二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

>>829
ちなみに、実家や親戚が戸建なので、戸建には二十歳頃までずっと住んでいたので
それなりのメリットデメリットはわかります。

確かにおっしゃる通り、戸建は年取るときついですね。
階段の昇り降り。木造は1階が寒いし。

先日、築20年の１億を超える戸建を見ました。
木造ではなく、鉄筋コンクリートだったので、老朽化をさほど感じませんでした。
やはり、鉄筋コンクリートはマンションもそうですが、建物が長くもちますね。
また、この物件は立地が良いので眺望日当たりも良かった。
バルコニーの先の眺望は戸建数軒なのであそこがまとまって売られる心配もないと思いました。

実際、タワマン(超高層)に憧れ、住んでいました。
しかし、最近は、低〜高層棟の高級マンションの良さも改めて感じます。
(広尾ガーデンフォレストみたいなもの。どれほど高値であろうとも完売)

二子玉川ライズにはタワマン以外に、中高層棟もあるようですがどんなポジションになるのでしょうか。

>>830さん
「一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない」

と、事実と違うことを勝手に判断された書き込みがあったので、実際にタワマンに住んだ経験と
なぜ、マンションと並立して戸建も検討しているのか、という理由を書きました。

あなたが825さんと同じ方かどうかわかりませんが、とにかく、私と考えが違うのはわかりました。
ただ、一つ一つ、私の書いたことに対して、揚げ足取りのように反論してくる姿勢に
正直・・・・・・・・・。

●これをご覧になっている皆様へ
管理組合などでも、このように、自分と違う意見があると徹底的に相手の言葉尻の一つ一つを
とらえては反論しないと気がすまない方がいらっしゃいます。
分譲マンションに住んだことがない方は、このやりとりを見て、管理組合の雰囲気が
少し伝わりますでしょうか？

会社の場合だと、何かもめることがあれば、そこでトップの判断、というものがあります。
しかし、管理組合では、理事長といえども、トップの判断、という独断を下すことは
基本的にはほとんどできません。
理事長には管理者という立場があり、独自の判断をできるケースもありますが
その多くは区分所有法・管理組合規約に抵触しない範囲でのことのみです。
「総会」という多数決の場で住民同士で遺恨なきよう、採決をくだすことが基本なのですが・・・。

＞821, 827, 831

良く読むとお金の問題と、人の問題を指摘したい様ですね。
これでも安いと思って買う人も居て、予算は人それぞれなので、お金の問題は良しとしましょう。

マンションの理事会か何かで苦労された経験があるんでしょうか？。辛い思い出があれば、色々と言いたくなるのは分かります。そういう人の意見はとっても大事。布団たたきおばちゃんがテレビに出て来る度に一戸建てを買って隣の人がこんな人だったらどうしようとも思った。

こういう”人”の問題を解決する為にはというか、それが心配で家を買うのが嫌なら、失敗した時に動きやすい様に賃貸がよいかもしれませんね。一戸建ても家の周りには家があるので、どちらにしても当たり外れみたいなもんですから、検討しても無理な問題だと思います。

そもそも、マンションしか買えないと思ってマンションを検討してるんじゃなく、
マンションに住もうと思ってマンションを検討してる人が大半でしょ。
そこに戸建がいいって力説されてもねぇ。

マンション、戸建検討スレへもどうぞ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5939/

ここは検討スレだから、
>821, 827, 831
さんは、一戸建てと検討してるだけなのに、
>829=832？？
さんは、とにかく自分と違う意見は反論するのね。

ご自分とちょっとでも違う考え方は頭から否定というのでは、この先理事会でご一緒するのが思いやられます…。
掲示板なんだから、いろんな意見があっていいんじゃないですか。
831さんのおっしゃるように、いちいち揚げ足とって反論するのは大人げないです。

もう理事会ではおとなしくしてねって話ですか、、、。いつの間にかそこまで行っているとは。

っていうか、高いお金出して、わざわざこんなヒステリックな人のいるマンション買うのって如何なものかという気が…。

いやいやお金持ちの方って姿の見えないネット上では慇懃無礼で猛々しいけど
人前ではおしとやかで従順ですからご安心ください。

不安が大きいなら検討をやめるのが心身の健康にいいんでしょうね。
ファスナー丸見えの着ぐるみ着たり血圧上げるような行動とるのも健康によくない。

こんな思想をお持ちの方々のマンションって…私生活までガタガタ干渉されそうですね。文の後半意味不明

ネガレスだらけの割にはいっこうに皆さん検討対象から外すことができずに、
執着してますね。
どこが魅力だとお考えですか？

冷やかしの方には聞いてませんので、ご返答不要です。
現在も引き続き検討中の方のみお聞かせください。

小さい頃から河原で生活していたので、河原近くの低湿地帯と言うところに心地よさを感じます。どんなにネガレス書かれても購入したいと思います。

なるほど、しきりに高いと言われてますが、
この価格を出してでも購入したいと思われるほど魅力的ですか。
いやいや、こんなに熱烈なファンがいらっしゃるくらいなら、
もっと高くてもいいくらいですねぇ。

556さんの情報をちゃんと評価しましょうよ。
　もとは河川敷だけど、補助金ももらって５ｍかさ上げした人工地盤の上に
立つマンションです。
　間取りをみると、ワイドスパンで行燈部屋はありません。お見合いを
無くすために、３棟にせず有明物件みたいに奥行きのある１棟の建物に
することも可能であったのでしょうが、建築コストが高くなることを
承知の上で居住性の良い間取りとなる形状を選んでいます。
　自分の予想よりも２割位高かったですが、価値にはほぼ見合っている
ように思えます。（低層階は予定価格より下がるとは思っていますが）

　交通の便には難点があるので、高い所得（フロー）を稼いでいるお金持ちの
方には不向きですが、資産（ストック）に恵まれたお金持ちには魅力ある
物件でしょう。
　私も、子供を巣立たせリタイアするころになって、余裕があったら検討
してみたいと思います。というより、検討できるようになりたいとの願望を
もっています。

556？超ロングパスですね

５５６とか匿名なのに何故わかるのですか？
不思議です。

う〜ん、思ったよりちょっと高かったです。
新玉川線か東横線でずっと探していましたが、もうここで決めるしかないと思っています。
マスタービューレジデンスとグランドヒルズ三軒茶屋を買う寸前まで行きましたが
予算は１億円未満、広さは85㎡以上、敷地の周りに緑が多く、グレードの高い出来れば免震構造のマンションというのが希望条件です。
他にここ以上の物件が出るとも思えず、このまま年老いていくのも限界がありますので決めるつもりです。
中目黒アトラスタワーは価格や広さは合うプランがありますが計画がいまいち冴えないので二子玉川にしようと思います。
何か他にお勧めあったら提案してください。築5年くらいなら検討します。

MVR・GH三茶そしてRISE

駅遠ばっか（笑）

もっと良く探せ！

あの土地で坪400！
これまでの堆積状態は大丈夫か？実質ぐずぐずの地盤のはずだが。
もっとまともな場所があると思うが。

[氾濫低地　玉川]
大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

>850さん
都内にこだわられるのでしたら、以下スルーしてください。

そのご予算でしたら、まさに武蔵小杉のミッドスカイタワーがぴったりだと思ったので。
9000万円台で、50階以上の90平米〜が残りわずかになっていたと記憶しています。

ここは42階建てですが、あちらは59階建てです。
前のほうに、ここが高いので週末に武蔵小杉に行くという方がいらっしゃいました。
以上、ご参考まで。

小杉は電車の便的には最高なんだけどね。
・買い物する場所がない。IYの食材なんて食えないし。
・高速のインター遠すぎ。
なんだよねぇ。
都内にこだわりはないけど。10年ぐらい待てばどっちも解決されるのかな。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

今見つけましたが、やはりここは危険地域ですね。
この地図上、最悪の、「二メートル以上沈む」地域(そういう地域自体
そんなにおおくはないが）として、ここは最大の地域です。

ちゃんと対応するとしても、「筋の悪さ」は否定しがたい気がしますね。

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
No936さんの意見です。

物件価格が出るまでは坪３００万以下なら中古で売ってもそれ以上の価格で
売れるから掲示板が熱かった。
坪４００万だとどう考えても倍率つかないし売れ行きもゆっくりで中古価値も
そんな値段で売れっこないから急に興味がしぼんだ。

坪３００万ぐらいなら２戸買って一戸即売りして儲けようと思ってたけど残念だ。

確かにもう投資物件としての価値はないですね。

>>852 >>855
　乙です。

地盤、水害の話はさんざん書き込まれているので、今更〜　ってな感じで皆見ています。
ネガキャンしたいなら、新ネタをどーぞー

　そうそう、風切り音、強風時の揺れ、河川敷からの騒音、公園に現れるかもしれない
ホームレス、混雑する田園都市線、２期エリアを通過する動線、豊洲・小杉との比較、
都心の人はあこがれない、等々もガイシュツです（ｗ

860さん

これらの物件の新築時の平均坪単価はどの位だったかは
ご存知でしょうか？　今更その値段で買える訳は
勿論ないですが、非常に興味があります。
中古市場でも下がっていない（逆に上がっている？）
のであれば、その要因は、やはり、立地でしょうか、
仕様でしょうか、それ以外でしょうか。
当物件は、それらの要因に照らして
どうでしょうか？？

よく比較にでるプラウドタワー二子玉川は坪単価平均344万円
最多坪単価帯としては、300〜349万円の107戸
価格としては、２８００万円台からあった。

買った人の３割以上は３０代。
同じく３割以上が神奈川県民。

上のリストのほかのマンションとはちょっと毛色が違うかも。
中古が（分譲時より遥かに高い）勘違い価格で売りに出されてるけど、
あまり長続きはしない気がします。

深沢ハウスは、大規模だけど、高級感ないから、
上のリストの中では、やはりやや異質かな。
ここも、分譲時価格を上回る中古物件を見ますね。
（でもその値段で売れてるとはとても思えない。駅遠だし）

バブル期（ラ・コルダ弦巻以前）のものは、ざっくり
坪単価７-８００万ってとこでしょうね。
今は、一声半額（以下）でしょ。

結論書くの忘れちゃった。

基本、（立地・仕様その他が揃った）プレミアム物件でもやっぱり坪４００万超えたら、
少なくとも売却益を期待するのは困難ですね。

この板でも時々見る意見ですが、やはりバブル以前まで見て、長期的な平均を考えると、
坪３００万を挟んだあたりが妥当だと思います。（どちらかというと３００万切る感じ）

ここは大規模再開発ですが、駅距離も平均的だし、公園や河原に囲まれているのが、やや微妙。
地盤や地高を考えると、ややディスカウント要因、、、ということで、せいぜい３５０万、
飛び切りいい部屋で４００万くらいが妥当じゃないかと思うのですが。

ちなみに私は８６０さんじゃないです。

>>827

>>ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
>>しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

タワーを選択肢に入れているのですが、騒音が思ったほどあると聞いています。
ご指摘のある種の音というのは、ドアを閉める音や足音ですか？
すみません、タワーは初めてなので、ご教示頂けると幸いです。

タワーの高層階は風が強くて窓を開けられない日が多い。
幸か不幸か、騒音は窓を閉めていれば気にならない。

現在タワーの高層階３７階に住んでいますが、風が強くて窓開けられない日は、そんなにありませんよ。
感覚としては地上と変わりません。地上でも風が強いと感じる日は当然ですが、
１５０メートル程度あがっても、そんなに変わるものではありません。

この立地で平均＠４００万円なんて有り得ない！
低層階でも＠３５０〜３８０くらい？なんでそんな大金払わなくちゃいけないの？
川を渡れば８０㎡４５００万円で買えるのにここでは８０㎡９０００万円？
笑っちゃうね。そんなに二子玉川に住んで見栄はりたいの？
品川ナンバーつけてると港区に住んでる人と同じに見えるから？
そんなに見栄はりたいなら川崎に住んで蒲田（大田区は品川ナンバー、Pu）で
ワンルームマンションと駐車場借りてフェラーリーの中古車買って品川ナンバーつけたほうが利口じゃない？
電車１０分多く乗るだけでフェラーリーとベンツの中古車が余裕で２台買えるでしょう？
＠２７０万くらいなら考えてもいいかと思ったけど不景気ＫＹ売主の物件なんて怖くて買えないです。
ここが出来上がる頃には周辺相場が＠２５０万円切ってるし、Ⅱa街区にもっと安くて高級なマンションが分譲されて悔しがって地団駄踏めば？
私はこんなところ買いません（笑）

イキがいいな

よかったじゃないですか。また一つターゲットをしぼることができたわけですから。
ここも、もうくる必要はなくなりましたね。

>>867
通訳いたしますと、ここ買って念願の東京都に住めると期待してたけど高くて全然買えないことが分かったので蒲田で賃貸マンションと駐車場借りて見栄はることにしました。フェラーリは高くて変えないからベンツの中古車買って見栄はります。
金持ちでここを買える人達と外見上同じに見えるようにしてやるから見て居ろよと。

ネガレス隊の代表的なご意見ですな。

>>867

川を渡っても８０㎡４５００万円じゃ住環境のいいところは買えないよ・・・。その値段で買えるなら買いたい！！

どうみても>>867が悔しがって地団駄踏んでいるとしか思えない件について

PC赤坂が坪４００スタート
こんな怒田舎＠４００で買う気が知れない

860-863さん

860さんのリストを見てみると、マンションのグレードという点では同じカテゴリーにありますが、規模やマンションのコンセプトがかなり違うことと、同じマンション内でも部屋の位置によってかなり値段がかわりますから一概には比較できませんが、中古を買ってクリーニング程度にして住む場合は新築より安いと思いますが、リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。

理由は、まだリストのマンションは全面リフォームするまでの築年数になっておらず、中古で出ているものも内装部分の価値がまだ残っている状態であることと、ここ数年、都心の中古高級マンションの値上がりで（広尾ガーデンに象徴されるように）、欧米のようにマンションの価値は自動的には経年劣化しないという概念が広まってきたため（個人的には欧米とは気候も作りも違うものなので疑問ですが）中古高級物件の価格が意外に高くなっているためです。

当該物件に関しては、多くの皆さんが現在の景気動向や不動産事情からして予想より高いという印象を持たれていると思いますが、推測ですが、昨年の不動産ミニバブル時に想定した価格から土地価格等を現在の先安感に修正しただけだともっと安くなると思いますが、現在の急激な資材の高騰を織り込むとこのような価格になっているのだと思います。また、単なるマンション建設ではなく、地域再開発なので当然その辺のプレミアも入っていると思います。これらからすると、プラウド当時の状況と比較すればまあ妥当な価格ではないかと思っています。

また、ついでですが、このスレでよく地盤・地高からしての価格について議論されていますが、マンションは基本的には利用価値だと思っていますので、５０年程度の間に大規模自然災害が起こる確率をどう見るかですが、それが心配になる場合はそもそもこの物件は検討対象にならず、そのリスクは宝くじだと思うならば気にする必要もないかと思います。

と、ポジティブに見える意見になってしまったので回し者扱いされるかもしれませんが（笑）、個人的な意見としては、短期の転売目的ではなく自身の居住目的であれば（最低5-10年は住むと仮定したら）、まあ妥当な価格であると思います。

ただし、数が多いため方角・階数によっては売れ残りが出て瞬間的にかなり値段が下がることがあるので、とにかくこのマンションで割安に買えれば方角・階数にこだわらずという人は買えないリスクはありますが、待ってみるのも手だと思います。

私自身は、このマンションにはこだわっていませんが２−３年内に長期的に住めるマンション・戸建てを購入する目的で色々物件を見ていて、今回の再開発全体はかなり大きなものなので１０年後のこの近辺（電車で二子から２駅程度まで）のエリア全体の価値に大きな影響があると思って状況を見ています。

861です。862さん、863さん、874さん有難うございました。
ご意見是非参考にさせて頂きます。

資材の高騰を理由にマンションの値段は下がらないと言うけど、車の値段も今後上がっていくのだろうか。

7/19(土)・26(土)・27(日) 世田谷ビジネススクエア会議室でのプロジェクト説明会案内が届きました。

年収もそんな高く申告しなかったし、とりあえず・・という感じだったのに割と早く回って来たなという印象です。

3回/日　各回30組　計270組ですので意外と小規模ですね。

五島美術館の方でも大規模に同時開催なのでしょうか？

＞８６７私はこんなところ買いません（笑）

買えませんの間違いでしょ。

キミも無理でしょう？

ここ安すぎ、お買い得すぎですね。
即日完売は確実でしょう。
坪500万以上が適正価格でしょうねｗ

>874さん

>リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。


いや、それはないでしょう。
ここを買うより、地元のヴィンテージマンションを買って、リフォームしたほうが大概は安いよ。
（リフォームを三井とか大手にお願いしたら、中間マージンを何度も抜かれてしまうだろうけど）

勿論、あのリストのヴィンテージでも、高いのから安いのまであるので、常にそうか
というと分からないけど、ここより高くなるものは比較的少ないでしょ。

120平米程度でも、1000万未満から、フル・リフォームは十分可能ですよ。
壁をどんだけ壊すかとか、造作家具をどれくらい頼むかとか、水周りにどんだけ
お金掛けるかで全然変わってくるが、表面上、今風のホテルライクにするだけなら
大してお金はかからない。但し、ある程度勉強してコストチェックを細かくして
かないと、リフォーム業者はすぐいろいろ乗っけてこようとするので要注意。

既に建っていて、実際の部屋の感じも分かる上、周囲の環境も安定していて、
住民の質なども分かる既存マンションはそれなりに魅力も沢山ありますよね。
（若い変な住民があまりいないというのは、現実的には大きなプラス。
ここは30平米台からあるので、個人的にはそこが最大リスクかな）

城南はいいマンションの蓄積も結構増えてきたので、この中古マンションにリフォームして
住むと言うのは、非常に合理性あるチョイスになりつつあります。

いいマンションに住みたい、きれいなマンションに住みたい、しかも、なるべく安く、
リスクを抑えて住みたいというのであれば、尚更です。

882さんの言う通り、リフォームは程度問題で費用もピンキリなので一概にはいえないでしょうね。
スケルトンにして設備を全て新築と同じにするならば高くなってしまうでしょう。キッチンやバスなど新築マンションはボリュームディスカウントで買っていますしね。

中古はあくまで中古なので、新築ｖｓ中古＋リフォーム、でどちらがお得かというのは比べられないものを比べているようなものですね。

よって、予算の都合で新築には手が出ないが、古くても良いから同程度のマンションに住みたい＆中は人の手垢のついてないレベルにはリフォームしたい、という人には中古＋リフォームがお勧めということになります。

ニコタマ・・・
早く都心からあこがれてもらえる街になればいいですね・・・

ワタクシ、>>867さんの大大大ファンです！
朝っぱらとは思えない、ありえないテンションでの書き込み
本人にしてみれば、すっかりしてやった感のある「買いません」と言い切る文末
何もかもが、ス　テ　キ　！　！

どうか、どうか、明日も朝イチでブッぱなして下さい(^o^)/

楽しみにしてますよ！！


そうそう、フェラーリーって言うよりフェラーリで切った方が、よりホンモノっぽいゾ！
ガンバ！

用賀の説明会の案内来ました！
価格などある程度提示されるのでしょうか。

882さん、

ためになる書き込みありがとうございます。
確かに手堅い感じはあります。

新築プレミアムってちょっと過大だったりしますよね。

>No.885

No.867は、蒲田、フェラーリは別として、当を得たコメントでしょ。東京都世田谷区在住と言いたいだけのために、東京都の端（橋？）に坪４００万払う人は居ないでしょう。都心のブルジョアがわざわざこんな所に来ると思えないし。自称購入希望は、地権者及び周辺地価高騰を狙った周辺住民ぐらいです。

>>888
世田谷区在住と言いたいだけだと、宇奈根・鎌田では？

思ったような間取り・位置の部屋をうまく築後２〜３年以内に中古が買えれば良いですけど、
流通しているかどうかは賭なので、この物件を欲しいと思って予算が許すならば買っておいて後悔することはないと思います。
クルマと違って部屋はそれぞれ違いますし買うのも売るのも引っ越すのも一苦労ですからね。

一時期（いまでもやっている人いますが）古いマンション（築後30年以上ぐらいのもの）買って完全リフォームして売り出す商売が盛り上がりましたが、いまは中古の流通市場が上がったので利益がなかなかでないようです。

中古ヴィンテージマンションも色々見てまわりましたが、安い物は部屋の位置に難があったりとそれなりに理由があります。２〜３年前はほんとうに安く買えたのですが、いまはうーんと唸るような微妙な値段設定でおいしい物件は見あたらないですね。

また、この物件に限らず中古をねらうのであれば、尚更いまではなくて少し待った方が良いと思います。いまは去年のミニバブルが忘れられずに強気の値段でまだ出ている状況ですから、ここ１〜２年でまた価格が動いた時を狙うのがベターでしょう。

>>890
そうですね。
完売しても竣工まで2年もあると、ローンキャンセルや買主都合による手付流し契約解除、
転勤や転職、離婚による再販などの確率が高いですからね。
買った価格に上乗せして儲けようとする個人の単純転売も結構あります。
感覚的には竣工して50戸に1戸くらい出てきますので、1033戸もあれば20戸くらいは竣工して間もなく売りに出てくるはずです。
芝浦アイランドとかキャピタルマークタワー、WCTなんかも異常に売り物件多いです。
相場が下がっていれば自己都合売却は損して売らざるを得ないでしょうから安く買えるチャンスもあるでしょうからね。

★

都心さえ　あこがれる街！　なんですのよ

憧れだけでは　手に入りませんのよ

★

横浜ぐらいだったらまだあこがれても良かったんですけどね・・・
ニコタマかぁ・・・

二子玉川ライズにあって、築年数5年以上のヴィンテージマンションにない設備。
（もちろんある場合もありますのでいちいち反論されても困ります。一般的に中古マンションに付帯されない設備とご理解ください。）

・免震構造
・カラーモニター付きハンズフリーインターフォン
・ディンプルキーダブルロック
・トリプルオートロック
・サムターン対応ロック
・非接触型キー
・ハイサッシ
・ディスポーザー
・タンクレストイレ
・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス
・フィットネスルーム
・ゲストルーム
・展望ラウンジ
・居住者専用サロンとサンクンガーデン
・パーティーラウンジ
・2000㎡の敷地内提供公園
・内廊下
・洗車場付き地下駐車場
・敷地北側のカフェ等（入居テナント未定）

上記を考えるとやはり魅力的だと思います。

我が家にもやっとカラーテレビがやってくるって　喜んでるみたいだよ

みっともないひがみ根性は捨てて
買いたくて買える人だけ買えばいいのです。

そうそう、金持ちならそんな些細な設備の有無など関係なく、ドーンと買うんですよ。
都心さえ、あこがれるぐらいですから。ドーンと。

この物件は多摩川に近いだけに地盤はどうなのか気になります。
昨今のマンション購入は竣工前にいわゆる青田買いですのであくまで予想の範囲で買わなくては
ならないのが辛いところ。
実際建ってみて、その建物内の共用施設などで説明会を何日間か開いてくれたりすれば安心なの
ですけどね。

地盤ご心配されておられる方って、現在お住まいの所はよくよく調査なされてお住まいなのでしょうね。
買う時だけ心配される方って、良く分かりません。(＠_＠;)
阪神大震災後も、姉歯事件後もそうでしたが、その時だけ騒ぐんですよね。
結局、調査費用が仲介業者、個人では大半投下出来ないので、中古物件は良く分からないまま現在に至って流通しております。
おそらく、5000マン以下の1住戸は投資的な感覚で売れてしまうでしょう。

億越えの住戸の販売が困難なのかも知れません。

値上がる、値下がるは時の運！

そんな事心配される方は、賃貸お住まいになって更新料　賃料値上と戦いましょう！

勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

購入検討の時に色々調べるのって普通のことだよ。
それとも買った後に色々調べるのが普通なのかい?

次々と出てくる災害時の書き込みを見ていると、この物件て弱点多いのね。

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

あ〜あ、いぬたまとねこたま楽しかったなぁ・・・
再開発跡地のどっかに、また作ってほしいなぁ・・・

もうネタも興味も失せた感じだね。
次に盛り上がるのは正式価格が出た時かな。
最初は10% DOWNからかな。ディスカウントすると買う人いそうだね。
１万円の壺でも最初に１００万円とか言われたら７０万切ったところで買いそうだもんね。

そうかな〜。

ここは、23区内のMSで実際の販売価格は400切ってくるでしょ。特に高いって指摘はおかしいでしょ？。まあ川崎と比べちゃあれだけど、23区内物件のスレだし、ここ特に高額物件じゃないよ。それなりの土地にそれなりの価格という表現が23区内物件としての評価ではないですかね。

連続投稿お疲れ様です。
完全に検討のための材料提供ではなく
貶めることのみを目的にした中傷でしかないですね。

ところで>>905を削除依頼された方、あの程度の投稿であなたにどれほどの悪影響があるの?
ここの評価が上がるとあなたの手持ち物件を売るのに影響しますか。

>>906

「常軌を逸してる」ってあなたの常識を越えてるだけの話じゃない。
自分が買って損と思えば買わなければいいはなし。でも買いたいんだよね。それが400万
なんて坪単価で出てしまったから辛いんでしょ？
市況というが、一般的に今販売中の城南物件、中目黒が450万、大崎・五反田が400万、
池尻も400万くらいだったか？を考えると、二子玉川のブランド力・知名度から言って、
デベが強気に出るのも無理はないでしょ？
近隣（丘の上）に住む私としては、渋谷にも我が家の方が近いし、高台だしと思うけど、
現段階で上野毛や用賀、桜新町ではなかなか大規模物件で400万は付けられないと思う。
※桜新町の地所低層物件には400万超の坪単価が付けられているが…。あくまで小規模。
これは二子玉川だから付けられる坪単価だと思うんだよね。そう言うと都心から遠い
くせにバカバカしい、みたいな反応が予想されるけど、ここにはここの価値を見出す
人が多くいるってことなんだよな。

もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。

河川敷であることを最大のネガティブとされている方もいますが、プラウドが堤防の
外側に建っているある意味珍しいマンションで、あの値段だからね。
二子玉川なんて、電車のホームまで多摩川河川敷にかかってるんだから、この辺の人は
気にしないんだよきっと。
今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、プラウド住民から暴動が
起きそうだよ。


城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

根拠が少なそうだが、湾岸既存マンションや郊外の新々価格マンションの下げが
真っ先に起きそうだよね。
昨今の新規分譲や売れ残り叩き売り物件を見ても、湾岸、郊外物件の方が、都心・
城南と比して、あっけなく下げに転じているよね。城南でも一部駅遠・バス便などは
既に下げている。日本全体・東京全体でも2極化が進んでいるし、城南の中でも
2極化が進むと言うこと。議論が中途半端過ぎなんで、最低限新築・中古物件の
価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなくちゃ、ただ単に感情的な
荒らしと思われても仕方ないですぞ。

＞917

906へのレスではありませんよね908ですよね？。

907から915

の１時台の緑字は全て同一人物でしょう。無視しましょうこういうの。

>>918さん

ご指摘ありがとうございます。
すみません、908へのレスでした。失礼しました906さん。

了解です、放置しておきます。

この場所って買う人の目的によってずいぶんと価値が変わってくるので評価は難しいんですよね。

都心に勤めるサラリーマンからすると、都心へのアクセス等からするとどうしても割高に見えてしまうんだけど（田園都市線の混雑状況含めて）、そこそこの価格でも結構売れていく。
理由としては、単純ですが、この場所を求める人に比べて供給（土地）が無いからなんですよね。

この辺を買っているのは、
１．前からこの近辺（環八・２４６に沿って土地価格が変わらないレベル）に住んでいた人、
２．都心に住んでいたけどリタイアして郊外に住みたいという人（箱根へ行くにも高速が近いし、たまに都心で会食・買い物・コンサート鑑賞する時もそれほど苦にならない距離）、
３．川崎・横浜あたりに住んでいて都心は手が出ないが（金がもっとあれば青山に住みたいが）この辺までならと注目していた人、がメインだと思われます。

１、２の層は実需であり将来の再販時の価格はそれほど気にならないので少々高くても買っていきますが、３の層はぎりぎりのローンを組む前提で一番価格弾性力が高いため（例えば25坪で坪50万違えば1250万円の違いですがこれが吸収できない）手が出なくなってしまう。

恐らくこのプロジェクトが成功するかどうかは上記１、２、３の潜在需要数と３の購買能力がどこまであるか、にかかっていると思います。この辺は売り主は当然分析し判断した上で価格を付けてくるでしょう。

プラウドが200戸ですからその5倍を吸収できるかということろですが、あの時期にあの価格でと言われながら即日完売したことからして、潜在需要はそこそこあると思います。

景気は悪いと言われていますが、逆に個人資産1億以上の富裕層は増えているし、大企業では増益で
給与は増えているところが結構あります。

まあサプライズは無く、落ち着くところに落ち着くでしょう。

>No.917
やっぱりポジレスは周辺地価高騰を狙った住民か。

>もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
>⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。
⇒誰も400なんてKYな数字だすとは思ってなかったでしょ。
問い合わせるのタダだし。

>今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、
>プラウド住民から暴動が起きそうだよ。
株価が10000円割ったら、日本中に暴動が起きるのかい？

>価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなく
>ちゃ、ただ単に感情的な荒らしと思われても仕方ないですぞ。
君もかなり感情的だけどね。

で、あなたは何を目的にいらっしゃってるの？

>>917みたいなヤツがいるから板が荒れるんだよなあ

深く反省して欲しい

上記３に該当するものですが、
無理して買うにも河川敷が気になっています。
それなりの価格になってほしいと思っています。
（河川敷を反映した価格）
自然災害はやはり気になりますからね。
気になる私は、買うべきではないのかもしれませんが。

河川敷は、一方でウォーターフロントという価値があるのでその分が割り引かれるようなことはないと思います。

田舎でそこらが田畑だらけの場所であれば、わざわざ川沿いに建てるデメリットが土地の価格を下げるでしょうが、この辺であればやはり水辺に建つという価値の方が出てしまうんですよね。

土地の価値はその周辺の街の価値が元になるので（例えば軽井沢のような湿地帯が蓼科あたりより価値が高いのは街全体の価値があるから）、ここは今後の発展次第でもありますけど、自然災害のリスク＝土地の価値下落ということになならないでしょうね。

予算が限られている場合、割り切って利便性だけに着目して川向こうのウォーターフロントを安く買って、余ったお金を旅行なりグルメなりに使う方が賢いかもしれませんね。

災害が気になる人は、ここをかうなってこと
でも一回でも災害が発生したら
価格暴落だろうね