二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

どうみても>>867が悔しがって地団駄踏んでいるとしか思えない件について

PC赤坂が坪４００スタート
こんな怒田舎＠４００で買う気が知れない

860-863さん

860さんのリストを見てみると、マンションのグレードという点では同じカテゴリーにありますが、規模やマンションのコンセプトがかなり違うことと、同じマンション内でも部屋の位置によってかなり値段がかわりますから一概には比較できませんが、中古を買ってクリーニング程度にして住む場合は新築より安いと思いますが、リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。

理由は、まだリストのマンションは全面リフォームするまでの築年数になっておらず、中古で出ているものも内装部分の価値がまだ残っている状態であることと、ここ数年、都心の中古高級マンションの値上がりで（広尾ガーデンに象徴されるように）、欧米のようにマンションの価値は自動的には経年劣化しないという概念が広まってきたため（個人的には欧米とは気候も作りも違うものなので疑問ですが）中古高級物件の価格が意外に高くなっているためです。

当該物件に関しては、多くの皆さんが現在の景気動向や不動産事情からして予想より高いという印象を持たれていると思いますが、推測ですが、昨年の不動産ミニバブル時に想定した価格から土地価格等を現在の先安感に修正しただけだともっと安くなると思いますが、現在の急激な資材の高騰を織り込むとこのような価格になっているのだと思います。また、単なるマンション建設ではなく、地域再開発なので当然その辺のプレミアも入っていると思います。これらからすると、プラウド当時の状況と比較すればまあ妥当な価格ではないかと思っています。

また、ついでですが、このスレでよく地盤・地高からしての価格について議論されていますが、マンションは基本的には利用価値だと思っていますので、５０年程度の間に大規模自然災害が起こる確率をどう見るかですが、それが心配になる場合はそもそもこの物件は検討対象にならず、そのリスクは宝くじだと思うならば気にする必要もないかと思います。

と、ポジティブに見える意見になってしまったので回し者扱いされるかもしれませんが（笑）、個人的な意見としては、短期の転売目的ではなく自身の居住目的であれば（最低5-10年は住むと仮定したら）、まあ妥当な価格であると思います。

ただし、数が多いため方角・階数によっては売れ残りが出て瞬間的にかなり値段が下がることがあるので、とにかくこのマンションで割安に買えれば方角・階数にこだわらずという人は買えないリスクはありますが、待ってみるのも手だと思います。

私自身は、このマンションにはこだわっていませんが２−３年内に長期的に住めるマンション・戸建てを購入する目的で色々物件を見ていて、今回の再開発全体はかなり大きなものなので１０年後のこの近辺（電車で二子から２駅程度まで）のエリア全体の価値に大きな影響があると思って状況を見ています。

861です。862さん、863さん、874さん有難うございました。
ご意見是非参考にさせて頂きます。

資材の高騰を理由にマンションの値段は下がらないと言うけど、車の値段も今後上がっていくのだろうか。

7/19(土)・26(土)・27(日) 世田谷ビジネススクエア会議室でのプロジェクト説明会案内が届きました。

年収もそんな高く申告しなかったし、とりあえず・・という感じだったのに割と早く回って来たなという印象です。

3回/日　各回30組　計270組ですので意外と小規模ですね。

五島美術館の方でも大規模に同時開催なのでしょうか？

＞８６７私はこんなところ買いません（笑）

買えませんの間違いでしょ。

キミも無理でしょう？

ここ安すぎ、お買い得すぎですね。
即日完売は確実でしょう。
坪500万以上が適正価格でしょうねｗ

>874さん

>リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。


いや、それはないでしょう。
ここを買うより、地元のヴィンテージマンションを買って、リフォームしたほうが大概は安いよ。
（リフォームを三井とか大手にお願いしたら、中間マージンを何度も抜かれてしまうだろうけど）

勿論、あのリストのヴィンテージでも、高いのから安いのまであるので、常にそうか
というと分からないけど、ここより高くなるものは比較的少ないでしょ。

120平米程度でも、1000万未満から、フル・リフォームは十分可能ですよ。
壁をどんだけ壊すかとか、造作家具をどれくらい頼むかとか、水周りにどんだけ
お金掛けるかで全然変わってくるが、表面上、今風のホテルライクにするだけなら
大してお金はかからない。但し、ある程度勉強してコストチェックを細かくして
かないと、リフォーム業者はすぐいろいろ乗っけてこようとするので要注意。

既に建っていて、実際の部屋の感じも分かる上、周囲の環境も安定していて、
住民の質なども分かる既存マンションはそれなりに魅力も沢山ありますよね。
（若い変な住民があまりいないというのは、現実的には大きなプラス。
ここは30平米台からあるので、個人的にはそこが最大リスクかな）

城南はいいマンションの蓄積も結構増えてきたので、この中古マンションにリフォームして
住むと言うのは、非常に合理性あるチョイスになりつつあります。

いいマンションに住みたい、きれいなマンションに住みたい、しかも、なるべく安く、
リスクを抑えて住みたいというのであれば、尚更です。

882さんの言う通り、リフォームは程度問題で費用もピンキリなので一概にはいえないでしょうね。
スケルトンにして設備を全て新築と同じにするならば高くなってしまうでしょう。キッチンやバスなど新築マンションはボリュームディスカウントで買っていますしね。

中古はあくまで中古なので、新築ｖｓ中古＋リフォーム、でどちらがお得かというのは比べられないものを比べているようなものですね。

よって、予算の都合で新築には手が出ないが、古くても良いから同程度のマンションに住みたい＆中は人の手垢のついてないレベルにはリフォームしたい、という人には中古＋リフォームがお勧めということになります。

ニコタマ・・・
早く都心からあこがれてもらえる街になればいいですね・・・

ワタクシ、>>867さんの大大大ファンです！
朝っぱらとは思えない、ありえないテンションでの書き込み
本人にしてみれば、すっかりしてやった感のある「買いません」と言い切る文末
何もかもが、ス　テ　キ　！　！

どうか、どうか、明日も朝イチでブッぱなして下さい(^o^)/

楽しみにしてますよ！！


そうそう、フェラーリーって言うよりフェラーリで切った方が、よりホンモノっぽいゾ！
ガンバ！

用賀の説明会の案内来ました！
価格などある程度提示されるのでしょうか。

882さん、

ためになる書き込みありがとうございます。
確かに手堅い感じはあります。

新築プレミアムってちょっと過大だったりしますよね。

>No.885

No.867は、蒲田、フェラーリは別として、当を得たコメントでしょ。東京都世田谷区在住と言いたいだけのために、東京都の端（橋？）に坪４００万払う人は居ないでしょう。都心のブルジョアがわざわざこんな所に来ると思えないし。自称購入希望は、地権者及び周辺地価高騰を狙った周辺住民ぐらいです。

>>888
世田谷区在住と言いたいだけだと、宇奈根・鎌田では？

思ったような間取り・位置の部屋をうまく築後２〜３年以内に中古が買えれば良いですけど、
流通しているかどうかは賭なので、この物件を欲しいと思って予算が許すならば買っておいて後悔することはないと思います。
クルマと違って部屋はそれぞれ違いますし買うのも売るのも引っ越すのも一苦労ですからね。

一時期（いまでもやっている人いますが）古いマンション（築後30年以上ぐらいのもの）買って完全リフォームして売り出す商売が盛り上がりましたが、いまは中古の流通市場が上がったので利益がなかなかでないようです。

中古ヴィンテージマンションも色々見てまわりましたが、安い物は部屋の位置に難があったりとそれなりに理由があります。２〜３年前はほんとうに安く買えたのですが、いまはうーんと唸るような微妙な値段設定でおいしい物件は見あたらないですね。

また、この物件に限らず中古をねらうのであれば、尚更いまではなくて少し待った方が良いと思います。いまは去年のミニバブルが忘れられずに強気の値段でまだ出ている状況ですから、ここ１〜２年でまた価格が動いた時を狙うのがベターでしょう。

>>890
そうですね。
完売しても竣工まで2年もあると、ローンキャンセルや買主都合による手付流し契約解除、
転勤や転職、離婚による再販などの確率が高いですからね。
買った価格に上乗せして儲けようとする個人の単純転売も結構あります。
感覚的には竣工して50戸に1戸くらい出てきますので、1033戸もあれば20戸くらいは竣工して間もなく売りに出てくるはずです。
芝浦アイランドとかキャピタルマークタワー、WCTなんかも異常に売り物件多いです。
相場が下がっていれば自己都合売却は損して売らざるを得ないでしょうから安く買えるチャンスもあるでしょうからね。

★

都心さえ　あこがれる街！　なんですのよ

憧れだけでは　手に入りませんのよ

★

横浜ぐらいだったらまだあこがれても良かったんですけどね・・・
ニコタマかぁ・・・

二子玉川ライズにあって、築年数5年以上のヴィンテージマンションにない設備。
（もちろんある場合もありますのでいちいち反論されても困ります。一般的に中古マンションに付帯されない設備とご理解ください。）

・免震構造
・カラーモニター付きハンズフリーインターフォン
・ディンプルキーダブルロック
・トリプルオートロック
・サムターン対応ロック
・非接触型キー
・ハイサッシ
・ディスポーザー
・タンクレストイレ
・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス
・フィットネスルーム
・ゲストルーム
・展望ラウンジ
・居住者専用サロンとサンクンガーデン
・パーティーラウンジ
・2000㎡の敷地内提供公園
・内廊下
・洗車場付き地下駐車場
・敷地北側のカフェ等（入居テナント未定）

上記を考えるとやはり魅力的だと思います。

我が家にもやっとカラーテレビがやってくるって　喜んでるみたいだよ

みっともないひがみ根性は捨てて
買いたくて買える人だけ買えばいいのです。

そうそう、金持ちならそんな些細な設備の有無など関係なく、ドーンと買うんですよ。
都心さえ、あこがれるぐらいですから。ドーンと。

この物件は多摩川に近いだけに地盤はどうなのか気になります。
昨今のマンション購入は竣工前にいわゆる青田買いですのであくまで予想の範囲で買わなくては
ならないのが辛いところ。
実際建ってみて、その建物内の共用施設などで説明会を何日間か開いてくれたりすれば安心なの
ですけどね。

地盤ご心配されておられる方って、現在お住まいの所はよくよく調査なされてお住まいなのでしょうね。
買う時だけ心配される方って、良く分かりません。(＠_＠;)
阪神大震災後も、姉歯事件後もそうでしたが、その時だけ騒ぐんですよね。
結局、調査費用が仲介業者、個人では大半投下出来ないので、中古物件は良く分からないまま現在に至って流通しております。
おそらく、5000マン以下の1住戸は投資的な感覚で売れてしまうでしょう。

億越えの住戸の販売が困難なのかも知れません。

値上がる、値下がるは時の運！

そんな事心配される方は、賃貸お住まいになって更新料　賃料値上と戦いましょう！

勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

購入検討の時に色々調べるのって普通のことだよ。
それとも買った後に色々調べるのが普通なのかい?

次々と出てくる災害時の書き込みを見ていると、この物件て弱点多いのね。

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

あ〜あ、いぬたまとねこたま楽しかったなぁ・・・
再開発跡地のどっかに、また作ってほしいなぁ・・・

もうネタも興味も失せた感じだね。
次に盛り上がるのは正式価格が出た時かな。
最初は10% DOWNからかな。ディスカウントすると買う人いそうだね。
１万円の壺でも最初に１００万円とか言われたら７０万切ったところで買いそうだもんね。

そうかな〜。

ここは、23区内のMSで実際の販売価格は400切ってくるでしょ。特に高いって指摘はおかしいでしょ？。まあ川崎と比べちゃあれだけど、23区内物件のスレだし、ここ特に高額物件じゃないよ。それなりの土地にそれなりの価格という表現が23区内物件としての評価ではないですかね。

連続投稿お疲れ様です。
完全に検討のための材料提供ではなく
貶めることのみを目的にした中傷でしかないですね。

ところで>>905を削除依頼された方、あの程度の投稿であなたにどれほどの悪影響があるの?
ここの評価が上がるとあなたの手持ち物件を売るのに影響しますか。

>>906

「常軌を逸してる」ってあなたの常識を越えてるだけの話じゃない。
自分が買って損と思えば買わなければいいはなし。でも買いたいんだよね。それが400万
なんて坪単価で出てしまったから辛いんでしょ？
市況というが、一般的に今販売中の城南物件、中目黒が450万、大崎・五反田が400万、
池尻も400万くらいだったか？を考えると、二子玉川のブランド力・知名度から言って、
デベが強気に出るのも無理はないでしょ？
近隣（丘の上）に住む私としては、渋谷にも我が家の方が近いし、高台だしと思うけど、
現段階で上野毛や用賀、桜新町ではなかなか大規模物件で400万は付けられないと思う。
※桜新町の地所低層物件には400万超の坪単価が付けられているが…。あくまで小規模。
これは二子玉川だから付けられる坪単価だと思うんだよね。そう言うと都心から遠い
くせにバカバカしい、みたいな反応が予想されるけど、ここにはここの価値を見出す
人が多くいるってことなんだよな。

もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。

河川敷であることを最大のネガティブとされている方もいますが、プラウドが堤防の
外側に建っているある意味珍しいマンションで、あの値段だからね。
二子玉川なんて、電車のホームまで多摩川河川敷にかかってるんだから、この辺の人は
気にしないんだよきっと。
今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、プラウド住民から暴動が
起きそうだよ。


城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

根拠が少なそうだが、湾岸既存マンションや郊外の新々価格マンションの下げが
真っ先に起きそうだよね。
昨今の新規分譲や売れ残り叩き売り物件を見ても、湾岸、郊外物件の方が、都心・
城南と比して、あっけなく下げに転じているよね。城南でも一部駅遠・バス便などは
既に下げている。日本全体・東京全体でも2極化が進んでいるし、城南の中でも
2極化が進むと言うこと。議論が中途半端過ぎなんで、最低限新築・中古物件の
価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなくちゃ、ただ単に感情的な
荒らしと思われても仕方ないですぞ。

＞917

906へのレスではありませんよね908ですよね？。

907から915

の１時台の緑字は全て同一人物でしょう。無視しましょうこういうの。

>>918さん

ご指摘ありがとうございます。
すみません、908へのレスでした。失礼しました906さん。

了解です、放置しておきます。

この場所って買う人の目的によってずいぶんと価値が変わってくるので評価は難しいんですよね。

都心に勤めるサラリーマンからすると、都心へのアクセス等からするとどうしても割高に見えてしまうんだけど（田園都市線の混雑状況含めて）、そこそこの価格でも結構売れていく。
理由としては、単純ですが、この場所を求める人に比べて供給（土地）が無いからなんですよね。

この辺を買っているのは、
１．前からこの近辺（環八・２４６に沿って土地価格が変わらないレベル）に住んでいた人、
２．都心に住んでいたけどリタイアして郊外に住みたいという人（箱根へ行くにも高速が近いし、たまに都心で会食・買い物・コンサート鑑賞する時もそれほど苦にならない距離）、
３．川崎・横浜あたりに住んでいて都心は手が出ないが（金がもっとあれば青山に住みたいが）この辺までならと注目していた人、がメインだと思われます。

１、２の層は実需であり将来の再販時の価格はそれほど気にならないので少々高くても買っていきますが、３の層はぎりぎりのローンを組む前提で一番価格弾性力が高いため（例えば25坪で坪50万違えば1250万円の違いですがこれが吸収できない）手が出なくなってしまう。

恐らくこのプロジェクトが成功するかどうかは上記１、２、３の潜在需要数と３の購買能力がどこまであるか、にかかっていると思います。この辺は売り主は当然分析し判断した上で価格を付けてくるでしょう。

プラウドが200戸ですからその5倍を吸収できるかということろですが、あの時期にあの価格でと言われながら即日完売したことからして、潜在需要はそこそこあると思います。

景気は悪いと言われていますが、逆に個人資産1億以上の富裕層は増えているし、大企業では増益で
給与は増えているところが結構あります。

まあサプライズは無く、落ち着くところに落ち着くでしょう。

>No.917
やっぱりポジレスは周辺地価高騰を狙った住民か。

>もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
>⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。
⇒誰も400なんてKYな数字だすとは思ってなかったでしょ。
問い合わせるのタダだし。

>今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、
>プラウド住民から暴動が起きそうだよ。
株価が10000円割ったら、日本中に暴動が起きるのかい？

>価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなく
>ちゃ、ただ単に感情的な荒らしと思われても仕方ないですぞ。
君もかなり感情的だけどね。