二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

４００では、全く買えません！

タワー上階層＠480〜550、中階層@400〜450　、低階層＠350〜400
レジデンス＠380〜450でしょう。

そんなに高いの！？
麻布に住めますけど…。

上層：430万円／坪
中層：330万円
低層：240万円
同じ物件内で二極化する！

198さんに同意ですね。
坪単価340〜370万円ぐらい。

70㎡の3LDKはあってもいいと思うけど
収納が貧弱だろうし使い勝手は悪いと思う。
まあ一昔前の団地はそれぐらいの広さだったらしいので
暮らせないことはないと思うけど余裕はなさそうな感じ。

都心からの距離を考慮して204さんぐらいの線が妥当かな

あなた方アホばっかりやな。坪２５０や。
都心じゃあるまいし、３００とか４００も行くわけないやろ。
ここは武蔵野台地の縁やぞ。多摩川に削られた縁や。
いくら世田谷区でも、将来性考えたら、４線利用可能な武蔵小杉の方が上や。
残念やったな、地権者さん。

今日、二子玉川駅から見た多摩川は青空に緑が映えてとってもいい感じでした。
雨の日はともかく晴れた日の川際はとても気持ちがいいですね。
ベランダから間近に花火大会が見れるのもいいな、そんな部屋ってどれくらい
あるんでしょうね。

>>207

ついに復活か！？豊洲、武蔵小杉フリークが。
ここの板で他の地域と比較論で語るのやめてくれるぅ。
逆に武蔵小杉が300万ってのが、相当ヤバい高値掴みだと思うけどね。

二子玉川も武蔵小杉も多摩川の河川敷。
どっちも不安
ttp://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/P13_setagaya.htm
ttp://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/kanagawa/nakahara/P14_nakahara.htm

>>210

209だけど、それは言い過ぎ。
残念ながら武蔵小杉は多摩川の河川敷じゃないよ。
多摩川との間には新丸子の駅があるからね。

でも、東急沿線は東京側と川向こうの神奈川側では明らかに街の雰囲気が違う。
都心からの距離だけでは計り知れない良さがある。別世界。
神奈川側が悪いとは言わないし、それはそれで良さがあるのだが、神奈川方面は
明らかに郊外・下町のそれ。

距離とか交通利便性だけで街力は計れないよ。

別に俺は武蔵小杉が良いと言っていない。
生活するための施設がまだまだ揃ってないからな。
しかし二子玉川も高島屋だけだ。
用賀辺りの閑静な住宅地の雰囲気もないし。
武蔵小杉は横須賀線、地下鉄の駅もできることを
考えると将来の発展の余地はある。
俺は武蔵小杉の３００万も高いと思うよ、所詮川崎市だしね。
不当に二子玉川の価値を高めようとする君たちは何者？
買う人にとって、高い値付けをする意味あるの？
その辺の住人？不動産屋？

二子玉川駅前、河川の近い

世田谷区玉川

と

高島屋で買い物する、比較的裕福な
世田谷区岡本、瀬田、上野毛などの
二子玉川から近い住宅街は近いようでいて
全く異なるエリア。また、価格も全く
違うので、地元をよく知らない方は要注意。

オマケに、東急の、ここの土地の簿価は
すごく低いので、万一、強気の価格が出たら、
検討客は臆せず、NOを突っ返すべきだと思います。

そうは言ってもみんな欲しいんでしょ？
そしたら安くはないんじゃなあい？
一期完売とかいう運びになったら、値付け失敗でしょ？

東急田園都市のブランド戦略（というほどでもないが）の柱がこことたまプラーザなんだから
売れないからって値段下げるわけないでしょ。。。。

安値サプライズがない限り、1000戸なんて売れないよ。
プライベートファンドはおろか、REITにさえファイナンスがつかないのご時世。

下期から都心で投売りがバンバン出てくると言うのが、市場のコンセンサス。
需給軟化時に、郊外の大規模がしこったら、それこそ財務が悪い
T社は、再建の青写真が大きく狂うよ。

ここ、検討板だろ？なんで高値の擁護するカキコミがこんなに多いんだよ。
ポジション・トーク見え見えで不愉快だよ。

＞そうは言ってもみんな欲しいんでしょ？

意味不明っす
みんなって？
価格関係なく欲しい奴って？

郊外の河原のタワマンは安くでもしないかぎり、欲しい奴なんていないだろ。

すごい人気だね、ここ。
他物件を買った人も、高過ぎるって悲鳴を上げてる人も
みんなが気になって、書き込まずにいられないんだね。
こりゃ、宣伝効果絶大だね。
いつも上位に上げてもらって東急ウハウハ。

急に下げ？
かわいいな。

>>219さん
よくぞ言ってくれました。
私も二子玉川バンザイな人にうんざり。

価格が＠350万円とかだったらあっさり諦めるけど、低層でも＠300万円以下があるなら買い替えに挑戦しようかなと迷ってしまう。
どんな価格設定になるか興味津々ですが、さすがに＠300万円切りはないだろうな。

この地域に対してはネガな部分とポジな部分が極端で、
簡単には良し悪しを判断するのは難しいですね。
だからこそこんなに話題が集中してるのでしょう。
全ては街が完成してみないと何とも言えませんね。
その可能性にかける人がここを買えばいいのでは。

>>213
じゃぁ、引っ込んでろ

>>223の間違いだった。
213さん、ごめんなさい

＠２００万円台の部屋がゴロゴロあるとしたら、ニコタマブランド（そもそもあったのか？）も
消滅ですね。
ただの川崎よりの東京の果てって感じですね。
安くて広大な「団地」が河川敷にできるのでしょうか。
「都心さえあこがれる街」に団地か・・。

広告も派手にやっちゃったし・・回収できるのかな。

１０００戸ですからね、安い部屋も相当量でないと完売は難しいでしょうね。
実際、私も坪３５０万以上は出しません。（出せないのではなく、この物件には出しませんね）
割安感があれば検討するに値するでしょう。
郊外の高値掴みはしたくありませんもんね。

要するに立地が立地だけに他の物件と同様に高くては売れない。
しかし、二子玉川というブランドがあるだけにそれなりの値段が付くと
思われるっていうところが、予想が立てにくくって、低予算、高予算の
両者が見ているっていうことなんでしょうか。
タワーマンションだから、いずれも層も買えるような部屋がでてくるのかなと予想。
対象範囲が広いんですよね。きっと。

それにしても、書かれた人が気分を悪くするような書き込みはやめましょうね。
周辺住民としても、販売関係者としても、よくないですよ。

ただ、私は、同じ坪単価なら低層の静かな丘の上のマンションを選びます。

ここのように大規模物件だと、買ったそばから賃貸にまわしたり、転売する人が出てきて、
どんどん中古が出回るようになり、価格が下がってしまうのが怖いです。
さんざん広告費などを乗っけて、ここに憧れを持つ層に高く売りつけ、
その後、一般の人が考える訂正価格へと流れていくような気がしてなりません。
３年後くらいに街の雰囲気を見て、はずれでなかったら中古を購入するのも手かも？

価格が坪３００以下ならわかりませんが、ほとんど定住目的で購入する人がほとんどでしょう。
都心を売り払いこちらに住む人もいると予測しています。

なぜそんな事がわかるのですか？
大規模物件なら中古が市場に出回るのはあたりまえですし、そのリスクを考えておかなくてはいけません。
定住するにしても高値掴みはしたくありませんし、後で何らかの理由で売るときに大幅に値下げしないと売れないのは怖いです。
マンションの中で数戸でも安く転売する人がいると、市場はそちらに流れますしね。
１０００戸だと希少価値という意味でもつらいところです。

今の現状での妥当な値段で提供すると思います。その後の景気によって価格が下がることはあるかもしれません。それを高値と考えるのどうか。何らかの事情で売却のときでも景気を考慮しない価格下げをするほど人気がない場所でもありません。
　どこかのようにこれからも同じ条件の物件が出るような場所ではなく今回限りの限定にちかいので皆さんが注目していると思います。ほとんど戸建などの低層地域ですので、タワーができる条件がありません。
　軟弱地盤などマイナス条件もありますが、再開発に組み込まれたマンションですのでマイナスを上回る評価ができると思います。
　今のこのあたりの相場は分かりませんが、少なくとも坪３５０はかたいと予測しております。

ここの契約者イメージ
３５歳　１部上場企業課長補佐　渋谷区勤務　年収７００万円　６大学下の方卒　奥さん３２歳
ＤＩＮＫＳ　２人で１，２００万円の年収　貯金２，０００万円　７，０００万円２ＬＤＫ高層階希望　地方出身　　　って所でしょうか。

>>235
あまり意味のない書き込みやね

一部上場だったらタイトルなしで700万いっていると思うけど。

なんか、皆さん不動産鑑定士？
実際、足を運んで
不動産屋を見てみれば相場なんて大体把握できますけど…。二子玉川ははっきり言って高島屋のみ。周りの飲食店や、その他のショップは閑散としてますよ。隠れ家っていうか、完全に隠れきってます。

>>238
　類似物件があれば比較は容易だけど、再開発タワ−マンションの相場把握は困難でしょう。
だからこんなにも坪単価の幅のある書き込みが。。。

　それから高島屋のまわりの商業が閑散としているというあなた、本物の「二子玉川住民」
じゃないでしょ？

>>239

それから高島屋のまわりの商業が閑散としているというあなた、本物の「二子玉川住民」
じゃないでしょ？

仰る通り。多分城東からの遠征組みだね。
休日もさることながら、平日も賑わってるよね。
この方は二子玉の土日の渋滞を知らないのか。

しかし、二子玉は閑静な住宅街なのにこんな高層マンションが建ったら環境が損なわれる
って言ってみたり、賑わってないからダメみたいなこと言ってみたり、ネガキャンする
人は忙しいね。

川原にすてきなレストランを見つけました。

トキオプラージュ ルナティック
http://www.tokioplage.jp/index.html

でも、あんまり値段の高低の幅があると、高いほうの部屋が全く売れないんじゃないかな。
三茶も高額物件、全く売れていないんだよね。
何かで読んだけど、自分が出す金額にふさわしいソサエティが得られない・・と
敬遠されるらしいよ。
3億の部屋を買う人と、7000万の部屋をファミリーで住む人が
分かり合えるわけないよね。
ここもそうならなければいいけど・・・

東急沿線に住んでいれば、ニコタマに憧れを抱くのは普通だと思う。
東急の戦略に乗せられているとの思いはあるが、東急好きだから
気にならない。

田都沿線（多摩川渡った先ね）に社宅があって住んでいたことがあるけど、
その地域の人たちはどうも自分たちは「高級住宅地に住んでいる」という
自負心があるらしく、付き合いにくかったのを覚えています。

普通、自分の住んでいるところを「高級住宅地」とか言わないと思うんだけど、
平気で口に出して言う人がいて驚きました。

今は引っ越したけど、ここを見ているのはやはり緑の多い環境は子持ちの我が家
にとっては魅力かな、と思って。普通の人が住んでくれるといいんだけど。

3億出せる方は、麻布、広尾、高輪あたりの物件を買うのでは？
ここは、3億っていう物件はちょっと合わない気がするのですが。
所得高めのサラリーマンが購入対象者と予想しています。

ほぼ神奈川なんだし休日の渋滞は最悪…
この郊外物件で坪300以上はないでしょ。

いいんじゃない。
みんながいいと思ってたらもっと高くなっちゃう。
これ以上はかんべん。

二子玉川が無法地帯
今日テレで特集たってるね。

何時から？

たとえ端っこだったとしても、23区東急沿線
坪300以下はありえないでしょう。希望はわかったから！

落ち着いて下さい…

ここは、決してセレブな街とは言い難いです。
多摩川の夏の花火大会は盛り上がりますけど、夏休み中は＊＊ガキどもが、夜中から明け方にかけて、音の出る花火を毎日やってるから、窓を明けて寝られないと思いますよ。
まぁ、普通の街ですよ。

お願いだから＠350万円以上で売り出して欲しい。
そうすれば興味が一気に失せて今年買ったマンションにずっと住む気になるから。
売れなくなって投売り始まったらまた考えるし、＠350万以上で完売するならしちゃえばいいし。

>>251
もう終わった。

早いな。

>>255
３００万以下の部屋から３５０万くらいまでが相場でしょうね。
部屋や階によって値段が違うからすべて３５０万以上ってことはありませんよ。
山手線内に今建ってる財閥系デべのタワーでも３８０万くらいであります。
ここは所詮郊外ですから。もし、高ければ「ふっかけ」であり、後の値崩れが怖いと思います。

>>242さん
その通りだと思います。
高級物件を購入する人たちはそれにふさわしいソサエティを求めているので、
値段の幅が少ないところを希望されるみたいですね。
だから、都心山の手の全室一億以上みたいな低層高級億ションが裕福そうには人気があります。
足元に安い部屋や賃貸が出回るタワー物件に高値を出すのは見栄っ張りの田舎ものだと思ってますが。芸能人とかはいるかもしれませんね。

>山手線内に今建ってる財閥系デべのタワーでも３８０万くらいであります。
だったらポジション的にはここの平均がそれくらいか、ちょっと下って感じだね。
で、ここの最低ランクがちょうどあの辺の平均。
ちゃんとつじつまが合う。

買える値段なら買う気満々だったんだけど今回の地震でタワーマンションやっぱり怖いなと思ってしまったヘタレです。

モデルルームが早く出来れば、坪単価評論家もいなくなるかな？

>>259さん

この物件を購入する人は見栄っ張りの田舎ものか芸能人ということですか？

>ソサエティを求めているので、
一番みえっぱりそうだなw
わざわざ求めなきゃならないような生活してんのか？
類は友を呼ぶからなぁ。

「ソサエティ」なんて言い回し使ってる時点で自演バレバレでしょ

>>250
ニコタマ河川敷にバーベキュー客が
たくさん集まるのだけれど
酔っ払って川に飛び込んで騒ぐ奴やら
素っ裸になって公然わいせつな奴やら
ゴミ捨て放題で川の水溜りがぐちゃぐちゃだとか
そういう内容でした。

ま、この辺はそんなレベル

>>267
そりゃ二子新地の河原の話だよ。
まっくらになってもブルーシートの上でたむろしてる若者集団がたくさんいるね。
ゴミも線路下に山積みです。

>>266
一般論が書いてあるのに、何で自作自演になるわけ？
ただ、昔から東京にいるお金持ちは有象無象の中で住みたくないという話でしょ。
だから高級住宅街が出来あがるわけで。
マンションなら低層で部屋数が限られており、全てが億超えというのが普通。

まぁ、そうりきむな。

あなたがその手の人種なら、始めからそういう所を検討すればよい。
そうじゃないなら、自分と無関係の人種のことに当事者でもない人間が
熱弁ふるう必要もないだろ。

整理すると
武蔵小杉よりは少し上っていうところで落ち着きそうな気がします。
武蔵小杉は川崎とはいえ、いろいろ便利ですからね…
街もきれいになったし。

この物件は、二子玉川とはいえ、川沿いなので
住所→プラス、地盤→マイナスというところですよね。

豊洲もやっぱり、銀座からのアクセスがものすごくいいので
惹かれます。。。

ただ、タワーマンションは結構、中古になると値崩れしそうな気がしてきました。
大丈夫かな。

二子新地の無法地帯状態は、全く他人事ではありません。

まず、彼らの轟音で鳴り響くDJパーティ。
これ、まじでしゃれにならん状態。

更に、このマンションの隣地にできる公園、
ここも破廉恥行為の舞台になる可能性極めて高いっす。

坪単価情報です。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70

リンクって

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70

貼れないのですか。

>>276
＊＊＊＊を手書きしてくださいな。

住まいサーフィンなんですけど。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r-=70

これでどうでしょうか。

ここには、気になる地盤情報もあり、ここはセーフだということがわかりました。

www.＊＊＊＊です。

近辺を良く散歩するが、決して駅近じゃないよ。＠300は駅近なら、の話だな。

要約するとどんな感じ？

でも車道分離の歩行者専用通路で駅とつながるみたいだし
駅近っていってもいいんじゃない？

>>245
>大半は、３０坪〜５０坪程度の庭があるかどうかの戸建住宅か、コーポと言われるアパートと
>マンションの中間のような住宅が多いように感じます。
　再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。

>>254
>夏休み中は＊＊ガキどもが、夜中から明け方にかけて、音の出る花火を毎日やってるから、
>窓を明けて寝られないと思いますよ。
>まぁ、普通の街ですよ。
　花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

　ネガキャン派も理論的にやってもらわないとつまらん。

>再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。
丸子川から川沿いまでは、245の言っているとおりという気がしますが。
実際は、どのような住宅がありますか。

>花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

若干、理想よりもうるさい程度ということですね。

＜参考＞

騒音(デシベル)

騒音の例 （単位：デシベル） 状況
１３０ 最大可聴域
１２０ 飛行機のエンジン
１１０ 自動車の警笛（前方２ｍ）
１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内
７０ 騒々しい事務所
６０ 静かな乗用車、普通の会話
５０ 静かな事務所
４０ 市内の深夜、図書館
３０ 郊外の深夜、ささやきの声
２０ 木の葉のふれ合う音
１０
０ 最小可聴音

>>284
　再開発エリアは丸子川沿いではなく、概ね税務署の前の通りから玉堤通りまでの間。

　再開発エリアではない一丁目と丸子川沿いは、245の指摘通り。

丸子川から多摩川までのことを指しています。

再開発エリアは当然、現在何もないわけだけど。

実際はどのような住宅があるとお考えでしょうか。

１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内

上記から判断すると、花火遊びをしている人たちの音は90dBくらいが妥当のように見えますね。実際に測ったらどれくらいかわかりませんが。
小さい音でも気になって寝られないという方は、どこに住むのが理想かわかりませんがこの物件は避けたほうがいいのかもしれません。

>気になる音は、音の大小ではなく、少しでも聞こえたら不快でなられないもんだよ。

残念ながら、あなたには早朝からタグボートがポンポン云わせる運河の側や
ひっきりなしに新幹線が往来する場所に近くにも住めませんね。

昨日、ガイアの夜明けで去年後半からマンションが大量に売れ残り始め、値引き合戦も始まった、
という内容の放送を見ました。

扱っていた物件は郊外でしたが、おそらく、取材させてくれるデベが新興の中小デベしか
なかったから、あれらの物件になったのでしょう。
(他の売れ残り物件はみんなボカシ)
大手は売れ残り物件の取材などさせたら、グループ企業も交えて株価に影響を与えますし、
他番組でスポンサーになっていることもあるでしょうから。

二子玉川と郊外を一緒にされても困る、という意見もあるでしょうが、
いくら郊外とはいえ、駅徒歩１分の物件が値引きをしても2割も売れ残るというのは
やはり、今は売りにくい時代になっているんだなと思いました。

また、マンション全体の売れ残り数や契約率が落ちているのは、郊外に限ったことではなく、
都心も含めた全体値です。

ライズが売れ残りを多数かかえて、ボカシがかかった状態で(でも見る人が見ればわかる)
「23区内の大規模開発という鳴り物入りでスタートしたこの物件だが、現在、大量の
売れ残りを抱えている」
なんていう報道をされないことを願います。

あの青テントは、誰もどうもしないのか？
行政は見てみぬふり？
無駄遣いとか不要な道路ばかり作ってないで、そういうとこの対策して欲しい。

それも無駄遣いだ。

マンションが売れてないって事は、皆現状維持派なんでしょうか。
それとも、買いたくても買えないのでしょうか？

様子見ではないでしょうか？

青テントってそんなの川沿いにあるんですか？
ちょっとぎょっとしてしまうのですが。

玉堤通りをバスで多摩川までいけば途中にいくつも見られるよ。でも殆ど川崎側にあります←青テント

武蔵野タワーズ（野村＆三菱）も坪単価予想の書き込みが目立ちます。
坪３５０〜４００万という予想の方が多いようです。
どこも高いですねえ・・・

昨日ガイヤでやってた売れ残りマンションは、どこのデベも手をつけなかった土地。よって売れ残るのは当たり前です。ｂｙ某マンデベ用地担当

ガイヤ見ました。
確かにこれから景気減速。
下がるのは確実そうですね。
買いたいと思える値段で売り出して欲しいです！
それにしても武蔵野の予想は高いですね。。。
そんな高くっちゃ、、、

坪350万円という価格は、親の援助がなければ普通の一次取得のサラリーマンではよほどの高収入企業でもなければおいそれと買えるものではない。まれに、一部上場企業の社員だったら買えるなんて無知蒙昧な書き込みもみられるが、上場企業がどれくらいの平均年収なのか、会社四季報を見ればすぐわかる。高給料企業はそれほど多くはない。
そういう書き込みをしている人は、業者、あるいはなりすましの脳内リッチか、地主ジュニアか（羨ましい）、少なくとも上場企業に勤めていないことはすぐに分かる。

>294
>295
これを見れば、買いたいけど買えない人がかなり多いかが分かる。
http://www.a-lab.co.jp/research/press080523.html

武蔵野も、二子玉川も、周辺に土地持ちが多く居住しているので、それを売却して買い替えることができる（老）人はたくさんいるので、彼らが供給を吸収できれば、平均坪単価350万円でも行けるだろう、。

ただし吸収できない場合は話が違ってくる。どこかの教授のようだが、供給が増えれば需要面でのブレークスルー（需要曲線の右方シフト）がなければ価格下落するのが論理的には正しいのだが、ヒステリックに反論する人もいるのが掲示板の面白いところではある。生活実感が低下している中では、需要曲線の右方シフトが発生するというのは考えにくい。

土地の売却の流動性が低下している、住宅ローン審査が従前よりは厳格化されつつあるところが、高値での取引のネックになりうる。高値でも気にしない人がまず高層階を買うものの中低層階で売れ残りが目立ち、値下げの結果住民に多様性が生まれる、という可能性も高まっているのではないだろうか？

304さん

深いですね。

やっぱり、人目を避けようと思ったり、
何かを「水に流したい」ときに足が向くのが川なんでしょうね。

時々赴くのはいいけども、
そこが自分の低位置だと、きつそうですね。
いろいろ見たくないものを見ることになりそう。

トレンドとして、
不動産にカネが付かない傾向は加速してる。
零細業者が既に保有不動産を投げていて
中小・中堅にも波及してる。

かたや、食料・エネルギーなどの生活必需品の値上がり、
消費税、社会保障料の長期的な上昇もより明らかな
見通しとなり、消費者センチメントは、底にはりついたまんま。
百貨店売り上げも非常に弱い。

こうなると、郊外のマンションなんて売れないものの代名詞になってしまう。
多分、実質今年度は売り出しはかけてこないと思う。

そもそも、いまの状況では、価格がつけられない。

304＝305です。
深夜の時間帯に自問自答するのが特徴です。

これは、本当ですか？
sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

どの辺を疑っているのですか？

「東京カンテイ調べ」と出典も明示されているので、全くの出鱈目ってことはないでしょう。
堤外地というハンディにも拘らず即日販売したプラウドのデータも出てますね。

×　即日販売
○　即日完売　なんのこっちゃ。スマソ

確かに・・年収1500万以上ありますが＠350万の物件なんか買えません。
８５平米くらいで9000万超えちゃいますよね。
親に1000万援助してもらうくらいでは全然無理です。

ここは、ご近所の由緒ある代々の富裕層の方がお買い上げになります。それ以外の方はカキコしないで下さい。

売り一色の時期が底値であることがこれまでのパターン。
だから今、賢い人(企業)は買い出動し始めてますね。

これから下がるのは確実。
土地の取得も最近ではないようだし、他の販売不振物件の資金回収をここで
できるぐらいの価格で売り出して欲しいものです。

プラウドシリーズは野村の割高物件。
参考にならない（希望）。
あのころは、景気上向きだったし。

それにしても、タワーマンションの坪単価はわりと上下の開きがありますね。
最低坪単価の部屋ってどんな部屋でしょうか。

そういえば、この地域のスーパー堤防ってどうなったんんでしょうか。

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/index.htm

是非ともすすめてほしいものです。

ちょうどこの地域のあたりの洪水が危ないんですよね。

本当に感じ悪いですよね。
だいたいどういう方がどういうコメントをしているかって内容でわかりますよね。

今後、人口は縮小傾向。
マンションは売れない。
でも、価格の調整はすぐにはされない。
今は、買い時ではないかもしれません。

どんどん建設されたマンション、今後の
人口減少をどのように吸収していくのでしょうか。

321さん。
どういう内容を書いたのですか？

周辺住民さん。
ここは、マンション購入検討者の掲示板です。
参加されるなら、単なる批判、野次ではなく、情報提供をお願いします。
もし、そうでないならば、再開発をどうしたらもっとよくできるのかという
他の掲示板へ参加されてご自分の住環境をよくすることを考えてください。
ご自分の資産価値を高めたいなら、他の方法でなさってはいかがでしょうか。
購入検討者でこの掲示板を見ている人は少数の可能性が高く、
ここで価格をつりあげようとしても無駄な作業ですよ。

>>321
　削除しているのは住民でなくて、この板の管理人でしょう。
　全くの見当違い。

>>323
　なぜ購入検討者でこの板を見ている人が少ないと思われているのでしょうか？

上の方でスレが貼れない人がいたようなので改めて検索してみましたが
＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=73
＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70
最初にhttps://www.が入ります。
住まいサーフィンの坪単価では、二子玉川は２７７万円です。

もちろん、眺望日当たり最高の４００万円以上の高層階もあるでしょうが
そこそこの日当たり・眺望の中低層階は３００万円前後、
日当たり眺望が悪い中低層階は２５０万円前後の可能性がありますね。
プラウドタワー二子玉川は、平均は344、最低249、最高526ですが
最近の不景気と、１０００戸の大量供給を考慮すると
平均の部分はこの３４４万円を下回ることはあっても、
高くなる可能性は、少ないのではないでしょうか？

住まいサーフィン　沿線駅別マンション新築価格[分譲75㎡8分] 分譲価格　坪単価
渋谷 7,354万円 324万円 　　池尻大橋 6,401万円 282万円 三軒茶屋 5,964万円 263万円
二子玉川 6,276万円 277万円 　溝の口 4,583万円 202万円　　　 自由が丘 6,790万円 299万円
尾山台 5,992万円 264万円 　　上野毛 6,571万円 290万円　　　 表参道 8,093万円 357万円
外苑前 8,006万円 353万円 　 青山一丁目 8,054万円 355万円 　恵比寿 6,931万円 305万円

坪単価３００万円で７５平米で６６００万円なら、購入できる人達が相当数いるでしょうが、
３５０万円となれば、８０００万円。青山・表参道あたりの物件が買えます。
恵比寿でさえ、坪単価３０５万円、6,931万円です。

ああやっぱり、住まいサーフィンコムの部分は伏字になるんですね。
大文字ならイケるかな？
ｓｕｍａｉ−ｓｕｒｆｉｎ.ｃｏｍ

もしいけないようなら、
住まいサーフィン　沿線駅別
で検索してみてください。

>>325
データが古いので、参考にならないですよ。

いつのデータなんですか？

>>327
毎月あのデータは更新されるんじゃないの？
仮に２００５年のデータだとしても、２００５年より、今の方が地価が騰がっているとは思えん。

>>327　そのサイトには

「※賃料相場は当月に補正した管理費込みの金額です。
管理費の目安は賃料の６％程度でお考え下さい。」

と書いてありますが、何年のデータだから古くて参考にならないのか、正確に教えてください。
プラウドタワーの坪単価も2004年だから古くて参考になりませんか？

>325

幸せな人だね。僕もそう思うよ。

>>328-329
いつ時点かサイト上には書いてないですね。
私の記憶が正しければ、４〜５年は変更されていません。
なので、２００２年とか２００３年のデータだと思います。
マンション価格が底値の時代のデータだと思います。

1〜2年前は住まいサーフィンの評価が参考になったんだけどな。
今は閑古鳥が鳴いて新しい書き込みや評価が減ってしまった。
データーベースも乱雑で古いから知りたい情報が書き込まれてなくて今じゃ何の参考にもならない。

データなんて目安。
±２０〜３０万／坪で考えれば良いんじゃないの。

二子玉が３００だなんて、ぷっ
山の手沿線にいくよ

>>334
山の手が300万円で買えるの？
どのあたりですか？
田端か日暮里の徒歩10分以上圏でしょうね。

うーん、山の手沿線の徒歩圏で欲しいと思える場所は
高輪、御殿山、花房山、池田山、島津山、松涛、南平台、下落合、大和郷くらいでしょうか。
でも、そういう場所は300はおろか400出したって買えないですし。
それ以外の場所は「利便性さえ良ければ他の全てに目を瞑ります」って人じゃないと
住めない場所ばかりですよね。

>>332
>私の記憶が正しければ、

あなたのあいまいな記憶なんですね。

>マンション価格が底値の時代

2002〜3年といえば公庫の金利が１０年固定で史上最低の2.0％で、デフレで物価が安く、
マンションは買いやすい時代でしたがそれでも売れ残りがあった。

現在は金利も変わり、インフレ加速中で、建築基準法改正で供給が減ってきているにもかかわらず
マンションの買い控えが進んでいる。
その結果売れ残りがある。
今は、底値がどこまでいくのか不明ですね。

2003年に比べて果たして物件価格がどれほど上昇しているのでしょうか。
一年半〜一年前なら上昇していましたが。

価格調整がどの程度すすむのかっていうところでしょうね。
秋販売開始ですから、

坪単価　344万として
5％下落　344×0.95=326
10％下落　344×0.9=327
15％下落　344×0.85=292
20％下落　344万×0.8＝275
になります。

仮に300と仮定すると
5％下落　300×0.95=285
10％下落　300×0.9=270
15％下落　300×0.85=255
20％下落　300万×0.8＝240
になります。

やっぱり、300前後かな。
75だと、やっぱり、6800万！

この線、有力！
土地を仕入れたわけではないのだから、妥当な価格で売り出して欲しいものです。

>>337
URLに以下を入力すると、337君より332の方が正しいこと言っているってわかるよ。
　a-lab.co.jp/research/press080210.html

　2008年のデータはまだないので断言はできないが、今年に入って下向きとは言え337君が
期待するような「2003以下」というような暴落は考えにくい。

周辺住民さん
どうしてそんなにここの掲示板に参加したいの？

家でも会社でもこの性格のせいか孤立してさみしいの。
お願いです。見捨てないで、構ってください。

河川敷vs埋立地では所詮は似たもの同士。
であれば利便性に勝る山手線圏内の城東湾岸区を選択する人は今後益々増加する事でしょう。

一応川面より上の河川敷と埋立地や海面と同じ高さに建ってるマンションとは
全く違うでしょ！？そもそも利便性以外（ガラが悪い、町並みが？みたいな）のことで
西側の地価が高まってるんだから、そっくり住民を取り替えない限り、東側の価値が
増すことはないって。距離的に都心に近いなんてことは江戸時代からですから。
そしてまた山手線圏内とか訳の分からんこと言ってるし。
そんなあなたは毎朝徒歩で有楽町まで歩いてらっしゃると？

とりあえず、東急さん！次回のＣＭから
「都心（自称も含む）さえも憧れる街、二子玉川」
にキャッチコピーを変えてください。
あまりにも河川敷・湾岸繋がりということで煩い豊洲高値掴み住人の遠征が多いので。
どうやら自称とは言え自分達が都心から漏れたのが悔しいみたいなので。

二子玉川特に高島屋ＳＣのアイデンティティはそもそも都心からほどよく
離れたところにあるのだからね。
「俺は憧れてなどいない！」といいたいところだろうが、「憧れ」のポイント
は都心までの距離ではなく、都心部にはない自然環境でしょ。
それでいて飲食、ショッピングなどの都会のお楽しみも犠牲にしていないので
たとえば銀座に行く必要がないってのが、コピーのコンセプトじゃないの。
ほんとかどうかは別にしてさ。

豊洲が銀座に近いとか、いちいち書かなくても皆知ってるでしょ。
埋立地ということも用地はもともと工場地帯だったってことも。
ここ検討してる人は、興味ないんだよ。

ところで最後まで頑張ってた材木屋さんの家、とうとう取り壊されてしまったのですね。

豊洲と比較したっていいと思いますけど。
河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ているのと
タワーマンションということで共通している。
ただ、世田谷区と江東区はブランド性が違う。
でも、都心には豊洲が近い。

当方は、比較対象になります。

値段が全く違うと思うのですが・・・

どのくらい違うの？

タワーマンションゆえ、価格帯の幅も広く、いろいろな層が検討対象となるのは必然。
豊洲もいい値段していますよ。

>>353,357

このスレユーザーであれば、豊洲から来る煩い輩が過去どんな書き込みをしてきたか知ってます。

豊洲サイコー！こんな田舎物件買う奴の気が知れね〜！みたいな低レベルな書き込みの多いこと
多いこと。そして＊＊＊＊。（自分で荒らして反撃され、自分で削除したみたいですが…笑）
だから、このスレはそんな輩への拒否反応が強い訳です。
純粋に検討してる人には申し訳ないと思いますが…。

>>357
>河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ている
>当方は、比較対象になります。

そんな理由でわざわざその二つのエリアの購入を比較検討しているんですか？
随分マニアックな趣向をお持ちですね。

>>356
　材木屋が残っていたのは有名だけど解体している今、何気に角の喫茶店が一件だけ
残っているのが目立っている。

　なぜあんなに頑張っているんだろうか？

>>366

ところで何でニートって特定できたんですか！？
頻繁にこのサイトが見れるからですか？
そんな雰囲気だからってことですよねぇ？一応真面目に会社勤務でございますが…。
それよりか削除依頼コメントとかが読める訳で判断ができる訳です。
根拠的にはあなたと変わらないとは思いますが、それよりはまとも。

削除依頼って「投稿者本人」ってのがありませんでしたっけ？

ニコタマとトヨスを比較検討してます、って人たまにいるけど・・・。
価格帯さえ一緒だったら何にでも首突っ込んでみるんですか？
（実際は同じ価格レベルですらないだろうけど）
こことトヨスじゃ、検討者に訴求する街の魅力の方向性が全然違うと思うんですが。
ニコタマはトヨスの代わりにならないでしょうし、
逆にトヨスは、ニコタマ検討者にしてみたら何の魅力も感じないその他大勢の一つに過ぎず
ニコタマの代わりには成り得ないです。

いくら販売苦戦してるからって、ここにやってきて一生懸命キャンペーン張っても
客を誘導することはできないでしょうね。

>河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ている
>当方は、比較対象になります。

途中が抜けていますよ。
そんなばかなこと考えるわけないでしょ。

どことどこを検討対象としようと個人の勝手だと思いますけど。
人にはそれぞれ価値観がありますから。
豊洲に過敏に反応しないでください。

>371

あなたも二コタマだけ特別な存在って意識の人ですね。

このスレ見るとほんとに勉強になります。この辺の人ってほんとに差別意識の強い人多いですよね。恐らく、都心から見ると東京のはずれの川っぷちに見られるから、そのコンプレックスが原因で変な対抗意識みたいなものが深層心理に目覚めるのでしょうね。そんな心理を読んでの、例の都心が憧れるという文言が出て来たのでしょう、東急は流石にこの辺の人の変なプライド良く知ってるんだな〜と感心します。まあ、消費者心理とか、消費者の意識調査をして、どんなものが喜ばれるかを知っておくって大事な事ですからね。

もちろん皆さんご存知な様に、二コタマ高島屋って日本橋よりも都心のみなさまに憧れられてますよ。こんな感じで満足ですか？。

３７４さんは東京の人じゃないと思いますがどうでしょうか。
二子玉川が特別な存在なんて誰も思っていなく、都心は都心ここはここのよさがあると思っているだけでしょ。だからこそ次の代もここに移り住む人が多い。
あなたがの望む場所が１０年後に皆さんに愛着がわかれるようになるといいですね。

>>374
たしかに川ぎわではあるが東京のはずれという意味では田園調布、成城、
岡本、上野毛だっておなじ。都心にコンプレックス感じてるどころか
あえて郊外が好きな人が多いと思う。

ついでにレストランや地下食料品売り場は日本橋より玉川高島屋の方が
だいぶんセンスがいいですよ。日本橋まで出かける必要なしです。

>>378
　同感。

　休みの日に人の多い都心（銀座、日本橋、渋谷・新宿等の副都心も）まで買い物に行きたくない。
されど日吉やたまプラ・町田みたいな田舎もちょっとなぁ・・・　ってな感じが二子の良さかな。

> 375, 378, 381

そこまで言っちゃうと客観的に見て、残念ながら負け惜しみ感があるが、まあ、頑張ろう。

>>341
>周辺住民さん
>どうしてそんなにここの掲示板に参加したいの？

感じ悪いよね。
自分が買うわけでもないのに、度々、世間知らずな高値希望の書き込みして。
ここのマンション買おうかと思ってたけど、周辺住民の度重なる感じ悪い書き込みで
嫌気がさしてきた。
前スレでも、周辺住民による差別的な書き込みが多数あったし。
このスレでも>>374が書いているけど、そういう差別的な書き込みみる度に、
このマンションの質が落ちる気がする。
感じ悪い人が周囲に住んでいる嫌なマンションのイメージ。
マンションのパブリックスペースに、周辺住民がやってきて、二子玉川のうんちくを語ったり
管理組合を通して新住民について文句言ってきそう。

それに、去年の春、売り出されていれば高値で売れたかもしれないけど今年の秋じゃ高値は無理。

そもそも、去年、販売できず、今年の秋に販売が遅れた一因は、地元住民の一部が起した
裁判が影響しているんじゃないの？

裁判なんて起さず、とっとと東急に販売させてれば高値で売れて地価も上がったかもしれないのに。

結局、周辺住民があれこれうるさく言ったりやったりした事が全て裏目裏目に出てるのでは？

わたしには台場・有明＝埋立地、無機質。豊洲・武蔵小杉＝もと倉庫街、工場跡の
のイメージです。ひばりが丘というのは初めて耳にしました。どこにあるのかさえ
知りません。港北は横浜市ですね。
382はあきらかに城南の人ではないのがわかります。

381です。

>東京＝都心
当然yes

>新宿＝今の副都心　
yes　但し渋谷と池袋も副都心に入る。あと品川も副都心化している。

>台場・有明・豊洲＝今後の副都心
no　交通網、後背地を考えると、副都心にはなりえない。

>自由が丘・成城・田園調布＝高級住宅街
yes

>二子玉川・ひばりが丘・港北ニュータウン＝郊外住宅地
郊外住宅地という呼び方はyes、しかしひばりヶ丘、港北とは違うクラス。
ひばりヶ丘は都下、それも新座住民の多くが通勤通学に使う駅。港北ニュータウンは横浜のチベットと言われたエリアの開発。

　そこで、田・自・成・瀬は高級住宅エリア、その他の街は駅から同程度の距離の住宅地の路線価を調べてみた。
　・田園調布　58万
　・自由が丘　41万
　・成城　　　41万
　・瀬田　　　42万
　・二子　　　37万（玉川）
　・ひばり　　18万
　・港北　　　15万（センター南）　

　瀬田は自由が丘・成城・田園調布並の高級住宅地。玉川はそこまで高級ではないが、ひばりヶ丘、港北とはレベルが違うことがわかった。

てか副都心って・・・

7つの副都心の一つとして臨海副都心って言うのを都が制定してて
台場と有明はそこに含まれてるんだけどそれでも副都心じゃないってのはどうなんだ？

それすら知らずにnoとかいうのは無知をさらけ出してるんじゃないのか

そして品川は秋葉原と並んで都が言うところの「新拠点」だよ

こう言うと実質どうかとか言われると思うんだけど「副都心」という名前を使う限りは
実質とか関係ないからね

>>387
よかったね
錦糸町・亀戸と同格だって

二子玉川には副副都心にも新拠点になって欲しいとも思いません。
東名高速における東京の西の玄関口ではありますが、
光と風があふれる多摩川、富士山を望む広い空・・・
そんな環境でありながら洗練されたショッピングタウンでもあること。
それで十分です。

周辺住民のプライドが高すぎ。
しかも、書き込み内容が結構、性格悪いし。
価値を下げているね。

言っておくが、成城、田園調布と二子玉川は同じじゃない。
しっかりと認識すべき。
あちらは、由緒正しき高級住宅地。
あちらにお住まいの方は、こんな掲示板でわざわざ書き込みをして
騒がないよ。確固たる自信があるからね。

そんなことはどうでもいい。

で、いくらよ？いつ価格発表？

＞３９２
二子玉川という住所はありませんから、
この駅名がエリアの名称にもなっています。
岡本、瀬田、上野毛アドレスの方も「お住まいはどちらですか？」と訊かれた場合、
「二子玉川です」と答えるのは普通です。

だいたい田園調布にも田園調布本町、田園調布南といった住居表示がありますし、
正真正銘の田園調布的佇まいは３丁目を中心とした一部に過ぎません。

不思議なくらいまともなレスが続いていますね。
立場の違いから主張の方向は異なっているけれど。
私には豊洲をここと比べること自体が変に思える
のですが、逆の立場の方もやっぱりいるんですね。

>>387　>>388
一生懸命ググったの？　ご苦労さん。

つか散々都心だ副都心だって話題出しといて
いざ自分の知識が違うとなると訳の分からない論理を展開するってのはどうなのよ

間違ってたなら間違ってたなりの対応があるだろうに・・・

くだらない大人が多いなあ　恥を知った方がよいのでは

>こう言うと実質どうかとか言われると思うんだけど「副都心」という名前を使う限りは
>実質とか関係ないからね

　官僚答弁、ありがとうございます。

　今日から臨海地区も新宿・池袋・渋谷と同等であると心に刻みます。但し都民のほぼ全員が
副都心＝　>新宿/池袋/渋谷/上野・浅草/錦糸町・亀戸/大崎/臨海
であることに違和感を感じると思うのですが、いかがお考えでしょうか？

　ちなみに私は渋谷と上野の間に一本線が入り、上野と浅草の間に太い線が入ると思います。

どうでもいいよ・・・ホントどっか他でやってくれ。