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暴言禁止です。
引き続き情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2014-06-04 17:42:04
暴言禁止です。
引き続き情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2014-06-04 17:42:04
フラットは1.69%だよ。団信別で。
借換えで浮いた資金をNISAに投資して、結果大損ってありえる?
変動と10年固定が殆ど変わらない状況ってすごいね。
現状のローン戦略としては三井住友信託で当初5年固定で全期間優遇が最強ですね。
これからさらに下がりそうだよね。来年3月実行だから、ギリギリまで粘って最良銀行選ぶつもり。三菱、三井住友・三菱信託、イオン、ソニー、SBIで仮審査は通してあるし。
当初から変動金利を選択すると、借り換え以外に固定に戻すことなない(できない)のでは?
(固定に切り替えたいと思ってもその時点で大幅に固定が上がっている可能性が高いので)
今後金利上昇時を見据えて変動金利を選択する方 ローン運用戦略はいかがでしょうか?
>>355
もちろん、その可能性はあるよね。
けれど、現時点ではすぐの大幅な金利上昇は考えにくい状況だし、
変動で借りることで、残高の減少はもちろん固定金利より促進される。
となると上昇のタイミングにもよるけれど、いざ固定金利に変更することでの月々負担増は、
その時点ではローン残高は減っているわけだから、借りる当初の計画ほどの負担増にはならないはず。
いかかでしょう?
>>356
政策金利が1%あがっても 変動で借りていれば1.7%程度、この時点で定期預金金利が1.5%になるので
預金が殺到して、金利低下圧力がかかる。あえて固定に切り替える必要は少ないのでは?
日本がはいパワーインフレになることはまずありえませんので・・・
>>357
もちろん、今までの政策金利と定期預金金利の動きをみると、
おっしゃる通りと思う。
自分も変動の35年で昨年借りたが、この先も固定に変更することはおそらくないかな。
356は、もし仮に固定に変更するならって意味ね。
>政策金利が1%あがっても 変動で借りていれば1.7%程度、この時点で定期預金金利が1.5%になるので
>預金が殺到して、金利低下圧力がかかる。
あまくねぇ?
て言うか、銀行にお金が足りないから金利上げて預金集めようとなるのに、預金が殺到するとか笑える。
緩やかに金利が上昇してれば安倍ちゃんの理想通りだが、急に上がったのならどうなるか分かるよね。
変動一本で検討中です。
都内で変動最安の信金はどこでしょうか?(保証料なしの信金があるみたいなので)
三菱UFJ信託最強
変動にして最安、固定切り替えはマイナス1.9だし。
ググったけど詳しく書かれてるページがない
地銀で固定10年で0.95%提示。
これに0.1%上乗せでガンになったらチャラでいこうと思う。
ついに10年固定で1.0%以下がちらほら出てきたみたいですね。
まあ今の金利低下傾向なら遅かれ早かれそうなるとは思ってはいましたが。
2年前に比べて物件も、消費税も上がってるから目先のローン金利が下がっていても、どうなんだろうね。
そうすると1年前に契約して、ローン実行が年末組みは勝ち組ですか?
今売れ残ってるマンションを、1割以上値切って買うのが勝ち組です。
売れ残ってるマンションを値切るのは当たり前でしょ
>>372
実は年収や勤め先の関係等により適応金利って人によって違うんだよ。
俺はあまり口外しないで下さいね。って言われたよ。
ネット表示に騙されず、一度金融機関と話してみたら?
都市銀だとどこがおすすめでしょうか?りそなは少し得な気もしますがどうも気が進まず。
実績のある三井、みずほあたりがいいのかなあ。。。
当初10年固定1.0%は結構あるよ。
長期金利が0.5切ったと日経で出ていましたね。
もはや固定君がぐうの音も出ない程金利が下がってしまったな。
借り換えなくて良かったよ。
金利が下がり過ぎてレス自体無くなってしまった
そんでも固定固定騒いでる人は他見たらいつもいるけど
あれ、ずっと言ってればいつか当たる商売のつもりでやってるの?
固定は無駄さんがいなくなったから、不毛な闘いも落ち着いてるだけ。
管理人さんに嫌われてる固定君も、固定に借り換えようとしてたのね(笑)
今固定にするのは逆張りだから、当たればでかいけど当たる確率は低い。
変動は逆で、今の流れのままだと当たる(得する)確率は高いけど、大きく儲けることはできない。
10年固定1%
1~5年目1%-ローン減税1%=0%
6~10年目1%-ローン減税1%=0%
より
5年固定0.48%
1~5年目0.48%-ローン減税1%=▲0.52%
6~10年目0.755%~?%-ローン減税1%=▲0.245%~?%
のほうが魅力感じるけど・・5千万を上限に借りれば借りるほど得なんだよね
こんだけ金利下がってるのに固定君元気だったか。
高い金利で借りてしまって、精神的におかしくなってるかと思った。
良かった、良かった。
10月金利改定だから久しぶりに覗いたが、まだまだ変動安泰だな。
順調に残債も減ってるし、本当固定にしなくて良かったよ。
金利が低いうちは固定にした方が良いですよ。
金利が低いと思ってたのに、さらに下がり高い金利で固定してしまった人が多いからね。
読売新聞によると、固定を選択してる人の方が多いようですよ。最近書きこみしてる人は変動みたいですが。
>久しぶりに登場だから間違えちゃったよ。
興奮したから間違えたんじゃないの。
ひきつった笑いというのが痛々しいというか。。。
これだけローンの最低金利が更新されまくっていると、
無理もないというか。
アベノミクスも限界を露呈しているし。
来年の増税も微妙みたいだというし。
最近というのがいつかだよね。
フラット2%台も最近の話だし。
金利が下がり続けてる間、変動は着実に残債が減っている。
そして今だに金利が上がる傾向がない。
それが永遠に続けばいいね。
固定:理論上金利に上限はないから、金利が大きく上がった時に儲けが大きい。でも、大きく金利上昇する可能性は低い。
変動:0以下にはならないため、下がる幅は限定的だから、儲けは小さい。でも、金利上昇は今の状況だとなさそうだからちょっとなりとも儲かる確率は高い。
意外とバランスとれてるんじゃないかな
借金は儲ける手段じゃないからな。
現在儲けられるのは変動や5年固定の三井住友信託などか。
基本は金利払いを1円でも少なくするためにどうするかってことだ。
リスクは残債が少なくなるほど、なくなっていく。
金なく不安な人は固定が正しいんじゃない。
>>391
問題は固定にしておけばどんなに借金しても35年目一杯払うにしても大丈夫ではない、という点。
最近、長期固定中で金利引き下げ交渉をする人が多いけど
担保価値の減少で自身が債務超過状態の場合、金融機関側が応じてくれないケースもある。
エコノミスト加藤出氏 「ルビコン渡った日銀に出口はない」
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152798/1
異次元緩和のために毎年、長期国債の保有高を50兆円増やしている日銀は、どんどん資産が膨らんでいる。
FRBの資産は対GDP比24%(2013年末)で、BOE(英中銀)は25%、ECB(欧州中銀)は24%ですが、
日銀は14年末には6割弱になります。
日銀はインフレ率が安定的に2%になるまで、この政策を続けると言っている。
15年末まで続けると、GDP比は71%になるのです。
日銀自身が悪性インフレの可能性を示唆してるくらいだからな。
日銀のホームページから引用。
日本銀行における国債の引受けは、財政法第5条により、原則として禁止されています(これを「国債の市中消化の原則」と言います)。
これは、中央銀行がいったん国債の引受けによって政府への資金供与を始めると、その国の政府の財政節度を失わせ、ひいては中央銀行通貨の増発に歯止めが掛からなくなり、悪性のインフレーションを引き起こすおそれがあるからです。そうなると、その国の通貨や経済運営そのものに対する国内外からの信頼も失われてしまいます。これは長い歴史から得られた貴重な経験であり、わが国だけでなく先進各国で中央銀行による国債引受けが制度的に禁止されているのもこのためです。
借金なんてさっさっと返済しといた方がいいってことだね。
借金語る時は資産も含めて語らないと財務省の思う壺。
>>397
国の資産はほとんど換金できないからね。
官舎・オフィスなどの土地は行けるだろうけど、道路・橋梁・港湾のようなインフラは物理的に無理だし、文化財も政治的にムリ。
財務省は大げさに言いすぎだけど、結局どこかでインフレにしないと借金は解決できないよ
(全部返済する必要はないけど、社会保障が今のままだとどこかで限界は来る)
それがいつまで持つかは誰にもわからないけど。
悪性インフレの可能性は否定できないけれど。
国自らが悪性インフレを誘導するようなことは、
いろんな観点から見ても考えにくい。
かといって、望ましい形でのインフレは、現在の人口構造からみて無理。
そうであれば、増税しか考えられない。
というか、既にその方向性で物事が進んでいる。
霞が関、永田町の高給取りに任せとけば宜しい。
>>399
増税こそムリでしょ。
消費税を8%にしただけで、アベノミクスの株価上昇をふっとばすぐらいの悪い数値が出ているのに、これ以上増税の余地なんて無いよ(10%への増税は無理をおしてやるだろうけど、そこで政権が変わるレベルの悪影響が出るみこみ)。
財政を何とかしようと思ったら社会保障の削減かインフレしか無い。
>>401
10%どころか20%まで消費税は上がるよ
それでも国民は文句を言うだけで何も起きないだろうし
一方日銀が金利をコントロールできなくなる、というのは社会システムの破壊だからそれだけは何に替えても全力で阻止するはず
ハイパーインフレが起きる方に賭けた人は潜在的に日本の破滅を望んでいるのだよ
まだいたんだね。
インフレを全てハイパーインフレで片付けたい変動さん(笑)
文章読解力もないし、もう思考回路が停止してるんだろうなあ。
こういう話になるとハイパーインフレを持ち出す人がいるけど、別にハイパーインフレでなくても通常のインフレにすればいいだけ。
消費税20%よりはそっちだと思うよ
増税の手段は消費税だけじゃないからな。
社会保障費カット、増税路線は崩さないと思うよ。
インフレ=金利高でもないしね。
日銀がある限り金利はコントロールできる。
株価、為替、国債。
この中で日銀に日本国債で喧嘩を売るファンドはない。
勝てる訳がないから。
こんだけ借金してるのに何で金利上がらないんだと固定君は思ってる間に、変動は借金返済しちまうよ。
昔変動金利は連れ上がりする、とか期待していた馬鹿がいたよね。
同銀行で変動から固定に変えた場合って
店頭金利適応になるの?キャンペーン金利適応になるの?
店頭金利適応なら最初からキャンペーン金利適応の固定10年で契約したいな。
変動と固定の金利差も0.35%程度だしな。
>>406
金利上昇は国債の空売りから始まるわけじゃないよ。
国債の入札が不調になれば金利は上がっていく。日銀と喧嘩する必要なんて全くない。
国債が今の水準をずっと維持できないのは明らかなんだけど、どこで上がるかが問題。
たしかに、最近の情勢を見ると5年やそこらで上がる気はしないね。
どんなにお利口な固定さんが頭の悪い変動さんがどうこう言っても、結果はアホな変動より負けている悲しい現実。
9月になって、変動の引き下げ幅縮小してますよね?
長期はさらに下落してるのに、なんででしょう。
>>411
って言うけど、変動って、のちのち固定に切り替えると、優遇利率悪くねぇ?
住信SBIなんだけど、変動0.65とか言ってるけど、固定に移る場合はかなり条件悪いからね。正直いろいろ検討したが、変動って掛けだよね。自分は10年固定が一番得かと。
掛け→誤
賭け→正
【一部テキストを削除しました。管理担当】
将来金利が上がるとしたら、いまから10年より先の話だろうから、10年固定はあんまり意味が無いんじゃないかと思うんだよね。
25年以上の場合の変動vsフラットならどっちにする?
今はフラットと変動の金利差が今までにないくらい縮んでいると言うけど、変動の金利優遇の大きさも捨てがたい。
金利が一時的に大幅に上がったとしても、それほど長い期間は続かずに沈静化すればインパクトは少ない。全期間の平均が固定よりも低ければ変動有利なんじゃないか、という気もする。
金利下がるね~
当初5年固定0.48%もびっくりしたけど
とうとう
当初10年固定が0.98%
ここまで、低金利になると住宅ローン減税見直しになるんじゃないかな?
マイナス金利確定だもん
幾ら借り幾ら稼いでるかによるが、稼いでいないとローン減税が有っても有効に活かせない。
1ドル105円越え。
米国のゼロ金利解除がほぼ確定ってことだろうね。
潮目が変わってきたな。
減税も税金を沢山払っていないと、減税枠一杯まで減税されないのが、残念なところ
一人ものだと扶養とかないので同じ年収でも税金を多く払っているから
減税が多くなるね
結婚を気に新築するけど、独り身でローン減税のシュレーションしたら
一般の住宅だと減税のリミットになってしまったので長期優良住宅にしたけど
嫁や親と同居予定の事を忘れていた・・・・
再度、シュミレーションしたら普通に家でも減税に余裕があり
長期優良住宅にするほどでもなかった・・・・
日本はまだ消費増税10%が残ってるからな。
10%に増税しても景気に悪影響なければ、0金利解除だろうね。
順調にいったとしても2017年くらいじゃない。
景気が減速でもしたらさらに伸びる。
長期金利はその前に上がるだろうけどね。
長期金利も上がるかどうかわからない。
アメリカの景気だって、バブルの可能性があるし、
そうでなくても、しょせんは外需頼みだし。
GPIFが国債を大量に売るって宣言してるんだから、否が応でも長期金利は上がるでしょう。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-NBB9BC6JTSEK01.html
>>430
いくら戻ってくるか気にならないのかな?
5%の時に契約して、10年間で一般住宅なら200万で長期優良なら300万
独り身でシュミレーションしたら250万ぐらいだったような?
扶養と老人扶養?を入れると減税が200万きったような感じだった・・・
1馬力で収入は、大した事ないけど、嫁の投資信託や母の年金とその他の
不労収入が結構あり、合算すると俺の給料より多い 汗
ローンも3000万なので、俺の年収の範囲ないだけど、扶養とかの
控除って結構、大きいんだね
控除枠超えて借金は借り過ぎだよ。
早めの繰上をお勧めする。
自分は繰上したら保険を増やしたり控除をその分増やす。
払う税金を極力減らす努力をしているよ。
これからさらに増税されるのだから。
>>419
借金額が最も多い初期の金利が高い方に張るのはそもそも凄い賭けなのに
それを理解してない固定のいかに多いことか。
変動は来年にも上がるかもしれない、とか思ってる経済音痴が多かったから
今までの固定はみんな敗れ去っていったのだよ。
今は10年固定が1%割れるような時代になったから
新規の人は変動予定でも10年固定で組む人は結構いるかもしれんね。
今しか見えない変動さんの典型だな。
GPIFが国債を大量に売って、アメリカがゼロ金利解除したらどうなるかなあ。
すでにインフレでデフレ脱却済みだし、その日が楽しみだ。
つか、すでに安全圏に入ってるから
総額でどこまで固定と差が開くのかが楽しみ。
固定は毎月毎月、無駄な利息の支払いご苦労さん。
プロの金融機関が理論に基づいて金利を決めてるんだから、理論値ではどっちも損得無いはずなんだよ。
ここ20年ぐらいは結果論として変動のほうが良かった。
ただそれだけ。
>プロの金融機関が理論に基づいて金利を決めてるんだから、理論値ではどっちも損得無いはずなんだよ。
理論値では、金利変動リスクが
変動は債務者より、固定は債権者よりの数値になるため
どっちも損得ないってのはおかしい。
0~35年までの中間、17.5年に出る金利が理論値では損得ないんじゃない?
>>440
いやいや
ローン実行の時点の状況を全て踏まえた上で、金利リスクを金融機関が負う(=固定)ならこの金利、
金利リスクを借り主が負う(=変動)ならこの金利って具合にきちんと計算して出されてるんだから、理論上は損得無いんだよ。
ただ、圧倒的に変動有利だった過去が示す通り、現実は理論通りに動くわけじゃないんだけど。
GPIFが国債を大量に売って、アメリカがゼロ金利解除した結果どうなるかは、1年後には分かるでしょう。
消費税が10%に上げられないとしたら、更に外国からの信用を失うだろうし。
日銀が全部買えば問題ないと思ってる人もいるみたいだが、
政府が発行した国債を日銀が永遠に買い続けられるなら
輪転機回せばお金ができる究極の錬金術の出来上がりだけどね。
政府の一般会計の総額がついに100兆円を超えたけど、
その中で国債の償還と利払いが1/4の25兆円。
右肩上がりでますます増えるのは間違いない。
経常収支も赤字だし、現実見てる人は固定か売却だろうね。
(もちろん一括で返せるだけの資産がある人は除く。)
>>444
というか上の人は長期的に見たら我々は全員死んでるし
日本も破綻しているだろう、って言ってるだけで
住宅ローンは固定にした方がいいっていうデータは全く提示してないんだよ
本人がどう思って言ってるのかは知らないけど
例えるなら大半の企業の株価はバブル付近の最高値まで理論上戻ってるから
塩漬けの株は売らないでずっと持ってれば大半は助かるみたいな発言
固定10年がとうとう1%わってしまったか…。
>442
う~ん。
言わんとしていることは理解できますが
その損得がないという計算は、見る方向で全然違う結果になると思いますよ?
この理論上損得がない。というのは、あくまで債権者(銀行)だけだと思います。
変動で貸すのと、固定で貸すのとを計算した結果、理論上は銀行にとって損得がない金利設定になっている。ということ。
銀行は得の多少はあれ、損はしないということです。
これが逆に債務者(借り手)にした場合、変動と固定では金利変動リスクに対してのポジションが変わります。
変動は金利変動リスクが存在する代わりに、低金利というメリットが高く、銀行は利益のメリットが低い。
固定は金利変動リスクが存在しない代わりに、低金利というメリットが低く、銀行は利益と引き換えに金利変動リスクが生じる。
こうなると債務者にとっては、理論上損得が一緒というのではなく、リスクの上下が、そのまま損得に比例する形になります。
私は変動でローン開始して5年以上経ってるから、ほぼ安全圏に入ったかな。
10~15年の短目のローン期間なら、どの金利タイプでもリスクは少ない。