固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART9】

>>300
現状を無謀スレで相談すべし

これからローンを組むなら３５年のフラットだろうね。
長期金利上昇・インフレは間違いないのだから。

＞長期金利上昇・インフレは間違いないのだから。

それってずっと昔から言われてるけど、
一体いつになったら長期金利が上がるのかね？

10年以内の短期返済の目処があるなら変動又は10年固定。
それ以上かかる見込みなら先が読めないのでフラットかな。

長期金利上がっても、直接的には変動金利に影響なし。

長期金利は毎日変動し、住宅ローンの固定金利は毎月見直されて変動している。

変動金利は、半年ごとに見直すが、４年以上は変化なし。
10年前と比べてもほとんど変わらず、優遇幅が増加している。

一年前は金利上昇の話はあったが、今は全く聞かないと思う。

＞これからローンを組むなら３５年のフラットだろうね。
＞長期金利上昇・インフレは間違いないのだから。

この言葉に一体何人の人が騙されてきたのやら。
今度こそ固定でよかったと思える時がくると良いですね。
私は変動で借りていますが、一括返済の資金は貯まったので高みの見物をさせていただきます。

固定で得した人って１人もいないもんな。

じゃ、これから大量発生するってことだ。

インフレはしないと思うけど、金利がそのうち上がると思う人は、多いと思う
けど、そこまで大きく上がらないと思っている人が多数なのでは？

３０年前後間隔でバブルというか好景気になるらしく、どうも次は、２０２０年です。
オリピックもあるので、バブルといわなくても
確かに景気はよくなると思うが、どのぐらい
よくなるのかは、なんとも？

変動が、あと＋１％あがるのがいつごろかを
見極めれば、いつまで変動にして、そこから
固定にしたらよいかいいけど、そんなの
的中できる人は、そうそういない

だからミックスが最強でしょ

低金利の恩恵も受けれるし、安心も得られる

ミックスはある意味低金利の恩恵も安心も得られないとも言えるけどね。
どちらかと言うと、一定期間決断を先延ばしできるオプションを買っていると考える方が良い。

>>310
それは単なる一定期間固定型では？

>311
期間固定じゃないよ。
仮に半分固定、半分変動のミックスにしたとする。
返済が終わるまでに金利が上がらなかった場合、固定分は余分な金利を払う。
変動分を全額返済できるまでに金利が急騰すれば、固定より余分な金利を払う可能性が出てくる。
金利が急騰したタイミングで変動分を全額返済すれば、その後金利低下の恩恵は無くなる。

ミックスのメリットと言うのは、裏を返すとデメリットだよ。
結局、繰上げればどちらでも金利差を無視できるタイミングまでどちらにも動けるオプションを、固定と変動の月々の金利差分のコストで買っているということ。

どちらか一方に賭けて逆に行くよりはマシだと思うけど

ベストではなくベターな感じ

変動と10年固定との金利差が0.35％で検討中。
今後10年間変動金利が変わらなければ、その金利差額は約70万円。
安心料としては大した額ではないとは思うんだけど…。
10年後に全額繰上げ返済の予定なら、やっぱ変動でいいのかな？

>313
そういう趣旨でミックスを選ぶ人が居るのは良いと思うよ。
ただ人によるだけで最強ではないし、リスク管理が難しくなるという一面があることを指摘しただけ。

10年～15年で金融資産が負債を上回る見込みの人には変動が最強。
30年以上掛けて返済する予定の人には固定がベストの可能性が高い。

>314
個人的には、固定期間の金利が変動より高く固定期間終了後の優遇が変動より低い期間固定は、銀行が丸儲けするだけだと思うよ。
固定期間の金利が変動より低く固定期間終了後の優遇が変動と同じ期間固定なら、借り手の丸儲けになると思うけど。

変動金利の５年ルールと1.25倍ルールは、最後の一文がコワイ。

当初変動金利をご選択の場合
・「毎月元利均等返済方式」の場合、ご融資利率に変動のあった時でも、毎月の返済額は元本分と利息分の割合を調整し、5年間（10月1日を5回経過するまで)は変更しません。
・返済額の見直しは5年毎（10月1日を5回経過する毎)に行います。新返済額は旧返済額の1.25倍を上限とし、原則として翌年の1月返済分から適用されます。
・当初のお借入期間が満了しても、未返済金がある場合には、原則として最終返済日に一括してご返済いただきます。

あと、これもね。

将来、金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローン基準金利の取扱いが廃止された場合には、その後の利率変更の基準は、一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

なんか過去レスをなぞってるだけの陳腐なやりとりだな。

>>317
SBIとかソニーには５年ルールと1.25倍ルールはないよ

どっちが良いのかは知らない

>>316
ありがとう！
固定期間終了後の優遇金利は、変動の方が0.2％低かったです。
やっぱ、変動にします！

フラットも3%どころか2%が遠く感じるな。
変動でローン組んで本当に良かった。

ローン期間の大半を過ぎて思うこと。糠喜びじゃないか？！

初期の金利数年低ければ問題なし。
フラットも最低金利だもんな。
フラットが2.5%になったら少し繰上げしとくかな。

マンション提携で、三井住友信託の5年固定0.5、6年目から-1.7があるんだけど、これより得な銀行ってある？自分が探した限りだとイオンの変動0.57常時-1.8くらいしか見つからないけど。

自分も今なら5年固定の三井信託選ぶかな。
金利安競争凄いよね。

都内の信用金庫で保証料なし0.75で実行した。信用金庫がおすすめ。

>>327
どちらの信金ですか？保証料なしの代わりに手数料がかかるとかいうオチありですか？

もちろん手数料なしです。西武信用金庫

金利だけ見ると１、２年前より良さそうですが物件価格、消費税、住宅のための贈与税控除とか考えると割高だよ

10年固定1%固定明け-1.7%で
銀行から提案された
高いですか？

>331
10年固定では最安。

>>331
どこの銀行でしょうか？

>>332
ありがとうございます
安心しました

>>333
職場に来てる都銀とだけ
一応、内緒って言われたので

都内　変動で0.85（保証料込）でいくか10年固定　1.15　（保証料込）で行くか悩み中。意外と0.35％の違いでも元金の減り方が違う。

>>335
何が内緒だよ。
こんなところで公開しても何の問題もないのに…もったいぶっちゃってる意図がわかりません。

個人が特定されますよ。
教えてさんのワガママは気にしなくて良い。

横浜銀行か三井住友信託が最強ですね。

>>339
2年前もそうでした！(笑)

ソニー銀行の10年1.287（保証料なし）も悪くないと思う

頭金1割以上なら、さらに0.05引いてくれるし

>>341
高い！　保証料込みで1から1.1じゃないと意味ない。

>>342
いや、ソニー銀行には保証料という物がないんだが・・・

三井住友信託は10年で1.05だが保証料上乗せ型なら1.25になるし
一括前払い方式なら35年の場合1000万につき206,110円かかるぞ



ちなみに、ソニーの住宅ローンプランは手数料は43200円な
三井住友信託は手数料32400円

>>343
地銀で交渉して0.6くらいで変動で元金減らした方がいいのでは？？
もしくは信託銀行で5年0,5%　固定明け後1.7優遇が選択肢としてOK

>>344
ソニー銀行の変動セレクトプランなら変動金利0.539だよ
手数料は2.16％かかるけど
でも地銀は保証料がかかるから、その辺はあまり変わらないのかな
というか地銀って0.6にしてくれるの？

信託銀行で5年0,5%は正直かなり悩んだけど、5年って短すぎるかなと思って・・・
それなら変動でも良いのかなって

どーせ固定にするならある程度の期間の安心が欲しい

①１０年固定：0.95％　その後▲1.7％　②１０年固定：1.05％（保証料込み）その後▲1.6％　　③５年固定；0.48％　その後▲1.78％　④１０年固定：1.25％　その後２０年固定：１．７９％固定　　
３０年返済を考えているとどれがベストですか？

繰り上げ資金に拠る。

繰り上げ資金、年１００万とするといかがでしょう？

固定10年1%時代 6年前の半分ですね

変動　0.7　10年固定1　全期間　1.65あたりが標準になりつつあるね。
借り換え続出だな。

フラットは1.69%だよ。団信別で。

借換えで浮いた資金をNISAに投資して、結果大損ってありえる？

変動と10年固定が殆ど変わらない状況ってすごいね。

現状のローン戦略としては三井住友信託で当初5年固定で全期間優遇が最強ですね。

これからさらに下がりそうだよね。来年3月実行だから、ギリギリまで粘って最良銀行選ぶつもり。三菱、三井住友・三菱信託、イオン、ソニー、SBIで仮審査は通してあるし。

当初から変動金利を選択すると、借り換え以外に固定に戻すことなない（できない）のでは？
（固定に切り替えたいと思ってもその時点で大幅に固定が上がっている可能性が高いので）

今後金利上昇時を見据えて変動金利を選択する方　ローン運用戦略はいかがでしょうか？

>>355

もちろん、その可能性はあるよね。
けれど、現時点ではすぐの大幅な金利上昇は考えにくい状況だし、
変動で借りることで、残高の減少はもちろん固定金利より促進される。

となると上昇のタイミングにもよるけれど、いざ固定金利に変更することでの月々負担増は、
その時点ではローン残高は減っているわけだから、借りる当初の計画ほどの負担増にはならないはず。

いかかでしょう？

>>356
政策金利が1％あがっても　変動で借りていれば1.7％程度、この時点で定期預金金利が1.5％になるので
預金が殺到して、金利低下圧力がかかる。あえて固定に切り替える必要は少ないのでは？
日本がはいパワーインフレになることはまずありえませんので・・・

>>357

もちろん、今までの政策金利と定期預金金利の動きをみると、
おっしゃる通りと思う。
自分も変動の35年で昨年借りたが、この先も固定に変更することはおそらくないかな。
356は、もし仮に固定に変更するならって意味ね。

>政策金利が1％あがっても　変動で借りていれば1.7％程度、この時点で定期預金金利が1.5％になるので
>預金が殺到して、金利低下圧力がかかる。

あまくねぇ？
て言うか、銀行にお金が足りないから金利上げて預金集めようとなるのに、預金が殺到するとか笑える。
緩やかに金利が上昇してれば安倍ちゃんの理想通りだが、急に上がったのならどうなるか分かるよね。

変動一本で検討中です。
都内で変動最安の信金はどこでしょうか？（保証料なしの信金があるみたいなので）

三菱UFJ信託最強
変動にして最安、固定切り替えはマイナス1.9だし。

>>361
-1.75じゃないの？？

>>362
環境何たら物件はマイナス1.9だよ。

ググったけど詳しく書かれてるページがない

ついに10年固定で1.0%以下がちらほら出てきたみたいですね。
まあ今の金利低下傾向なら遅かれ早かれそうなるとは思ってはいましたが。

２年前に比べて物件も、消費税も上がってるから目先のローン金利が下がっていても、どうなんだろうね。

>>367
３年前からだと全く同じ物でも10％高くなったって聞いた
トータルコストは上がってるんじゃないかな？

そうすると1年前に契約して、ローン実行が年末組みは勝ち組ですか？

今売れ残ってるマンションを、1割以上値切って買うのが勝ち組です。

売れ残ってるマンションを値切るのは当たり前でしょ

>>366
どこ？見つからないけど。

>>372
実は年収や勤め先の関係等により適応金利って人によって違うんだよ。
俺はあまり口外しないで下さいね。って言われたよ。
ネット表示に騙されず、一度金融機関と話してみたら？

都市銀だとどこがおすすめでしょうか?りそなは少し得な気もしますがどうも気が進まず。
実績のある三井、みずほあたりがいいのかなあ。。。

当初１０年固定１．０％は結構あるよ。

長期金利が０．５切ったと日経で出ていましたね。

もはや固定君がぐうの音も出ない程金利が下がってしまったな。
借り換えなくて良かったよ。

金利が下がり過ぎてレス自体無くなってしまった
そんでも固定固定騒いでる人は他見たらいつもいるけど
あれ、ずっと言ってればいつか当たる商売のつもりでやってるの？

固定は無駄さんがいなくなったから、不毛な闘いも落ち着いてるだけ。
管理人さんに嫌われてる固定君も、固定に借り換えようとしてたのね(笑)

今固定にするのは逆張りだから、当たればでかいけど当たる確率は低い。
変動は逆で、今の流れのままだと当たる（得する）確率は高いけど、大きく儲けることはできない。

10年固定１％
１～５年目１％－ローン減税１％＝０％
６～１０年目１％－ローン減税１％＝０％

より
５年固定0.48%
１～５年目0.48%－ローン減税１％＝▲0.52%
６～１０年目0.755%～？％－ローン減税１％＝▲0.245%～？％

のほうが魅力感じるけど・・５千万を上限に借りれば借りるほど得なんだよね

>379
ごめんね。
久しぶりに登場だから間違えちゃったよ。
過去に管理人さん激怒させて削除されまくってアカ停くらった変動君だったね。
あの恥ずかしい迷言覚えてるよ(笑)

こんだけ金利下がってるのに固定君元気だったか。
高い金利で借りてしまって、精神的におかしくなってるかと思った。
良かった、良かった。
10月金利改定だから久しぶりに覗いたが、まだまだ変動安泰だな。
順調に残債も減ってるし、本当固定にしなくて良かったよ。

金利が低いうちは固定にした方が良いですよ。

金利が低いと思ってたのに、さらに下がり高い金利で固定してしまった人が多いからね。

読売新聞によると、固定を選択してる人の方が多いようですよ。最近書きこみしてる人は変動みたいですが。

＞久しぶりに登場だから間違えちゃったよ。

興奮したから間違えたんじゃないの。
ひきつった笑いというのが痛々しいというか。。。

これだけローンの最低金利が更新されまくっていると、
無理もないというか。

アベノミクスも限界を露呈しているし。
来年の増税も微妙みたいだというし。

最近というのがいつかだよね。
フラット2%台も最近の話だし。
金利が下がり続けてる間、変動は着実に残債が減っている。
そして今だに金利が上がる傾向がない。

それが永遠に続けばいいね。

固定：理論上金利に上限はないから、金利が大きく上がった時に儲けが大きい。でも、大きく金利上昇する可能性は低い。

変動：0以下にはならないため、下がる幅は限定的だから、儲けは小さい。でも、金利上昇は今の状況だとなさそうだからちょっとなりとも儲かる確率は高い。

意外とバランスとれてるんじゃないかな

借金は儲ける手段じゃないからな。
現在儲けられるのは変動や5年固定の三井住友信託などか。
基本は金利払いを1円でも少なくするためにどうするかってことだ。
リスクは残債が少なくなるほど、なくなっていく。
金なく不安な人は固定が正しいんじゃない。

>>391
問題は固定にしておけばどんなに借金しても35年目一杯払うにしても大丈夫ではない、という点。
最近、長期固定中で金利引き下げ交渉をする人が多いけど
担保価値の減少で自身が債務超過状態の場合、金融機関側が応じてくれないケースもある。

エコノミスト加藤出氏 「ルビコン渡った日銀に出口はない」
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152798/1

異次元緩和のために毎年、長期国債の保有高を５０兆円増やしている日銀は、どんどん資産が膨らんでいる。
ＦＲＢの資産は対ＧＤＰ比２４％（２０１３年末）で、ＢＯＥ（英中銀）は２５％、ＥＣＢ（欧州中銀）は２４％ですが、
日銀は１４年末には６割弱になります。
日銀はインフレ率が安定的に２％になるまで、この政策を続けると言っている。
１５年末まで続けると、ＧＤＰ比は７１％になるのです。

この経済学者の言うこと当たりそう>222

日銀自身が悪性インフレの可能性を示唆してるくらいだからな。

日銀のホームページから引用。

日本銀行における国債の引受けは、財政法第5条により、原則として禁止されています（これを「国債の市中消化の原則」と言います）。
これは、中央銀行がいったん国債の引受けによって政府への資金供与を始めると、その国の政府の財政節度を失わせ、ひいては中央銀行通貨の増発に歯止めが掛からなくなり、悪性のインフレーションを引き起こすおそれがあるからです。そうなると、その国の通貨や経済運営そのものに対する国内外からの信頼も失われてしまいます。これは長い歴史から得られた貴重な経験であり、わが国だけでなく先進各国で中央銀行による国債引受けが制度的に禁止されているのもこのためです。

借金なんてさっさっと返済しといた方がいいってことだね。

借金語る時は資産も含めて語らないと財務省の思う壺。

>>397
国の資産はほとんど換金できないからね。
官舎・オフィスなどの土地は行けるだろうけど、道路・橋梁・港湾のようなインフラは物理的に無理だし、文化財も政治的にムリ。

財務省は大げさに言いすぎだけど、結局どこかでインフレにしないと借金は解決できないよ
（全部返済する必要はないけど、社会保障が今のままだとどこかで限界は来る）

それがいつまで持つかは誰にもわからないけど。

悪性インフレの可能性は否定できないけれど。
国自らが悪性インフレを誘導するようなことは、
いろんな観点から見ても考えにくい。

かといって、望ましい形でのインフレは、現在の人口構造からみて無理。

そうであれば、増税しか考えられない。
というか、既にその方向性で物事が進んでいる。

霞が関、永田町の高給取りに任せとけば宜しい。