パレスビュー四番町 (四番町計画)について

億以上の人が大半を占めるマンションで
共同生活を営む金銭的余裕はないと後で苦労しますよ．．．

まー、そうなれば転売！

本日内覧しましたが、案内はアシスタント女性でした。
ローンの話は一切無し、簡単に部屋を見せてもらっただけで、ローンの話は一切無しでした。
最後に質問ありますかと聞かれ、資料を渡されお帰りモードでした。
滞在時間わずか30分ほどでした。
手持ちのキャッシュを少なめに書いたので、見込み無しと思われたのかもね。
営業マンに付いてもらった方の報告希望です。
当方、8800万円の部屋申し込み予定です。

私も先日行って来ました。
少なくとも90、150と2億台の190タイプは目をつぶってても売れるだろうから、WEBも営業も完全にやる気なしのようです。
担当者も窓際っぽいオッサンか派遣っぽい女性しかいなかったようです。
本当は販売代理やりたくなかったじゃないかな、地所も。

現金客優先になるでしょ。

決算前に入金してほしいんだろうから、
ローン審査通らなくて繰り上げ当選、
とか何回も繰り返せないからじゃない。

３月入金で売るのが販売代理の会社として責任

なんかこのスレみていると悲しくなってくる。
当たってもバルコニーに布団干さないでね。

8800万も現金ありません
頭金なら払えますが

内覧のときに手持ちキャッシュや現所有の不動産、収入なども聞かれますか？
内覧された方教えてください！

>>210
204です。内覧してきました。
一般的な「アンケート」書かされます。
手持ちキャッシュ、年収、勤務先など書かされます。
手元キャッシュは多めに書いた方が対応よいと思います。

>>205
現金即決がうれしいでしょうから、向こうも本気になりますよね。

>>211
情報ありがとうございます。
どんな対応されるのやら。

ここの8800万の部屋希望の方って年収は1000万以上ですよね？

>>214
通常はそうでしょうね。
頭金＋ローン（年収の5倍以内目安）ですから、頭金多く積めれば1000万円以下でもよいでしょうが、管理費なども高額ですから、そこれへんの出費も考えると最低年収1000万は無いときついでしょうね。

年収1000万の人の場合五倍だと5000万、つまり頭金3000万以上積まないといけないわけですよね
うちには無理かもしれませーん

年収1000程度で番町住まいとは・・・冗談としか
即転売なら別ですが

よっぽどの富裕層じゃないと現在の住居を売らないと現金払いできないのでは？

営業マンのそんなことないですよ発言を信じましょう。

営業マンが現金購入優先を表立って認めることはないんじゃない？
この業界は裏ではいろいろあるのが常識と読んだことあります。

>>227
番町ならどこもそんな感じじゃないですか？
番町で不動産仲介を営んでる知人いますが、彼曰く、
エリートクラスの医者・弁護士・学者、安定経営の企業オーナー、大金持ち華僑・・・が居住層です。
しかも大半は法人名義で社宅扱いにしてるようです。
どんなに頑張っても、普通のエリートサラリーマンや零細企業経営者、自営業（芸能関係も含め）じゃまず無理です。

いくらお金がなんとかなってお買い得でも、
９０の部屋は間取りといいﾌｧﾐﾘｰ向けではないですよね．．．？

90の部屋内覧してきました

部屋が広いというより収納がやたら広いという印象です。
古い高級ホテルみたい、と思いました。
特別センスがいい訳ではなく、地味です。

倍率についてはどちらも同じと言われましたがどうでしょう。
当選者はコントロールされる気がします
申し込みの段階で現金払いでないとハネられそうです

このエリアって外食に困らん？外食派の私には無理ぽい

共用部分、内装といいなんか年配の方が好みそうですよね。

なんか昭和４０年台のアートっぽい感じが．．．


地権者の建替え組合の総意なんでしょう

若い人はなじみずらい感じですよね。


子育て終わり、そこそこ儲けた仕事も引退して、

老夫婦が便利な都心に移り住むって感じですかね？

>233

古い高級ホテルって表現ナイス！！

>234
ニューオータニでいいんじゃね？

帝国ホテルかと思いましたよ。
なんだかんだ申し込む人少なくなりそう。
期待しすぎて実際内覧したらあまりビビっと来ませんでした。
同じような方多いのでは？

わかるわかる

安くて資産価値もあるんだろうけど、

買っても、わくわくして早く引っ越ししたいって感情にならなさそうなんだよね。

ですよね。
別に派手好きではないのですが・・・
申し込んでもどうせ当たらないならわざわざ年収やら資産を晒す必要もないかなーなんて思い始めました。迷います。

シティタワー品川みたいな祭りにはやっぱりならないね～

我が家は
資産価値を重視する夫の私が気になって内覧したのですが、
妻はやはり感覚的に好きになれないみたいでした．．．
キッチンの設備とかは全部あるのに。。。
20代です。

このスレの最初あたりで誰かが言ってたけど、内装は典型的なゼネコンが売主の物件だね。見せ方が下手というかツボがわかってないというか。

そういえば鹿島の岡本レジデンスも投げ売りプライスになってるね。
やっぱりゼネコンは大手デベほど、決算で在庫を抱える体力はないようだね。
芦花公園のセコムも似たようなもんじゃないかな。

コストのために基本は地権者分と同じ内装ですよねきっと。

内覧した皆さん、
南90の日当たりはどうでしたか？
私は外からしか見れませんでした。
壁には日が当っていましたが、
部屋の中まで日が差し込んでいましたか？

昼間はわかりません
夕方行きましたが日は当たってませんでした
二階は特に暗い
だからと言って四階が1000万の価値がある日当たりかどうかは謎ですね
なんだかこのマンション自体の魅力も謎になってきました・・・

買い替えの方、いらっしゃいます？

手付け１０％は払えますけど、残債があるので・・・。

248&249さん

昼間（晴れ）に内覧しました。
冬のせいか日差しが直接部屋の中にまで入ってくることは1&4階ともありませんでした（ベランダに立つと見えますが）。
外の反射光等で室内も相応に明るさが確保される感じですが、1階と4階で案外差がなかったと思います。
但し1階はベランダに立つと向かいの八百屋さん側歩道を歩く人が（歩道からも部屋の窓・天井は）見えますね。
1000万円の価値があるかどうかは好みとは思いますが、地所の一番町低層で3階差は同等程度の差額でした。
個人的には殆ど昼間いないし余裕を考えると1000万円の魅力は捨て難い…
資金に余裕があれば隣地建替リスクはあるものの140㎡が日当り（明るさ）良かった印象でした。

251ですが4階居室建具の取手がとってもヘンだったのが印象的でした（好みor取り替えれば済みますが）。

度々251ですが価格設定について、四番町は総合設計（MRの等価交換資料に記載）で容積560%、低層は道路から見える位近く、内装は地味で装備は普通、例えば地所の一番町は400%、免震、高台、エントランスで奥まった（道路からは中まで見えない）敷地構成で装備も豪華（地所が作った番町PHや三番町に近い？）で相応にお高い。買える値段かどうかは個人差ですが不動産に極端なお買い得はなく、供給の少ないエリアですが冷静に今回は様子見というのも一案と思いました。

はい、ぜひ冷静に今回は様子見でよろしくお願い致します。
ありがとうございますm(__)m

>>250
買い替えです
うちも頭金支払えます。
残りは
現不動産を売却出来次第完済できます。

金があるなら即転売。

安い理由はある

好みやフィーリングだけでなく金額換算できるもので…

>>241
でも、申し込まなければ当たらない。
私は、申し込むことにしました。
申し込みも予約制とのことです。金曜と土曜の１６時までなので、土曜に殺到しそうですね。
予約が取れなくて申し込み出来なかったなんてことはないでしょうが

ここが買えなくても引越し予定なのでもう来月から売りに出します。すぐに売れるかはわかりませんが500〜1000万ほどの下振れは想定内です

>>261
えー予約取れないとか有り得るの？
金曜は皆仕事で無理ですよね
ちなみに一階を申し込みますか？

冷やかしによる申し込みを制限したいのでしょう。

面識有りで資金的に問題がない優良顧客には金曜とかは時間外でも対応すると思いますよ。

あと、すでに内覧済みで有望顧客以外は予約できないかもね。
一度も内覧してない人は予約一杯ですとか言われて丁重にお断りされるのがオチなような。

内覧していない人には、地所も抽選に参加してもらいたくないでしょ

当たった後内覧とかしていたら、キャンセルの可能性高いし、3月決算に引き渡しが間に合わなくなるよ

申し込み予約という名の足切りを先ずする所をみると、
やはり抽選は公平にやるんだね

どの辺りで足切りするのかな

買い換え前提の人は厳しいのか

現金もしくは
買い換えなしでローン審査済みの人かな

あまり資金ないですが予約できましたよ

抽選に参加できなかった人に高値で売れるかな？

売れる、たぶん。

シロートが転売なんてやめとけ。

261です。
土曜は混みそうなので、金曜早く切り上げて申し込み行くことにしました。
金曜は18時までやってます。
1階申し込みます。
内覧無しでも予約取れないことはないでしょうが、予約時に名前聞かれたので、内覧してあるほうが心証よいでしょうね。

昨日見に行ったけど案外二億とかの部屋見てる人多かった。
90しか買えない自分がなんだか惨めに思えたよ・・・
もし当たっても１番安い部屋に住んでるって思いながら生活するのかな
やはり四番町なんて身分不相応か

272です
>>273さん、やはりそう思いますよね。
プライドとかではなく、浮きそうで心配です。
万一当選してもさらに悩みそうです。
申し込みの予約した方、現金払いですか？

あまり気にならないな。

だってそんなこと言ったら都心のタワマンなんて、上に１０億近くの部屋もあれば、下は３～４千万台の住戸もあるわけで。
（そもそもマンションに１０億近く出せる人はどんな人種なのか、私の想像力ではまったく分からないけど・・）

ここは一番安くても8800万だから、格差はむしろ少ないほうだと思うよ。

ローンです。肩身狭いかは住んでから考えます。この価格なら賃貸に回して良いし。

＞マンションに１０億近く出せる人はどんな人種なのか

こんなところで書き込みなんかしてない人種だろうなｗ

人混みで熱気あふれる中、内覧してきました。

共有部も内装も、確かに今風ではないですね。ちゃんとデザインしてないというか。
かといって、コストをケチって例えば各部の仕様が低いとか、なにかが省略されてるとか、材質が？とか・・・そういうわけでもなかったと思います。
つい最近一番町パークハウスのモデルルームも拝見してきたので、その比較論においてもそういえると思います。

ふっと思ったのは、専有部の雰囲気、最近内覧した中古物件で佃のセンチュリーパークタワーと似てたかも知れない。

ちなみに同行した建築関係の友人の話では、構造も含めて造りそのものはちゃんとしてるほうだと。
二重床二重天井はもちろんスラブ厚も十分のようです。

応対してくれた方に話によると、90タイプもそうだが150も相当な倍率が付きそうです。
そしてなんとあの190タイプ（20500、21500、25000）の3つも、いずれも複数申し込み有りで抽選になる！とのことです。
よって、抽選会での開票も夜にずれ込む予定だとか。
景気がいいですね・・・

＞２７８
景気がいいわけではないでしょう。

要するに潜在需要はかなりあるということ。

ここほど安く売る必要はないと思いますが、間違った値付けをしなければ、このご時世でも売れるということですね。

そうそう
マンション内だけではなくて周辺地域に住んでる人ほとんどが富裕層だとね・・・
しかも成金ではない昔からの金持ちときたらなんだか気が引ける

という訳で今夜は家族会議です

>>275　>>277
１０億のマンションを買う人は、きっと箪笥貯金で４ー５億ぐらいはポンと出てくるし、「秘書が勝手に買った」とあとでさらっと言える人でしょうな。
話そらしてすみません。

ここに住もうという人は一般的にいって資産、所得、それなりに一流の方々でしょう。そのクラスの
人たちは、他人を見下すとかはしないですよ。隣の人は何をする人ぞ、人は人、自分は自分、という
考え方をすると思います。一番安い部屋に住んでいるのはあいつかなんていうことは気にも留めませんよ。

だからこそ惨めな気がするんですよね

金持ちとアメリカ人に劣等感があります（笑）

>283

同感です。
このレベルまで来ると、他人を見下す必要なんかどこにもないからね。

逆に年収1Kや2Kそこそこのいわゆる小金持ちは、やたら他人と比べたがるし自意識過剰だったりもする。
そういう層が多いマンションに住むよりここに住んだほうがよっぽど気が楽ですよ。

私がここがいいと思った理由は、セカンド利用、法人契約で社宅利用が多いと思われるからです。
良い意味で、あまり生活感ないマンションになるのではないかな。

セカンドって・・・普段どこに住んでる人を想定してるのだ？（笑）

この価格帯のを買う人は一軒も他に持ってないほうがまれ。

あなたには想像できないんだね。笑うなら自分のこと笑ってね。

>>285

× お金持ち＝人格立派
〇 お金持ち≒人格立派

あくまで確率の問題だから、僻まない僻まないw

まぁまぁ仲良くいきましょうよ！
ここの抽選外れた場合皆さんどうされるのですか？
他に目を付けている物件ありますか？

買い増しなので外れたらあきらめます。

買い増し！？

すごいですね！
買い増しならばここは私に譲ってください・・・

>>296

セカンドにする余裕はさすがにないです。
今すんでいるとこは賃貸にする予定です。当たったらだけど

四番町住人の三割は都営住宅じゃないかね

>>258

容積率大、土地持分が少ないってことではないんですか？

住戸数の少なさ、1戸あたりの面積の広さで十分補ってると思う。

四階申し込む方いますか？

申し込んだ。資金繰りは当たったら考える。

>３０３

家族の安全や健康を脅かす問題ではないので、物件を気に入ったのならば安心して買ってください

ギリギリの予算計画での購入はオススメしませんが…

四階か一階を迷ってるんだよなーそういう方いません？

↑どの部屋ですか？

>>309
現金購入だと有利になるの？
ローンだと当選しづらいのですか？当方ローンで申し込みますが...

ローンより手間が掛からない分営業としては楽なほうに当選して欲しいでしょうね(内心は)。
特に年度末の売り上げに間に合わせるために色々と急ピッチで動くのでしょうし。
ローン審査のリスクはデベもできるだけ排除はしたいでしょう。

でも確実にローン通るのが明白なら関係ないと思いますけど。

ローンと買い替えは面倒だからね。
まぁでも絶対無理な人は予約取れないでしょ

1階と4階なら迷わず4階でしょう。
空き巣狙いの頻度が高いので、自家使用時も売却時も大きな違いが予想できると思う

この前営業の方にここの登記資料みせてもらいました。
ここの登記上は地下1階（＝機械式駐車場の地下格納庫）・地上15階で、販売上では地下2階・地上14階として扱ってるようです。
詳しくは素人で分かりませんが、営業の方曰く容積率緩和のためにそうしているようです。

かなりの混み合いだったけどなんとか登録できました。
ローンではないが資産売却や親・親戚からの借り入で・・・とほほ。

内覧のスケジュール連絡がなかなか来なかったり、これといった資料もほとんどなかったり、WEBページにいたっては更新の気配すらありません。
皮肉なことだが、この販売のやる気なさこそ人気の証拠でしょうね！

一階は140は空巣怖いけど、９０はベランダが外から見えすぎで空巣が嫌うかも…

>>317

確かにぜんぜんやる気ないみたいですね。
小規模物件である意味良かったけど、こんな値付けは同業他社にとってエライ迷惑でしょう。

とにかく早いうちにとっとと静かに売り切ってしまえ！とみんなが切に願ってると思いますよ、地所さん自身も含めて（笑）

↑営業だな？

意外と人気ないと見た！このご時世に、そうそう２億出す奴はいないし、彼らの希望はこのグレードではない。

まぁ倍率は軽く20倍くらいですかね。

営業担当から連絡が来ました

>>321
こんなところで営業なら、物件HPと電話受付をまずなんとかしろって言いたいw

申し込みの予約いっぱいで取れないとか有り得ますか？
内覧はしましたがアシスタント案内だったのでローン審査はしていません。

↑本当？？
やべーうちもまだ予約取ってないわ

予約済みのお方様様は余裕ですね（笑）

ローンの話できてない人は多いのでは・・・？

内覧時のアンケートで現金と書いたけどアシスタントだった為か当たるといいですねーと言われて帰されました
予約もまだです

抽選はずれ組は麹町PHの狭いプラン勧められそうな予感

どっちかと言えば一番町の方では？
ここと麹町ではコンセプトが違いすぎる気がする。

しかし麹町のスレは盛り上がらんね

麹町ね〜
クレーン事故がネックかな・・・
一番町は買えない

転売目的のひとは抽選当たりやすいの？

営業の方には転売すると言ってないんですよね？

そうですか！営業の方にお願いしておきます。

先住民駐車場タダ、新住民46千円～、どう？

ムカつきますが今が駐車場五万なので

駐車場の修繕もみんなから集めた修繕費用で直すんですよね

パレット式の大規模修繕は１パレット100万って聞いた事あるんですが、詳しく数字知っている方いませんか？
あと何年で修繕が必要かわかりますか？

今の修繕費用じゃきっと足りないですよね

無料で使っている地権者が半数以上ですけど
過半数で管理費、修繕費、駐車場代など値上げ決められちゃいますかね？

決められちゃうでしょうね。
地権者が多いとこういうデメリットがありますね。
安くても入居してからお金がかかります。

先住民が駐車場無料というのは本当ですか？
管理費や修繕積立金にも差がつけられたりするのでしょうか？
先住民が過半数なので、団結されて彼らの都合の良いように色々決められる可能性もありますね。
（先住民は管理費半額とか...）
ちょっと怖いですね

全体の管理費、修繕費を値上げすることはできますが、
一部の住民だけ値上げしたり、値下げしたりはできませんよ。
面積による住民間の比率を変更することはできないです。

それがここのデメリット。
色んな費用を新規住民が地権者の分まで支払うことになるでしょ。管理の面は営業は関係ないから言わないしね

まぁよくわからないけど新規に都合の悪いことは多いだろうね

↑重要です

地権者のみ駐車場無料ってよくある話なのでしょうか？

そんな優遇初めて聞いた
だから破格値なんだよ

地権者で建て替え組合法人。管理規約が地権者優遇に作られてるのは当然。

地権者で建て替え組合法人。管理規約が地権者優遇に作られてるのは当然。

地権者が過半数（議決権もきっと過半数になってる）だから、思い切って駐車場永久無料にしたんでしょう。
この権利は将来売却＆名義変更しても引き継がれるので、ここの管理組合は、

　地権者住戸所有者＞＞＞一般分譲住戸所有者

という勢力図は、最初から老朽化・解体まで続くでしょう。

もちろん懸念されるのは、管理会社管理費、共有部使用とその修繕関係などです。
けどこの辺は、まだ地権者とは言え一応同じく負担を拠出する側なので、ある程度立場の共有もできるでしょう。
一番のガンは駐車場です。
かたや永久にただで、かたや毎月数万・・・これじゃ意思疎通するにはあんまりにも立場が違いすぎるでしょう。

駐車場地権者永久無料がここの安さの理由だったのですね。
しかも、駐車場は住戸分100％あるので、機械式駐車場のメンテナンス費用はバカにならないはず。
それを新住民におしつけようという事ですね。
内覧したとき、アシスタント（営業はついてもらえなかった）に新住民が地権者に対して不利になる事は無いか聞いたのですが、特にないとのこと。駐車場の件は全く教えてもらえませんでした。
値段の安さには何かあるだろうを勘ぐっていたのですが、駐車場でしたか。
地権者無料ってマンションでは一般的にあることでしょうか？

>>361

そうですね。
駐車場やら管理費アップなど。
地権者が何かとグルなんですよ、きっと。
昔のマンションって異常な連帯感があったりしますよね。

低価格の理由は様々あるよ

駐車場の件は、
（点検＋修繕費用）×地権者戸数を面積割りで全戸が負担するだけの事

そこまでわかって安いと思えば買うしかない

気苦労は多いだろうけど…

登録の予約取れなかった人いますか？

取れました。
誰でも予約取れる感じでしたけど。

駐車場の件本当なら、買うのやめようかと
後々、先住民 vs 新住民で対立しそうな予感だし

金持ち喧嘩せずで細かい事気にしない人だけ、
あのマンションのコミュニティに入って幸せに過ごせるんだよ

倍率は10倍くらいかな

若い人には向かないでしょ、この物件

基本的に先住民の意向で作られているんだから、
あのマンションのセンスに共感できる人じゃないと…
センスの違い＝ライフスタイルの違いですよ

ホテルの例えがありましたが、ﾏﾝﾀﾞﾘﾝよりニューオータニが好きな人には向いている

マンダリンまで気取られるとなぁ
しかしニューオータニ風なのかわからないけど四階のセンスのない取っ手がキモい

もちろん、当たったら取り替えます

なんで一階とデザイン変えたんでしょう？

駐車場以外にも何かあるのでしょうか？
同じ部屋面積でも地権者と分譲で区分所有の比率が違うとか...

地権者が駐車場料金を6万円にしましょう！と言い出したら新規がどう反対しても６万円になるわけです

>>378
明日確認し、報告したいと思います

>>380

よろしくお願い致します。

>377

今回売り出しの中にも元は地権者が買い取る予定だったものがあるからです

>378

ないですよ。

心配してもまず当たらないと意味がないですよね

>>378
それはさすがに無茶でしょう（笑）

ただタワマンと違って30世帯ぐらいの小規模物件なので入居してからいろいろしがらみがありそうです。
そんな中でこういう駐車場のような件でどうしてもお互い派閥みたいな雰囲気になりそうで嫌ですね。

賃貸情報（募集賃料）
101 (146㎡) 98万
203 (145㎡) 93万P
302 (91㎡)　58万
303 (145㎡) 98万P
401 (146㎡) 89万P
702 (190㎡) 150万P
P：駐車場1台無料

まあ賃貸に関しては駐車場込みの賃料と思うことにする
なぜ同じくらいの広さで401が安いの？

明日の抽選会行きますか？
どう細工されているのやら。

5階以上のフロアは、すべて１９０㎡なのですか？

地権者住戸の数を教えて下さい。

この賃料はチャレンジ価格にも程がある．．．

>>392
同感。
でもこっちが価格下げると恨まれそう。。

今日登録行った方、いかがでした！？

登録の手続きは誰が行うのでしょうか？
また時間がかかると言われましたがどれくらいかかりましたか？

地権者住戸は１７戸です。
今日申し込み行きました。１０２の部屋ですが、すでに抽選番号１０を超えていました。
今日で１０倍以上なので、明日も含めたら２０倍は軽く超えそうです。
地権者の駐車場無料は本当で、重要事項説明書にしっかり記載されています。
管理組合の投票権は各戸平等に１つずつですが、地権者過半数なので地権者有利にすすめられるでしょう。管理費や修繕積立金は地権者と新住民で平等です。
駐車場無料となる住戸は、201 203 301 303 401 403 501 601 701 702 801 901 1101の１３戸で、地権者全てが無料となるわけではないようです。（何らかの権利調整があると思われます）

10倍以上とは。
受験のようですね。
公平な抽選なのかどうか。
情報ありがとうございます。
で、どのくらい時間かかりましたか？

>>399
正味30分くらいでした。
あっさりとしてました。