23区内の新築マンション価格動向（その24）

2008年3月31日（月）15:50 朝日新聞

３１日で期限が切れる租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税を除いた暫定税率の期限を５月末まで２カ月延長する「つなぎ法案」が、同日午後の衆参本会議で可決、成立した。

つなぎ法の対象は、土地売買の際の登録免許税の軽減税率▽海外旅行者が国内に持ち込むたばこやウイスキーへの課税軽減▽東京オフショア市場取引や債券を担保にする「外債レポ」取引の利子非課税措置など。取得価格５０万円以下の中古車に対する自動車取得税の免除措置や、燃費性能に優れた自動車の取得税を軽減する現行の特例措置も延長される。


二ヶ月間だけかもね？？「土地売買の際の登録免許税の軽減税率」
これってマンション購入時に庶民にとって大問題だったからね。よかったw

新築の価格に反映されるかわからんが、不動産融資の担保として、土地の価値は結構下がってるのは確か。
1年前よりかなり厳しく見てるよ。
最初にいったが、それが新築マンションの価格に反映するかはわからん。

平成１９年の東京都市区別、小売業の年間商品販売額です。
平成１６年比で最も伸びたのは江東区で３３．６％増、
都心３区もそろって増加。
最も減ったのは新宿区で７．３％減、続いて杉並区で７．２％減。
中央線沿線は不調。
区部平均で３．６％増。
参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

色々なとこから数字引っ張ってくるねぇ
増減だけじゃなく絶対量も知りたいね

Japan's machine orders dropped 2.8 per cent in November and a
further 3.2 per cent in December. January housing starts fell to the
lowest in 40 years, down 18 per cent on the year. Tokyo property was
off 22 per cent. Can this still be blamed purely on a change in
building rules?

日本の11月の機械発注は−2.8%。
12月はここから更に3.2%落ち込んだ。
1月の住宅は40年来最低に落ち込んで、年間18%。
東京の不動産は22%も値下がりだ。
これも全て建築基準法の改正でございますってか？

>>185
新宿京王百貨店が今年3月、約80億円を投資した全館改装を終えて新たにオープンします。
小田急百貨店も2009年の秋を目標として、売り場を新しくする予定です。
伊勢丹本店は2009年秋までにリニューアルを完成させる計画です。
また、現南口駅舎を33階建の駅ビルに立て替え、18年春開業予定。
さらに東口ルミネエストビルも立て直し、高層化予定。
心配する必要なさそうですよ。
まぁ、もともとの分母の桁が違いますけど。

区同士の比較はミスリーディングです。商業エリア毎の比較でないと。

新宿の場合、やはり新宿駅周辺の商業集積エリアが日本一ですが、
分かりやすい例で言えば、伊勢丹新宿本店だけで２７００億円程度の
年間売上があります。その他高島屋、京王・小田急百貨店、丸井、
バーニーズＮＹ等々加えれば、いわゆる百貨店のみで１兆円程度の
売上です。

他方、最近注目を集めている六本木界隈の商業集積エリアがどうかと
言えば、六本木ヒルズやミッドタウンは、それぞれ４００−５００億円
程度の年間売上しかなく、合計しても伊勢丹新宿本店にすら遠く及ばない。

表参道ヒルズなんて、年間売上は２００億円もないんです。

要するに、再開発で注目されメディア等で騒がれると、さも凄い売上が
あるように錯覚しますが、実態は上記のとおり。新宿駅界隈の商業集積
と比肩し得るのは、唯一、銀座・有楽町・新橋・日本橋界隈の商業集積
エリアのみであって、わが国においては、西の新宿、東の銀座が、小売
商業集積の双璧なんです。

それ以外のエリアは、どんなに頑張ったところで、そもそも規模がケタ
違いで、勝負にならないんです。


新宿エリアは、もともと都心南部や城西・城南等の富裕層の厚い後背地
があり、商業エリアとしてのポテンシャルが極めて高いのですが、近年
は他エリアの再開発が注目を集めていたため、やや苦戦していたのは事実
です。しかしながら、丸の内再開発が一巡した三菱地所が、日本テレビ
ゴルフガーデン跡地や、パークハイアットとオペラシティの間の再開発
（７７階建ての日本最高峰ビル建設予定あり）、その他西新宿エリアの
再開発に本格的に取組み始めたほか、もともと新宿を拠点とする住友
不動産も数多くの再開発計画があり、本社を新宿駅に置くＪＲ東日本も
新宿駅周辺中心に再開発計画を有する等、これからの１０年間で最も注目
され、盛り上がるのは、新宿駅周辺の商業集積エリアであることは、業界
事情に詳しい人間の間では常識ですね。

東と西の競争で言えば、たとえば従来は銀座へのアクセスが良かった東急東横線
沿線住民にとって、いずれ東京メトロ副都心線と直接相互乗り入れが実現するため、
乗り換え無しで新宿三丁目（伊勢丹や高島屋）に行けるメリットは非常に大きく、
渋谷で買い物していた層も含め、多くが新宿三丁目に流れる可能性が指摘されて
います。北の埼玉方面からも、池袋を通過して新宿三丁目に直接アクセスできる
利便性の効果は相当高いでしょう。

また、日本テレビゴルフガーデン跡地は、新宿三丁目のすぐお隣の東新宿辺りが
最寄駅ですので、ここの再開発次第では、新宿三丁目から東新宿にかけてのエリア
が、たとえば六本木ヒルズとミッドタウンの間の回遊性があるビジネス・商業集積
エリアに変貌する可能性が非常に高いのです。

さらに、東新宿では大江戸線と接続するため、西新宿（都庁）方面へのアクセスも
意外と悪くなく、また、新宿区が計画している新宿駅の東口側と西口側を結ぶ
コミュニティバスや新宿駅構内の東西自由通路が実現した暁には、東西の回遊性
が非常に高まり、新宿駅周辺エリア全体の再開発効果が一層高まるでしょう。

実は、歌舞伎町界隈の再開発も水面下で計画が進んでいるようですし、ゴールデン
街も再開発計画が浮上しているようですから、そうなると、もともと日本屈指の
商業集積エリアである新宿駅周辺エリアが、そのポテンシャルを最大限に発揮して、
東の銀座界隈とは比較にならないほどの効果を発現する可能性は極めて高いのです。
それは、東京駅と新宿駅の乗降客数の差や、後背地の属性（富裕層の多寡等）等を
考慮すれば、容易に理解できることです。

西新宿と東新宿は、ある種の棲み分けが進むでしょう。

東新宿は、小売・飲食・娯楽業等の商業集積の高度化が進むでしょう。
その中核は、伊勢丹・高島屋等百貨店や、日テレ跡地再開発商業施設が担うでしょう。

西新宿は、超高層オフィスビル・ホテル・マンション等のビジネス・住居施設集積の高度化が進むでしょう。その中核は、既存超高層ビルに加え、今後建設予定の多くの超高層ビル（７７階計画等含む）、パークハイアット等の超高級ホテル、超高層高級マンション群と、それらを有機的に結ぶ地域再開発商業施設が担うでしょう。

１０年後の新宿は、驚くほどの変貌を遂げ、追随を許さない西の横綱の地位や王者の名声を欲しいままにしていることでしょう。

>>185は完全に自爆ですね
反論できるのかな城東デベは

新宿についてのスレになっていますね。

>>190

しかし後背地の富裕層の話をするのであれば、銀座の方が（略）。
新宿の問題は、再開発が難しいこと。これをクリアしないと停滞する可能性もある。日テレ跡地は、久々の大型案件。
新たな後背地を（埋め立てで）作り出している東側に比べて、副都心線による新たな流れに頼らざるを得ない新宿の未来はどっちなんでしょうね。当分、渋谷を犠牲にして発展する可能性はありますがね。

>>191

西新宿の、プチ秋葉原化もお忘れなく。

銀座は全国区なので、あまり後背地云々は意味がないでしょうね。

銀座の後背地は、都内なら昔からの下町ゾーンか、新興格安湾岸
タワーマンション群、若しくは千葉エリアの居住民中心で、
いわゆるピカピカの富裕層が数多く住まう後背地ではありません。

その点、新宿の後背地は、副都心線開業まで見据えれば、新宿・
渋谷・目黒・世田谷・大田・杉並・武蔵野等から東急東横線沿線
まで、非常に幅広く層の分厚い富裕層後背地が存在します。

>>194
さすがに、池袋やその先のエリアの居住民には期待してないのですね。

外国人（白人・東洋系等問わず）観光客の人気Ｎｏ．１都市は、実は新宿です。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080206AT1G0603306022008.html
http://www.oricon.co.jp/news/ranking/51828/full/
http://www.jnto.go.jp/jpn/press_releases/080205_houmonchi.html

また、スマステのランキングで、新宿は住みたい町Ｎｏ．５。しかも、意外な
ことに、２０代女性の支持が非常に高いようなのです。
http://www.tv-asahi.co.jp/ss/282/special/top.html

新宿の魅力は、最高級から庶民向けまで、何でもありの懐の深さ、若者から
シニア層まであらゆる層の欲望を満たす多様性、何かが起きそうなエネルギー
の大きさ・強さではないでしょうか？


新宿には、少なくとも以下のような顔があり、これは都内広しと言えども新宿
だけでしょう。

１．日本（世界）最大のターミナルを拠点とする、何でも揃う巨大商業集積
２．バーニーズＮＹや伊勢丹・高島屋から大黒屋・コメ兵、ゴールデン街、
　　ヨドバシカメラやさくらや、想い出横丁にまで至る、高級から庶民まで
　　をカバーする多種多様な商業施設・エリア
３．日本一の最高級ホテルであるパークハイアット等を擁するセレブシティ
４．日本初にして屈指の超高層ビル街を擁する西新宿ビジネスディストリクト
５．都庁を擁する首都東京の行政上の中心地
６．歌舞伎町に代表される、独特の雰囲気とエネルギーを有する日本最大の歓楽街
７．西新宿（代々木側）や北新宿方面に広がる一大予備校・専門学校街
８．新宿御苑周辺の緑多く落ち着いたお洒落なパークサイドエリア
９．日テレ跡地、西新宿三丁目他に続々計画される大規模複合再開発
10．六本木と並び、日本、西欧、エスニック的国際性を有する多国籍文化圏

一つの街で、上記すべてを満たす場所は、たしかにこの世に新宿以外ないのです。

また、周辺住宅地としては、すこし広めの範囲を捕らえれば、豊島区目白・新宿区
下落合界隈の目白ゾーン、新宿区市谷や神楽坂界隈の市谷ゾーン、渋谷区西原・
代々木界隈の代々木ゾーン等が既成住宅地として比較的近接しているのに加え、
今後は西新宿・北新宿中心に、超高層高級タワーマンション街が形成され、
この街に新たな変化と高度な発展をもたらすことでしょう。

>>186
上手いね。
城東しんじゃの文体をうまく捉えている。

>>196
慶応、医科大、女子医大の大学病院もポイント高いんじゃない？

１９６は、新宿駅周辺の新宿ですから、すくなくとも慶應や女子医大は、
圏外でしょう。新宿区全体でみれば、高度医療・教育機関の充実ぶりは
単なる商業ビジネス集積のみならず、無論、都心区ならではの魅力です。

わたしは、個人的には、神楽坂に近い市ヶ谷、特に砂土原町や若宮町が
おすすめです。町の素性から言っても、神楽坂の方が麻布十番とかより
格上ですしね。

>>194

新宿の後背地に目黒、大田をあげるところで（以下略）。
また、銀座の伝統的な商圏は、麻布、赤坂方面であることをお忘れですね。

>>196

日本最大のターミナルと言っても、新幹線に乗るのに品川まで出ないといけないのは、ちょっとね。
「予備校と専門学校がたくさんあって」は？？
北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

新宿地域に独特の魅力があることは認めますが、大きな商業集積地であるための再開発の難しさが、どうしても停滞感を招きかねないのではないかという懸念は払しょくされないですね。

>>200
新幹線に乗るなら、品川ではなく東京駅。
羽田空港なら品川かな。

おいおい富裕層って新宿じゃ買物なんかしねーよ。
番町・広尾・麻布・青山あたりの住民は新宿なんか行かねーよ。

やっぱり銀座なんだよね、富裕層は。
ブランド店の旗艦店は皆銀座だよ。
銀座の地価がなぜ日本一なのか、それだけ収益性があるからなんだよ。

若者と庶民の新宿であり、中国・韓国人の街なんだよな新宿は。
街の発展も二極化が進むと思うが、所詮新宿って庶民の繁華街の域だろうな。

目黒、大田は、私鉄沿線で言えば、東急各線中心ですから、ターミナルは
渋谷です。ところが、その沿線の富裕層は、おこちゃまの街に成り下がった
渋谷で買い物が事足りることはなく、勿論、銀座・六本木・青山・表参道
方面にも流れるでしょうが、一定数は伊勢丹等のある新宿に流れるのです。
よって、それら両区も新宿の後背地になります（別の言い方をすれば、西側
主要住宅地住民にとって、山手線西側ターミナルの中では、どうしても新宿
を選ばざるを得ない層が少なからず存在する、ということ）。

ターミナル駅の商業集積度に、新幹線が停まるかどうかは無関係でしょう。
新幹線を使うのは、むしろ観光旅行や出張者等の、その場限りの行きずり
の人たち。日々の日常生活に密着した商圏たり得ず、お土産か駅弁需要が
若干増える程度でしょう。そもそも品川駅も新幹線が停車するようになった
からと言って、それが理由に大成長している訳ではありません。東京駅は
もとから新幹線が停まっていましたが、商業集積度で新宿駅にまったく
敵いません。

予備校と専門学校が多い点は、単なる新宿の一側面でしかありませんが、
将来の顧客層に成長し得る若年層が新宿に馴染み深くなることは、新宿の
中長期的成長にとって無意味ではありません。巣鴨のように老人中心では
なく、若者・中壮年・高齢者すべての層に支持されることが、街の中長期
的成長にとって非常に重要なのです。

新宿はこれから１０年単位で、まずこれまで再開発が行われていなかった
西・北新宿中心に（東は日テレ跡地もあり）、高層タワーマンション、
オフィスビル主体の複合再開発が続きます。六本木ヒルズやミッドタウン
級の再開発がすくなくとも２〜３ありますから、これで新宿に改めて注目
が集まるでしょう。もともと地力のあるエリアですから、それがスパーク
すれば、他主要エリアも安穏とはしていられないはず。

さらに長期的にみれば、淀橋浄水場跡地の超高層ビル群の建替え計画が
本格化することでしょう。これはあと２０年くらいかかるかも知れません
が、いずれ必ず起きることです。新宿はその時に、他のエリアの追随を
許さない、唯一無二の巨大に高度化した都内屈指の一大ビジネス商業集積
拠点、西欧からアジア・エスニックまでをカバーする、文化の坩堝的な
コスモポリスに変貌を遂げていることでしょう。

何か、以前の江東区ネタレスが新宿ネタレスに変わったみたいな…

>>202

銀座や表参道の地価が高いのは、収益性以上に、広告宣伝効果を狙った
外資系企業やファンド等が、米英本国不動産より割安と見て（かつ将来
的円高も織り込んで）、収益価格を無視して高値取引していた末のこと。
ところが、サブプライムで欧米金融機関に破綻懸念が高まるにつれ、
そういった強気一辺倒の買い手はいなくなり、急騰した場所ほど急落する
リスクが高い、それだけのことですよ。

富裕層は、伊勢丹で買い物する方は非常に多いです。三越と統合（とい
うより伊勢丹が救済合併してやる）により、より多くの富裕層を伊勢丹
は取り込むことでしょうね。真の富裕層を上顧客に持つはずの銀座・
日本橋を拠点とする三越がここまで経営悪化した理由って、いったい何
なんでしょうね。すこしは頭を使って考えた方が良いですよ。

>>205

では、なぜ外資系企業やファンド等が銀座や表参道を買ったのか、新宿じゃなかったのか。

新宿にそれだけの魅力（収益性等）がないからだよ。

熱狂的新宿オタクにはわかんねーだろうな。

>北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
>（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

196さんではないですが、近隣住民です。
北新宿と西新宿にできるタワーは再開発がほとんどなので、なんだかんだ特例？が適用されるのか、
それとも規制前に許可をとっているのか、いくつか工事や計画が進んでいますよ。
もうほぼ完成しているのが西新宿6丁目に1棟、その東に工事が始まったのが一棟、すぐそばにも計画が一つ。
７丁目に工事中が一棟、3丁目の大規模開発も確かマンション併設のはずですし、
5丁目も十二社通り沿いの大規模再開発が決まったようなのでおそらく数棟。
北新宿の青梅街道側に一棟。例の日テレゴルフガーデン跡地も一部はマンション用に決まっていたはず。
ぱっと思いあたるものでもこれくらいあります。

ただ、残念なのはサービスアパートメントや高級賃貸が多そうで、
分譲がどれくらいあるか・・・
さすがに全てのマンションが賃貸なんてことないと思うので、
ご興味があったら注目してみては？

＞＞２０６

いま外資が新宿界隈買い漁ってるの知らないの？？？

情報遅いよｗ

つまり、これまで釣り上げた銀座・表参道は手仕舞い、
これから新宿、って流れですよ

プチバブル弾けたので、以前ほど強気一辺倒ではなく、
収益価格を踏まえた堅実な値付けになるのでしょう

最近発表された公示地価では、

千代田・港・中央区の地価上昇率に陰りが見え始めた反面、

新宿・池袋・渋谷の副都心線沿線、特に新宿三丁目などで、
地価高騰率が都心３区を上回る現象が、既に起きてますね。

時代は、再開発が一巡した都心３区ではなく、副都心線開業
で注目あつめる西側都心隣接３区、特に新宿区の時代です。

>>208
駅前だと坪一億くらいから取引されてるようですが、
それってさすがに高過ぎのような気もしますけどね。

新宿駅前の商業一等地の価値は半端ないよ。
なにせ、あの人の数、一坪でもすごい売上が期待できる。

想い出横丁の再開発も、今のままで十分利益上がるため、
地権者が高層ビル化等になかなか賛同しないので、
結局進展しない。それだけ儲かる土地なんですよ、そこ。

>>209
私も新宿に期待してる一人ですが、
いくらなんでも、都心３区ではなく、なんてのはやめません？
豊洲のにのまいで、ふくろだたきにあいそう・・・

きちんと実績もある地域での現実の開発に基づいた発展予想なのですから、
必要以上にあおる必要はないと思います。
今後も客観的な情報のみを教えていただけたらうれしいです。

都心３区の地価上昇率よりも、新宿の（特に駅近や三丁目）地価上昇率が高いという、
正真正銘の事実が淡々と書かれてあるだけですが、何を心配されているのでしょうね。

新宿と豊洲を同列に扱うのはとても失礼です。

新宿は都心３区から袋叩きにあうほどヤワな街ではないので、

どうぞお安心を。

失礼、確かにおっしゃる通りなんですが、
ほら、なんというか書き方というか表現のニュアンスっていうか・・・あるじゃないですか、そういのって。
他に対しての否定や強い断定はあらぬ反感を生みやすいと思います。
同じ事実を伝えるのでも、受け入れやすい表現となにか反感をかう可能性のある表現だったら
前者のほうがいいのかなと。
あくまで私個人の感じ方ですので無視していただいてかまわないのですが、
自分と同じような意見だったので、少しでもみなさんにも受け入れて欲しいと思い、
よけいなおせっかいをやいてしまいました。どうぞお気を悪くなさらずに。

でも、いくらなんでも富裕層が新宿で買物するとは言いすぎでしょうね。
確かに一部はいるのでしょうが、圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません。

あと新宿はアジア系の人がやたら多い。国際化してると言えるかもしれないけど、
品のある街とはお世辞にも言えない。
富裕層はむしろ新宿をますます敬遠していくのではないかと・・・

新宿はオフィスビル建ててもテナントはＩＴと土建屋とよく分からん中小企業くらいしか入らなそうだな。
都心はまだ当分開発が続くし新宿の時代は簡単に来ないだろう。
商業力ではさすがの都心も新宿には敵わないが。
これからの東京は経済の中枢機能は都心、商業の中枢機能は新宿とはっきり分かれることになる。

>>216さん、「圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません」と断定されてますが、
そうならば客観的証拠を提示願います。

そもそも富裕層とは何か、の定義から正確な議論をしなければならないでしょうが、
圧倒的多数とは、具体的に何％の富裕層が新宿で買い物をしないのか、統計的根拠
等を提示願います。でなければ、安易に勝手なことを書込まないことです。
感覚的議論はいかにも素人的で、何ら客観的な説得力を持ちません。

新宿が丸の内や大手町のようなビジネス街と性格を異にするのは事実であって、
いわゆる財閥系大企業は大手銀行等の本社・本店が拠点を置く可能性は低いでしょう。

しかし、副都心のチャンピオンとして、主としてエンドユーザ等に直接訴求する
ことが必要なビジネスでは、新宿を拠点とすることに一定の意義が見出せます。

たとえば製造業なら重工業系でなく軽量系・食品その他の不特定多数のエンドユーザ
を対象とする商品、あるいはエンドユーザを対象とするネットビジネス含むサービス
業等は、新宿に拠点を構えるニーズが引続き高いでしょう。

新宿がこの巨大な商業集積を作ったのは、計画的な開発計画ではなく自然発生的で
ある点が重要です。人工的再開発は一見美しい理想の都市のように見えるのですが、
実は無機質ですぐに飽きが来る、底の浅い再開発に終わるケースが殆ど。

新宿には、人間の本来的な欲望や願望が自然発生的に具現化した街として、非常に
高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう。

新宿地区のご発展、おおいに結構だと思います。
それと申しますのも、
城東地域に住んでも、例えばセンターコアエリア内から等であれば十分回遊ゾーンに入るからです。

お手数ですが、試しにGoogleマップなどを開いていただきまして、
新宿を中心に、
左は三鷹、右は荒川（区ではありませんよ川です）が見える位の縮尺図を用意してみてください。
すると、吉祥寺、成城学園、田園調布あたりと、
上記の城東地域がほぼ同距離であることが分かると思います。

住環境や住んでいる方々の層の違いを問われれば返す言葉もありませんが、
銀座、東京、秋葉原、お台場なども日常にご利用できますので、城東もよろしくお願いします。
（本当はこのあと、上野、浅草、錦糸町、亀戸、押上、北千住、豊洲そして曳舟あたりと続けたいのですが集中砲火が怖いですね）

>>218
>高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう

誰かさんのせいでこういう文体にアレルギーが・・・
商業地の規模的にはららぽレベルじゃ話にならないですよね

新宿というところはいかにもコスモポリスらしい、
全国から人が集まってできた街というイメージだとおもいます。
その混沌を嫌う向きもあるかとはおもいますが。
対して城東に関しては、千葉の属領というか、隣県からの影響が強くうけた、
東京らしさというのとはまた違う、一種独特の文化があるとおもいます。

いづれにせよ２者これほどにも異質なものを比べてみても仕方のない話ですし、
一方の繁栄が他方の衰退につながるというものではないでしょう。

今日浅草逝って来たよ
やはりあの辺は何だか空気が違う
都バスに乗って浅草橋のJRまで逝ったが
駅の某国人比率は歌舞伎町並みだった

>>207
センター東京を検討しているときに、新宿区は規制が強化されたので、タワーマンションは立ちにくくなったという話がありましたよ。用途指定や、再開発地域の例外はあると思いますが、高級マンションは難しくなったのではと思っている次第です。（麻布十番、五反田では高級なタワーが計画されていますが、新宿区では１件くらいしか思いつかないので。）今後、予定されているのであれば注目したいと思います。

>>209
そうですね。少なくとも３Ａについては上がりすぎた感じですからひと段落するのも当然かと。そうすれば、次は、比較的開発の少なかった地域である、西新宿、北新宿方面か、湾岸方面か、という流れになるのも当然かと。


>>218
常識的に考えて、２億から３億以上のマンションを購入する、元麻布在住の富裕層が、わざわざあの混雑している新宿伊勢丹で買い物するとはちょっと考えにくいのですがね〜。

一部のオサレさんからは
熱狂的支持があるよ伊勢丹は
ブランド買いするだけの人にはわからないけど

別に富裕層でもないけど、メンズは普通にいいね。
旬のブランドと、うまいセレクトはデパートというよりセレクトショップ的。
超最先端ってわけではないし、どこにもないものがあるわけではないんだけど、
そこそこのものが一カ所でみれるのは、めんどうくさい時には便利。
おまけに本館にボンジュールができてからは代官山いかなくなっちゃった。
でも、なんでゴヤールなくなったんだ？
あと、駐車場なんとかして！

関係ない話失礼。

>>223

新宿区には絶対高さ規制が導入されたほか、都の景観条例で歴史的建築物等の
周辺や背景エリアでは事実上高さ制限がなされます。これは、新宿区が歴史ある
都心山の手エリアであるが故、歴史的建築物等も数多く、世田谷や練馬等の郊外
住宅地とは絶対的に条件が異なる点です。

ただし、絶対高さ規制は新宿区のすべてのエリアに導入された訳ではなく、基本
的に住居地区が対象ですし、さらに、都の景観条例以外なら、周辺緑地を増やす
等一定条件を満たせば総合設計制度適用対象となり得るため、容積率緩和等の特例
が受けられますから、高層化は可能です。

そもそも西新宿や北新宿エリアの多くは、それら規制が緩やかな上、総合設計制度
を使えば、７７階建て超高層オフィスビル建設も問題ないでしょうし、実際に
再開発準備組合等で具体的構想が計画段階にあり、近いうちに都市計画決定される
ことでしょう。それから、「元麻布在住の富裕層が、わざわざあの混雑している新宿伊勢丹で買い
物するとはちょっと考えにくいのですがね〜。」という言葉は、混雑度では全く
ひけを取らない銀座四丁目界隈にも当てはまる訳で、それを言うなら「元麻布在住
の富裕層が、わざわざあの混雑している銀座三越やらで買い物するとはちょっと考
えにくいのですがね〜。」となります。

古くからの名家名門、代々の資産家富裕層であれば、外商が対応する場合もあるで
しょうが、それは三越も伊勢丹も同じ。ただ、老舗だけに三越の方が上得意は多い
でしょう。他方、外商を好まない富裕層も実際いますから、そういう方々は店舗に
出向いて買い物されるでしょう。そういう方々が新宿伊勢丹には絶対行かない、
という客観的根拠も具体的証拠も、どこにも示されてはいませんね。もしあったら
教えてください。

ここ数年来「２億から３億以上のマンションを購入する、元麻布在住の富裕層」
というタイプの方々は、いわゆる古くからの伝統的富裕層、名家名門出の資産家
層ではないタイプで、いわゆる俄かなりきん系の方々が比較的多いですから、
老舗百貨店の外商を使う方々は少数派でしょう。

そもそも真の富裕層が銀座界隈の老舗百貨店等ばかりで買い物されるなら、
どうして三越は伊勢丹に救済合併される羽目に陥るのでしょうね。松坂屋も銀座
に旗艦店があるものの、その改装は大丸の支援を受けているのが実態。富裕層が
それほどまでに銀座に集中しているのなら、何故銀座に旗艦店がある老舗百貨店
が軒並み不調又は支援を仰ぐ事態に陥ってるのか、理由を説明願いたいですね。

真の富裕層は、わざわざ店舗に行かないなら、外資系ブランドショップに電話
一本ですべての品揃えを自宅に持って来させたりしてるんでしょうかね。あまり
そういう話は聞きませんが。銀座の百貨店はダメで、専門店ならＯＫということ
ですか？　銀座有楽町界隈には家電量販店やディスカウントショップも増えまし
たが、それでも富裕層は銀座にしか行かないのですか？　富裕層は銀座にしか
行かないが如き主張をされている方には、統計的事実等を明示して説明して頂き
たいですが。

三越等の日本橋・銀座界隈を拠点とする老舗百貨店は、元々は伝統的な
正統派富裕層の顧客を多数抱えていたが、時代とともにそういう顧客が
減少している中、新たな世代のファンを獲得できず、時代の流れに埋没
して業績悪化に歯止めがかからなくなった、ということでしょう。

伊勢丹は、伝統的富裕層より、むしろ新興富裕層の支持者が非常に多い
と思います。伝統のしがらみに捉われず、流行に適度に敏感な、程良い
先端感と上質・高級感、そうしたバランスの良さは伊勢丹の得意とする
ところ。そういう伊勢丹支持者の富裕層は、当然伊勢丹で買い物します。
伊勢丹の上手なところは、準富裕層等もうまく取り込んで、顧客ベース
を拡大しているところでしょうね。

それが伊勢丹新宿本店を、事実上の売上Ｎｏ．１百貨店にまで押し上げ、
伊勢丹をわが国最強の百貨店と呼ばしめる、大きな要因の一つでしょう。

「真の富裕層＝外商しか使わない」というのは庶民が考えそうなレベルの都市伝説だよな。。。
「三越は伊勢丹に合併されちゃいました」という方がよっぽどリアルだ。

日本国内で、真のコスモポリスと言えるのは、新宿だけではないでしょうか？

外人さんが多いという点では、六本木界隈も似てはいますが、歴史的経緯から
しても、単に進駐（占領）米軍やら米国大使館やらの影響ですから、むしろ
日本の中の米国、事実上米国の文化的占領状況が継続している街、と捉える
べきで、真のコスモポリス、国際（多国籍・無国籍）都市と言えないでしょう。

新宿は、日本、西欧、エスニック、エマージング、すべてがない混ぜのメルテ
ィングスポット状態。歴史的にも進駐（占領）米軍の影響が及ばない中で、
自然発生的に多国籍・無国籍都市へと発展して来た点は、真のコスモポリスに
相応しい街です。


映画「ブレードランナー」では、欧米ともアジアともつかない不思議な未来
都市が描かれていますが、これはまさに新宿イメージでしょう。

また、映画「ロスト・イン・トランスレーション」で描かれる天空のパーク
ハイアットと絶妙な対比を見せる下界の新宿繁華街は、新宿だからこその
見事なまでのコントラスト。この味わいは銀座でも六本木でも表参道でも赤坂
でも白金高輪でもなく、新宿だからこそ出せたのではないでしょうか。この
映画以来、パークハイアットと新宿繁華街は、欧米からの旅行客に絶大な人気
なんですよ。


ちなみに、「死ぬ前に見るべき1000の場所」という洋書がありますが、その本
では世界中の1000の名所が選ばれているものの、日本で選ばれているのは、
「京都」「中山道の旅館、俵屋」「奈良公園」「札幌の雪祭り」「富士登山」
「パークハイアット」「築地の魚市場」「吉野の花見」のわずか８つのみ。
いかにパークハイアットが欧米人にとって特別なものかが、よく分かりますね。
この点、リッツカールトンもグランドハイアットも、勝負にならないのですよ。

>三越は伊勢丹に合併されちゃいました
ある意味真の伝説だよね。

本質が見えていないようですね。

都心回帰が進んで、都心の商業施設がこれから栄えて行く流れなんですよ。
伊勢丹が三越といっしょになったのはこれが理由だし、
本社は銀座でしょ。

伊勢丹が見ている未来は正しいよ。
じわりと方向転換・・
さすがです。