23区内の新築マンション価格動向（その24）

>>149
過去レス読めば
ここはデベの夢を語る場と化してしまったことが
よくわかるはず

どうせなら大手のデベの戦略なんかを聞けるなら良いのだが
地場デベや転売屋が主だからなお悲しい

建築確認の厳格化で遅れてた物件が一気に出来上がってくる頃が、
次のクライシスでしょう。供給過剰と買い手不在が揃う。

むろん先取りして、すでにババ抜きになりつつありますが、
いまはまだカードも多くて作り笑いも出来てる状況。
郊外からじわじわ下落包囲網が狭まってきている。

郊外大規模物件が売れ始めるかどうか？

都心部は坪単価２５０万円前後であれば堅調に売れ続けるだろう。

立地優位性と超高層ビルのもつブランド力により、主に東京の西側で拠点展開する企業のニーズ
を取り込み、ビジネスエリアとして高いポテンシャルを維持してきた西新宿。

しかし、丸の内や日本橋といった他のビジネス一等地と比較すると、ＩＴ・ソフト開発関連業や
人材派遣業といった、景況感の影響を受けやすい企業が多い市況に左右されやすいエリアで
あり、これが西新宿オフィスマーケットの特徴であるとも言えます。

新宿副都心として近未来的な街が出現してから四半世紀。西新宿では今や20棟以上の超高層
オフィスビルが建ち並び、エリア中心部が飽和状態となった結果、近年は大型新規供給は行われ
ていません。新規の大規模開発群と比較すると、どうしてもスペック面での古さは否めず、
電気容量の不足や、コア部分の配置・部屋型といった、リニューアルでは対応が難しい部分も
あります。

今後も西新宿が新興ビジネス街に対抗する競争力を維持していくためには、新規供給が必要と
なってきますが、中心部が飽和状態であるため、エリアの周辺部にならざるを得ず、都心部や
臨海部の魅力ある開発に押され、ビジネス街としての地位が相対的に低下してきたとの声が聞かれます。

添付、東京オフィスビル竣工予定マップにある通り、特に２０１０年以降は秋葉原から浜松町に
かけての山手線をはさんだ東西に予定が集中しています。
将来的に分譲・賃貸マンションの立地条件に大きな影響を与えることになるでしょう。
http://www.oj-net.co.jp/develop/index.html

新宿だけで大規模な再開発を含む12も有れば既存のビルと合わせれば十分でしょ。
おまけに南口の駅ビル。
日本最大の商業地の魅力と副都心線開通による渋谷池袋エリアまでの一体感の強化。
次ぎに来る老朽化したビルの再開発までもたせらえれるでしょう。
港区千代田区はともかくとして、他が新宿にあたえる影響はないに等しいでしょう。

>>157さん
ところが新宿の場合、竣工予定に純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
住居系との複合タイプが多いです。
オフィス街として将来性に大きな疑問符が付くから、デベもそういった選択をしているんだと思います。

ＩＴ関連も、研究施設を含めて湾岸に集結する傾向が強まっていますから、
新宿に残りそうなのは人材派遣会社と専門学校くらいになりそうです。
ＲＥＩＴの組成を考えると新宿を外した方が私は良いと思います。

デヴェロッパー、建設業界の生き残りのためには、
都心の価格高騰、売買不成立とそれに伴うマーケットの縮小に見合う分を、
城東、東京市部、三多摩方面でまかなうほかないでしょう。
バブルがこんなに簡単に終ると思ってなかった業者は、
すでにそう言うところに大量に土地仕入れてしまっているし。それもバブル価格で。

そろそろ都心から郊外への再誘導キャンペーンをはじめないと、業界全体がダメになる。
今のところ、キャンペーンをはれるような都心中心の財閥系は、
中小やマンション専業の淘汰を狙って現状維持のつもりなんだろうけど、
中小だってただだまって倒れるばかりでなく、
投売り換金に必死になれば市場に影響与えますよ。
一旦市場のマインドが冷え込んだら、
それを好転させるのにどれだけ苦労がいるかは経験済みのはず。

ちょうどいい具合に、
最近発売される新築都心マンションのレベルはどんどん劣化してるんだから、
いまこそ郊外回帰キャンペーン発動の好機。

人口も減り買える人間も限られてきてるんだから、
同じ顧客を都心と郊外とで行ったり来たりさせるしか持続的なビジネスはありえない。

それから副都心線は山手線の東側を通りますから、西新宿のオフィス街にとってはかえって
マイナスですよ。
副都心線は単なる山手線の代替ですから、郊外の買い物客が便利になる程度の影響しか
無いでしょう。あまり過大評価すると怪我をしますよ。

>>159
郊外に誘導するには副都心線なんかが使えそうですね。
笑。

亀戸に見られるように、
郊外回帰なんてのん気に言う前に城東を含めた郊外は下落です。

バブルなんていったって、今回は前回の規模より遥かに小さなミニバブルでしたから。
今更、城東を買いましょうでもないでしょう。

いまさら内陸奥地に誘導するのは無理だぜ。
せいぜい東京湾沿いだろ。
川崎とか船橋までかな？

業務なんですか？

埋立地や工場地帯にだって誘導できたんですから。

都心の割高さと対比させ、
自然、地盤、治安、広さ、駐車場、価格などをキーワードに、
ショッピングセンターとか併設してイメージキャラなどを配し、豪華な共用設備を設定、
オシャレ感覚でPRすれば、キャッチーな層の動員は充分可能でしょう。

通勤が１０分増えるだけで、都心であきらめていたすべてが手に入る・・・・
みたいなノリで。

163は川崎・船橋に展開しているデベですか。。。w
日曜までお疲れ様ですw

>>165
郊外内陸奥地には
２千万円切るような中古がゴロゴロあるのに売れないんだから、
新築だと土地がタダ同然でも２５００万にはなるから、
やっぱ売れそうもないぞ。

>>165
ここまで書くと、物件が特定できますな。3000万円台の格安は種が尽きて、売りにくくなり始めたようですが。

>>158さん
>ところが純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
>住居系との複合タイプが多いです。

本格的なものは今後やってくる本格的な西新宿中心部の再々開発にまかせて、
それまでとしては十分でしょ。
しょせん開発は順番ですよ。ちょっと前の丸の内を思い出してみては？
ちなみに三菱地所は次は新宿ですよ。
日テレゴルフガーデン跡地、西新宿3丁目6丁目、北新宿と、複合といっても
オフィスビルとタワーマンション完全に独立してますよ。
規模の大きさから言えばこれだけでも十分なインパクトです。
職住近接から考えれば、むしろ住居系との複合はヒルズやミッドタウンしかりで
大規模開発において主流では？

大江戸線、丸の内線ともに副都心線と連結しているので、
利便性の向上は当然ですし。

同じ業界内で足の引っ張り合いをして、結局全体が地盤沈下するのではなく、
開発余地のある地区で新たなブームを創ろうといっているのだが、
目先の自社利益にしか興味のないのが多いからなぁ。

八重洲、日本橋あたりの古い大き目のオフィスビルはほとんどが建替えられて、高層化されて、さらに巨大なオフィスビルになるよ。地域間競争はこれで勝負ありって事になると思うよ。後５、６年ではっきりするよ。これ間違いなし。ファンドの人たちも地域をちゃんと選ばないと、運用成績下がりますよ。

この人はファンドの人がこんな掲示板見て案件決めると思っているのかな
名前もころころ変えてずっと張り付いてるけど


地場弱小デベの思考はわからん

私もなにげに今後の新宿区に注目してます。（投資とは関係なく）
とかく、ビジネス街と商業施設がとりあげられますが、
早稲田、学習院女子、女子医大、目白、東京医科大、東京理科大、慶応、工学院、文化女子などの
教育機関の豊富さ。
東京医科大、女子医大、慶応などの大学病院をはじめとした医療機関の充実。
これらは都内屈指で、にわか商業施設では埋める事のできない集積です。
このベースの上のオフィス街再開発による拡大と、日本最大である商業エリアの再生。
都心３区の本当の都心は別格ですが、ほかにどこか今後面白そうな所を選べと言われれば新宿です。

文化女子大は最寄り駅が新宿ですが、住所は渋谷区ですよ。
かわりに中央大学、法政大学、日本大学、東京国際大学、東京富士大学、宝塚造形芸術大学などもありますよ。

＞173
同感です。
あと、豊島区（東池袋近辺）も狙い目かもしれません。
地所は新宿のみならず東池袋エリアにも力を入れると思います。

>>169
西・北新宿と言う土地柄から分譲は難しくて、
ほとんどが賃貸になると思うけど、
都心勤務で西・北新宿に住む必要はありませんから、
そこに集積している業種を考えれば高家賃を払える人はわずかです。

何か非常に場違いなものを作っている気がします。

確かに今後、一流企業が新宿に移転してくるとは考えられないしな。
もうかなりの数が都心に新しく供給されたオフィスビルに本社を置いてるし、今後も続く都心の再開発でこの流れが変わることは無いだろう。
もはや一流企業にとっては新宿は魅力が無いんだよ。

新宿の歓楽街側の再開発が全く進展出来ないのは、ビル・マンション地権者の問題ですね。
真の保有者（地権者）が誰なのか？よく皆分からない。
この点を解決して行かないと再開発は永遠に無理でしょうね。
行政も頭抱えているしね、この問題については。

歌舞伎町の裏のオーナー達がいよいよ売りにでるというはなしですよ。
駅前の果物屋とかなくなったらちょっとさみしいけど。

三菱地所は大和ハウス、平和不動産などと共同で新宿の「日本テレビゴルフガーデン跡地」を買収しました。
取得額は2300億円に達し、3〜5年後の完成後をメドにオフィスを中心とした複合開発を進める計画です。
落札価格が高額なこともあって、開発後のオフィス賃料はかなり割高になると予想されますが、
会社側では副都心線の「東新宿駅」に隣接する立地のよさから、十分な需要が見込めるとみているようです。

だそうですよ。

>>179

う〜ん？多国籍オーナーさん達が（地権者・区分所有者）が再開発に同意して、
物件売り出す？本当の話ですか？

>>181
まぁ、半分あっちの世界のことなので噂程度に。
でも、ゴールドマンサックスがアルタ近辺を買いあさっているようですし、
すぐそばのビル3棟を別の外資が買収したようですし、
吉本が花園神社の裏に来たり（笑）、近辺がにわかに動いているのは確かなので、
その流れが歌舞伎町のほうにも影響を及ぼしても不思議はないかと。

2008年3月31日（月）15:50 朝日新聞

３１日で期限が切れる租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税を除いた暫定税率の期限を５月末まで２カ月延長する「つなぎ法案」が、同日午後の衆参本会議で可決、成立した。

つなぎ法の対象は、土地売買の際の登録免許税の軽減税率▽海外旅行者が国内に持ち込むたばこやウイスキーへの課税軽減▽東京オフショア市場取引や債券を担保にする「外債レポ」取引の利子非課税措置など。取得価格５０万円以下の中古車に対する自動車取得税の免除措置や、燃費性能に優れた自動車の取得税を軽減する現行の特例措置も延長される。


二ヶ月間だけかもね？？「土地売買の際の登録免許税の軽減税率」
これってマンション購入時に庶民にとって大問題だったからね。よかったw

新築の価格に反映されるかわからんが、不動産融資の担保として、土地の価値は結構下がってるのは確か。
1年前よりかなり厳しく見てるよ。
最初にいったが、それが新築マンションの価格に反映するかはわからん。

平成１９年の東京都市区別、小売業の年間商品販売額です。
平成１６年比で最も伸びたのは江東区で３３．６％増、
都心３区もそろって増加。
最も減ったのは新宿区で７．３％減、続いて杉並区で７．２％減。
中央線沿線は不調。
区部平均で３．６％増。
参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

色々なとこから数字引っ張ってくるねぇ
増減だけじゃなく絶対量も知りたいね

Japan's machine orders dropped 2.8 per cent in November and a
further 3.2 per cent in December. January housing starts fell to the
lowest in 40 years, down 18 per cent on the year. Tokyo property was
off 22 per cent. Can this still be blamed purely on a change in
building rules?

日本の11月の機械発注は−2.8%。
12月はここから更に3.2%落ち込んだ。
1月の住宅は40年来最低に落ち込んで、年間18%。
東京の不動産は22%も値下がりだ。
これも全て建築基準法の改正でございますってか？

>>185
新宿京王百貨店が今年3月、約80億円を投資した全館改装を終えて新たにオープンします。
小田急百貨店も2009年の秋を目標として、売り場を新しくする予定です。
伊勢丹本店は2009年秋までにリニューアルを完成させる計画です。
また、現南口駅舎を33階建の駅ビルに立て替え、18年春開業予定。
さらに東口ルミネエストビルも立て直し、高層化予定。
心配する必要なさそうですよ。
まぁ、もともとの分母の桁が違いますけど。

区同士の比較はミスリーディングです。商業エリア毎の比較でないと。

新宿の場合、やはり新宿駅周辺の商業集積エリアが日本一ですが、
分かりやすい例で言えば、伊勢丹新宿本店だけで２７００億円程度の
年間売上があります。その他高島屋、京王・小田急百貨店、丸井、
バーニーズＮＹ等々加えれば、いわゆる百貨店のみで１兆円程度の
売上です。

他方、最近注目を集めている六本木界隈の商業集積エリアがどうかと
言えば、六本木ヒルズやミッドタウンは、それぞれ４００−５００億円
程度の年間売上しかなく、合計しても伊勢丹新宿本店にすら遠く及ばない。

表参道ヒルズなんて、年間売上は２００億円もないんです。

要するに、再開発で注目されメディア等で騒がれると、さも凄い売上が
あるように錯覚しますが、実態は上記のとおり。新宿駅界隈の商業集積
と比肩し得るのは、唯一、銀座・有楽町・新橋・日本橋界隈の商業集積
エリアのみであって、わが国においては、西の新宿、東の銀座が、小売
商業集積の双璧なんです。

それ以外のエリアは、どんなに頑張ったところで、そもそも規模がケタ
違いで、勝負にならないんです。


新宿エリアは、もともと都心南部や城西・城南等の富裕層の厚い後背地
があり、商業エリアとしてのポテンシャルが極めて高いのですが、近年
は他エリアの再開発が注目を集めていたため、やや苦戦していたのは事実
です。しかしながら、丸の内再開発が一巡した三菱地所が、日本テレビ
ゴルフガーデン跡地や、パークハイアットとオペラシティの間の再開発
（７７階建ての日本最高峰ビル建設予定あり）、その他西新宿エリアの
再開発に本格的に取組み始めたほか、もともと新宿を拠点とする住友
不動産も数多くの再開発計画があり、本社を新宿駅に置くＪＲ東日本も
新宿駅周辺中心に再開発計画を有する等、これからの１０年間で最も注目
され、盛り上がるのは、新宿駅周辺の商業集積エリアであることは、業界
事情に詳しい人間の間では常識ですね。

東と西の競争で言えば、たとえば従来は銀座へのアクセスが良かった東急東横線
沿線住民にとって、いずれ東京メトロ副都心線と直接相互乗り入れが実現するため、
乗り換え無しで新宿三丁目（伊勢丹や高島屋）に行けるメリットは非常に大きく、
渋谷で買い物していた層も含め、多くが新宿三丁目に流れる可能性が指摘されて
います。北の埼玉方面からも、池袋を通過して新宿三丁目に直接アクセスできる
利便性の効果は相当高いでしょう。

また、日本テレビゴルフガーデン跡地は、新宿三丁目のすぐお隣の東新宿辺りが
最寄駅ですので、ここの再開発次第では、新宿三丁目から東新宿にかけてのエリア
が、たとえば六本木ヒルズとミッドタウンの間の回遊性があるビジネス・商業集積
エリアに変貌する可能性が非常に高いのです。

さらに、東新宿では大江戸線と接続するため、西新宿（都庁）方面へのアクセスも
意外と悪くなく、また、新宿区が計画している新宿駅の東口側と西口側を結ぶ
コミュニティバスや新宿駅構内の東西自由通路が実現した暁には、東西の回遊性
が非常に高まり、新宿駅周辺エリア全体の再開発効果が一層高まるでしょう。

実は、歌舞伎町界隈の再開発も水面下で計画が進んでいるようですし、ゴールデン
街も再開発計画が浮上しているようですから、そうなると、もともと日本屈指の
商業集積エリアである新宿駅周辺エリアが、そのポテンシャルを最大限に発揮して、
東の銀座界隈とは比較にならないほどの効果を発現する可能性は極めて高いのです。
それは、東京駅と新宿駅の乗降客数の差や、後背地の属性（富裕層の多寡等）等を
考慮すれば、容易に理解できることです。

西新宿と東新宿は、ある種の棲み分けが進むでしょう。

東新宿は、小売・飲食・娯楽業等の商業集積の高度化が進むでしょう。
その中核は、伊勢丹・高島屋等百貨店や、日テレ跡地再開発商業施設が担うでしょう。

西新宿は、超高層オフィスビル・ホテル・マンション等のビジネス・住居施設集積の高度化が進むでしょう。その中核は、既存超高層ビルに加え、今後建設予定の多くの超高層ビル（７７階計画等含む）、パークハイアット等の超高級ホテル、超高層高級マンション群と、それらを有機的に結ぶ地域再開発商業施設が担うでしょう。

１０年後の新宿は、驚くほどの変貌を遂げ、追随を許さない西の横綱の地位や王者の名声を欲しいままにしていることでしょう。

>>185は完全に自爆ですね
反論できるのかな城東デベは

新宿についてのスレになっていますね。

>>190

しかし後背地の富裕層の話をするのであれば、銀座の方が（略）。
新宿の問題は、再開発が難しいこと。これをクリアしないと停滞する可能性もある。日テレ跡地は、久々の大型案件。
新たな後背地を（埋め立てで）作り出している東側に比べて、副都心線による新たな流れに頼らざるを得ない新宿の未来はどっちなんでしょうね。当分、渋谷を犠牲にして発展する可能性はありますがね。

>>191

西新宿の、プチ秋葉原化もお忘れなく。

銀座は全国区なので、あまり後背地云々は意味がないでしょうね。

銀座の後背地は、都内なら昔からの下町ゾーンか、新興格安湾岸
タワーマンション群、若しくは千葉エリアの居住民中心で、
いわゆるピカピカの富裕層が数多く住まう後背地ではありません。

その点、新宿の後背地は、副都心線開業まで見据えれば、新宿・
渋谷・目黒・世田谷・大田・杉並・武蔵野等から東急東横線沿線
まで、非常に幅広く層の分厚い富裕層後背地が存在します。

>>194
さすがに、池袋やその先のエリアの居住民には期待してないのですね。

外国人（白人・東洋系等問わず）観光客の人気Ｎｏ．１都市は、実は新宿です。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080206AT1G0603306022008.html
http://www.oricon.co.jp/news/ranking/51828/full/
http://www.jnto.go.jp/jpn/press_releases/080205_houmonchi.html

また、スマステのランキングで、新宿は住みたい町Ｎｏ．５。しかも、意外な
ことに、２０代女性の支持が非常に高いようなのです。
http://www.tv-asahi.co.jp/ss/282/special/top.html

新宿の魅力は、最高級から庶民向けまで、何でもありの懐の深さ、若者から
シニア層まであらゆる層の欲望を満たす多様性、何かが起きそうなエネルギー
の大きさ・強さではないでしょうか？


新宿には、少なくとも以下のような顔があり、これは都内広しと言えども新宿
だけでしょう。

１．日本（世界）最大のターミナルを拠点とする、何でも揃う巨大商業集積
２．バーニーズＮＹや伊勢丹・高島屋から大黒屋・コメ兵、ゴールデン街、
　　ヨドバシカメラやさくらや、想い出横丁にまで至る、高級から庶民まで
　　をカバーする多種多様な商業施設・エリア
３．日本一の最高級ホテルであるパークハイアット等を擁するセレブシティ
４．日本初にして屈指の超高層ビル街を擁する西新宿ビジネスディストリクト
５．都庁を擁する首都東京の行政上の中心地
６．歌舞伎町に代表される、独特の雰囲気とエネルギーを有する日本最大の歓楽街
７．西新宿（代々木側）や北新宿方面に広がる一大予備校・専門学校街
８．新宿御苑周辺の緑多く落ち着いたお洒落なパークサイドエリア
９．日テレ跡地、西新宿三丁目他に続々計画される大規模複合再開発
10．六本木と並び、日本、西欧、エスニック的国際性を有する多国籍文化圏

一つの街で、上記すべてを満たす場所は、たしかにこの世に新宿以外ないのです。

また、周辺住宅地としては、すこし広めの範囲を捕らえれば、豊島区目白・新宿区
下落合界隈の目白ゾーン、新宿区市谷や神楽坂界隈の市谷ゾーン、渋谷区西原・
代々木界隈の代々木ゾーン等が既成住宅地として比較的近接しているのに加え、
今後は西新宿・北新宿中心に、超高層高級タワーマンション街が形成され、
この街に新たな変化と高度な発展をもたらすことでしょう。

>>186
上手いね。
城東しんじゃの文体をうまく捉えている。

>>196
慶応、医科大、女子医大の大学病院もポイント高いんじゃない？

１９６は、新宿駅周辺の新宿ですから、すくなくとも慶應や女子医大は、
圏外でしょう。新宿区全体でみれば、高度医療・教育機関の充実ぶりは
単なる商業ビジネス集積のみならず、無論、都心区ならではの魅力です。

わたしは、個人的には、神楽坂に近い市ヶ谷、特に砂土原町や若宮町が
おすすめです。町の素性から言っても、神楽坂の方が麻布十番とかより
格上ですしね。

>>194

新宿の後背地に目黒、大田をあげるところで（以下略）。
また、銀座の伝統的な商圏は、麻布、赤坂方面であることをお忘れですね。

>>196

日本最大のターミナルと言っても、新幹線に乗るのに品川まで出ないといけないのは、ちょっとね。
「予備校と専門学校がたくさんあって」は？？
北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

新宿地域に独特の魅力があることは認めますが、大きな商業集積地であるための再開発の難しさが、どうしても停滞感を招きかねないのではないかという懸念は払しょくされないですね。