23区内の新築マンション価格動向（その24）

まずビギナーさんの主張で、整合性がないのは、他は区単位で語って
いながら、何故か新宿については区ではなく新宿駅周辺商業エリアの
ことのようですね。どういう意図があるか知りませんが、公平な議論
ではありません。


ここで話題の新宿について少々分析してみますと、白人やアジア系を
とわず外国人観光客に人気No.1な街（区ではない）は新宿でしたね。
また、観光客ではなく、日本に滞在中の主要欧米人が多く住まう区の
上位には、港区や渋谷区にならび新宿区が名を連ねています（この場
合は、新宿駅周辺商業エリアでなく、区）。たとえば、神宮外苑エリ
アの国立競技場や、聖徳記念絵画館等は新宿区だとご存知でしたか？　
青山界隈なので港区や渋谷区と思っている方も多いはず。
神楽坂は、近年とみに人気が高まってきた、和と洋、新と旧が絶妙に
マッチする何とも不思議で素敵な街。健全な花街としての伝統を持つ
山の手随一の繁華街だった街です。
新宿区には、江戸期からの武家屋敷に由来する市ヶ谷界隈等の正統派
山の手エリアもあれば、戦後の闇市から逞しく復興し淀橋浄水場跡地
再開発で超高層ビル街に発展した新宿駅周辺商業エリアもあり、また、
落合のように近郊・郊外住宅地的な落ち着いた上質の第一種低層住居
専用地区もあるなど、まさに多種多様、あらゆるものを許容する懐の
深さがあります。


そもそも東京は、千年の都である京都等に比較すれば新興都市ですし、
江戸っこ含め、決して洗練された都会人が多数を占めてきた街ではな
く、特に現代においては、地方出身者がむしろ大宗を占める巨大な田
舎です。そんな東京の中で、新宿（駅周辺エリア）は東京ではなく、
地方都市と同列に論じられるべき、なぞというのは、まさに東京の歴
史も発展の経緯も理解していない、ピント外れの議論に過ぎません。
東京の成り立ちを考慮すれば、新宿（区）は、まさに紛れも無く代表
的な東京です。たとえば海外から客人が来て、時間的制約で一箇所し
か案内できないような場合は、もっとも東京的な街、東京の今を代表
する街として、新宿駅周辺エリア（や可能であれば神楽坂界隈も）に
案内するのが、一番正しい選択でしょう。パークハイアットから思い
出横丁、家電量販店から新宿御苑まで、東京という、そもそも混沌と
してあらゆるものが交じり合う巨大都市を、もっとも良く表象する街
が新宿です。


江東区については、残念ながら、そうした東京ならではの多様性を
見出すことはむずかしいでしょう。人工的再開発都市か庶民的下町エ
リア以外の多様性を認めることは困難ですから。それはある意味、千
代田区や中央区にも共通した点です。タイプはそれぞれ違いますが、
多様性に乏しく、オフィス街か中高層マンション街、もしくは下町商
業エリアしかないのですから。敢えて新宿（区）と比肩し得る多様性
を持つ街は、港区のみでしょうか。ただし、多様性の幅が狭いのです。
ピンからキリまでの幅が広い（懐が深い）のが新宿区、幅が狭い
（懐が浅い）のが港区です。


新宿は欧米系外国人が多く訪れ、多く住まう街（区）ですが、無論、
アジア系外国人も多い街です。これは、かつてはネガティブに捉えら
れがちな傾向がありましたが、これからの数十年単位で将来を見通し
た場合、どうでしょう？　アジア新興国の経済成長は顕著であり、中
国やインドに限らず、既に日本を上回る経済成長を見せ、日本人以上
の富裕層が誕生しつつある国々が数多く存在します。そうした新興勢
力の富裕層が新宿に注目し新宿にポジティブな影響を与える可能性は
十分ありますし、既にその兆候が見えています。新宿駅周辺に近年新
規開業したホテルやサービスアパートメント形式の高級賃貸マンショ
ン等は、その多くがシンガポールや香港等のアジア系であり、アジア
を中心とする新興富裕層の受け皿として発展を遂げる可能性も高いの
です。西新宿側のパークハイアット等を中心とする欧米的国際性と、
歌舞伎町以北大久保エリア含むアジア的国際性の、そのいずれもが、
新しい発展と成長の源泉となる可能性が非常に高い、それは新宿とい
う街、そしてそうした街を擁する新宿区という区の、ポテンシャルの
高さを雄弁に物語るものです。残念ながら、江東区には、そこそこの
サラリーマン層が湾岸高層マンション等に住まうことによる、サラリ
ーマン世帯増加的要素以外に、大きく発展するポテンシャルを見出し
難いというのが、実態でしょう。