23区内の新築マンション価格動向（その24）

旧東京市と旧深川区の歴史

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
市街地に隣接する区域は荏原郡・東多摩郡・南豊島郡・北豊島郡・南足立郡・南葛飾郡の6郡に
編成される。このうち、東多摩郡と南豊島郡は1896年に合併されて豊多摩郡となった。

1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

旧深川区は現在の江東区のうち横十間川より西側の地域。町名は以下。
石島、海辺、永代、越中島、扇橋、木場、清澄、佐賀、猿江、白河、新大橋、住吉、千石、
千田、高橋、東陽、常盤、富岡、平野、福住、深川、冬木、古石場、牡丹、三好、毛利、
森下、門前仲町

銃社会のある江東区は怖いところですね。

＜発砲事件＞ペット店に銃弾跡２カ所　東京・亀戸
　東京都江東区亀戸２のペットショップ「亀戸天神ＷＡＮ」で、
シャッターに銃弾を撃ち込んだ跡が２カ所見つかっていたことが
分かった。付近にはぶれた銃弾１発と長さ約１．５センチの
薬きょう２個が落ちていた。警視庁城東署は発砲事件とみて
捜査している。
　調べでは、１３日午後１０時半ごろ、営業を終えてシャッターを
下ろそうとした男性店員が気付いた。営業時間外の１２日午後
１０時〜１３日午前１０時に発砲されたとみられる。
　ペットショップは大阪市北区に本社がある全国チェーン店。
同署は販売をめぐるトラブルがなかったか調べている。

春に備えて賃貸の新築が増えますが、通常であれば春の移動でその募集物件数は減ります。
しかし、２月時点と比較して、膨らんだ募集物件数がほとんど減少しなかった区があります。
以下が２月と現時点の変動率です。
渋谷区、豊島区、新宿区と言った副都心の賃貸需要が停滞しており、大きく変わりつつあります。
また、品川区、港区、台東区、目黒区は賃料アップに需要が付いていけなくなっているようです。

１位　墨田区31.44％減、２位　足立区24.12％減、３位　江戸川区22.28％減、
４位　練馬区19.37％減、５位　葛飾区16.61％減、６位　中野区15.70％減、
７位　千代田区15.53％減、８位　中央区14.15％減、９位　江東区13.70％減、
１０位　世田谷区13.64％減、１１位　板橋区12.90％減、１２位　大田区9.90％減、
１３位　北区7.79％減、１４位　荒川区6.94％減、１５位　渋谷区4.16％減、
１６位　文京区3.99％減、１７位　杉並区3.04％減、１８位　品川区1.00％減、
１９位　豊島区0.82％減、２０位　港区0.53％減、２１位　新宿区1.81％増、
２２位　台東区18.48％増、２３位　目黒区23.95％増、

ここはマンション関係に詳しい方がいらっしゃるのでお聞きしたいのですが。

リゾートマンションの購入も考えていますが、これに対してはどの様な考えをお持ちですか？
リゾートの掲示板は、あまりに過疎のため　場所が違うのですがここに書きます。
　
このマンション価格を見ると地区により何十万で買えるところもありますね。
http://www.himawari.com/yuzawa/stuff-ichioshi/index.html

マンションの構造物自体はしっかりしていてそうだし、プールや温泉も付いている。
やはり人気でこんなに価格差がでるのでしょうか？
これと同様、23区内のマンション価格もこれまで以上に差が出てくるのでしょうか？

副都心線の開通を見込んで、副都心は新築賃貸を増やし過ぎた？
そんな訳ないですよね。副都心から副都心線に乗って埼玉に行く理由もあまり無いでしょうから。

>>874
バブル崩壊当時、
リゾート物件は最後に上がり、最初に下がる。
と言われてました。

私なら、リゾート物件に手を出したくはありません。
って実は、軽井沢の物件で損したことがあるんですけどね。

>>875
答えは簡単です。
２０００年と２００５年の国勢調査で、昼間人口の増減を見ると以下です。
豊島区、新宿区、渋谷区と言った副都心は就業人口が減っています。
就業人口が減っているところで賃貸需要が増す道理はありません。
付表１ご参照、http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm

１位　港区８．５１％増、２位　江東区７．９２％増、３位　江戸川区６．４４％増、
４位　品川区５．５４％増、５位　中野区４．９２％増、６位　練馬区４．６０％増、
７位　荒川区４．３５％増、８位　世田谷区４．１８％増、９位　杉並区２．８６％増、
１０位　墨田区１．７６％増、１１位　目黒区１．５０％増、１２位　足立区０．７４％増、
１３位　大田区０．２５％増、１４位　中央区０．１０％減、１５位　千代田区０．２１％減、
１６位　北区０．４３％減、１７位　葛飾区０．６７％減、１８位　渋谷区１．２６％減、
１９位　文京区１．８６％減、２０位　板橋区３．０８％減、２１位　新宿区３．５７％減、
２２位　台東区４．４６％減、２３位　豊島区７．４２％減

××一極集中は止められるでしょうか。人々には、憲法第22条にもあるように、居住や移動の自由
がありますから、強制的に止めることはできません。もちろん、○○の経済を活性化して、
××以外でも収益率の高い企業が出てくるようにすれば、××一極集中は止められるかもしれま
せん。こうした取り組みは、○○再生、○○経済活性化として様々な提案が出されていますが、
特効薬はない状態です。

では、○○の経済が活性化しないと××一極集中は止められないのでしょうか。もう１つの可能性
として考えられるのは、××の地価がもっと上がると、××に住んだり、事業を起こしたりする
と割高になるので、××以外の土地に住んだり、事業を起こしたりするということです。
逆に言えば、××の地価があまり上がっていないことが、××一極集中が止まらない一因になっているといえます。

>>877
しかしデベは846さんの数字のように動いているようですね。
いや、もちろんあなたの見方の方が正しくて、
全てのデベの考えが間違ってるってことはわかっていますよ。

ところであなたのお住まいのマンションどこのデベです？
まさかそのとんでもない考え違いをしているデベのじゃないですよね？
あなたほどの方が、今後の見通しを見誤るような
愚かなデベのマンションを購入するはずがないですものねぇ。
とりあえず大手はこぞって新宿に乗り出して来ているので、
それ以外というこになりますよね？

いやいや、いよいよやばいね。
新年度入っても、ますます資金は細るばかりだ。
景気も悪化で、永い永い下り坂の阿鼻叫喚、、、、

>>877
区部の昼間人口変化の大きな特徴は湾岸部が大きく増えた点です。
区部全体で２０００年から２００５年にかけて昼間人口は１５９千人増加しましたが、
江戸川区、江東区、港区、品川区と言った湾岸部だけで１６６千人増えています。

一方、市部は１４９千人増え、郊外の独立経済圏化が進んでいる事を示しています。

２００５年以降の予想としては、
①郊外の独立経済圏化が進んで、区部の昼間人口増加の割には、通勤者の数は増えない。
②今後の開発計画を勘案すれば、区部の昼間人口は、中央区、千代田区で大きく増えて行き、
　湾岸部への集中傾向が強まって行く。
③都心回帰の方向性も②を考慮したものとなる。また、湾岸部の住居系開発余地はまだまだある。

副都心線はＪＲへの乗換えが非常に不便である。
従ってこの線を利用する人の、池袋ＪＲ駅、新宿ＪＲ駅、渋谷ＪＲ駅を使っての乗り換えは
ほとんど無くなるだろう。
その結果、ＪＲ駅の混雑は減って行くが、ＪＲ駅および山手線外側のにぎわいは失われて行く。

湾岸部は治安が悪いね。
人気が低下していくと思う。

どれくらい乗り換え不便なんですかね。

埼京線は許容範囲。京葉線の東京駅はとても許容できません。

まあ、それだからといって、ＪＲ線のにぎわいがなくなる
とは思えませんけど。

にぎわいは日本全体として少なくなっていくのでは・・・。
どこということはないと思いますが。

少子化対策をほとんどしなかったのは、今となってみれば
正解だったのか不正解だったのか。

人口が減ることには意味があります。地球資源には限界が
あるからです。人が減ったほうが楽です。住居も安くなる。

＞833
「JRへの乗り換えが不便」というか、副都心線は渋谷⇔池袋の山手ドル箱路線の乗客獲得を狙って
メトロが作った路線だと思うけど。端からJRとの接続なんて考慮していないでしょ。
実際、明治神宮前、新宿三丁目といった人気スポットにJRを使わずダイレクトで行けるのはすごく便利。
＞②今後の開発計画を勘案すれば、区部の昼間人口は、中央区、千代田区で大きく増えて行き、
＞　湾岸部への集中傾向が強まって行く。
大学教授さまは妄想で語るのではなく、現実を把握して語って欲しいものです。
例えば丸の内在勤者の何割が湾岸部に住んでいますか？また、住みたいと思っていますか？
当方の周りは港、渋谷、目黒、世田谷が大部分を占めています。

丸の内の大手勤務って一番手堅い選択をした人ってことでは？
その堅さと、埋立地で博打する感覚がどうして結びつくのか不思議です。
少なくとも私の周りでも皆無です。（投資用とか、ごく短期の住まいとしとかは知りませんが）

「どこの大学？」→「○○です」→「へぇー」
「どこにお勤め？」→「○○です」→「へぇー」
「どこにお住まい？」→「○○です」→「へぇー」
「へぇー」な人生を送っている者にとって「ふ〜ん」なリアクションは耐えられないんですよ、
大学教授さん。

人から感心されることを求めているんじゃなくて、
少なくとも蔑まれて見られる地域には住みたくないって話でしょ。

「どこにお住まい？」→「湾岸地域です」→「バラバラ殺人、コンクリ詰め殺人、誘拐殺人、失踪など猟奇的犯罪が頻発しており怪しげな地域もありますが大丈夫なんでしょうか？」

質が悪化したね

湾岸とは言わずに、
「港区です。品川です。」「中央区です」とか言うだけじゃないの。
江東区の湾岸は何て言うか知らないけど。

港区の湾岸の方です、とかが一般的じゃない。

江東区はどうだろうね。
あまり区名は言わない気がする。

D'クラディア光が丘　RESIDENCEの販促費の予算は、６５００００００円。

湾岸、特にタワマンの将来の資産価値はどうなの？　子供に残せるのかわからない。
土地値はほとんどないし、建て替えはこれを読むと難しそう。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/
タワマンの建て替えはタブーと聞いたことあるけど本当なのか？
　50年持つといっても実際はデザイン、設計も古くなりそれ以前に建て替えをしているマンションがほとんど。　特に塩害も心配

タワマンで永住しようとは思わない人が多いから、
子供に残すとか数十年後の事は心配しない。

って傾向じゃない。

湾岸に限らず、タワマンはすべて賃貸もしくは定期借地権にすべきというものもいるぐらいなので、これを購入するひとはそれなりのリスクを了解のうえで購入するわけですよね。

いやなら買わない。もしくは買いたいなら、リスクを考慮して10年ぐらいで売り抜ける。あなたはこれを読んで、検討したのだから、何も考えないで買った人にばば引かせれば良いわけよ。

鹿島が新しい立て替え法を考案したって日経で読んだけど。

「だるま落とし工法」みたいなやつでした。

こういう技術も進化してくるのではないかね。

タワマンの一次取得者で一生住む人はほとんどなく、10年程度で出て行く人が大方じゃないのかな？
10年の一時金払う前に出て行く人が多いだろう。

>>898
そんな統計どこにあるの？

これだけタワマンが増えてくると心配。
みんながみんなタワマンに住みたいわけではないし。
そのうち値崩れをおこしそう。　売り時が肝心でババを引きたくない。
一時ブームだった幕張のマンション群も今は人気ないし同じようになるのかな
若い時にはタワマンがいいのかもしれないけど、どのみち景色は飽きてくるしね。

仮にタワマン購入者が10年単位で大方入れ替わるなら
タワマン乱立地区は多摩ＮＴのような街の衰退は皆無だ。

10年で住み替えるって・・・
で、どこ買うの？
またタワー？（笑）
タワー売っても一種低層なんて買えないよん。

違う 20年か30年経ったタワマンを誰も買わなくなった時が怖い。

もしかしたら 建て替えの方が 新規に買うより高くつくかもしれない。
壊す費用もだけど、建て替えに6から7年かかるようなら その間の家賃も膨大。

ここは勝手な解釈の人ばっかだね。

30〜40、うまくいけば50年くらいはもつでしょ。
このさい永住考えたらいいんじゃないの。
予想外に長生きしゃうと怖いけど・・・

勝手ではないと思うよ。
いろんな意見があり。
ただ自分の考えでは やはりタワマンは賃貸が有利かなと思う。 それでなかったら迷わずタワマンを買っている。
五年前だったらタワマンも魅力あったけど、その証拠に値上がっていた。
今は乱立し魅力は薄れてきている。 いろんな条件をみると値崩れを起こしそうな予感。 あくまで私見だが。

よく考えてみましょう、デザインも機能も日進月歩。
30年前のMSの古臭さは言うまでもない。
中古を買うときは修繕積立金の資金状況、建蔽率を基にした建替えの可否確認が重要になります。
果たしていまのタワマンが建替えまで考えて修繕積立計画が作られているでしょうか？
建蔽率に余裕があれば建替による分譲物件販売の資金で建替資金を賄うことも可能だけど、
目一杯の建蔽率ではそれも無理。
中古購入者は築30年のタワマンの20年先を考えると購入は躊躇してしまい、買い手もつかない。
結局、古びたタワマンに住み続けるしか選択肢は無い。
唯一、立地・環境に優れたエリアのタワマンだけが値崩れも少なく生き残れる。
そう考えると、リーズナブルな価格の定借タワーのほうが利にかなっている。

何でも５年まえなら買い。今は、無理すれば買えるけど様子見、５年後は全く手が出ないから様子見でしょ。

タワマンの代わりに、
田の字や団地みたいな並のマンションを買う気にはなれない。
タワマンが魅力あるというのではなく、並マンションが魅力が無い。

どうして田の字マンションは魅力が無いのでしょう？
間取りとしては便利だと思うけど。

>>911
北側の牢屋部屋はどうしようもないでしょ

わたしも・・・

タワーマンションの中古を見にいきましたけど、入り組んでいる
ので少々驚きました。タワーマンションって、全部ああいう構造
なんですか。四角い筒だと、そういうふうになってしまうので
しょうか。

田の次は、リフォームしやすくて非常にいいです。２つの部屋を
つなげてひとつの部屋にするのも、逆に分割するのも簡単です。

あんなに複雑な構造では、リフォームできないのではないで
しょう。

よく理解できませんが、どうして田の字が魅力ないというこ
とになったんでしょうか？　タワーの人がうちのマンション
田の字だといって見下すのですが、どうしてだか全然
理解できないでいます。勘違いって世の中結構ありますよ
ね。特に日本人の場合、いっせいに勘違いしたりする。

私には、タワーマンション自体が勘違いしているように
思えるのですが・・・。マンションは、保守・管理が大事
だというのはおそらく常識だと思うのですが、その保守・
管理が相当やりにくい、高層タワーには、将来性がないと
考えています。新しいうちは良くても、30年後には
廃墟ではないでしょうか。

地方によく出張に行くけど
やはり安いのよ東京に比べると

ただほとんどが田の字
いいロケーションでも田の字
外廊下に2つの部屋が面して面格子

もったいないなーといつも思う

ここにマンションの寿命について書いてある。　これが正しいかどうかはわからないが、欧米より短いような・・
http://nsk-network.co.jp/020506.htm

はっきり言って新宿の賃貸は既に過剰ですよ。
これ以上の投資は自殺行為です。

なんとかとサルは高いところが好きって言うでしょう（笑）
実際、タワマンに住んでると不都合もいろいろあるみたいです。
某対談番組では、ある女優が「外出が億劫になりますね」「エレベーターの待ち時間に数分かかることもあります」と言っていた。
また、昨年の新潟中越沖地震で都内の某タワマンが揺れ、その後も微妙な揺れが何時間も止まらず気分が悪くなったという話を聞きました。
ツインパークス、Vタワー等を売り出した頃は豪華な共用施設と眺望、デザイナー監修で注目を集めていましたが、川崎、横浜、千葉、埼玉と、当たり前のようにタワーが出来始めると、タワーというだけではマンションの優位性は失われてしまいましたね。
それこそ５年ほど前のタワー物件はほとんどがグレードの高い仕様でしたが、いまは当たり前のように壁掛エアコンだったりして、フツーのマンションと何ら変わりありませんからね。
むしろタワー＝庶民的なイメージがついてきました。

これもある。　参考になるかどうか。皆さんの意見を。

ポスト超高層マンションへの試行
http://nsk-network.co.jp/sakusyahitorigoto.htm

どうぞ。

ここ数年のマンションブームの牽引役と言われた都心物件の販売に陰りが出てきた。「超高層」ブランドも訴求力を弱めている。
昨年1年間の首都圏マンションの発売は88516戸、過去3番目の大量供給となった。しかし今年は在庫が2万戸まで膨らむ恐れがあるという不動産経済研究所の見方もある。
「期分け販売」と呼ばれる手法がマンションデベロッパーの間で密かに進行している。一度に大量の住戸を供給することで売れ残りを発生した場合、イメージ低下が値引きへと波及しかねない。物件の小出し販売を繰り返すことで「完売」イメージを定着させようという狙いなのだ。リクルートコスモスの重田社長は日経紙で「マンション市況はすでに雨模様。期分け販売を繰り返すことで契約率にゲタをはかせる例が少なくない。」と語る。
デフレの進行は、マンションはさらに下がるという先安感を強めているため、今年1月に住宅購入資金の贈与税非課税枠の拡大もその効果が見られない。
タワー型高層マンションは、コミュニティ形成に少なからぬ影響を及ぼしているという指摘もある。居住者の家族構成や経済状態のバラツキが大きいためだ。眺望・景観に優る高価格帯の上層階は富裕の夫婦2人世帯がメイン、比較的低価格帯の低層階は、眺望より部屋数を重視する子供がいるファミリー層が多い。所得、社会的階層、家族構成が同質な者が集約される新興分譲住宅団地や中低層マンションと異なる居住集団の箱を形成している。
結果、住民同士のコミュニテイは乏しく、低・中層階、高層階間には、コンプレックスと優越感が交錯し、話題の共通性は乏しい居住構成となりやすく、歪んだ人間関係を増幅するコンクリートの過密な箱と言えなくもない。
マンションデベロッパーは先が見えてきた超高層の次の商品戦略を試行している。野村不動産はＪＲ渋谷駅徒歩10分、6月に売り出す新シリーズ「プラウドジエム」は、扇形の平面配置の住戸、天井は余裕の3.4ｍの高さ、内外装はコンクリート打ちっぱなしという未来的デザインが売り物の個性的マンションで7階建、総戸数36戸、1戸当たり20−50㎡で独身者やＤＩＮＫＳがターゲット。従来は分譲マンションの90％以上がファミリー型で投資用ワンルームを除くと独身者やＤＩＮＫＳ向けの物件は少なかった。今後は結婚観や家族観が変わり1人暮らしでもマンションを購入するケースは増えると予測し、野村に限らずマンション各社は、
「独身者や子供のいない共働き夫婦（DINKS)向けの「コンパクトマンション」と呼ばれる都心の物件に力を入れている。数年来のマンションブームの主役だった家族向け物件の売れ行きが鈍る中、ワンルームと家族向けの「隙間」を埋める市場が注目を集めている。内装戦略や販売戦略など。各社は独自色を打ち出すことに躍起だ。ただ気がかりな材料もある。コンパクトマンションを支えてきた投資家層が一時期に比べ動きが鈍い。家族向けが３００坪は必要なのに比べ、コンパクトマンションは１００坪程度の土地があれば建設できる。用地を確保しやすく供給過剰になりやすい構造がある反面、購入者のニーズは実需、投資向けと多様だ。せつかくの新市場も粗製濫造で臨んでは需要を取り込めずに終わる恐れもありそうだ。」（日経産業04.04）

＞９１３
どこかでよっぽど、田の字を＊＊にされたんですね。
気持ちはわかりますが、タワマンが30年後廃墟と言うのは言いすぎでしょうね。

コレを読むと、デベは今売り出しのタワマンの設計段階の頃からタワマンの衰退を予測していたんだね。　今必死に販売しているが。
タワマンは、所得、社会的階層、家族構成が違いすぎる人が多く同居してるのが問題だと思うよ。
管理費を払わない人がいたり、管理の問題で必ずもめてくる。
リゾートマンションがだめになった一因もこれがあると聞いたことがある。　管理費をかなり滞納している人が多いみたい。
タワマンが良くなるかは管理がよほどしっかりしてないとだめだろう。

２３区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、ＹＡＨＯＯ不動産の
中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の４．０８％、
最低が荒川区の１．０７％。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、

＞タワマンが30年後廃墟と言うのは言いすぎでしょうね

外壁は、1５年から２０年くらいで、点検、塗り直し、貼り直し
しなくてはならないようですが、25階以上のビルなんて、
どうやってやるのでしょうか。足場なんて組めませんよ。

上からつり下げですか？　窓を拭くだけでも大変だという
のに・・・

まあ、30年後には新しい技術が開発されている可能性は
なくはないでしょうが・・・

大規模開発ができないデベは「コンパクトマンション」しか生きる道が無いのも事実。

近郊で売れ残りが多いのもこのタイプ。

価格を下げて売れやすくする為に狭小化を図る。

リッチな一生独身族はあらかた持ち家を取得したし、
これからは、子供を持つ持たないは別にして、高学歴、高所得同士の結婚が増えて、
独身とプアーがほとんどイコールの時代になるから、
狭小コンパクトマンションの需要は小さいですよ。

東京都は4月15日、ネットカフェ難民対策として、総合的な相談支援を行う窓口「TOKYOチャレンジ
ネット」（新宿区歌舞伎町2、TEL 03-5155-9501）を歌舞伎町に開設すると発表した。
都は、ネットカフェ難民を「住居を失いインターネットカフェや漫画喫茶などで寝泊りする住居
喪失不安定就労者」と定義し、生活、住居、就労について総合的に相談支援を行うサポート
センター「TOKYOチャレンジネット」を同25日、歌舞伎町の健康プラザ「ハイジア」3階に開設
する。ネットカフェ難民のみを対象とした相談窓口の開設は全国初の試み。
昨年8月の厚生労働省による調査では、全国のネットカフェ難民は全国で約5,400人、東京23区内
だけでも約2,000人と推計されている。こうした現実を受けて、都はネットカフェ難民の生活支援
や居住支援などの事業を2008年度から3年間実施することを決定し、今回の専門窓口の開設を決めた。

マンションの劣化というのは、建物の寿命もさることながら、
それに付随して住民層が劣化していく部分が非常に大きいのです。

今タワーの新築に価値を見出し買うような人は、
経済的余力さえあれば、
将来も最新の新築に心惹かれ、ほぼ確実に転出するでしょう。

それを買って代わりに入ってくるのは中古でもいいから安さ重視の購入層。

結果、出て行きたくても出て行けない、生涯賃金の大部分をはたいて買った古参と、
それと同じものを気楽に中古で安く買った新参、
それに加えて共有の意識のない安賃貸という住民構成になる。

まったくポリシーの合わない人間同士の共同体が快適なはずもなく、
耐えられない人から去っていく。
ニュータウンの衰亡にもこのロジックが関係している。

建物が居住可能な事と、
気分よく住める事とは全く違う。
１００年コンクリートとか、長寿命設計とか、
全然ピントはずれ。

ましてタワー。
持っているだけで維持費が垂れ流される状況になれば、
資産どころか厄介モノになりかねない。

固定資産税の算出基準において、仮にタワーの建物評価額が高い場合、
低層階のタワー住民は「眺望」というタワー唯一の利点を享受することもなく
無駄に高い固定資産税を支払わなければならないわけですね。
なんかバ カ バ カしい話だな。

タワーは、どこかで地震があって、特に埋立地立地なら、周辺が液状化して
大変な状態になったり、エレベータが何日間も止まって事実上生活できない
状態になったりが一度でも報道されれば、多くのひとがその潜在的リスクを
実感し、一気に人気凋落・価格暴落に見舞われることでしょうね。
そうなる前に売り抜けるのが賢い選択という気もしますよ。

固定資産税に関してだけは、土地持分が少ない分、タワーは有利では。
建物はどんどん償却していくけど、土地はそうは行かないから。

>>926
都市部でマンションが主流になり住民の意識が変わってきています。

マンションから戸建への住み替えが減り、永住意識が高くなっています。
また、年をとれば取るほど、便利な都市部の生活が良くなり、住み慣れた地からの移動は億劫になって
行くのが現実のようです。

永住意向高まり、組合活動参加率も上昇　東急コミュニティー
東急コミュニティーはこのほど、同社管理受託マンションの居住者を対象とした「マンション管理
と住まいのアンケート調査」の結果を発表した。
それによると、今後の住宅計画では、「住み替える予定」が12.6％（２年前14.5％）に対し、
「リフォームして住み続ける予定」と「リフォームせずに住み続ける予定」の合計が78.0％
（同73.2％）であり、永住意向が拡大していることが分かった。
また、「管理組合の委員会活動」については、「よく参加」と「時々参加」の合計が45.6％で、
２年前より18.1ポイント上昇。管理組合活動の参加率が上昇する結果となった。
同調査は全国を対象とし、有効回答数は1,717世帯。回答者の平均年齢は55.5歳、平均居住年数は12.4年。
[住宅新報　2008年4月22日]

>>926
そのマンションが古くなって住民の劣化が進むかどうかは、
結局、そこに住むことの人気が上がるか、下がるかの問題です。
人気が上がれば、住民が亡くなり売りに出されても、若い人がそこそこの値段で購入するし、
賃貸に出されてもそこそこの家賃で成約し、住民の質は維持できます。
しかし、逆の場合は、年々住民の質の劣化が進みます。

マンションを購入する場合、その地域が将来的に発展が約束されているかどうかが、
極めて重要になります。

そう言った面で、近郊、郊外より、都心部を選択すべきと言えます。

エリアとして住民の質の劣化の恐れが高いのは、
家賃レベルと不動産価格の乖離が大きくなった一部の県境外周区でしょう。

安価なアパートを求め、地方から上京する若者は増えるものの、
不動産価格が高過ぎ、代々そこに住んでいる地元の人々のみが購入する
人口の割りに小さな分譲マーケットとなっています。

お金がある人はより利便性に優れた都心部に向かい、そこそこの人は県境の他県に向かい、
残るのはそのどちらも出来ないプアーな高齢独身者となってしまいます。
毎年の変化は小さく見え難いものの、１０年、２０年の年月を重ねれば、
住民の質の劣化は明らかになって行くと思われます。

>>934
>エリアとして住民の質の劣化の恐れが高いのは、
>家賃レベルと不動産価格の乖離が大きくなった一部の県境外周区でしょう。
湾岸部中心に住民の質の劣化、治安悪化は凄まじいですね。
潮見の失踪も南砂ジャスコの殺人も未解決のままですし。

特に江東区物件の人気、資産価値は下がるでしょう。

タワマンを買おうとしてる方はまず賃貸で一年過ごしてみたほうがいい。
それで気に入れば買えばいいし、 その頃には大分安くなっているかも。
ただ地震のリスクは常につきまとう。
これで購入に踏み切れなかった。
まだ歴史が浅いから図面通りとはいかないかも。

「都心部」の埋立地ってなんでこう猟奇犯罪が多いんだ？
お台場のフィリピーナの事件にしてもコンクリ事件の遺棄現場にしても埋立地。
埋立地と凶悪犯罪の関連性を見い出した研究はないのかな？

低層マンションなら地震は安心、ってわけではない。
住人次第では地震後の補修か立直しかでモメるのは低層も同じこと。

賃貸に１年住むなんて金持ちだね。
礼金、敷金、仲介手数料、引越代、カーテン代、などなど無駄金使うよ。

少しずつデータも出始めましたね
http://www.nomu.com/column/vol193.html

なんだかんだ言っても初期住民に対して中古で買った住民は民度が高くない場合が多い。
もともと城東、城北、郊外に住むはずの住人がそれ以外の都内の中古に住んでも本質は変わらない。

そうでないとしても中古車だって「１オーナー」は価値が高いよ。
中古車を買った人はそれなりの意識しかない人が多いのは事実。

>932　様

>同調査は全国を対象とし、
都心部のデータではないわけですね。

>回答者の平均年齢は55.5歳、
定年が視野に入る方々のご意見なわけですね。

>平均居住年数は12.4年。
先の平均年齢から考えると、
43.5歳のときに買ったマンションについてのご意見なわけですね。
そしていままでは、せいぜい十年程度で住み替えてきたというのが実際なわけですね。

以上から、紹介いただいたアンケートから、

>都市部でマンションが主流になり住民の意識が変わってきています。
>マンションから戸建への住み替えが減り、永住意識が高くなっています。

というトレンドが読み取れるとは思えないのですが。

このアンケートからはむしろ、高齢層が新築に住み代える余力が乏しくなり、
古いマンションに住み続けざるを得なくなっている実態を示していると思います。

また管理組合活動の参加率上昇などというのも、中身を見るべき問題で、
定年退職後の暇を持て余した引退世代が仕切りたがって、
派閥を作ったりマンション内政治に明け暮れ、
正常で公平な運営が阻害されるといった実態もあります。
まさに住民層の劣化とはこういう事です。

タワーも高層だと優越感にひたれるが、低層は結構図々しい人が多いからな、まとめていくのは大変だと思うよ。

タワーに限らず、大規模物件には色々な方々が入居します。
940さんが書いた通り、その中古転売を買って入ってくる方々も色々。
まとめるのが大変なのはタワー以外も同じです。

>>939
社員がインサイダー取引するような野村のデータなんて信用出来ない。とか言い出す人が出そうな予感。

ノムラの企業情報部（の中国人）とノムコム（野村不UN）のデータの相関性は見出しにくいかと。

皆さんの意見を伺ってると、
「昔、田の字団地の、今、タワマン」になるのでしょうかね。ひとつの問題提起として。

タワマンは一つの格差社会の縮図だもんな。
上から順に、見事に地位がわかる。 会社で言えば 上層のトップは会長、その次が社長。
中から下層は平社員のイメージ。
下には何となく住みたくない。それだったら賃貸の方がいいかな。

>>947
都心部も賃貸ストックが増えましたから、
結構選択の余地があります。
賃貸の人増えていますよ。

タワマンの高層階の小さな部屋や、北向きの部屋よりも、
低層階で南角部屋の分譲価格の方が高い場合もある。
イメージだけでは机上の空論。

>>947
同感ですな。タワマンの低層階には絶対に住みたくない。
私の場合、30階が一つの節目になる。
なるべく30階以上の南向きに住みたい。
昼間は真冬でも暖房要らず
価格も落ちないから転売も可能

タワマンに移り住んで初期の頃は、違う人とエレベーターに乗り合わせた時に、
上か下かで、勝った負けたの空気が流れる。
しかし、時が流れると、どうでも良くなる。

地震など災害でエレベータ使えなくなると、

あれこれ考えて比較的低層にしたが、眺望は真っ先にさえぎられる。

資源高。コメの価格まで上がってきた。
デフレが異常に長く続いたが、「商品バブル」でインフレ突入。
場所によるが、不動産もこのうねりにやがては巻き込まれていくのか。

賃金・年金は上がらず暮らし向きは下降線という人々と、
富裕層との乖離は開くばかり。

タワマンも最初の頃は憧れの的だったけど、これだけ乱立してくると、希少価値は全くなくなった。団地と同じようになってきている。 地方に行けばまだ価値が有るかもしれないが。
タワマンは年取ってから住みたくないし、これからも増えてくるから投資用には向かないし、アンチタワマンも多いから需要には限度がある。
若い頃は賃貸のタワマンに住み、貯蓄をし低層マンションか一戸建てに移るのが理想か。

まだそんなにタワマンがない頃、憧れて手にした高層階、眺望も良く誰にも覗かれる心配もないプライバシー完璧と満足していたのは最初だけだった。地上に降りるのも億劫になるし、窓をあければ強風で、眺望もすぐどうでもよくなるし、季節感ほとんど感じない空だけ（座った状態での目線）。結局、緑あふれる低層マンションで優雅に季節感が味わえるマンションが最高。

〉955
年取ってくるとそうなってくるよ。 緑や土が恋しくなってくる。 眺望も一年で飽きてくるし。
ただ若い頃のタワマンは最高だろうな。

物件がショボかったのでしょう。低層もタワーもいいものはそれなりの魅力がある。

中古物件があまりない高層マンションの住民も同じようなことをいっていますね。
風景はまだいいが、上り下りを繰り返す方は数年で嫌気をさすでしょう。
やはり数十年生活し続けるなら低層マンションのほうがいいね。

タワーマンションならではのメリット（ロケーション、共有設備、都市設計、構造設計、サービスなど）を活かしているかどうかで選別されるようになり、タワーであればどこでも高値が付くという時代は終わっているのではないかと思います。
やっぱり、タワーマンションの最後の砦はロケーションじゃないかと思います。希少価値のある場所で、多数の住宅を供給できるというメリットを最大限に生かした物件の値段は崩れないでしょうが、ブームに乗った安易な企画のタワマンは危ないのではないかと思います。

ＤＩＥＳＥＬ　ＧＩＮＺＡ（ディーゼル銀座）が昨日オープンしました。
それに連れた報道を今日の「２時っチャオ！」でやっていましたね。

番組の受け売りになりますが、
ここから先は銀座に土地勘のある人だと面白いです。

銀座の発祥は江戸時代。
銀座２丁目の「ティファニー銀座本店」の有るあたりが本来の”銀座”だったそうです。
（金座、銀座の銀座ですね）
その流れで大正時代に今の中央通り（銀座通り）に、デパートの松坂屋、三越、松屋ができ、
現在のブランドショップ（シャネルやエルメス等）の出店につながります。

そこでこの「ディーゼル銀座」ですがプランタン銀座の隣にあり、ほぼ有楽町に相当します。
実はここがキーポイントでして、
昔から、銀座地域でも北の地域が発展すると景気上昇のバロメーターになるそうですよ。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

タワマンは働き盛りの若い人の住みか
ご老人が出てくると違和感があるのは俺だけなのか

＞９６１
確かにそう思います。
タワマンから老人が出てくると、家を息子に売られて無理やり住まされてる
って想像してしまいます。
住みたい老人もいるかもしれませんがね。勝手な妄想です。

うちのタワマンはお年の方も結構住んでいますよ。コンシェルジェサービスが充実しているので、
（２４時間コンシェルジェがいる）、ホテルに住んでいるのとあまり変わりません。一度こういう環境に住んでしまうと、なかなか他には移れないのも事実。

>>963
２４時間コンシェルジェ＝＞昼は管理員、夜は警備（防災要員）を兼ねるっていうオチ？

No.956さんに同意。

現在タワーマンション高層階に住んでますけれど、
下に下りることは全く苦になりませんよ。
エレベーターもすぐ来るし、早いですし。

施設とかサービスも充実していて、慣れてしまったこともあり
逆にそれがないマンションだと過ごしにくいかなぁ〜っと、最近は思います。
とても生活しやすいですよ♪

ただ、下に下りるのが面倒な方は
タワーじゃないマンションの方が住みやすいのかもしれませんね。

９６５さんに質問です。
できれば住んでいる階から１階に降りるまでどのくらい時間が掛かりますか。教えてください。
階まで書いてもマンションが特定されませんのでお願いします。

特に通勤時間帯が知りたいです。 あとマンションは満室ですか？

まあ 若い時は苦にならないよ。

＞960

何が言いたいのかよく判らないけど、アジア中心に展開しているディーゼルが銀座に出来て
そんなに嬉しいのかね？それを発展のバロメーターにする感覚は、さすがジョートーさんだね。
香港、フィリピン、マレーシア、台湾、アジアならどこでもありますよ。
こんな調子じゃ、H＆Mが今秋銀座にオープンした日には大騒ぎしちゃうんだろうなぁ。
予め言っておくけど、NYCやストックホルムに行けば客層がどんなか分かる。
ジョートーさんにはピッタリかもね（笑）