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[スレ作成日時]2008-08-03 08:13:00
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501 匿名さん 2008/08/05 05:35:00
西向きは人気が少し低いでしょうが、南西はどうですか？
そんなに暑いのですか？ この物件は北東の方がずっと人気ですが、
眺望があれば、北東はまったく問題ない方角なのでしょうか。
別のタワーの友人が２０階の北東角で、眺望は空の中みたいな場所なのに
やはり方角が問題で（仲介業者の話ではやはり南向きを望む人が多く）、
他の同じような条件で南向きがずっと高く次々と売れる中、値を下げても
なかなか売れなくて困ってました。
資産価値からすると、この物件の南西の高層、つまり、隣の都民団地21階？
より上でこれから新しく高いビルが視界をさえぎる余地はもうない確定眺望は
倍率もからんで、悪くないのでは、、、？ タワーの南西を選ぶのは素人ですか？
もしご意見あれば、教えてください。 -
502 匿名さん 2008/08/05 05:38:00
・屋内干しは結露の原因
・浴室乾燥機は意外と電気代が高い（月々五千円くらい）
・お日様＊＊が多い
外干しの理由はこのあたりでは？
もっとも高層階の外干しはかなり無謀な気がしますけどね。 -
503 匿名さん 2008/08/05 05:49:00
20階程度なら南がいいと思いますよ。
北東を希望している人はみんな高層階のブリッジビュー狙いかと。
かくいう私も40階以上のM（ビューバス）狙いです。
独身男なので向かいのマンションから見られても困りませんしね。
ちなみに一般的には
東よりは朝起きるのによく、南は暑さと日焼け（家も焼けます）がこわく、西は西日が大変、北は暗く寒い
と、されています。
ここのようにベランダがそこそこで階高が低めの作りだと、北東は確かに寒そうですが、
私は定借に資産価値を期待していないので、外れでも気にしないことにしてます。 -
504 匿名さん 2008/08/05 05:58:00
一般ではなくタワー高層の場合、東寄りは朝から暑いとされています。
南は暑い時間が長く、西は西日、北は寒い。
結局、どの方向も問題はあるので、好みで選びましょう。 -
509 匿名さん 2008/08/05 06:48:00
GoogleMapsでちょうど14〜15時あたりと思われる航空写真がみられますよ。
まだ基礎をしているときに撮影されたものなのでいまいち古いですが、日照の参考にはなりそうです。
ちなみに自分なら30階前後は南〜南東を狙います。
エレベーターが26階乗継なので、26〜29あたりは『朝、階段でちょっと降りる派』の激戦は必至ですが。 -
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512 購入検討中さん 2008/08/05 07:17:00
私の会社の同僚や知り合いを含めると、今回積立君の行使予定者が５人います。
このような積立君の人達に対して、どう頑張っても１倍の私は勝ち目はないので、その対抗手段として、
彼らの希望のルームナンバーを聞き出そうかと思っています。
教えてくれそうな間柄なので雰囲気がいいときに聞いてみますね。
彼らとカブってしまうと即刻敗北を意味しますからね。
ちなみに先輩の一人は40階から上のＨタイプで検討しているそうです。 -
517 匿名さん 2008/08/05 07:49:00
先ほど、昨日申し込んだ住友銀行の簡単ローン審査の件で銀行から電話がありました。
シティタワー品川と物件名を入力したところ、担当者より「この物件は港南に立った定期借地権の物件ですよね」と言われ、「まことに申し訳ないのですが、定期借地権の物件については、提携ローン以外はご融資していないので提携ローンでのお申し込みをお願いします」といわれました。
買う時はいいけど、売る時に買い主のローン審査で売りにくくなるかもしれないですね。
これは、たまたまインターネットでの簡単審査でしたので、窓口に行けば違うかもしれませんが。 -
520 匿名さん 2008/08/05 08:04:00
エレベーターの許容人数や、制御プログラムの質にもよるので、簡単には待ち時間は出ません。
でも、都心に近いだけに通勤通学時間帯はかなりかぶりそうですよね。
簡便に出すなら、エレベーターの最大利用人数×５〜６くらいがコスト含めベストな戸数比だった気がします。
間違ってたらすみません。 -
522 匿名さん 2008/08/05 08:23:00
私は金融系に勤めてますが、定借のローンがつらいのは常識ですよ。
ましてここは建物に担保を設定できないので、売って住み替えなんて考えのファミリーは危険です。
はっきりいって、リスクが高すぎます。
定借の出口戦略は業者に売るか、自分が賃貸オーナーになるかが普通です。
ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、税控除は期待できません。
（五年以上は住むので、控除ゼロではありませんが）
安さには理由があるんですよ。
悪いことは言わないので、住み替え派で賃貸で転がせる余裕がない方は、よく考えて申し込みしてくださいね。 -
523 522 2008/08/05 08:28:00
上の、わかりにくいですね。
要は『住み替えるときに、一般不動産市場に広く売れるという、夢は見ないでください』ということです。
もっともここは都有地だし、賃貸物件としては魅力的だと思いますよ。
だから業者が買ってくれる可能性はそれなりにありますが。 -
-
526 匿名さん 2008/08/05 08:39:00
５２２さん
５２２さんの私見で構わないのですが、ぶっちゃけこの物件で頭金１０％現金で入れた場合、年収どれくらい以上だと審査を通過しやすいと思われますか？ -
528 申込予定さん 2008/08/05 08:41:00
転売するときに、ありえそうな話が・・・
① 売却の際に、買い手が見つかる
個人の場合・・・ローンを組むとしたら、定借は担保評価が低いため
ローン審査が厳しいと思われるので、ある程度の
自己資金を持っていないと厳しい
（個人客の購入が中古の定借になると買えない人が多い）
法人（宅建業者）の場合
・・・転売目的が中心なので、市場価格の２〜３割引で購入するのが
普通 若干リフォームをして、再販が普通
宅建業者買取が中心になりそうです。
この物件で利益を求めるのは「現金」を持っている富裕層ってことですかね -
530 522 2008/08/05 08:57:00
525さん。
買いたたかれるかどうかはタイミングだと思います。
以下は私の予想なので、クレームはお受けしませんが…
品川駅は2025年開業予定のリニア始発駅に内定してますし、今年のPERも良好です。
15年以内なら最悪でも買い値の50％を下回ることはないと思います。
（つまり、ここを賃貸したと思ったら諦められる程度の値下がりで収まる）
タイミングと部屋次第では元値を超えるのも無理ではないはずです。
20年を超える計画なら覚悟が必要です。
再開発地区のため近くに魅力的なタワマンができているのはもちろんですが、近くの都営が同じ様に定借になっているリスクがかなり高そうです。
住み替えの頭金程度に叩かれてもいいというわりきりがないなら、オススメしません。
以上、御参考になれば幸いです。 -
533 匿名さん 2008/08/05 09:14:00
業者にしか売れないんじゃ、不動産市況がかなりよくないと買い叩かれるよ！
普通は不動産をほとんど知らない素人に売って、売り抜けるんだから。 -
535 522 2008/08/05 09:29:00
526さん
借入金は年収の五倍までの見積でどうぞ。
所有権物件なら七倍くらいまでいけることもありますが、定借なので無理でしょうね。
ちなみにこの物件の場合は手付金一割なので、自己資金500万程度は手元にないと厳しいと思いますよ。
（融資されるまで１ヶ月くらいはかかるので） -
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536 匿名さん 2008/08/05 09:42:00
だから、５年間賃貸できないのが辛いんだって。
５年分の賃貸料手に入らないからね。
たとえば、10年後に売るとして、５年分の賃貸料 １２００万円
ランニングコスト４万×５年＝２４０万円 ４．５万×５年＝２７０万 計５１０万円
固定資産税（建物）10年分＝２０万×１０年＝２００万
引渡し＆初期費用 ＝１７０万
１２００−５１０−２００−１７０＝３２０万
３０００万の仲介手数料３％＝９０万 ３２０万−９０万＝２３０万の＋
順調に５年後に借り手がいて、５年間退去ナシで、売却価格が２３０万の下落ならトントン。
ローンの人の計算ではないので、ここにローンの人は手数料１００万、金利が＋されるから、
元値で売れてトントンだね。
元値で売れる可能性も低いから、売却予定で買う人は損じゃないか？？？
１０％下がって３００万の損、２０％下がって６００万の損だぞ。
キーツ！！！
10年後売りそびれると、修繕積み立て費用４０万余分にかかります。
ちなみに、5年後の売却では、賃貸手数料がゼロなので、まったく損します。
今賃貸で高い家賃を払っている人にしか薦められないな。
それか、高倍率覚悟で元値で売れそうな部屋しかないな。 -
537 匿名さん 2008/08/05 09:55:00
５年後、３千万が例えば２千万くらいに値下がりするってこと？
それはあんまりなさそうな・・・売却益というのはないにしても。
あと、近い立地、職場至近でという考えの人はずっと住み続けるしかないとは思うから、
暴落するほど一斉に売りに出るってこと、あるんでしょうかね？ -
538 デベにお勤めさん 2008/08/05 10:04:00
当たれば永住します。
なんだか分譲価格が所有権付きマンションより安いというだけで
５年後に賃貸出して利益！
という論調が目につきますが、
そういう人はキャッシュで購入できた人くらいですよね。
通常住宅ローンは自己居住目的に限定されているので、
賃貸にはなんらかの理由がないと賃貸にまわせず、
融資先から全額返済要求、
になりかねませんし。
定借物件は、中古の購入需要がとても低いので
賃貸もローンが完済していない内は出せないし、売却も難しいので
自分は永住覚悟で購入デス -
543 購入検討中さん 2008/08/05 10:25:00
みんな死んでからも土地代や修繕積み立て金を払い続けなくちゃいけないことについてどう思ってんの？
子供とかに負担させようっていう話なのかね。
親が借地権を買ったばかりに築５０年とか６０年のタワーに住み続けて地代を払い続ける子供達。
かわいそうになってきたな。 -
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550 購入経験者さん 2008/08/05 10:42:00
Vタワーに住んでます。
サンプルルーム見てきました。
内装が・・・おもわず上から目線で見学してしまいました。
デザイン、建材、etc。
全くこの近隣のマンションとは別物とおもわれます。
この土地に住む権利を買うって感じですな。
ハコそのものにはいっさい価値無し。とはいいませんが、
いくらリフォームしても、だったら中古で・・・
ネガキャンでなく、ようするに他のマンションみてから
冷静にかんがえようといいたいだけです。
初期価格が低いので、子供のいない住み逃げ可能な方には
とてもよいのかもしれません。
いちおう、親戚、友人、会社の人、御得意さん、みんなに
勧めておきました。いいじゃんすごいって言う人多かったですよ。
買う人によってはとてもよい物件だと思います。 -
by 管理担当
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