二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

>>327　そのサイトには

「※賃料相場は当月に補正した管理費込みの金額です。
管理費の目安は賃料の６％程度でお考え下さい。」

と書いてありますが、何年のデータだから古くて参考にならないのか、正確に教えてください。
プラウドタワーの坪単価も2004年だから古くて参考になりませんか？

>325

幸せな人だね。僕もそう思うよ。

>>328-329
いつ時点かサイト上には書いてないですね。
私の記憶が正しければ、４〜５年は変更されていません。
なので、２００２年とか２００３年のデータだと思います。
マンション価格が底値の時代のデータだと思います。

1〜2年前は住まいサーフィンの評価が参考になったんだけどな。
今は閑古鳥が鳴いて新しい書き込みや評価が減ってしまった。
データーベースも乱雑で古いから知りたい情報が書き込まれてなくて今じゃ何の参考にもならない。

データなんて目安。
±２０〜３０万／坪で考えれば良いんじゃないの。

二子玉が３００だなんて、ぷっ
山の手沿線にいくよ

>>334
山の手が300万円で買えるの？
どのあたりですか？
田端か日暮里の徒歩10分以上圏でしょうね。

うーん、山の手沿線の徒歩圏で欲しいと思える場所は
高輪、御殿山、花房山、池田山、島津山、松涛、南平台、下落合、大和郷くらいでしょうか。
でも、そういう場所は300はおろか400出したって買えないですし。
それ以外の場所は「利便性さえ良ければ他の全てに目を瞑ります」って人じゃないと
住めない場所ばかりですよね。

>>332
>私の記憶が正しければ、

あなたのあいまいな記憶なんですね。

>マンション価格が底値の時代

2002〜3年といえば公庫の金利が１０年固定で史上最低の2.0％で、デフレで物価が安く、
マンションは買いやすい時代でしたがそれでも売れ残りがあった。

現在は金利も変わり、インフレ加速中で、建築基準法改正で供給が減ってきているにもかかわらず
マンションの買い控えが進んでいる。
その結果売れ残りがある。
今は、底値がどこまでいくのか不明ですね。

2003年に比べて果たして物件価格がどれほど上昇しているのでしょうか。
一年半〜一年前なら上昇していましたが。

価格調整がどの程度すすむのかっていうところでしょうね。
秋販売開始ですから、

坪単価　344万として
5％下落　344×0.95=326
10％下落　344×0.9=327
15％下落　344×0.85=292
20％下落　344万×0.8＝275
になります。

仮に300と仮定すると
5％下落　300×0.95=285
10％下落　300×0.9=270
15％下落　300×0.85=255
20％下落　300万×0.8＝240
になります。

やっぱり、300前後かな。
75だと、やっぱり、6800万！

この線、有力！
土地を仕入れたわけではないのだから、妥当な価格で売り出して欲しいものです。

>>337
URLに以下を入力すると、337君より332の方が正しいこと言っているってわかるよ。
　a-lab.co.jp/research/press080210.html

　2008年のデータはまだないので断言はできないが、今年に入って下向きとは言え337君が
期待するような「2003以下」というような暴落は考えにくい。

周辺住民さん
どうしてそんなにここの掲示板に参加したいの？

家でも会社でもこの性格のせいか孤立してさみしいの。
お願いです。見捨てないで、構ってください。

河川敷vs埋立地では所詮は似たもの同士。
であれば利便性に勝る山手線圏内の城東湾岸区を選択する人は今後益々増加する事でしょう。

一応川面より上の河川敷と埋立地や海面と同じ高さに建ってるマンションとは
全く違うでしょ！？そもそも利便性以外（ガラが悪い、町並みが？みたいな）のことで
西側の地価が高まってるんだから、そっくり住民を取り替えない限り、東側の価値が
増すことはないって。距離的に都心に近いなんてことは江戸時代からですから。
そしてまた山手線圏内とか訳の分からんこと言ってるし。
そんなあなたは毎朝徒歩で有楽町まで歩いてらっしゃると？

とりあえず、東急さん！次回のＣＭから
「都心（自称も含む）さえも憧れる街、二子玉川」
にキャッチコピーを変えてください。
あまりにも河川敷・湾岸繋がりということで煩い豊洲高値掴み住人の遠征が多いので。
どうやら自称とは言え自分達が都心から漏れたのが悔しいみたいなので。

二子玉川特に高島屋ＳＣのアイデンティティはそもそも都心からほどよく
離れたところにあるのだからね。
「俺は憧れてなどいない！」といいたいところだろうが、「憧れ」のポイント
は都心までの距離ではなく、都心部にはない自然環境でしょ。
それでいて飲食、ショッピングなどの都会のお楽しみも犠牲にしていないので
たとえば銀座に行く必要がないってのが、コピーのコンセプトじゃないの。
ほんとかどうかは別にしてさ。

豊洲が銀座に近いとか、いちいち書かなくても皆知ってるでしょ。
埋立地ということも用地はもともと工場地帯だったってことも。
ここ検討してる人は、興味ないんだよ。

ところで最後まで頑張ってた材木屋さんの家、とうとう取り壊されてしまったのですね。

豊洲と比較したっていいと思いますけど。
河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ているのと
タワーマンションということで共通している。
ただ、世田谷区と江東区はブランド性が違う。
でも、都心には豊洲が近い。

当方は、比較対象になります。

値段が全く違うと思うのですが・・・

どのくらい違うの？

タワーマンションゆえ、価格帯の幅も広く、いろいろな層が検討対象となるのは必然。
豊洲もいい値段していますよ。

>>353,357

このスレユーザーであれば、豊洲から来る煩い輩が過去どんな書き込みをしてきたか知ってます。

豊洲サイコー！こんな田舎物件買う奴の気が知れね〜！みたいな低レベルな書き込みの多いこと
多いこと。そして＊＊＊＊。（自分で荒らして反撃され、自分で削除したみたいですが…笑）
だから、このスレはそんな輩への拒否反応が強い訳です。
純粋に検討してる人には申し訳ないと思いますが…。

>>357
>河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ている
>当方は、比較対象になります。

そんな理由でわざわざその二つのエリアの購入を比較検討しているんですか？
随分マニアックな趣向をお持ちですね。

>>356
　材木屋が残っていたのは有名だけど解体している今、何気に角の喫茶店が一件だけ
残っているのが目立っている。

　なぜあんなに頑張っているんだろうか？

>>366

ところで何でニートって特定できたんですか！？
頻繁にこのサイトが見れるからですか？
そんな雰囲気だからってことですよねぇ？一応真面目に会社勤務でございますが…。
それよりか削除依頼コメントとかが読める訳で判断ができる訳です。
根拠的にはあなたと変わらないとは思いますが、それよりはまとも。

削除依頼って「投稿者本人」ってのがありませんでしたっけ？

ニコタマとトヨスを比較検討してます、って人たまにいるけど・・・。
価格帯さえ一緒だったら何にでも首突っ込んでみるんですか？
（実際は同じ価格レベルですらないだろうけど）
こことトヨスじゃ、検討者に訴求する街の魅力の方向性が全然違うと思うんですが。
ニコタマはトヨスの代わりにならないでしょうし、
逆にトヨスは、ニコタマ検討者にしてみたら何の魅力も感じないその他大勢の一つに過ぎず
ニコタマの代わりには成り得ないです。

いくら販売苦戦してるからって、ここにやってきて一生懸命キャンペーン張っても
客を誘導することはできないでしょうね。

>河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ている
>当方は、比較対象になります。

途中が抜けていますよ。
そんなばかなこと考えるわけないでしょ。

どことどこを検討対象としようと個人の勝手だと思いますけど。
人にはそれぞれ価値観がありますから。
豊洲に過敏に反応しないでください。

>371

あなたも二コタマだけ特別な存在って意識の人ですね。

このスレ見るとほんとに勉強になります。この辺の人ってほんとに差別意識の強い人多いですよね。恐らく、都心から見ると東京のはずれの川っぷちに見られるから、そのコンプレックスが原因で変な対抗意識みたいなものが深層心理に目覚めるのでしょうね。そんな心理を読んでの、例の都心が憧れるという文言が出て来たのでしょう、東急は流石にこの辺の人の変なプライド良く知ってるんだな〜と感心します。まあ、消費者心理とか、消費者の意識調査をして、どんなものが喜ばれるかを知っておくって大事な事ですからね。

もちろん皆さんご存知な様に、二コタマ高島屋って日本橋よりも都心のみなさまに憧れられてますよ。こんな感じで満足ですか？。

３７４さんは東京の人じゃないと思いますがどうでしょうか。
二子玉川が特別な存在なんて誰も思っていなく、都心は都心ここはここのよさがあると思っているだけでしょ。だからこそ次の代もここに移り住む人が多い。
あなたがの望む場所が１０年後に皆さんに愛着がわかれるようになるといいですね。

>>374
たしかに川ぎわではあるが東京のはずれという意味では田園調布、成城、
岡本、上野毛だっておなじ。都心にコンプレックス感じてるどころか
あえて郊外が好きな人が多いと思う。

ついでにレストランや地下食料品売り場は日本橋より玉川高島屋の方が
だいぶんセンスがいいですよ。日本橋まで出かける必要なしです。

>>378
　同感。

　休みの日に人の多い都心（銀座、日本橋、渋谷・新宿等の副都心も）まで買い物に行きたくない。
されど日吉やたまプラ・町田みたいな田舎もちょっとなぁ・・・　ってな感じが二子の良さかな。

> 375, 378, 381

そこまで言っちゃうと客観的に見て、残念ながら負け惜しみ感があるが、まあ、頑張ろう。

>>341
>周辺住民さん
>どうしてそんなにここの掲示板に参加したいの？

感じ悪いよね。
自分が買うわけでもないのに、度々、世間知らずな高値希望の書き込みして。
ここのマンション買おうかと思ってたけど、周辺住民の度重なる感じ悪い書き込みで
嫌気がさしてきた。
前スレでも、周辺住民による差別的な書き込みが多数あったし。
このスレでも>>374が書いているけど、そういう差別的な書き込みみる度に、
このマンションの質が落ちる気がする。
感じ悪い人が周囲に住んでいる嫌なマンションのイメージ。
マンションのパブリックスペースに、周辺住民がやってきて、二子玉川のうんちくを語ったり
管理組合を通して新住民について文句言ってきそう。

それに、去年の春、売り出されていれば高値で売れたかもしれないけど今年の秋じゃ高値は無理。

そもそも、去年、販売できず、今年の秋に販売が遅れた一因は、地元住民の一部が起した
裁判が影響しているんじゃないの？

裁判なんて起さず、とっとと東急に販売させてれば高値で売れて地価も上がったかもしれないのに。

結局、周辺住民があれこれうるさく言ったりやったりした事が全て裏目裏目に出てるのでは？

わたしには台場・有明＝埋立地、無機質。豊洲・武蔵小杉＝もと倉庫街、工場跡の
のイメージです。ひばりが丘というのは初めて耳にしました。どこにあるのかさえ
知りません。港北は横浜市ですね。
382はあきらかに城南の人ではないのがわかります。

381です。

>東京＝都心
当然yes

>新宿＝今の副都心　
yes　但し渋谷と池袋も副都心に入る。あと品川も副都心化している。

>台場・有明・豊洲＝今後の副都心
no　交通網、後背地を考えると、副都心にはなりえない。

>自由が丘・成城・田園調布＝高級住宅街
yes

>二子玉川・ひばりが丘・港北ニュータウン＝郊外住宅地
郊外住宅地という呼び方はyes、しかしひばりヶ丘、港北とは違うクラス。
ひばりヶ丘は都下、それも新座住民の多くが通勤通学に使う駅。港北ニュータウンは横浜のチベットと言われたエリアの開発。

　そこで、田・自・成・瀬は高級住宅エリア、その他の街は駅から同程度の距離の住宅地の路線価を調べてみた。
　・田園調布　58万
　・自由が丘　41万
　・成城　　　41万
　・瀬田　　　42万
　・二子　　　37万（玉川）
　・ひばり　　18万
　・港北　　　15万（センター南）　

　瀬田は自由が丘・成城・田園調布並の高級住宅地。玉川はそこまで高級ではないが、ひばりヶ丘、港北とはレベルが違うことがわかった。

てか副都心って・・・

7つの副都心の一つとして臨海副都心って言うのを都が制定してて
台場と有明はそこに含まれてるんだけどそれでも副都心じゃないってのはどうなんだ？

それすら知らずにnoとかいうのは無知をさらけ出してるんじゃないのか

そして品川は秋葉原と並んで都が言うところの「新拠点」だよ

こう言うと実質どうかとか言われると思うんだけど「副都心」という名前を使う限りは
実質とか関係ないからね

>>387
よかったね
錦糸町・亀戸と同格だって

二子玉川には副副都心にも新拠点になって欲しいとも思いません。
東名高速における東京の西の玄関口ではありますが、
光と風があふれる多摩川、富士山を望む広い空・・・
そんな環境でありながら洗練されたショッピングタウンでもあること。
それで十分です。

周辺住民のプライドが高すぎ。
しかも、書き込み内容が結構、性格悪いし。
価値を下げているね。

言っておくが、成城、田園調布と二子玉川は同じじゃない。
しっかりと認識すべき。
あちらは、由緒正しき高級住宅地。
あちらにお住まいの方は、こんな掲示板でわざわざ書き込みをして
騒がないよ。確固たる自信があるからね。

そんなことはどうでもいい。

で、いくらよ？いつ価格発表？

＞３９２
二子玉川という住所はありませんから、
この駅名がエリアの名称にもなっています。
岡本、瀬田、上野毛アドレスの方も「お住まいはどちらですか？」と訊かれた場合、
「二子玉川です」と答えるのは普通です。

だいたい田園調布にも田園調布本町、田園調布南といった住居表示がありますし、
正真正銘の田園調布的佇まいは３丁目を中心とした一部に過ぎません。

不思議なくらいまともなレスが続いていますね。
立場の違いから主張の方向は異なっているけれど。
私には豊洲をここと比べること自体が変に思える
のですが、逆の立場の方もやっぱりいるんですね。

>>387　>>388
一生懸命ググったの？　ご苦労さん。

つか散々都心だ副都心だって話題出しといて
いざ自分の知識が違うとなると訳の分からない論理を展開するってのはどうなのよ

間違ってたなら間違ってたなりの対応があるだろうに・・・

くだらない大人が多いなあ　恥を知った方がよいのでは

>こう言うと実質どうかとか言われると思うんだけど「副都心」という名前を使う限りは
>実質とか関係ないからね

　官僚答弁、ありがとうございます。

　今日から臨海地区も新宿・池袋・渋谷と同等であると心に刻みます。但し都民のほぼ全員が
副都心＝　>新宿/池袋/渋谷/上野・浅草/錦糸町・亀戸/大崎/臨海
であることに違和感を感じると思うのですが、いかがお考えでしょうか？

　ちなみに私は渋谷と上野の間に一本線が入り、上野と浅草の間に太い線が入ると思います。

どうでもいいよ・・・ホントどっか他でやってくれ。

おいおい、釣り針が大きすぎるよ。
これに釣られるやついるのか？

豊洲板へどうぞ

また、豊洲！？
どうぞ、お幸せに。

>>401

そんな宣言何でここですんの？
「私は豊洲２、３丁目のタワーに住みたい！」
って一体。
何もここで書かなくてもいいじゃん。

いやぁ、401は気を付けないと豊洲の住不の営業マンの恐れあるぞ。
全然売れてないもんだから他地区スレで誹謗中傷して、自分とこに呼び込みを図ってるんだって。
怖いね。逆効果だけどね。

副都心がどうでもいいのですが東京の商業地の中心は渋谷、新宿、池袋であることは変わらない。
豊洲などがここに入り込むことは無理でしょう。なぜならこの３つを支えているのが神奈川、埼玉県民もいるから。都庁が西よりに建設したのもわけがあるかもしれませんね。

私、神奈川県民ですが。
↑失礼ですよ！

なぜ失礼かな。できれば理由を聞きたいな。

都心って東京のどこですか？東京駅・大手町とか？

改めて思うがニコタマって弱点少ないな。
執拗なネガレスに対してきっちり反証挙げることができてる。

二コタマの価値は都心レベルというのがこの辺の人の主張の様ですが、その一方で都心よりランク下の五反田、大崎辺りのタワマンの価格である坪400ぐらいというと、このマンションの価格には高すぎるという主張が多い。

金がないのにプライドが高い人が集まる地域って感じですかね、この辺の人たちと思われる書き込みを分析すると。

>>408
商業地はいいけど、こんな住民がいっぱいいるとこは嫌だな。ニコタマくらいがいいよ。
6月21日16時1分配信 毎日新聞
ＪＲ渋谷駅前の路上に止めたダンプカーでわいせつなＤＶＤを撮影していた事件で、警視庁保安課
は２０日、渋谷区笹塚の映像制作会社「ホットエンターテイメント」社長兼監督、梶俊吾（４６）
＝渋谷区恵比寿南３＝と女優の恵志織（３０）＝芸名・三浦亜沙妃、渋谷区代々木１＝ら７容疑者
を公然わいせつ容疑で逮捕したと発表した。
調べでは、梶容疑者らは昨年７月２０日、渋谷区渋谷２の路上で、撮影用のダンプカーの荷台上
でわいせつな行為をした疑い。周囲のビルなどからは丸見えだったため、公然わいせつにあたる
と判断した。
また恵容疑者は自宅に大麻約６・２２グラム（末端価格約２万５０００円相当）などを隠し持って
いたとして大麻取締法違反容疑などでも逮捕された。

>>341
>周辺住民さん
>どうしてそんなにここの掲示板に参加したいの？

>>384
>感じ悪いよね。
>自分が買うわけでもないのに、度々、世間知らずな高値希望の書き込みして。
>ここのマンション買おうかと思ってたけど、周辺住民の度重なる感じ悪い書き込みで
>嫌気がさしてきた。

>>391
>周辺住民のプライドが高すぎ。
>しかも、書き込み内容が結構、性格悪いし。
>価値を下げているね。

>>392 by 匿名さん　2008/06/21(土) 21:25
>言っておくが、成城、田園調布と二子玉川は同じじゃない。
>しっかりと認識すべき。
>あちらは、由緒正しき高級住宅地。
>あちらにお住まいの方は、こんな掲示板でわざわざ書き込みをして
>騒がないよ。確固たる自信があるからね。

同じ気持ちの人達がいた。
二子玉川住民隔離スレでも作って、そっちで二子玉川のプライド論争でも勝手にやって欲しい。

二子玉川と豊洲の比較とか、二子玉川とその他都心・郊外との比較とか、ウザイ。

392の言う通り、田園調布や成城などの真の高級住宅街や、青山・広尾・表参道・代官山・恵比寿
あたりの真の都心かつ、高級住宅もある街の人達はわざわざ、こんなに度々その地域の掲示板に
出張してきて良さを書いたり、地価が高いハズだと粘着的に書かないよ。
そういうことを書かないとダメな時点で、それらの地域と違うってこと。

ＣＭもわざわざ「都心も憧れる街」なんて言う時点で違うってこと。

地元住民とあのCMのおかげで、二子玉川が田園調布や青山とは一線を画すことが余計目立っている。

>>415
そんなにウザイなら、なぜこのスレに常駐しているんだろ？

人気者には妬み嫉みは付きものだと覚悟しないといけません。
数多くの住みたい街ランキングなどでトップ１０前後をキープする憧れの街ですからね。

マンション販売不況のご時勢、抱えている販売不振物件の成約状況に
生きるかしぬかが掛かっている業者も多いこと故、
人気地域の足を引っ張ることに血道を上げたくなる気持ちもわかります。

うーん高いな。

８５００万が価格でも諸経費いれて９０００万近く行くしなーーー。

心配点は１０年以内に転売しないと結局マンションだから子供には残しても超古くなってるし
１０年後に高く売れるかなんだよね。やっぱ一般的に住めるのはせいぜい２０年ぐらいであとは
老朽化がめについてくるからなー。まあ割高物件ではあるな。賃貸ではせいぜい利回り２％台だろ。

ブランド性は申し分ないんだけどなー。

>心配点は１０年以内に転売しないと結局マンションだから子供には残しても超古くなってるし
>１０年後に高く売れるかなんだよね。

　マンションと戸建ての内装の劣化スピードは同等かな？　構造は一般的な木軸よりはＲＣや
Ｓ造の方が長持ち。外装は目地のシール打ち替え・タイル貼り替え等、マンションも意外と金が
かかる。

　タワーマンションの場合、一般的な中低層と比べて寿命の点ではどうなんでしょう？

関係のないスレでポジティブキャンペーン張らないといけないくらい売れてないんですね。
ご苦労さまです。

久々に見たら、豊洲とか興味ないが増えてますね。
多分、買いたくてしょうがない人の、抵抗でしょう。
ここを検討している人は、地元の人が多いので、参考にしないと思いますよ。ご苦労様。
買いたいなら、自己資金の心配した方が良いです。

豊洲はスルー
せめて武蔵小杉くらいでないと比較の
しようがない。

こないだ、ららぽーと豊洲に行きましたが、工場地帯の匂いを残す垢抜けない場所で、高層マンション乱立で、二子玉川とは全然違います。反対する人もいないのでしょう。もともと住宅地でもないし。
少し期待して行ったのですが、まったく検討に値しませんでした。
人好き好きなので、好きな人の否定はしませんが。

高層マンションが建つことに未来があると思っている方はここを買いません。
世田谷のよさの一つが低層地域だということ。
地方出身者はよく世田谷のどこがいいかといいますが、それはその方たちが自然を身近に育ったため。
東京都に住むほとんどの方たちが自然を満喫できないで育っています。だからこそ自然を身近に感じる地域を選ぶ人も多いのです。