニアのように次から次と中古物件の見学をやってる人たちは多いのですが。

プリンセスなんたら言う仲介業者、新築未入居物件見るときに対応してもらいましたが、あんな若造で知識も無い人間に仲介してもらうなんて、考えただけでも遠慮したいですね。いくら気に入った物件でも。。かなり気分悪いです。しかもタメ口だし。あんなのでも売れるならまだ売り手市場なのかもしれませんね。

>>511、ゴクレの湾岸タワーマンションの４億近い価格比べれば倍くらいならまともな価格設定じゃないの。

倍くらいでまともはナイナイ。

消費税引き上げがひとつのきっかけになる気がする。

消費税の影響はたいしたことないですよ。消費税は建物部分しかかかりませんので、５％としてもタワーマンションで１５０万円くらい。中層マンションならもっと少ないですよ。

家だけに消費税がかかるわけではないから。

明日から７月。金利は上がるの？

2003年に８４００万で購入した物件が
ひとつ下の階の同じ間取りで1億三千万で売りに出されてました。
運が悪かったら、グダグダ文句ばっかり言っているここの住民と同レベル
になるところでした。

それは、売れたんですか？

522>
金利は0.25ぐらい上がりますよ。
契約から購入までに、十数ヶ月が当たり前の現状、総支払額が当初の読みとかなりかけ離れる可能性がありますね。

まあ、いくらででも
売りに出すのは自由だな

消費税ＵＰ前の駆け込み需要、どのくらいあるのだろ。？
その時だけは強気になって良いかな。？

消費税が３%→５%にＵＰした時は確かに駆け込み需要がありました。
ただしその需要は、将来の需要を先食いしただけでした。

みんな、順序を間違えている。

スピルバーグの「バックトゥーザフューッチャー２」の中でドクは
こう言っている。

「いいか、マーティー。未来は与えられるものではない。自ら創り出すものだ。」
まず、自分がどういう住宅に住みたいか「ビジョン」を明確にして
そののち、物件を比較検討して選ぶべきだ。

どんなものでも、供給量の多い市場が「豊かな市場」なのだ。
供給量が多いということは、「相場が安い」ということだ。
そういう時期に大きくのモノを見て、自分のなかにある
「住みたい家」のビジョンを固めていくことが必要だ。

テーラーメイドは無理だから既製品から探す
カネを貯まるのを待っていたら追いつかないから買ってから
ローンで払う
そういう消費スタイルは、「供給が豊富にあり」「価格が安定している」
ことが前提。

ベンツもＢＭＷもレクサスもアウディも市場は安定していて５年落ちの
中古車価格も読める。

もちろん、経済的制約というのは前提にある
だからこそ、品薄の時期に高値買いするのは愚かなことだ。


「この値段ではもう買えませんよ」

このセリフでマンション業界は２０年先の信用まで失おうとしている。

上がったものはいつかは下がる。
上がりが急激ならば、下がりが来るのも早い
上がりがゆるやかであれば、下がりが来るのは遅い

過去レスの中でわが国、諸外国の住宅価格の変動率のグラフを
示してきたが、対前年１０％２０％、３０％などという上昇は
「高騰」であって先進国で３年以上続いた例はない。
そのあと来るのは、２〜４％のゆるやかな横ばい。

都心が高値安定し品不足になって、郊外が高騰して郊外が
高値安定になって、需要の先食いが一段落すれば
在庫が放出されて値が下がるという順番をたどる。

住宅が売れることはすべての景気の基礎である。
景気のサイクルは概ね１０年で上昇下降をくりかえすという
説もある。
２００３年から２０１２年までの１０年の好調のあとには
２０１３年から２０２２年までの不況があっておかしくない。

不況期にも２３区の地価があがると思う人はおるまい。

大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
でもそうなると、2003、2004年水準の地価に戻るのは
まだ遥か先の話ですからね。買える人は買った方が良い。2007年でも。
とはいえ、物件自体が無いですが。

消費税の大幅アップがあれば、
サイクルなど関係なく景気が下降してもおかしくはない。
従って、2012年まで好調との保証もない。

都心部とそれ以外で分けて考える必要があるでしょう。

第一次上京者の都心部志向は強く、近郊、郊外はほとんど検討の対象外
になっています。安ければ買うって感覚です。
今、近郊、郊外を買っているのは、いわゆる上京第二、第三世代で、
地元志向が強い人たちです。この人たちは親元に住む必然性があるから、
多少高くっても買う感覚で、第一次上京者とは両極端にあります。

今後首都圏は急速に少子化が進み、いわゆる上京第二、第三世代の需要は
先細りです。また、年月を重ねる内に上京第一世代物件が近郊、郊外で
大量に余って来ます。そう考えると都心部以外の不動産価格上昇が
一時的であるのは明らかです。

一方、都心部、特に江東区、中央区等を中心とした準都心への需要は逆で、
首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為の上京者数は右肩上がりで
増えて行き、都心部に対する需要は年々強まって行くでしょう。
また、これら地域は少子化とは無縁で、小学校が不足しているくらいです。
これら子供たちが将来の購入者になるので、さらに需要は強固になります。

江東区は広いからね。
大島や葛西まで準都心に含めたら言い過ぎじゃないの？
逆に豊洲付近だけを指すなら、豊洲をハッキリ準都心と言ってしまわないためのカモフラージュみたいだし。

あ、悪い。葛西は江戸川区でしたね。訂正します。

都心部の需要は将来にわたって強いものの、
物にはその時その時の適正価格があります。
いわゆる新価格は、強固な需要がある都心部については将来にわたり
定着して行くと思われますが、その新価格が今模索されています。

・親の援助（資産として適切かが判断基準の１つになる）
・所得水準の二極化
・女性の職場進出が進み、共稼ぎが当たり前の世界になる
・子供１人が標準世帯になる
・未婚比率が高くなる
など、適正価格に与える要因は多数あります。
でも感覚的には７０ｍ２で５千万円台、６千万円台が基準になる
かと思われます。

2003年の底値は単純な景気循環で底値を付けた訳ではなく
恐慌の入り口まで来ていた当時の環境によって出現した
もの。

そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

現在私の周辺の土地、建ぺい率60%、容積率150%の土地で坪単価が500万に近づいております。うーん、すごい。。買っておいて良かった。今はもう買えません。

一時的な需給バランスによる値上がりと、
大量に供給されている中での構造的な値上がりと
２種類あります。

前者はできれば早めに売って利益を確定し、
代わりに後者を購入すべきでしょう。
経済原則ですが・・

下がる下がると
赤の他人に親切に教える人などいません
要するに
下がってほしいという切実な願いの裏返しが
「下がる下がる」です
まだまだ買いたいひとが多いというコトですな

近郊、郊外で完成在庫が増えて来ていますが、
いわゆる上京第二、第三世代の地元需要が既に下がり始めている
からでしょうか？
早くも山を越えてしまった？
業者の方々いかがですか？

普通に考えて、国内の機関金融機関の株価が
５０円額面で１００円切ったり、

銀行間取引（とゆうか、オーバーナイトの関係だが）で
マイナス金利（金を借りてあげて、さらに金利も貰えてしまう）
だった当時の状況は、はっきり言って異常。

その異常に気づいて行動した人が勝ち組になった。

今後、まったく同じ状況にはそうそうならんだろう。

すぐに下がるなんて誰もいってないよ。
ただ、上昇は冷え込んで横ばいになって５年後あたりで下りざかに
向かう。

売らなくてはいけない立場の人が下がらない下がらないといい続けているだけのような

地価のあがるメカニズムをわかっていない奴が勝手に上がり続けるといっている。
そもそも住宅地価など業者が土地を高値でしこまなけらばあがらない。

劣悪な物件ばかりがはびこれば売れ残るは必定。

田舎者よ安心しろ。東京が下がりだす頃はおまえが住んでいるところは
タダ同然だ

勝ち組＊＊＊みなんて馬鹿な話はないよ。
あと１０年すれば、２００７年で買った人たちが
馬鹿組みで、待った人が利口組みと言われるようになる。

東京と地方の上昇サイクルが大きくずれるのがこれかららの不動産相場

わかってないね。高度経済成長のインフレとは違うよ

売らなきゃいけない主体があれほどいた2003年の頃の水準に戻るわけが無いのに。。待った場合、金利と地価、2つのリスクを負うことになるが、今買えばとりあえず金利リスクは避けられる。

どっちを選ぶか。待つ場合、金利は上昇しない、地価は下落する、2つの希望が叶わないと、意味が無い。

地価下がる要因って何でしょう。売る必要無いんですよ。多くの主体が。
慌てて売る必要があるのって、新興デベ、土地を所有している業績不振企業、デフォルトしちゃった個人、くらい？
新興デベがシェアを落とし、企業業績は回復基調、低金利を享受できている個人所有者、という環境のなか、売り圧力が2003年のように再度出てくるきっかけが分からない。

ここの板の人は不動産のことしか見えていないから、消費税アップの
　話を誰かが出してきたら「大丈夫だよ。建物部分だけだし。せいぜい
　数百万円」とかなんとかうんぬん言っておしまい・・・

　発想が軽いね！

　消費税アップの影響は不動産自体の支払いが多くなることが大問題で
　はなく、全ての消費財に課税されてしまう点が問題なわけで、普通の
　年収700万円程度の家庭では年間500万円程度はいろんな物を買って消
　費しているだろうから、仮に消費税が５％アップしたとすれば、年間
　25万円の負担増になる。月に２万円程度の増となり、これは35年ロー
　ンで3,000万円借りる場合には金利１％アップに相当する。
　つまり、消費税が５％アップするだけで金利が１％アップしたことに
　相当する。35年間では1,000万円近く家計から出て行くことになる。

　そうなるとこれまで買えていた人が買えなくなるか、買っても将来
　自己破産することになる。

たった3000万ぐらいしか借りてないのなら
10年以内に繰り上げ返済しろや
552のような貧相な考えしかもてないアホは家なんか買おうとするなよ

年収700万円程度しかないのに500万も使うって考えてる時点で終わってるし。

>553
おっしゃるとおり。3000万でどうこう言う主体が東京23区内で物件
を買おうなんて思わない方が良い。あと年収700万って東京じゃあ
中流にもならんでしょ。例え自体が偏ってる。

＞デベは日銭を稼がないと倒産する
確かに。どこで稼いでる？大手3社はオフィスでしょ。
レジデンスで慌てて売る必要がどこにあるのか。
新興デベはヒューざー以来辛い状況。シェアを落としている。
こういう輩はいなくなれば不動産市況にプラス。

そもそも、レジデンスで儲けようと思ってない。
それならむしろ定期借地権にして安定収入を得よう、そういう
発想に転換しているのでは？23区内で安く売るわけがない。

ちょっと話を戻すと、不動産でも株でも、投資・投機において重要なものは、「価値」と「価格」をどう認識するか。

今の不動産の「価格」にその「価値」買い。
提示されている「価格」に「価値」が無いと思えば買わないだけ。ないしは売主であれば「売る」だけ。

物事の本質は極めてシンプル。

>558
私は不動産を所有していますが、売ろうという気は一切ありません。
すぐ売ろうと思っている所有者は、湾岸あたりの一部しかいないと
いうことを認識したほうが良い。

ブリリアマーレ有明は値下げしましたね。（正式価格前だが
何百万単位で会員期の提案価格から正式価格が下がったことは
ここ数年記憶にありません）
ということで、23区という意味では、値下げが始まりました。

さて、手持ちの物件をどおしようかな。

湾岸ネタは持ってくんな＊＊。
都民で住みたいヤツなんて殆どいないぞ

竹中氏が消費税アップ不要を言い出しましたね。
実現したら駆け込み需要は無しね。
アップしないで本当に大丈夫かな。日本の将来。

>562
よくあるよ、そんなの。

>>559
おまえこそ大丈夫か？？？
一度、三菱地所の有報で有利子負債どのくらいあるか見れば？
含み益どれだけあっても運転資金がなければ事業はまわらないよ！

>>559
おまえこそ大丈夫か？？？
一度、三菱地所の有報で有利子負債どのくらいあるか見れば？
含み益どれだけあっても運転資金がなければ事業はまわらないよ！

キャッシュフローみなさいよ。568君。

>>562
上がりすぎてたからね。
日経が２５０００円超えるペースだったらアレでも通用しただろうけど。

いま、土地の名義人になっている人はあとどのくらいで亡くなるのかな？
東京だと一人暮らしで家を持っている老人が結構多いと聞くけれど、
その人達が亡くなるにつれ、その土地は売られると見ています。
土地を売らずに資産分割するのはなかなか厳しいですよね。
今後の土地の供給主体としては、それが一番多いのでは。
マンションが建つかどうかは別ですが、土地の供給が増加すれば、
今のメカニズムは変わると思います。

確かに。地所キャッシュフロー激減してるね。
売り渋りってやつかな？

C増減
FY05 69,766
FY07 34,571

利息の支払額
FY05 △19,293
FY06 △18,637（M）

猫も杓子も
都心部
都心部で
草木も靡くｗ

時代の流れなんでしょうか・・・・・・・・・・・・・・

>574
キャッシュフロー計算書も読めない輩が地所の財務を語るな。
地所のキャッシュフロー分析をすると、
①営業CF…　FY05：1697億円　FY06：1507億円
昨年度よりやや減っているが、税金支払前迄はほぼ同額なので、この差は「去年儲けたから税金いっぱいはらいました」ということ。売り渋りかどうかは「棚卸資産増減」「エクイティ出資増減」を見ればよく、この合計は昨年とほぼ同様。つまりマンション在庫が増えている訳ではないので、財務上は売り渋りとは言えない。
②投資CF…　FY05：299億円　FY06：△854億円
有形固定資産（＝オフィス等賃貸施設）が大幅に増え、キャッシュフローがマイナスになった。具体的には新丸ビルの竣工。
①＋②＝フリーキャッシュフロー＝653億円
つまり、マンション用地を仕込み、大型ビルを竣工させてもなお653億円のキャッシュフロー黒字を叩き出している、超優良会社ということ。
③財務CF…　FY05：△1325億円　FY06：△341億円
去年はフリーCFが2000億円近く行ったので借入れを大幅に減らした。
今年もそこそこ減らし、更に財務体質強化を図っている。

マーケットも地所の事は高く評価しており、世界の不動産会社の中で
地所の時価総額5兆円はダントツ。（2位は三井不、3兆円。）
JCR格付けAAの地所の何処を見れば事業が回らなくなるのか教えて欲しい。

>577
売れ残ってしまった物件の値段は、下げてまで売る必要はない、じっくり待つ。そのうち売れるから、（相場をつくる）ということなのでしょうか、こういう余裕のある三菱地所のスタンスは？

どうでもいいけど本当に日本のディベロッパーとか銀行って終わってるよね。日本に帰ってくるといつもそう思うよ。

湾岸の埋め立て地はすべて工場の再開発地域だからもともと人が住む場所じゃない。
場末の土地。
だから坪200万以上で売れる方がおかしい。
調子に乗ってボロもうけしようとしたブリリア有明は悲惨なことになるだろうが、当然の結果だな。
地元の人はあんな場所に住もうとはまず思わない。

>578さん
マーケットが発行体に対して求めているものは業態・成長ステージによって違う。資本効率ばかりが求められているなら、ROE8.3%、配当利回り0.4%の地所が何故ここまで買われているのか？それは丸の内・大手町の長期にわたる連鎖開発で、莫大な含み資産の価値を顕在化させると期待されているから。だから、これだけ営業CFが大きくても配当・自社株買いよりは開発投資に回す方が評価される。（尤も、連鎖開発ってテナント政策上いっぺんに出来ないから、余ったFCFは自社株買いに回すのはセオリーだとは思うけど。）

ちなみに大手5社の人と話した経験では、確かに地所はお役所的。三井不のインテリジェンス、住不の力強さには敵わない。それでも不動産会社は結局持っている物の価値で計られてしまう。買収防衛、確かに私も好きじゃないが、自分がグリーンメーラーだとしたら総合不動産の中ではまず8802に目が行くだろう。

香港のコングロマリット、今調べてみたら長江実業とサンフンカイは時価総額3.7兆円程ありました。三井不よりは上でしたね、失礼。

それやあ、日本一の大家さんなんだから、ぼんぼん体質になりますがな。
バブル時は、アメリカへの投資でいいかもにされちゃったしね。

話をスレタイに戻すと

①都心の品不足・市場の空洞化

都心は、マンション用地がない。
用地がないから市場がない。
市場がないから欲しくても買えない状況が続く。
品不足だから２３区市場全体が高値になるという考えは正しくない。
都心がストップ高になったからといって、周辺がどんどん上がるという理屈にはならない。

３Ａ（青山・麻布・赤坂）に渋谷区東部（広尾・恵比寿・代官山・神宮前）
千代田区北西部（番町・麹町・半蔵門）は、当面新規供給が少ない。
港区南部（白金・高輪・三田・芝）あたりは、木造戸建ても残っていて
マンション建設余地はあるがコムスンの高輪台駅前計画の頓挫にみられる
ように業者間の過等競争で値があがりすぎて採算が難しい土地が多い。
豪州系ファンドがそれに拍車をかけている。
いずれにしろ分譲マンション供給でなく収益施設を建てて貸す計画ばかり。

②今後の供給は都心外淵部が中心

飯田橋、市ヶ谷、代々木、恵比寿の山手線の外側（恵比寿南〜中目黒１丁目）
も主だった建設可能土地、丘の上の好適地はほとんどが建てられている。
今後は、川沿いの低地、坂の途中という土地を時間をかけて開発する流れだ。

中央区は日本橋から浜町、八丁堀、入船、築地にかけてもはや空地は残っていない。
佃は満杯、月島がこれから長屋の再開発でいくつか建つ。勝どきにはまだ供給余地が
多い。晴海はＵＲが主導で時間をかけて供給
港区湾岸はもう港湾地区しか低利用の土地は残っていない。

地図を丹念にみていくとわかるが、今後大きな土地で注目すべきは老朽化した
都営住宅（南麻布のフランス大使館近辺など）や都バスの車庫（目黒区の駅南）
道路付けが悪くて開発できない専門学校敷地（目黒ドレメ）など。
あとは、移転はしないまでも高度利用が望まれる（南恵比寿国家公務員住宅群）

それ以外にも企業が温存している大規模土地は少なくないが、地価が上がったことが
逆に「売り惜しみ」を助長している。

③江東区湾岸は都心価格を吊り上げる要因にならない。

都心部で欲しい場合は築浅中古を買うか、妥協して江東区湾岸に目を移すかだが
江東区湾岸が２９０万坪出せる買主ならば、都心部中古や港区湾岸築浅を３６０万
でも買える層だったりする。
ことに今すぐ入居したい買主は２年近くも待っていない。待っているうちにマンション
市況は大きくかわる可能性もある。
市況の動きをみて２年住んで売るくらいの身軽さで資金の効率を考えるだろう。
つまり、資金に余裕のある金持ちは江東区を買わない。


④金利上昇で困るのは資金力のない買主

金利の動きは、おもに長期固定の住宅ローンの話で
坪単価３００万近辺の物件をフラット３５で買う人は少ない。
資金に余裕があれば、短期固定か変動で金利の低さを享受し、変動が４％
超えあたりで、４％以下の運用益しか出ない流動資産を取り崩して繰り上げ返済
するというのが誰でも思いつく話だ。

⑤買換え需要が地価を押しあげた過去の上昇と今回の差異
１９９１年、南千住のアクロシティが億ションとして分譲された
それ以外にも中山氏が「結果億ション」とよぶ物件が田園都市線沿線にも
数多くつくられた。
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
これらは、最後には売れ残ってデベの経営破たんの元になったわけだが
少なからずここまで新築相場が高騰した背景には
既存マンションからの買換えが順調にいったということがある。
ボロくて狭い持ち家が１億円で売れるから１億円の荒川区が買える。
しかし、冷静に考えてみれば荒川区のマンション＝中央区のボロマンション
というだけで、１億円という価格だけが一人歩きしていたということだ。
もちろん、一次取得者で郊外億ションを買った人もいる。
大抵は、個人事業主か地主の息子だ。
今回のマンション相場の上昇は、都心部に限っては既存物件からの
買換えサイクルがうまく動いているが、周辺部ではその動きは緩慢だ。
原因は「都心志向」
地価下落が１５年続いて周辺部既存物件は買値の半値以下になった。
地価があがったところで、さらに郊外に向けて買換えをしようという動機に
つながらない。地価下落の１５年の間にみんな歳をとりすぎたのだ。

自分に都合のいい記事だけ信じれるなんて
便利な脳みそですね。

販売員、うるさいよ。暇なら販促の電話でもしなよ。

江東区は広いからな。分割して湾岸区でも創設すれば
豊洲・有明の住民の方は喜ぶのでは。
新設校もMS住民増で追いついてない様子だし。これ以上の
住民税負担になる様な開発は止めて欲しいと・・思う
旧深川区住民でした。

>>589
反論があるならこの場で自説の展開を見せてほしいものだ。

>>591
世田谷区はもっとひろいのだが、人口が増えて住民税が増えるのは
「高額納税者」が増えないとダメだな。
所得税を住民税にシフトしたのは、減税措置の多い所得税では
税収が増えないからだ。
年収１０００万クラスが増えたところで公共負担をしのぐほどの
税収増にはならないよ。
港区で税収増になったのは、住民登記をする物件購入者が増えた
からだ。なにしろ登記しないと転売した時点の税金が大きいから
だ。また法人名義で借りて住むにも住民登録は必須。

高額納税者が増えた港区と江東区では住み心地は違う。
バランスがよくて住み安いのが世田谷区だろう。

すでに昔から都心に家を持っている自分は
売る気もないし、持っていない者同士をの討論会でもきいてやるよ

じゃあなんでマンション板見ているの？
投資しているってこと？なら、討論会の部外者ではないのでは？

>>595
オレもオレの友人も親からの相続で都心に持っているけど少なくともキミのような傲慢さはないなｗ
カネなくして恐喝すんなよ。

> 588
ある程度の指標になるかもしれないけど、所詮スポンサーが
バックにいる雑誌であることを忘れてはいけない。
（記事の内容が中立であるはずがない）
何時も被害者は一般消費者、90年初頭の雑誌・新聞の内容を吟味して
見ればわかるだろう。

今回の記事は何が背後で動いているのか良く自分で判断して、
今後の方向を自分自身で決めればいい。

FA & AW & EC等の欧米系メディアの意見も参考にするのも
一つの方法だと思うが・・日経の一面と全く間逆記事内容が
掲載されている時が良く有りますので。