23区内の新築マンション価格動向（その24）

>>282
根本のところが分かっていないね。
都心に勤める人が
「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

>>281

城東エリアの再開発はご自由になされば良いのですが、それを以って
都心回帰と称するのは、意図的な詐称になりますよ。中央区は都心
（ただし基本的に下町）ですが、その他は城東ですから、城東エリア
再開発でもし人口等が増えるとすれば、それは都心回帰ではなく、
城東人口増、ただそれだけです。都心とは直接関係ない話ですよ。


多少蛇足ですが、城東は歴史的に江戸の一部でもあり、旧郡部の西側
近郊・郊外住宅地より歴史的厚みはありますが、それはあくまで下町
としての歴史であり、江戸時代の士農工商の枠組みの中で、商に属す
方々がつつましく長屋所帯で暮らしていた、そういう街なんです。

銀座は江戸期の埋立地で、最初は柳しか育たなかったような土地柄。
下町なので位の高い役人や武士が住まうエリアでは当然なく、あくま
で商業エリア。つまり、もともと人が住むための場所でなく商売のた
めの場所。それは銀座に限らず、いわゆる城東の下町商業エリア全般
に云えること。

関東大震災等により、甚大な被害をこうむった城東下町住人が、当時
はまだ農村地帯であった西側近郊・郊外に移り住む過程で、城西・城
南の新興住宅エリアが開発されて行ったのですが、近郊・郊外と云え、
土地の地盤や標高等は安定した住居環境として優れており、次第に山
の手的な住宅エリアとして人気を博すようになります。もしこれから
城西・城南から城東へ移住する人が増えれば、（無論、まったく他の
地方から城西・城南に来たひとも多数ですが、仮に祖先が江戸っこで
あったならば）何世代かを経て城東回帰、と云えなくもないでしょう。
でも、それはあくまで元々の庶民階層（江戸期の商階級の人たち）が
東から西へ、西から東へと移動しているだけ。

他方、都心部山の手エリアは、江戸期から明治・大正・昭和にかけて
平成に至るまで、ずっと山の手エリアなのであって、その代表が千代
田区番町、文京区西片、新宿区市ヶ谷、港区麻布等の高台武家屋敷街
なんです。これら都心山の手エリアは、一貫して山の手エリアだった
のであって、中央区のほぼ全域や城東エリアのような下町エリアでは
まったくないのです。従って、都心及び西側隣接区の古くからの都心
山の手エリアと、昔から現在まで一環して下町エリアであった城東と
を同列に語る事はできないのです（故に、多くの人が、江東区は都心
ではない、と敢えて念押しの書き込みをされるのでしょう）。

都心回帰という言葉を、千葉県民が
マンションが安くなった城東地区に移り住む解釈していると
解釈してるようですね

>押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから

そもそもその考え方が間違ってると
最初にその話題が出てるから散々言われていますが

>>284「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

随分都合の良い定義付けですね。仮にそういう定義付けなら、
それでも結構でしょう。江東区が都心でない前提の定義付けの
ようですからね。言葉の遊びをしてもしょうがないです。

銀座や大手町等に近い点で、江東区等湾岸エリアが都心への
通勤アクセスでの優位性を持つことは事実でしょう。よって、
都心への通勤アクセスに重きを置くひとが江東区等湾岸エリア
に住みたいなら、住んでいただけば良いだけです。

だからといって、西側近郊・郊外住宅エリアが衰退する、
という証明にも証拠にもなりません。さすがに多摩地区のニュー
タウンあたりの郊外となると衰退する可能性大でしょうが、
２３区内の西側近郊住宅地が容易に衰退することはないでしょう。
それだけ住みたいと思っている方々が大勢いらっしゃる、そういう
ことです。

失礼、なんかヘンな文章になってしまってる

ところで以前、城東デベさんにある質問をしたら速攻削除されてしまったんで
もう一度質問させていただきます

いわゆる大企業の正社員で、そこそこの所得がある層が
通勤に便利な隅田川沿いに転入してくると目論んでいるようですが
そういった層は、教育環境に関しては特に重視していると考えられますが
その目にかなう教育環境が隅田川沿いにありますか？

多くの富裕層や準富裕層は、下町風情は観光に留め、自らの日常生活で
それにどっぷり浸かろう、なんて人たちは殆どいません。

特に新興富裕層（いわゆる俄かなりきんさん）の若い方々は、もともと
が下町風情の生活環境で苦労している方々も多いため、下町風情で生活
することに嫌悪感をもつひとすらいるほどです。

それはさておき、都心部山の手エリアや城西・城南エリアには、富裕層
や準富裕層等の生活ニーズを充足する良好な住環境が整備されており、
衣食住・教育・医療・文化面や防災面等でも相対的に優れた条件が整っ
ているため、一定以上の余裕をもつ世帯がまず購入や居住を検討するの
は、これら都心山の手エリアや城西・城南エリアというのが常識です。

中央区や城東湾岸エリア等に富裕層や準富裕層の方々が住まわれてから、
初めて気づくのは、旧来からの住民層との色々な面でのギャップの大き
さのようで、こればかりはなかなか簡単に解決できない悩みのようです。

まあ、城東の話題はそろそろやめませんか。ここでも、他スレでも、変な方が
出没して、必死に城東湾岸エリアの宣伝をしてるようですが、すべて反論され
ているようです。

もともとの流れは、真の都心部の再開発がようやく一巡して、今後どのエリア
が有望か、ということだったと思いますし、その流れの一つとして、西新宿や
北新宿の再開発計画について議論されていたと思います。


ポイントは、やはり事実上日本一の不動産会社、三菱地所の動向でしょう。
このスレでも紹介されていましたが、日テレゴルフガーデン跡地と西新宿三丁
目の再開発計画に、三菱地所が主導的な役割で参画することが既に決定されて
いますから。また、ＪＲ東日本が本社のある新宿駅周辺を再開発する計画のよ
うですし、その他多くの高層タワーを核とする複合大規模再開発計画が目白押
しのようですから、これからの１０年、事実上世界最大のターミナルにして、
一大繁華街・歓楽街を擁する大規模商業ビジネス集積拠点である新宿駅周辺が
改めて注目を集めることは衆目の一致するところではないでしょうか。

事実を書き込みますけど、都内で警察官が路上パトロールをする際、
下半身臀部までカバーされた防弾服を着用するのは新宿近辺だけですよ。

路上で警察官を見かけたら良く携帯装備を見てくださいね、本当に彼らの勤務環境には
敬服・尊敬いたします。

私のような城東生まれ城東育ちの人間が子供心にも一目置いたのは、
麻布、広尾、世田谷（地名と区名がごちゃごちゃでしたね^^;）
などでありましたが、その西高東低の図は今も揺るぎないものと認識しております。
（ほかのブランド地域については意識的に除外したのではなく、書ききれない事と例えば松濤のように事件等で最近知った地名もあるものですから、すみません）

さて、このようなくだりで書き始めましたのも、
古い住人の中には私のように富裕層の対局に当たる存在も多々見受けられる反面、
特に最近、ご自分の意志で居を構えた方々においては、本来なら西側を含め居住地を自由に選択できる器量を持った方々も相当数いらっしゃると思ったからです。

名誉のために書き添えてみました。

とうとう地価日本一の座が銀座から表参道に移りましたね。
「銀座までの距離」がすべてだった城東湾岸地域には残念な結果です。

表参道の地価が下がったってネタが、
先月のこのスレに書かれていましたが。

>>294
あなたのニュースソースはネット掲示板だけなのかよw

国土交通省の公示価格高順位表（全国）ー参考資料を読むと
銀座は平成19年及び平成20年とダントツで１位なんだけど・・・
293さんニュースソースは何なんだ？

新宿＊＊＊＊も江東＊＊＊＊もどっちも痛々しい。

地価の動向ではっきりしたことは、今回の都心部値上げは仕組まれたものであり、都心部回帰という妄想で先走った人たちが損をしている状態になっています。その証拠に港区の地価は下がりすぎてしまい、逆に目黒や世田谷などはほとんど影響がありません。これから購入する方は冷静な判断で自分の生活に合った場所で購入しましょう。

>>298

地価のソースは何でしょう？　教えて頂けますか？
港区の地価がそれほど下がっているというのは、事実ですか？


港区・渋谷区の外資ファンド等主導による地価高騰が、
サブプライムローン問題に端を発した外資金融破綻等により
変調を来たしてるのは事実ですが、具体的に港区の地価下落
の事実がどのように確認されたか、教えて頂きたいのですが。

>>291

事実を書き込みますけど、都内指定団体の本拠所在地は以下のとおりです。
１年くらい前に都内で発砲事件が続発しましたが、あれも六本木と西麻布
の辺りでしたね。

港区六本木
港区新橋
豊島区西池袋

港区赤坂と台東区西浅草が抜けてます

２９９です。
うるうるネットを検索してみてください。月に１５日と１日に地価が発表されます。
少なくとも今年は記載しているので確認してみてください。確か１２月ころは具体的に記載していたと思います。

なんだかなあ

公示地価なんて、実際の売買より、２,３年遅れるわけで、
今現在地価が上昇しているなんて話はほとんどないのでは。

金持ち父さん、貧乏父さんじゃあるまいし、もう住宅は
２度と上昇しないのではないかと思っています。

都心だけは別格といっても、あまり下がらないという
程度でしょう。

東京駅の近くは便利だとはいっても、大阪方面へ
新幹線で行くひとばかりではない。渋谷も恵比寿も
中華街も新宿もすぐではない。東京は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

賃貸で、住み心地が良くて、その都度便利なところに
住むのが良いのでは。

西と東の比較論で言えば、

オフィスビル中心のビジネス集積が高度化しそうなのが東、
オフィスビル、小売商業、住居等の複合商業集積が高度化しそうなのが西。


東は丸ビルや新丸ビル等の試みで、多少はオフィス以外の要素も増えたが、
まだまだ西の小売・飲食・歓楽街等の商業集積には敵わない。

都心居住の快適さや利便性も、都心部に次いで西側に魅力的エリアが多い。


人工的で無機質ながら都心通勤アクセスを重視するなら東、
都心居住自体の楽しみを享受したいなら西、
これが結論では。

>>304
教育環境を重視した場合も西に偏らざるを得ないですね
城東先生は教育ネタになると逃亡しますが

理解して欲しいのは、ほとんどの富裕層が都心部に居を構えるわけではなく、目黒や世田谷など都心に近い場所や東京以外では鎌倉など環境に優れている場所を求める傾向もあるということです。

>>305

子供はＫ-インターからストレートで東海岸の大学入学目指してますｗ

東京駅から新幹線で行くのは、大阪だけではありません。
東北もあれば上信越もある。
名古屋もあれば大阪の先もある。
さらに、新幹線以外の特急もある。
日本は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

そして便利に出発できるのは東京駅。

結論として、やはり「山の手」かそれ以外か、ということだと思います。
江戸期からの武家屋敷としての歴史伝統を有する土地柄は伊達ではない。

世の東西を問わず、水の近くに住むひとたちは上流階層ではないのです。
上流階層の皆さんは、水害や震災等の自然災害につよい、地盤強固な高台
に居を構えることが通例で、それが「山の手」の本質です。

理想を言えば、都心部山の手エリアである千代田区番町、新宿区市ヶ谷、
文京区本郷西片、港区麻布等（第一山の手）や、やや西に移動した準都心
部山の手エリアである渋谷区松涛、新宿区下落合、豊島区目白、目黒区駒
場、品川区東五反田等（第二山の手）辺りまでの高台屋敷街に住まうのが、
本来は一番良いのですが、お値段もなかなかですから、それが叶わぬ人た
ちに、多少なりとも手ごろな代替的住居エリアを提供して来たのが、いわ
ゆる城西・城南エリアなのでしょう。

今後城東湾岸エリアに続き内陸部（川沿い）の再開発も進むことでしょう
が、それは本来下町としての歴史伝統を有する城東が山の手化するという
ことではないでしょう。現在の（準）都心部山の手エリアや山の手的要素
を持つ城西・城南エリアは住宅地として成熟するために数十年から百年を
超える歴史を刻んで来ています。したがって、個人的には、下町が山の手
になることは決してないだろうと考えるので、下町エリアの不動産物件の
購入を検討中の方々は、その点十分認識の上、それでも問題ないとの判断
ができるのならば、お買いになるのは自由だと思います。

ただ、「南山手」なる造語には煽られない方が良いですよ。

それは、「山の手」の歴史を調べればすぐに分かることです。

一部デベさんらがメディアと結託し、これまでせっせと仕込んで来た
物件等を早々に売りさばくため、都心部販促キャンペーンの一環で、
そのような造語を作り出したのが実態で、これにまんまと乗せられる
と、とんでもないことになりますよ。

もともと本来の元祖「山の手」は文京区本郷や千代田区番町辺りですから、
「南山手」って、すくなくとも「山の手」の本質を理解して作られた
言葉とは云えませんね。

>>309

ここまで粘着されると勘繰りたくなるね。
そんなにマンション販売不振なんですか？内陸部は

湾岸ほどではないですよ　たぶん


というより、「山の手」に住むのが一番いいのは、

古今東西とわず当たり前でしょう

>>307
両親英語しゃべれないと無理ですよ

みなさん職場から歩いて１時間程度のところには住みたいですね。

中央防災会議の「首都直下地震避難対策等専門調査会」は２日、首都直下地震により交通機関が
途絶え、徒歩で帰宅する人が大量に出ると、満員電車並みに混雑した道路を３時間以上歩く人が
２０１万人に達するとのシミュレーションをまとめた。
東京都心から横浜まで約１５時間など、都心から歩く時間は通常の２〜３倍かかる予測だ。
路上で死傷者が出たり、緊急車両の通行に支障が出ることなどが懸念され、調査会は今年度中に
対策をまとめる。
帰宅の所要時間も大幅に増える。通常は約５時間で歩ける東京・丸の内から埼玉県和光市まで
は、火災などの影響で約１５時間。うち約９時間は満員電車並みに混雑した道を歩く計算だ。
また、横浜市までは通常の倍近い約１５時間かかり、うち約６時間は満員電車並みの混雑という。

>>309に同意
２年前に港区の低地（山手線内ではあるが）からすぐ近くの高台に転居しました。直線距離でわずか５００メートルほどの移動でしたが、住環境だけでなく住んでいる人たち（品性など）があまりに違うのでびっくりしました。港区で住居をお探しの方は、山手線内であっても低地（下町）は絶対に避けるべきです。

>>315
＊＊＊ｗ

ところで、
東京駅の真ん前、
八重洲１丁目の再開発事業が始動です。
情報収集もう終わっていますか？

>>316
知っています。
東京建物が２００ｍの高層オフィスビルを建てるんですよね。
やはり経済の中心は東京駅界隈を中心とする都心３区だと改めて思いました。
あと京橋でも１８０ｍの高層オフィスビルの計画があるみたいです。
当分都心は再開発の種が尽きず注目され続けますね。

タワーマンション値引き物件一覧(2008年3月(１ヶ月間))です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしておりま

>>317
東京駅地下街が大改造中なのもご存知ですか？
城東小学校がある八重洲２丁目はさらに大きな再開発計画があります。
周辺部が高層ビル化されて、地下街と連結されれば、商業施設としてもさらに
拡大、充実して行きます。
東京駅八重洲口自体も未来的なデザインに一新されますし、
どこまで発展して、変わって行くのか怖いくらいです。

都心回帰さらに勢いづいて行きそうです。

要は、土地はいくらでもあって、今後も都内にいっぱいマンションが建つってことですな。

>>320
都心に近くて、区画が整形で、再開発し易いのが条件になります。
当たり前ですが戸建が主体のエリアはだめです。

さすがにタワーばかりができると富裕層は逃げるわけですな。入れ替わりに富裕層気取りの方々が入る図式ですか。

>>319
地下街のことは知りませんでした。
八重洲２丁目の再開発の噂は聞いていましたが、心配なのは城東小学校です。
私としては廃校にするか、どこか他の場所に移るかして早急に開発をして欲しいのですが、城東小学校は築年数がかなり古くデザインも個性的なこともあり、東京駅や中央郵便局のように保存を求める人が出てきて再開発が思うように進まないなんて事もあるかもしれません。
どちらにしても都心に経済機能が集まってきてるのは事実です。
八重洲一丁目の計画では居住機能も検討しているようなので居住人口が少ない東京駅周辺もやっと本当の町らしくなりそうです。
都心は１０年もすれば見違えるようになってるに違いありません。

>>322
大手町まで地下鉄で１０分以内が目安でしょうね。
明治通が目印かな。それより内側が理想。

タワーは、かつて希少価値があったけれど、いまやどこでもタワーですから、
まったく希少価値はない。しかも、あまりに多様な住民層となることが、
真の富裕層から敬遠され始めてますね。低層階は非富裕層や業者の賃貸等が
多くなりがちで、まともなコミュニティの形成も困難なことが自明ですから。

そうした人たち、本物を知る人たちの間では、都心山の手エリアの低層高級
マンション見直しの動きが強まってます。せいぜい２０〜３０戸前後の小規
模マンションが人気のようです。よって、城東湾岸エリアのような工場倉庫
跡埋立地のような、だだっぴろい水辺の低地は不要です。

ビジネス中核エリアとして、都心３区のビル建設が進むことは事実でしょう。
しかし、それは都心に人口重心が果てしなく動くことを意味しません。職住
近接はひとつのトレンドでしょうが、オフィスビルの合間のマンションに住
みたがる人は、さほど多くないのが現実です。とても緑溢れ静かで落ち着い
た上質の住環境を提供するエリアではないですからね。人間が人間らしい暮
らしをするために相応しく、かつ都心の利便性も享受できる住環境というも
のは、自ずと限られて来ます。それがいわゆる都心部「山の手」なのです。

>>325

そうですね、明治通り以東、せいぜい譲って山手線周辺部で、ぎりぎり山手通り
以東でしょうね、一般的には。

ただし、エリアによっては、山手線や明治通りの内側よりも、それらの外側の方
が環境良好な住宅エリアが広がっている街もあります。代表的な例で云えば、
たとえば渋谷区松涛、代々木エリアや、目黒区駒場、青葉台エリア、新宿区下落合
や豊島区目白エリアでしょう。

世田谷、大田、杉並まで近郊・郊外となると、都心生活の利便性を享受すること
は難しいですが、上記のようなエリアは、程よく都会、程よく近郊なので、とても
バランスが取れた良好で上質な住環境を享受することが可能です。

>>326
麻布辺りのお屋敷を指しているのでしょうが、
お値段的に現実的ではないですよ。
２０億、３０億でしょ？
普通の人はマンションしか選択の余地はありませんよ。
最上階で、１２０ｍ２くらいで我慢しないと。

>>328

いまや、麻布界隈に一軒家中心の住宅エリアはほぼ存在しません。
中層マンションが林立するエリアが殆どでしょうね。

その意味で、都心又は準都心の山の手エリアの第一種低層住居専用
地域は、非常に希少価値が高く、お勧めです。無論、一軒家を取得
できるに越したことはありませんが、低層高級マンションでも十分
良好な住環境や都心近接の利便性をバランス良く享受できますよ。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

しかし、たしかに、この値引き状況はすごいですね。
タワーの価格崩壊が始まってる感じですね。

くわばらくわばら

>>329
それで湾岸高層マンションが人気なんだ。
そっちの方が広々感がありますよね。

でも、低層マンションをさんざん売り込んでいるけど、
何が良い点なのかさっぱり分からない。
郊外に行けば低層マンションなら腐るほどあるけど？

高級で値段が高かったら住民の質も高いってだけのお話ですか？
それなら敢えて言う必要も無い、当たり前のお話ですが？

＞タワーマンション値引き物件一覧

なんだこれ、中古じゃないですか？

詳細がわかりませんが、この差額は、売り出し価格と実際に
売れた価格の差なんでしょうか。

売り出し価格から10%くらい引くのは、昔から常識だと
思っていました。

>>331

だれも「湾岸高層マンションが人気」だなんて一言も言ってないですが。
そんなに大人気だったら、何故330のように値下がり続出なんでしょう？

湾岸再開発は、人工的、無機的、歴史伝統の欠如、文化教育環境未整備、
その他さまざまな理由から、真の富裕層や伝統的資産家層からは、
すくなくとも本宅としては選ばれにくくなっています。せいぜい投資用
物件かセカンドハウスでしかなく、本宅としては、やはり伝統的都心部
又は準都心部の山の手エリアの一軒家若しくは低層高級マンションです。

別に湾岸再開発エリアのように直線距離が大手町等に近くなくとも、
車や電車のアクセス経路さえ間違えなければ、準都心部の山の手からも、
せいぜいドアツードアで３０分以内で通勤することは可能で、その程度
の距離感がむしろ望ましいとも言えます。単に職場に近ければ良い、と
いうほど単純な話ではないですよ、住環境に厳しい方々の発想は。