23区内の新築マンション価格動向（その24）

西と東の比較論で言えば、

オフィスビル中心のビジネス集積が高度化しそうなのが東、
オフィスビル、小売商業、住居等の複合商業集積が高度化しそうなのが西。


東は丸ビルや新丸ビル等の試みで、多少はオフィス以外の要素も増えたが、
まだまだ西の小売・飲食・歓楽街等の商業集積には敵わない。

都心居住の快適さや利便性も、都心部に次いで西側に魅力的エリアが多い。


人工的で無機質ながら都心通勤アクセスを重視するなら東、
都心居住自体の楽しみを享受したいなら西、
これが結論では。

>>304
教育環境を重視した場合も西に偏らざるを得ないですね
城東先生は教育ネタになると逃亡しますが

理解して欲しいのは、ほとんどの富裕層が都心部に居を構えるわけではなく、目黒や世田谷など都心に近い場所や東京以外では鎌倉など環境に優れている場所を求める傾向もあるということです。

>>305

子供はＫ-インターからストレートで東海岸の大学入学目指してますｗ

東京駅から新幹線で行くのは、大阪だけではありません。
東北もあれば上信越もある。
名古屋もあれば大阪の先もある。
さらに、新幹線以外の特急もある。
日本は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

そして便利に出発できるのは東京駅。

結論として、やはり「山の手」かそれ以外か、ということだと思います。
江戸期からの武家屋敷としての歴史伝統を有する土地柄は伊達ではない。

世の東西を問わず、水の近くに住むひとたちは上流階層ではないのです。
上流階層の皆さんは、水害や震災等の自然災害につよい、地盤強固な高台
に居を構えることが通例で、それが「山の手」の本質です。

理想を言えば、都心部山の手エリアである千代田区番町、新宿区市ヶ谷、
文京区本郷西片、港区麻布等（第一山の手）や、やや西に移動した準都心
部山の手エリアである渋谷区松涛、新宿区下落合、豊島区目白、目黒区駒
場、品川区東五反田等（第二山の手）辺りまでの高台屋敷街に住まうのが、
本来は一番良いのですが、お値段もなかなかですから、それが叶わぬ人た
ちに、多少なりとも手ごろな代替的住居エリアを提供して来たのが、いわ
ゆる城西・城南エリアなのでしょう。

今後城東湾岸エリアに続き内陸部（川沿い）の再開発も進むことでしょう
が、それは本来下町としての歴史伝統を有する城東が山の手化するという
ことではないでしょう。現在の（準）都心部山の手エリアや山の手的要素
を持つ城西・城南エリアは住宅地として成熟するために数十年から百年を
超える歴史を刻んで来ています。したがって、個人的には、下町が山の手
になることは決してないだろうと考えるので、下町エリアの不動産物件の
購入を検討中の方々は、その点十分認識の上、それでも問題ないとの判断
ができるのならば、お買いになるのは自由だと思います。

ただ、「南山手」なる造語には煽られない方が良いですよ。

それは、「山の手」の歴史を調べればすぐに分かることです。

一部デベさんらがメディアと結託し、これまでせっせと仕込んで来た
物件等を早々に売りさばくため、都心部販促キャンペーンの一環で、
そのような造語を作り出したのが実態で、これにまんまと乗せられる
と、とんでもないことになりますよ。

もともと本来の元祖「山の手」は文京区本郷や千代田区番町辺りですから、
「南山手」って、すくなくとも「山の手」の本質を理解して作られた
言葉とは云えませんね。

>>309

ここまで粘着されると勘繰りたくなるね。
そんなにマンション販売不振なんですか？内陸部は

湾岸ほどではないですよ　たぶん


というより、「山の手」に住むのが一番いいのは、

古今東西とわず当たり前でしょう

>>307
両親英語しゃべれないと無理ですよ

みなさん職場から歩いて１時間程度のところには住みたいですね。

中央防災会議の「首都直下地震避難対策等専門調査会」は２日、首都直下地震により交通機関が
途絶え、徒歩で帰宅する人が大量に出ると、満員電車並みに混雑した道路を３時間以上歩く人が
２０１万人に達するとのシミュレーションをまとめた。
東京都心から横浜まで約１５時間など、都心から歩く時間は通常の２〜３倍かかる予測だ。
路上で死傷者が出たり、緊急車両の通行に支障が出ることなどが懸念され、調査会は今年度中に
対策をまとめる。
帰宅の所要時間も大幅に増える。通常は約５時間で歩ける東京・丸の内から埼玉県和光市まで
は、火災などの影響で約１５時間。うち約９時間は満員電車並みに混雑した道を歩く計算だ。
また、横浜市までは通常の倍近い約１５時間かかり、うち約６時間は満員電車並みの混雑という。

>>309に同意
２年前に港区の低地（山手線内ではあるが）からすぐ近くの高台に転居しました。直線距離でわずか５００メートルほどの移動でしたが、住環境だけでなく住んでいる人たち（品性など）があまりに違うのでびっくりしました。港区で住居をお探しの方は、山手線内であっても低地（下町）は絶対に避けるべきです。

>>315
＊＊＊ｗ

ところで、
東京駅の真ん前、
八重洲１丁目の再開発事業が始動です。
情報収集もう終わっていますか？

>>316
知っています。
東京建物が２００ｍの高層オフィスビルを建てるんですよね。
やはり経済の中心は東京駅界隈を中心とする都心３区だと改めて思いました。
あと京橋でも１８０ｍの高層オフィスビルの計画があるみたいです。
当分都心は再開発の種が尽きず注目され続けますね。

タワーマンション値引き物件一覧(2008年3月(１ヶ月間))です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしておりま

>>317
東京駅地下街が大改造中なのもご存知ですか？
城東小学校がある八重洲２丁目はさらに大きな再開発計画があります。
周辺部が高層ビル化されて、地下街と連結されれば、商業施設としてもさらに
拡大、充実して行きます。
東京駅八重洲口自体も未来的なデザインに一新されますし、
どこまで発展して、変わって行くのか怖いくらいです。

都心回帰さらに勢いづいて行きそうです。

要は、土地はいくらでもあって、今後も都内にいっぱいマンションが建つってことですな。

>>320
都心に近くて、区画が整形で、再開発し易いのが条件になります。
当たり前ですが戸建が主体のエリアはだめです。

さすがにタワーばかりができると富裕層は逃げるわけですな。入れ替わりに富裕層気取りの方々が入る図式ですか。

>>319
地下街のことは知りませんでした。
八重洲２丁目の再開発の噂は聞いていましたが、心配なのは城東小学校です。
私としては廃校にするか、どこか他の場所に移るかして早急に開発をして欲しいのですが、城東小学校は築年数がかなり古くデザインも個性的なこともあり、東京駅や中央郵便局のように保存を求める人が出てきて再開発が思うように進まないなんて事もあるかもしれません。
どちらにしても都心に経済機能が集まってきてるのは事実です。
八重洲一丁目の計画では居住機能も検討しているようなので居住人口が少ない東京駅周辺もやっと本当の町らしくなりそうです。
都心は１０年もすれば見違えるようになってるに違いありません。

>>322
大手町まで地下鉄で１０分以内が目安でしょうね。
明治通が目印かな。それより内側が理想。

タワーは、かつて希少価値があったけれど、いまやどこでもタワーですから、
まったく希少価値はない。しかも、あまりに多様な住民層となることが、
真の富裕層から敬遠され始めてますね。低層階は非富裕層や業者の賃貸等が
多くなりがちで、まともなコミュニティの形成も困難なことが自明ですから。

そうした人たち、本物を知る人たちの間では、都心山の手エリアの低層高級
マンション見直しの動きが強まってます。せいぜい２０〜３０戸前後の小規
模マンションが人気のようです。よって、城東湾岸エリアのような工場倉庫
跡埋立地のような、だだっぴろい水辺の低地は不要です。

ビジネス中核エリアとして、都心３区のビル建設が進むことは事実でしょう。
しかし、それは都心に人口重心が果てしなく動くことを意味しません。職住
近接はひとつのトレンドでしょうが、オフィスビルの合間のマンションに住
みたがる人は、さほど多くないのが現実です。とても緑溢れ静かで落ち着い
た上質の住環境を提供するエリアではないですからね。人間が人間らしい暮
らしをするために相応しく、かつ都心の利便性も享受できる住環境というも
のは、自ずと限られて来ます。それがいわゆる都心部「山の手」なのです。

>>325

そうですね、明治通り以東、せいぜい譲って山手線周辺部で、ぎりぎり山手通り
以東でしょうね、一般的には。

ただし、エリアによっては、山手線や明治通りの内側よりも、それらの外側の方
が環境良好な住宅エリアが広がっている街もあります。代表的な例で云えば、
たとえば渋谷区松涛、代々木エリアや、目黒区駒場、青葉台エリア、新宿区下落合
や豊島区目白エリアでしょう。

世田谷、大田、杉並まで近郊・郊外となると、都心生活の利便性を享受すること
は難しいですが、上記のようなエリアは、程よく都会、程よく近郊なので、とても
バランスが取れた良好で上質な住環境を享受することが可能です。

>>326
麻布辺りのお屋敷を指しているのでしょうが、
お値段的に現実的ではないですよ。
２０億、３０億でしょ？
普通の人はマンションしか選択の余地はありませんよ。
最上階で、１２０ｍ２くらいで我慢しないと。

>>328

いまや、麻布界隈に一軒家中心の住宅エリアはほぼ存在しません。
中層マンションが林立するエリアが殆どでしょうね。

その意味で、都心又は準都心の山の手エリアの第一種低層住居専用
地域は、非常に希少価値が高く、お勧めです。無論、一軒家を取得
できるに越したことはありませんが、低層高級マンションでも十分
良好な住環境や都心近接の利便性をバランス良く享受できますよ。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

しかし、たしかに、この値引き状況はすごいですね。
タワーの価格崩壊が始まってる感じですね。

くわばらくわばら

>>329
それで湾岸高層マンションが人気なんだ。
そっちの方が広々感がありますよね。

でも、低層マンションをさんざん売り込んでいるけど、
何が良い点なのかさっぱり分からない。
郊外に行けば低層マンションなら腐るほどあるけど？

高級で値段が高かったら住民の質も高いってだけのお話ですか？
それなら敢えて言う必要も無い、当たり前のお話ですが？

＞タワーマンション値引き物件一覧

なんだこれ、中古じゃないですか？

詳細がわかりませんが、この差額は、売り出し価格と実際に
売れた価格の差なんでしょうか。

売り出し価格から10%くらい引くのは、昔から常識だと
思っていました。

>>331

だれも「湾岸高層マンションが人気」だなんて一言も言ってないですが。
そんなに大人気だったら、何故330のように値下がり続出なんでしょう？

湾岸再開発は、人工的、無機的、歴史伝統の欠如、文化教育環境未整備、
その他さまざまな理由から、真の富裕層や伝統的資産家層からは、
すくなくとも本宅としては選ばれにくくなっています。せいぜい投資用
物件かセカンドハウスでしかなく、本宅としては、やはり伝統的都心部
又は準都心部の山の手エリアの一軒家若しくは低層高級マンションです。

別に湾岸再開発エリアのように直線距離が大手町等に近くなくとも、
車や電車のアクセス経路さえ間違えなければ、準都心部の山の手からも、
せいぜいドアツードアで３０分以内で通勤することは可能で、その程度
の距離感がむしろ望ましいとも言えます。単に職場に近ければ良い、と
いうほど単純な話ではないですよ、住環境に厳しい方々の発想は。

>>322
都心回帰が続いて行く為には、
あまりに高値になるのはかえってマイナスです。
継続する為の価格調整は、購入者にとっても良い事ですよ。

長年住むんですから、一時の上げ下げより、
巡航スピードで継続的に発展してもらう方が良いですよ。

いわゆる都心回帰現象は、すでに頭打ち状態ですから、ご心配なく。

そもそも都心部には人が住むに適したエリアはそんなにないですし、
都心部再開発で新しいオフィスビルの供給が続くからと言って、
城東の人口がどんどん増える保証もありません。

東京駅界隈の再開発が進もうが、都心部や西側準都心部に富裕層や
準富裕層が多く好んで住む現状は大きく変わりません。

>>315は初めての書き込みなのですが、根拠もなく条件反射的に ＊＊＊ｗ などとかみつく>>316は低地生活がとても気に入っているんですね。ま、そういう人もいるから下町も栄えるわけですね。
>>331も同類かな。

>>335
都心部や西側準都心部に富裕層や
準富裕層が多く好んで住む現状は大きく変わりません。＞
ほとんどの区が販売数量を減らしていますが、
具体的にどの区を多くの富裕層、準富裕層が好んで買っているのでしょうか？
教えてください。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

ほぼ間違いなく、都心部や準都心部の山の手お屋敷街にまったく縁のない
方々ではないでしょうか。

必死の思いで都心部（と自分では思っている）湾岸タワー等を購入され、
一人悦に入っていたにもかかわらず、現実に引き戻されるような書き込み
を見つけ、反射的に攻撃しているのかも知れません。

どこのどのような物件にお住まいになるかは個人の自由ですから、敢えて
どうこう申しませんし、どれが良いとか悪いとか決め付ける気もないですが、
ただ、世の中の常識として、古今東西をとわず山の手（アップタウン）に
上流階層の方々が好んで住まわれていると申し上げるのみです。

あとは、各人の趣味趣向や懐具合、その他諸々の条件とにらめっこして、
自らに相応しい場所の物件にお住まいになることです。

＞＞３３７

もう既に多くの富裕層が住んでいるんですよ。
そして代々引継がれていくんですよ。

これからの増減なんて、全体の人口に対して数％程度に過ぎず、
しょせんマージナルな影響でしかない。

まず、現状の事実関係を十分理解ください。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

>>339
良く分かりました。
代々住んでいる富裕層がそのまま住み続けるので、
新たな住民は期待する必要無しってことですね。
早い話、新築マンションが売れる必要も無いってこと。
販売数量が限りなくゼロに近づこうが、それも関係なし。

マージナルな新たな富裕層が選択した結果が、
新規分譲マンション販売戸数であり、
しょせんマージナルな存在であるから、無視して良いってことですね。

でも、マージナルな新たな富裕層しか関係しないこのスレに
何故カキコしているのかが、不思議？

>>340
正確には納税者のみの平均です。
非納税者の数字は捉えようがありません。
従って、この数字は代々住んでいる富裕層が多い区が高くなります。

その富裕層の子供も富裕層ですから、
マージナルな新規富裕層がどこに住もうが、
数字に大きな変動はありえません。

もうひとつの統計データです。

課税対象者平均年収額上位(出典：東洋経済新聞社刊都市データマップ2005)
(対象東京都内限定)
1港区(東京都)792.9
2千代田区(東京都)712.9
--------700---------------
3渋谷区(東京都)647
--------600---------------
4文京区(東京都)548.7
5目黒区(東京都)534.7
6中央区(東京都)528.2
7世田谷区(東京都)521
--------500---------------
8武蔵野市(東京都)490.6
9新宿区(東京都)485.3
10杉並区(東京都)473.4
11国立市(東京都)453.9
--------450----------------
12小金井市(東京都)449.6
13国分寺市(東京都)443.5
14小笠原村(東京都)442.8
15三鷹市(東京都)436.8
16町田市(東京都)434.8
17練馬区(東京都)428.9
18調布市(東京都)425.5

老舗の名店は場所に関係なく存在しているのでおいといて、
普段使いの美味いレストランが少ないところには住みたくないなぁ。
単純だけど、一番わかりやすい文化成熟度のバロメーターだと思う。

>>343

これを見れば、都心、準都心や城西、城南に加え、いかに中央線沿線
エリアに富裕層や準富裕層が高度集積しているか、良く分かります。

大変申し訳ないですが、城東はまったく上位層に見当たりません。

最新の数字を右に加えました
しょせんマージナルな変動で順位の変動は、目黒区と中央区だけです。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7151 （都心） 7594　↑
２位　　千代田区　6122 （都心） 6309　↑
３位　　渋谷区　　5986 （準都心） 5891　↓
４位　　文京区　　5288 （準都心） 5236　↓
５位　　目黒区　　5125 （城南） 4991　↓
６位　　中央区　　4961 （都心） 5125　↑
７位　　世田谷区　4892 （城南） 4791　↓
８位　　新宿区　　4638 （準都心） 4555　↓
９位　　杉並区　　4555 （城西） 4314　↓
１０位　練馬区　　4203 （城北） 4057　↓
１１位　品川区　　4182 （準都心） 4174　↓
１２位　大田区　　4068 （城南） 4012　↓
１３位　豊島区　　4067 （城北） 3922　↓
１４位　中野区　　4033 （城西） 3914　↓
１５位　台東区　　3961 （城東） 3895　↓
１６位　江東区　　3792 （城東） 3851　↑
１７位　板橋区　　3733 （城北） 3625　↓
１８位　北区　　　3666 （城北） 3577　↓
１９位　江戸川区　3610 （城東） 3536　↓
２０位　墨田区　　3567 （城東） 3523　↓
２１位　荒川区　　3561 （城東） 3473　↓
２２位　葛飾区　　3498 （城東） 3434　↓
２３位　足立区　　3429 （城東） 3323　↓

マンションはデベロッパーが東京住まいにあこがれた人間に思いっきり吹っかけて
暴利を貪るという構図だったが高価格についてこれずにいよいよ壊れてきたってこと
どこまで下がるかは見ものですね

まぁ、しょうがないよ。
いくら人数増えたってサラリーマンの給料なんてたかがしれてるし、
もっと稼ぐようになったら、今度は本当に住みたい所に移っていくんだし。

西の方が東よりも金持ちが多いのはわかるけど、城東の方が町工場が多いので（今はどんどん減ってるが）、地方から体一つで資産もなしに職を求めて上京した人が多かったというのも関係しているかもしれないのでは？そういう点では今取りざたされている格差問題に通じるものも感じる。
城東といっても川を一つ渡れば雰囲気は全然違うし、大田区なんかも海側と内陸じゃそれ以上に雰囲気は違うし、ステレオタイプな書き込みはレベルを疑ってしまう。城東も昔と比べれば随分雰囲気が変わってきているところもあるし。世田谷も貧富の差がずいぶん大きいという話も聞くが。町は時代と共に移り変わっていくものなんじゃないの。あと、中央線沿線に富裕層が多いというが、町工場が少ないので平均を下げる要因が少ないからという理由も影響しているような？

加えて、江戸時代から武家屋敷があり、本当に歴史がある山の手線内の一部地域のランクは明らかに上だが、これは当たり前の話なので議論しても意味はないと思われる。

それにしても、そんな書き込みばかりしていると、そんな見栄っ張りで差別的なメンタリティばかりの人間が住んでるのか？と思われて、かえって販売に悪い影響がでてしまうんじゃないか？と老婆心ながら心配になる。住みにくそうに聞こえてしまうぞ。当然そんな人ばかりじゃないが。

当方、東西南北にこだわりはなく、いい街に住みたい。このスレッドでは価格動向を知りたい。

少ない投資で、高いリターンを得られる地域はどこかに興味があります。
富裕層の住む地域に無理して住んでも富裕になれるわけでもないし。

二行ぐらいにまとめてくれ

>>351
代々の富裕層がそのまま住んでくれればそれで十分です。

城東デベの宣伝カキコだけでも十分鬱陶しいのに
似た気質の内陸デベまで参入か

終わったなこのスレも