23区内の新築マンション価格動向（その24）

県境外周区以外を都心部と呼べば喧嘩にならなくて良いのでは？

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まったく方向性が違う話なんですけど、三菱地所って都心の新規のMSが全然ないんですよね。どうしちゃったのでしょうか？。今年になって新規に売り出したのは乃木坂のみ。今後の計画も発表されていない。パークハウスにするほどの都心の土地が出てこないのですかね？。

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>>499さん、
わざわざ豊洲を持ち出して、さりげなく豊洲を貶さなくてもいいと思いますよ。

新宿は地方出身者が一際目立つので、田舎っぽく感じます。
おっしゃるとおり、地方から出てきたばかりでまだ垢抜けない学生が多かったりします。
私も学生だった頃は新宿によく行きましたが、もう10歳か20歳歳をとって新宿に行くと垢抜けない感じがすると思いますよ。

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世田谷みたいにでかい区を一括りにする意図がわからない。
湾岸なんてさらにでかい括りだし。
そりゃ、湾岸でも港区と世田谷のはずれの方を比べれば資産価値は前者に決まってる。
でもそうでない湾岸も、そうでない世田谷も沢山ある。
そして、それぞれのトップ同士を比べたら世田谷の圧勝。

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過剰反応ぶりを見るにビギナー氏は豊洲を買っちゃった人か…
東京駅5km圏内氏含め、江東区湾岸礼賛者はどうしてこう微妙な人が多いのかね。

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平成20年4月4日
都市整備局
「平成20年2月の新設住宅着工」についてとりまとめましたので、お知らせします。
地域別でみると
都心３区は302戸（前年同月比44.1％減２か月ぶりの減少）
都心１０区は3,505戸（前年同月比28.1％減８か月連続の減少）
区部全体では10,214戸（前年同月比5.4％増８か月ぶりの増加）
市部では3,111戸（前年同月比12.1％増２か月連続の増加）
※都心３区：千代田区、中央区、港区
　都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区
都心区から周辺区、さらに市部に供給地域は変わりつつあります。
エンドもそれに合わせて志向を変えるか？

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都心だから資産価値があると思う人がいるから都心議論が盛り上がるのだろうね。都心だろうとなかろうと自分が住みやすければ別にどうでもいいのに。豊洲のよさは子供向けのキッザニアだと思いますけど。あれがまずくなると先行きが怪しくなります。

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ビギナー氏、新宿や上野は地方都市と断言されてますが、よほど都会的センス溢れる
御仁なのでしょうね。そんなビギナー氏にとって、都会中の都会ってどんな街なんで
しょう？　まさか、江東区、ってのは無しでお願いしますが・・・。

たとえば、新宿区の市ヶ谷・神楽坂や四谷・若葉辺りの高台は地方都市ですか？
あるいは、霞ヶ丘町や霞岳町は東京ではなく、ただの田舎ですか？

他方、千代田区の神田神保町は都会中の都会ですか？
港区の新橋は都会ですか？　あるいは、港南や芝浦はどうですか？
港区の白金１、３、５丁目は都会的センス溢れる高級住宅地ですか？
旧芝区新網町(現港区浜松町)は富裕層溢れる土地柄ですか？
港区の権田原はどうですか？　渋谷区の隠田はどうですか？

東京生まれの東京育ち（一時田都神奈川在住歴あり？）のビギナー氏には、
ぜひ遠慮なんかせず、独自の考えを思う存分開陳頂きたいものです。

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いいこと書いてあるのかと覗いてみたら、庶民が金持ちや都会の定義付けを必死で行っている。
ほんとの金持ちはそんなこと言いません。大きなお世話ですが。お邪魔しました。

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○○購入者の不幸は、分譲の販売時期が××区湾岸→△△区湾岸と明確に推移し、その間に新価格→新々価格と2段階の価格上昇があったため、「○○は××区湾岸と同等、あるいはそれ以上の価値がある」という錯覚を、短期間だが覚えてしまったことだろう。同一条件で比較できる対象となる供給がないのだから、そんなはずはないのに。

◆区、■■区は湾岸であっても区名のバリューは高い。その事は、実は△△区を覚悟した○○購入者が最も身をもって知ることになるだろう。気にしないのは、▼▼から▲▲に移って念願の▼▼脱出を果たした者、本気で▽▽地区が素晴らしいと信じている者くらいだろうが、いずれにしても少数派だ。基本は「利便性と価格」で移住してきた1次取得者ばかりだからだ。

「○○にお住まいなんですね」はいいが「△△区にお住まいなんですね」と言われる事がなぜかイヤ。
車のナンバーを「□□」ではなく「◇◇」にする方法をなぜかネットで検索してしまう。
「都心」のくくりに○○が入っていると、すごく、嬉しくなる。
子供の「越境通学」・・・違法行為も、自分は教育に熱心なだけなんだとすり替える。

「まあ、ずっとここに住むわけじゃないしさ」。1年も経たず、皆が口を揃えてこう言っている姿が目に浮かぶ。自分が誤った判断をしたとは誰も認めないものだが、周りはそうは見てくれない。そのことを日増しに実感するからこそ、他地域のマイナス面にだけやたら詳しくなり、統計資料で○○が良い数字だったりするとそれを頭に刻み、ささやかな誇りとしてしまう。

ちょっとした外出でも精一杯の、部不相応なおしゃれをして（同じく部不相応なブランドの）ベビーカーを押すママ友とのお付き合いにも疲れてきた頃、ふと再開発地域の息苦しさに気付く。

きれいな街には、計画された街には、新住民ばかりの街には、大切な何かが欠けているのではないかと。◎◎◎ー◎は一時期の苦境を脱し、外から訪れる人も増えているようだ。でも、自分が望んでいた街の発展って、こういった事だったんだろうかと。ここは、自分が本当に住みたい場所だったのかと。デベが宣伝するライフスタイルに自分を重ねた「幸せごっこ」は、本来の「幸せ」とは違うものだったのではないのかと。

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ビギナーさんは、過去レス拝見しますと、すこし前までは都心地価下落否定派
でいらっしゃったようですね。さすがに直近では現実を追認せざるを得ない
スタンスのようにお見受けしますが。

書きぶりからの勝手な想像ですが、名前はビギナーと称しつつも、少なくとも
不動産や金融関係の専門知識をある程度お持ちの方、それなりのビジネスに
携わっておられる方とお見受けします。

そして、物件購入検討者との立場で、どちらかと言えば業界寄りの発言を繰返
しておられるようにお見受けします。若干醒めた発言もあるので、それ行け
ドンドン派というよりは、やや斜に構えた業界関係者風情を醸し出しておられ
ますが。

で、新宿や上野を地方都市又は田舎と断定される発言は、その背景には理論的
整合性より好き嫌いの好みが色濃く反映しているようですね。学生時代は渋谷
で遊んでおられたそうですから、大学もそちら方面だったのでしょうか。

要するに、自分の生活圏から外れているエリアについて、馴染めない感覚から
来るある種の嫌悪感をお持ちで、それが特定エリアを地方都市又は田舎と断ず
る性向に結びついているものと推察されます。ひとは誰しも公平無私とは行き
ませんから、それはそれで構わないと思います。みなお互いさまですからね。

また、好き嫌いは論理ではないので、そもそも議論の対象になり得ません。
どんなに説得されようが、嫌いなものは嫌い、それが人間でしょう。

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彼は、妙に新幹線に拘っているみたいですね。

ということは、どうやら東京から品川にかけて、新幹線が走る沿線周辺
に土地勘があるひとではないでしょうか？　江東にも理解を示しておら
れるのに対し、中央区には厳しいスタンスなので、江東湾岸物件購入者
（予定者）疑惑は一向に晴れませんね。

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○○はきれいな街だが実際に住んでみて違和感を感じるようになってきた。
違和感の正体はなんだろう？それは耳慣れない言語を話す人々の存在である。
三つ目通りを通る人々や駅前に自転車でたむろする若者。聞こえてくるのは
仕事場で一緒に働く欧米人や中国人が話す英語や中国語とは異なる言語。

○○のマンションを購入した人々は口々にこう叫ぶ。
「☆☆？なんだその地名は？そんな場所があるなんて聞いていない！
マンションのパンフ、重要事項説明にもなかったじゃないか！
焼肉のおいしい店が多い場所？そんなの気休めになるか！
過去の東京オリンピック誘致のため◆◆人の不法滞在者を隔離した地域？
オイオイ2016年東京オリンピック誘致と被るじゃねーか！
そもそもオレは＠＠＠＠（ヒント：山手線の駅名）やФФФФ（ヒント：同じく山手線の駅名）
と同じような場所に住む気はない！
そんな場所なら◆区の食肉処理場の近くの方がまだマシじゃないか…」

◆◆人居住区…

東京に住む人々なら当然知っている「常識」。
▼▼出身者は知る由もなかった…

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いい気になって謳ってしまいましたが、不興を買ってしまい失礼しました。
当初に書いたとおり、草野球の選手が松井秀樹やイチローにケチをつけているようなものなので、気にされないでください。

なお、私ではない別の「ビギナーさん」も書き込んでいらっしゃると思いますので、その方のためにも混同されないでください。

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このスレの本来の趣旨、マンション価格動向に論点を結びつけて行きましょう。

要するに、一見不毛に見える高級住宅地や都心の定義議論も、新宿区や江東区
の優劣議論も、都内（特に都心部や準都心部）における今後注目のエリアを
あぶり出すための頭の体操、とも云えます。

「南山手」や「新都心５区」なる造語は、業者側から見た、購入検討層に今後
注目させるべきエリア、と考えられます。しかしながら、購入検討中のエンド
の立場からは、そうした一時的な販促キャンペーンに煽られることなく、本物
を見極めまがい物を見分ける眼力を養い、一生物の買い物であるマンション購
入で決して失敗しないよう努めることです。

実需で購入するのだから、購入後の資産価値変動には無関心、といった方々も
少なからずいらっしゃるかも知れませんが、投資目的ではない以上、敢えて積
極的に資産価値向上を狙う必要はないものの、将来何らかの事情で売却や賃貸
しを行う可能性に鑑みれば、資産価値は向上するに越したことはないのです。

そういう観点からは、今後伸びそうなエリア、資産価値が安定しそうなエリア
をしっかりと見極める必要があります。大きな要素のひとつは、やはり大規模
再開発計画でしょう。このスレで、これまで色々な再開発の話題が出て来てい
ますが、湾岸再開発は既に終盤でしょうから、今後の新しい再開発ゾーンを見
出し、早めの対応を図ることが重要です。

今後もそうした観点からの書き込みが多くなされることを強く期待しますし、
その一環であるならば、都内主要エリア同士の比較議論等も有益と思います。

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話は変わりますが最近の新聞に原材料高で鉄鋼価格がとんでもない値上げ圧力にさらされると書いてあったけどマンション建築はどうなるんでしょうか？
建築コストの高騰が今後のマンション価格に反映されるのだとしたら今とるべき行動は？
どなたかこの手の知見のある方いらっしゃいませんか？

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建材価格は、間違いなく値上がりしています。

しかし鋼材の全体に占める割合はたかが知れています。

それ自体では問題ないでしょう。


しかし原油高からくる建築費自体の値上がりは全ての項目で顕著です。

日本には腐るほど有る生コンでさえ

輸送費の値上げで割高になる始末です。

建設費の高騰は間違いなく年末ぐらいには社会問題になるかもしれません。

近年は赤字覚悟でゼネコンも受注しないようなので小型マンションは割高になるのではないかと思います。

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伏せ字ばかりの文章、読みづらい →　読む気が失せて半ばで読むのを止めた。
さて、スレタイの価格動向に持っていこうか。
話題になっている豊洲と元麻布（港区）、成城（世田谷区）の直近１０年の公示地価の推移を比較してみた。上は価格そのもの。下は１９９９年を１００とした指数。この先どうなると思う？

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これニュースソースの出典はなんですか？

今一見ずらいんだけどなあ、まーいいけど。

公示価格だから更地価格で考えるのかな？

根拠もなく単純に

元麻布↑

成城　→

豊洲　→　又は　↓

２００９年でしょこんな感じかな？

根拠なくだから理由は聞かないでね。

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＞これニュースソースの出典はなんですか？
データは国土交通省。グラフは自分で作成。
クリックしても拡大でないね。ピンク＝元麻布、紺＝豊洲、緑＝成城
実勢は既に修正安局面ですよ。

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そーですか、失礼しました。

元麻布辺りはまだまだ人気化しているのかと思いましたが。

三箇所とも↓ですかね？

まだまだそこまではいかないのでは有りませんか？

公示価格は遅行指数と言われていますし、価格は見ずらくて分かりませんが上がる所もある筈です。

あまり下がる様だとそこに融資している銀行の破綻も可能性出てきますよね？

逆にどう思います？

破綻するほどまでに値下がりしますかね？
素朴な疑問ですがね。

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ということは、今年になってほとんど値下がりしてんですか？
なるほど
つまり逆に値上がりはゼロな訳ですか？

なるほど・・・

ではメガ・銀行も貸し倒れ発生で損失拡大しますね。
サブプライムとダブルパンチでリストラですね・・・
最悪の２００８年を予想しているんですか？
お知らせください・・・

これからどうなるかをヨロシクです。

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＞逆にどう思います？

修正安局面ではあるけど二極化も進んでいるから、元麻布等の都心高級住宅地の修正安は限定的だろうし、成城は都心ほど極端に上げてないから、やはり修正はあってもたいしたことないと思う。
これら昔から定評があり富裕層が多い地域は、それなりの地価を維持すると思う。
その点、豊洲等の湾岸新天地は富裕層が買い支えることはないから、修正も大きいのでは。芝浦や港南も同様かと。

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みなさん色々ご意見はあると思いますが、客観的なＤＡＴＡとして１、月末に発表された２３区
の生活者実感アンケート結果は以下の通りです。カッコ内は昨年順位です。
１位（２）文京区、２位（１）品川区、３位（３）目黒区、４位（５）江東区、５位（１１）杉並区、
６位（８）江戸川区、７位（６）練馬区、８位（７）千代田区、９位（１２）中央区、１０位（４）世田谷区、
１１位（９）渋谷区、１２位（１０）板橋区、１３位（１４）北区、１４位（２２）港区、１５位（１７）新宿区、
都心回帰で住む人が増えているところは、生活環境も良くなっているのが分かります。
例えば、下のほうだった港区も順位を上げてきています。

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ちなみに県境外周区を除くとこうなります。
１位（２）文京区、２位（１）品川区、３位（３）目黒区、４位（５）江東区、８位（７）千代田区、
９位（１２）中央区、１１位（９）渋谷区、、１４位（２２）港区、１５位（１７）新宿区、
順位外には台東区、中野区、豊島区、荒川区、墨田区があります。

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ついでに県境外周区の順位
５位（１１）杉並区、６位（８）江戸川区、７位（６）練馬区、１０位（４）世田谷区、
１２位（１０）板橋区、１３位（１４）北区、
順位外には大田区、足立区、葛飾区があります。

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>>531

聞いたことないんだけど、なんの話のアンケートデータなの？
どこから持ってきたものでしたか？
出典はなんですか？

趣旨意味が分からないのは私だけでしょうか？

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ようやく気持ち悪い自説の押し付け合いが終わったか。
醜悪な主婦の井戸端会議そのものだったからまったく迷惑な数日だった。
価格動向の議論を期待します。

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不動産販売サイトの宣伝用ランキングのようですね。
利害関係のある業者のランキングを「客観的」とはなかなか言いにくいかと思いますが。

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正直、ブランド等に過剰に敏感なのは世田谷区などのマンションすまいの方が多いのでは？ブランドマンションの件数数えるって、逆に言えば、そういう言葉にいかに引き付けられるかの裏返し見たいなもん。普通に考えて、湾岸タワーなんてブランドこだわらない奴ほど選ぶもんだろ。価格の話に戻せば、これだけ総悲観なのに新築はたいして値引きなく、中古も思ったほどさがらんってどういうこと？

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売り時は簡単に判断できた人が多かったと思う。そういった意味では、今は買い時がいつかを判断する局面。投資としては、リートなどは打診買いの局面に入ったと見ているが、居住用は新築は下がらんけど、中古はまだかなと思ってる。だって今売りにだすのって、足元見られるような理由があるか、自分で二流投資家の烙印おしてるようなもんだし。

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>>531
>>532
>>533

HOME'Sランキングの生活実感ランキングだろ。そんなの既出だよ。

ちなみに生活実感ランキングに継続居住意向を加えた総合満足度ランキングの2007年は以下の通り。カッコ内は生活実感ランキング順位。
1位　文京区（→1位）、2位　目黒区（↑3位）、3位　杉並区（↑5位）、4位　品川区（↓2位）、5位　千代田区（↑8位）、6位　中央区（↑9位）、7位　世田谷区（↑10位）、8位　江東区（↓4位）、9位　渋谷区（↑11位）、10位　港区（↑14位）

総合満足度順位が生活実感ランキングより上昇している区は、「これからも住み続けたい」と住民が街に惚れ込める場所だし、逆に総合満足度順位が生活実感ランキングより下降した場所は「ここはもう御免だ。次は違う区に住みたい」と思う住民の割合が他より多いということかな。どうせ住むなら惚れ込める場所に住みたいものだし、こういう住民の街自体へのロイヤルティも中長期的には価格動向に影響するだろうね。

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たぶん同じところ（HOME'Sランキング）が出所になっている
「育児・教育施設の充実している区」ランキング２００６年版があったので挙げておく。
１位　文京区、２位　品川区、３位　世田谷区、４位　目黒区、５位　渋谷区、６位　千代田区、７位　江戸川区、８位　杉並区、９位　北区、１０位　練馬区

一方、同年の「育児・教育施設の充実に不満のある区」ワーストランキングは
１位　足立区、２位　港区、３位　墨田区、４位　葛飾区、５位　江東区、６位　豊島区、７位　大田区、８位　台東区、９位　新宿区、１０位　中央区

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文京区手堅く強いな。
港区が弱いのがやや意外。

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鋼材は値上げの浸透が遅れてるだけで上昇傾向、たぶん過去最高値に向けてあがっていくだろう。セメントも同様に値上がり傾向。スケールメリットが効かないマンションほど厳しいんでない？

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港区煽ってるのは、一部のニッチな人たちですよ。

物価も高い、外人多い、六本木等は治安も歌舞伎町並み、
少なくともファミリー層にとって暮らしやすい町ではない。

要するに、虚栄と虚飾に彩られた街。ヒルズ族がその典型。

それなら、まだ新宿区の落ち着いた山の手お屋敷町の方が良い。
市ヶ谷・神楽坂界隈が一番お勧め。

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>>543
新宿区は明治通りを境にまったく違ってしまいますよね。
私も、東側は千代田区に近い雰囲気で、西側とは雲泥の差で、
誤解している人が多すぎると思います。
治安の状況もこんなに違います。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
拡大図
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

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まあ、新宿区に限らず、巨大ターミナル近隣エリアは、不特定多数の人たちが
ざわざわと動きまわっているわけですから、相対的に事件件数が増えるのは、
ある意味当たり前でしょうね。

港区の場合は、巨大ターミナルではないにも関らず、やはり六本木界隈は
治安が悪いことが分かりますね。住宅浸入盗のみならず粗暴犯も相当多い。

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西新宿のバット集団暴行殺人事件は衝撃的ですよね。
路上で行われて、目撃された上、近所の人がその声を聞いているんですから。
まともには歩けない印象です。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/131522/

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５４７さんの大人気ない挑発に乗って差し上げましょう。

港区は十分恐ろしいところです。

http://s01.megalodon.jp/2008-0303-1748-45/sankei.jp.msn.com/region/kan...

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/jiken/jikenbo/azabu/azabu.htm

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080404-00000006-yom-soci

http://blog.livedoor.jp/ayaka222a/archives/50718856.html

http://www1a.biglobe.ne.jp/boutsui/law/law3.htm

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個別の事件をいちいち取り上げるのは、キリがないし、
止めた方が良い。

歌舞伎町界隈や六本木近辺の治安が非常に悪いことは、誰でも知っている。

勘違いして、敢えてその辺に住むのは自己責任でご自由に、
でも、何かあったら自業自得、そういうこと。

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>>548
あまり意味のないレスだな。六本木など繁華街近くを外せば良いだけ。白金台や高輪台は平和だよ。

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私は西新宿は都会的で違うと思っていただけに非常にショックです。
賃貸を探していたのですが、止めることにしました。
安心して歩ける街に住みたいです。

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それは、港区じゃなくとも、同じこと。敢えてわざわざレスするところじゃない。

でも、無知みたいなので教えてあげるが、
六本木の特異な点は、巨大ターミナルでもないのに、非常に治安が悪いことと、

外人が多いので、国際的犯罪（特に薬物関連とか）に巻込まれる可能性が高いこと。


しかも、六本木界隈を中心とする港区は、事実上米国植民地状態が続いており、
外人が絡むと真相が闇に葬りさられる傾向が高いこと。

米軍関係者の犯罪が多く、しかも地元民がないがしろにされている、横須賀辺りと
まったく同じ構図だってことだよ、無知蒙昧くん、分かった？？？ｗ

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>>551
>>544が張ったリンク先を見てみましょう。都会的というか商業集積地はどこもダメです。「安心して歩ける街」というのは、環境良好な高台の高級住宅地です。

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>>551さん、この事件は色んな雑誌で、某有名芸能人との関係含め報じられている
ようですが、この事件の本質は、仕事上等の何らかのトラブルに巻込まれたため
のようで、通りすがりの人が襲われたわけではないようですよ。

つまり、たまたま西新宿で事件が起きただけであって、これはこの被害者がたま
たまどこにいたかによって違っていたでしょう。場合によっては、渋谷だったか
もしれないし六本木だったかもしれないし恵比寿だったかもしれないし広尾だった
かもしれない、その程度のことです。

例のセレブ妻バラバラ殺人では、遺体発見現場は西新宿と松涛でしたね。だから
松涛が凄く危険かといえば、それは別問題です。

歌舞伎町に比べれば、西新宿側の方が治安が良いのは間違いないことでしょう。
ただ、都内繁華街近辺は、人のうごきが多いので、事件発生の蓋然性が高まる
のはしかたのないこと。港区も渋谷区もぜんぶ一緒。

それがいやなら、郊外ののどかな田園地帯にお住まいになるべきでしょう。

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