23区内の新築マンション価格動向（その24）

語るに落ちるとはこのことのように見えますが、まあ立地もデベも重要ということでしょう。

低層高層の議論がありますが本当は得しているのはどちらなのでしょうか。

　簡単にしますと平均の価格、広さに対して自分たちが所有している土地の面積
　　例えば
　　　Ａの物件　敷地５００坪　世帯数１２００　平均の価格Ｘ万円　平均の広さ２０坪ですと
　　　　自分の持分　
　　　　　　Ｘ万円に対して広さ２０坪　土地は約０，４２坪所有していることになります。

　このようにしていけば自分たちは得しているのかどうか。または物件が安いのかどうか判断ができそうな気がします。

はっきり言ってマンション選択した段階で土地の保有分はあまりポイントにならないかと。完全所有かつ利用可能な広さの目安となる一戸建て土地保有分の坪単価を100とすると、マンションの保有分なんかは少数株主みたいなもんだから、３割以上ディスカウントしたかちしかないでしょ。

それは一見正論のように聞こえますが、それがそのまま戸建てのほうが流動性、市場性
（賃貸付けや処分の容易さ）が高いとはならないところが、まあ面白いところです。
たとえ注文住宅でも上モノの価値が第三者に認められなければ取り壊しベースですので。

マンションの場合、結局専有坪単価で議論したほうがわかりよいとも思いますが。

例えば持ち分で１００坪の土地（１万坪×持ち分1/100）と所有権100％の１００坪なら、圧倒的に後者の方がいいです。
私なら、１００坪の土地を持ち分で１００坪の土地とは交換しません。
持ち分に過ぎないなら２００坪の土地とも交換しないかも。。。

６０６です
マンションで言うと土地の持分とは自分がこのマンションの物件に対する力の度合いだと思うんですよ。個人的な意見ですど。

補足して言いますと都心に住んで有利と主張する方が多いですが、冷静になって買うとしたら自分は敷地の中でどれだけの割合があるか。そういう別な視点持つとどこが買い得かまた違った見え方がすると思います。

最近の地方出身者は長男長女が多く、田舎に広い家を持っている人がほとんど。

土地への執着は無く、都会には利便性を求めている。

近郊、郊外戸建はこれからもずーっと苦戦だろうな。

一戸建は、駅郊外の辺鄙な場所が大半だから、住宅購入目的者がなかなかみつからないかをはあるや。逆に駅近くは希少すぎてでてこない。両極端な傾向が流動性がないように感じさせる。一戸建ても鉄筋でつくれば価値さがりにくいよ

鉄筋で一戸建て造ると、建築費が割高になります。
リフォームも木造に比べてやり難くなるので、転売を考えない永住向きです。

で、23区内の新築マンションで値段下がったとこは出てきたの？

強気で出さなくなったね。
強気は湾岸チャレンジ物件のみ。あれはうれないよ。

都心部一等地の一戸建ては、中途半端な生活レベルじゃ対象者にならないから。こういうビジネスは、不動産ビジネスというより、富裕層ビジネスの不動産サービスってかんじかな。

これからの都内の新築マンション価格はどうなるのでしょうか？
セメントや鉄など材料費は価格の値上げで大変なのに・・・
マンションだけ値下がりというのも考えられるのかな？
でも高いと売れないし・・・でも高いと判断するのはどういう
ところでするのかな？
難しいですね

ここ数年マンションデベが空前の利益を上げていた事を考えれば、
実は資材だのの値上がりは軽く吸収できるハズだったんですがね。

値下げがなかなかできない要因としては、
調子に乗ってバブルな土地取得をやった事のほうがずっと大きい。
これははすでに犯してしまった過ちなので、簡単には訂正きかないし。

損きり出来る大手とか、バブルな土地仕入れをスルーしてたとこは何とかなるとして、
評価損出すと潰れちゃうようなところは、
売れないままでもぎりぎりまで抱え続けるほかない。
末期になれば換金投売りしかできなくなるのがわかってたとしてもね。

マンション市況の悪化は、ジワジワではなく、
我慢の限界を超えたところで一気に来るでしょう。

じゃーお手ごろ価格になるということですか？
でもこのマンションがお手ごろ、買い時なのかとかが
いまいちわからないんだよなー

何のために換金売りするのか？何のために損切りするのか？そもそも、なぜそんなことをする必要にせまられているのか？90年代前半のプロセスはよくわかっているつもりですが、現代でそうなるプロセスがよくわかりません。

事業資金を短期ファイナンスでやっているところが大半だからだと思います。

神奈川とかでは実際にそういう事態になっているマンション業者が出始めてますから、
興味があればプロセスを調べてみては？
マンションデベの多くは、かなりタイトな資金繰りでやっています。
資金を回収しないと次へいけない。立ち止まっていれば固定費がロスしていく。
最悪手形が危うくなれば何でも換金して現金作るしかないところにいくのですよ。

大手でも銀行融資と市場からの資金調達が困難になれば、同じ事が起きるでしょう。
銀行はすでに不動産向け融資絞ってますし、
投資家も不動産関連にはネガティブですからね。

在庫はあまり抱え続ければバランスシート汚しますし、
値下がり基調では維持費、未回収の金利がもろに資本効率を悪化させます。
いづれ評価損の計上も余儀なくされますし。

今は賃貸向けに変更したりでしのいでいるけど、これも限度がある。
一旦崩落、売れない在庫の膿み出しは避けられないでしょう。

中古マンションもものすごい勢いで在庫が増えてますね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

2007/04末：25,736件　→　2008/03末：37,030件

ちなみに、
2008/03は成約物件数が 3,089。