二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

70㎡の3LDKは1つ1つの部屋が狭くなって使い勝手が悪いよ。
昨今のまともな物件だと2LDKで設計する場合が多くなっている気がする。

私の予想平均坪単価は340〜370万円の間だと思っている。
駅徒歩2分のプラウドタワーと同じか、若干高いくらい。
市況が悪いと言っても2004年レベルまでは下がらないと思う。

197さん、もう一声行くでしょう。
平均400。ＴＯＰの何層かは500超えと予想します。
どうでしょうか？

意外です。
レジデンスは高くなると予想していました。
価格発表は、いつなのでしょうか。
待ち遠しいです。
秋販売開始ですから、その前１，２ヶ月ですよね。
そろそろですか。

４００では、全く買えません！

タワー上階層＠480〜550、中階層@400〜450　、低階層＠350〜400
レジデンス＠380〜450でしょう。

そんなに高いの！？
麻布に住めますけど…。

上層：430万円／坪
中層：330万円
低層：240万円
同じ物件内で二極化する！

198さんに同意ですね。
坪単価340〜370万円ぐらい。

70㎡の3LDKはあってもいいと思うけど
収納が貧弱だろうし使い勝手は悪いと思う。
まあ一昔前の団地はそれぐらいの広さだったらしいので
暮らせないことはないと思うけど余裕はなさそうな感じ。

都心からの距離を考慮して204さんぐらいの線が妥当かな

あなた方アホばっかりやな。坪２５０や。
都心じゃあるまいし、３００とか４００も行くわけないやろ。
ここは武蔵野台地の縁やぞ。多摩川に削られた縁や。
いくら世田谷区でも、将来性考えたら、４線利用可能な武蔵小杉の方が上や。
残念やったな、地権者さん。

今日、二子玉川駅から見た多摩川は青空に緑が映えてとってもいい感じでした。
雨の日はともかく晴れた日の川際はとても気持ちがいいですね。
ベランダから間近に花火大会が見れるのもいいな、そんな部屋ってどれくらい
あるんでしょうね。

>>207

ついに復活か！？豊洲、武蔵小杉フリークが。
ここの板で他の地域と比較論で語るのやめてくれるぅ。
逆に武蔵小杉が300万ってのが、相当ヤバい高値掴みだと思うけどね。

二子玉川も武蔵小杉も多摩川の河川敷。
どっちも不安
ttp://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/P13_setagaya.htm
ttp://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/kanagawa/nakahara/P14_nakahara.htm

>>210

209だけど、それは言い過ぎ。
残念ながら武蔵小杉は多摩川の河川敷じゃないよ。
多摩川との間には新丸子の駅があるからね。

でも、東急沿線は東京側と川向こうの神奈川側では明らかに街の雰囲気が違う。
都心からの距離だけでは計り知れない良さがある。別世界。
神奈川側が悪いとは言わないし、それはそれで良さがあるのだが、神奈川方面は
明らかに郊外・下町のそれ。

距離とか交通利便性だけで街力は計れないよ。

別に俺は武蔵小杉が良いと言っていない。
生活するための施設がまだまだ揃ってないからな。
しかし二子玉川も高島屋だけだ。
用賀辺りの閑静な住宅地の雰囲気もないし。
武蔵小杉は横須賀線、地下鉄の駅もできることを
考えると将来の発展の余地はある。
俺は武蔵小杉の３００万も高いと思うよ、所詮川崎市だしね。
不当に二子玉川の価値を高めようとする君たちは何者？
買う人にとって、高い値付けをする意味あるの？
その辺の住人？不動産屋？

二子玉川駅前、河川の近い

世田谷区玉川

と

高島屋で買い物する、比較的裕福な
世田谷区岡本、瀬田、上野毛などの
二子玉川から近い住宅街は近いようでいて
全く異なるエリア。また、価格も全く
違うので、地元をよく知らない方は要注意。

オマケに、東急の、ここの土地の簿価は
すごく低いので、万一、強気の価格が出たら、
検討客は臆せず、NOを突っ返すべきだと思います。

そうは言ってもみんな欲しいんでしょ？
そしたら安くはないんじゃなあい？
一期完売とかいう運びになったら、値付け失敗でしょ？

東急田園都市のブランド戦略（というほどでもないが）の柱がこことたまプラーザなんだから
売れないからって値段下げるわけないでしょ。。。。

安値サプライズがない限り、1000戸なんて売れないよ。
プライベートファンドはおろか、REITにさえファイナンスがつかないのご時世。

下期から都心で投売りがバンバン出てくると言うのが、市場のコンセンサス。
需給軟化時に、郊外の大規模がしこったら、それこそ財務が悪い
T社は、再建の青写真が大きく狂うよ。

ここ、検討板だろ？なんで高値の擁護するカキコミがこんなに多いんだよ。
ポジション・トーク見え見えで不愉快だよ。

＞そうは言ってもみんな欲しいんでしょ？

意味不明っす
みんなって？
価格関係なく欲しい奴って？

郊外の河原のタワマンは安くでもしないかぎり、欲しい奴なんていないだろ。

すごい人気だね、ここ。
他物件を買った人も、高過ぎるって悲鳴を上げてる人も
みんなが気になって、書き込まずにいられないんだね。
こりゃ、宣伝効果絶大だね。
いつも上位に上げてもらって東急ウハウハ。

急に下げ？
かわいいな。

>>219さん
よくぞ言ってくれました。
私も二子玉川バンザイな人にうんざり。

価格が＠350万円とかだったらあっさり諦めるけど、低層でも＠300万円以下があるなら買い替えに挑戦しようかなと迷ってしまう。
どんな価格設定になるか興味津々ですが、さすがに＠300万円切りはないだろうな。

この地域に対してはネガな部分とポジな部分が極端で、
簡単には良し悪しを判断するのは難しいですね。
だからこそこんなに話題が集中してるのでしょう。
全ては街が完成してみないと何とも言えませんね。
その可能性にかける人がここを買えばいいのでは。

>>213
じゃぁ、引っ込んでろ

>>223の間違いだった。
213さん、ごめんなさい

＠２００万円台の部屋がゴロゴロあるとしたら、ニコタマブランド（そもそもあったのか？）も
消滅ですね。
ただの川崎よりの東京の果てって感じですね。
安くて広大な「団地」が河川敷にできるのでしょうか。
「都心さえあこがれる街」に団地か・・。

広告も派手にやっちゃったし・・回収できるのかな。

１０００戸ですからね、安い部屋も相当量でないと完売は難しいでしょうね。
実際、私も坪３５０万以上は出しません。（出せないのではなく、この物件には出しませんね）
割安感があれば検討するに値するでしょう。
郊外の高値掴みはしたくありませんもんね。

要するに立地が立地だけに他の物件と同様に高くては売れない。
しかし、二子玉川というブランドがあるだけにそれなりの値段が付くと
思われるっていうところが、予想が立てにくくって、低予算、高予算の
両者が見ているっていうことなんでしょうか。
タワーマンションだから、いずれも層も買えるような部屋がでてくるのかなと予想。
対象範囲が広いんですよね。きっと。

それにしても、書かれた人が気分を悪くするような書き込みはやめましょうね。
周辺住民としても、販売関係者としても、よくないですよ。

ただ、私は、同じ坪単価なら低層の静かな丘の上のマンションを選びます。

ここのように大規模物件だと、買ったそばから賃貸にまわしたり、転売する人が出てきて、
どんどん中古が出回るようになり、価格が下がってしまうのが怖いです。
さんざん広告費などを乗っけて、ここに憧れを持つ層に高く売りつけ、
その後、一般の人が考える訂正価格へと流れていくような気がしてなりません。
３年後くらいに街の雰囲気を見て、はずれでなかったら中古を購入するのも手かも？

価格が坪３００以下ならわかりませんが、ほとんど定住目的で購入する人がほとんどでしょう。
都心を売り払いこちらに住む人もいると予測しています。

なぜそんな事がわかるのですか？
大規模物件なら中古が市場に出回るのはあたりまえですし、そのリスクを考えておかなくてはいけません。
定住するにしても高値掴みはしたくありませんし、後で何らかの理由で売るときに大幅に値下げしないと売れないのは怖いです。
マンションの中で数戸でも安く転売する人がいると、市場はそちらに流れますしね。
１０００戸だと希少価値という意味でもつらいところです。

今の現状での妥当な値段で提供すると思います。その後の景気によって価格が下がることはあるかもしれません。それを高値と考えるのどうか。何らかの事情で売却のときでも景気を考慮しない価格下げをするほど人気がない場所でもありません。
　どこかのようにこれからも同じ条件の物件が出るような場所ではなく今回限りの限定にちかいので皆さんが注目していると思います。ほとんど戸建などの低層地域ですので、タワーができる条件がありません。
　軟弱地盤などマイナス条件もありますが、再開発に組み込まれたマンションですのでマイナスを上回る評価ができると思います。
　今のこのあたりの相場は分かりませんが、少なくとも坪３５０はかたいと予測しております。

ここの契約者イメージ
３５歳　１部上場企業課長補佐　渋谷区勤務　年収７００万円　６大学下の方卒　奥さん３２歳
ＤＩＮＫＳ　２人で１，２００万円の年収　貯金２，０００万円　７，０００万円２ＬＤＫ高層階希望　地方出身　　　って所でしょうか。

>>235
あまり意味のない書き込みやね

一部上場だったらタイトルなしで700万いっていると思うけど。

なんか、皆さん不動産鑑定士？
実際、足を運んで
不動産屋を見てみれば相場なんて大体把握できますけど…。二子玉川ははっきり言って高島屋のみ。周りの飲食店や、その他のショップは閑散としてますよ。隠れ家っていうか、完全に隠れきってます。

>>238
　類似物件があれば比較は容易だけど、再開発タワ−マンションの相場把握は困難でしょう。
だからこんなにも坪単価の幅のある書き込みが。。。

　それから高島屋のまわりの商業が閑散としているというあなた、本物の「二子玉川住民」
じゃないでしょ？

>>239

それから高島屋のまわりの商業が閑散としているというあなた、本物の「二子玉川住民」
じゃないでしょ？

仰る通り。多分城東からの遠征組みだね。
休日もさることながら、平日も賑わってるよね。
この方は二子玉の土日の渋滞を知らないのか。

しかし、二子玉は閑静な住宅街なのにこんな高層マンションが建ったら環境が損なわれる
って言ってみたり、賑わってないからダメみたいなこと言ってみたり、ネガキャンする
人は忙しいね。

川原にすてきなレストランを見つけました。

トキオプラージュ ルナティック
http://www.tokioplage.jp/index.html

でも、あんまり値段の高低の幅があると、高いほうの部屋が全く売れないんじゃないかな。
三茶も高額物件、全く売れていないんだよね。
何かで読んだけど、自分が出す金額にふさわしいソサエティが得られない・・と
敬遠されるらしいよ。
3億の部屋を買う人と、7000万の部屋をファミリーで住む人が
分かり合えるわけないよね。
ここもそうならなければいいけど・・・

東急沿線に住んでいれば、ニコタマに憧れを抱くのは普通だと思う。
東急の戦略に乗せられているとの思いはあるが、東急好きだから
気にならない。

田都沿線（多摩川渡った先ね）に社宅があって住んでいたことがあるけど、
その地域の人たちはどうも自分たちは「高級住宅地に住んでいる」という
自負心があるらしく、付き合いにくかったのを覚えています。

普通、自分の住んでいるところを「高級住宅地」とか言わないと思うんだけど、
平気で口に出して言う人がいて驚きました。

今は引っ越したけど、ここを見ているのはやはり緑の多い環境は子持ちの我が家
にとっては魅力かな、と思って。普通の人が住んでくれるといいんだけど。

3億出せる方は、麻布、広尾、高輪あたりの物件を買うのでは？
ここは、3億っていう物件はちょっと合わない気がするのですが。
所得高めのサラリーマンが購入対象者と予想しています。

ほぼ神奈川なんだし休日の渋滞は最悪…
この郊外物件で坪300以上はないでしょ。

いいんじゃない。
みんながいいと思ってたらもっと高くなっちゃう。
これ以上はかんべん。

二子玉川が無法地帯
今日テレで特集たってるね。

何時から？

たとえ端っこだったとしても、23区東急沿線
坪300以下はありえないでしょう。希望はわかったから！

落ち着いて下さい…

ここは、決してセレブな街とは言い難いです。
多摩川の夏の花火大会は盛り上がりますけど、夏休み中は＊＊ガキどもが、夜中から明け方にかけて、音の出る花火を毎日やってるから、窓を明けて寝られないと思いますよ。
まぁ、普通の街ですよ。

お願いだから＠350万円以上で売り出して欲しい。
そうすれば興味が一気に失せて今年買ったマンションにずっと住む気になるから。
売れなくなって投売り始まったらまた考えるし、＠350万以上で完売するならしちゃえばいいし。

>>251
もう終わった。

早いな。

>>255
３００万以下の部屋から３５０万くらいまでが相場でしょうね。
部屋や階によって値段が違うからすべて３５０万以上ってことはありませんよ。
山手線内に今建ってる財閥系デべのタワーでも３８０万くらいであります。
ここは所詮郊外ですから。もし、高ければ「ふっかけ」であり、後の値崩れが怖いと思います。

>>242さん
その通りだと思います。
高級物件を購入する人たちはそれにふさわしいソサエティを求めているので、
値段の幅が少ないところを希望されるみたいですね。
だから、都心山の手の全室一億以上みたいな低層高級億ションが裕福そうには人気があります。
足元に安い部屋や賃貸が出回るタワー物件に高値を出すのは見栄っ張りの田舎ものだと思ってますが。芸能人とかはいるかもしれませんね。

>山手線内に今建ってる財閥系デべのタワーでも３８０万くらいであります。
だったらポジション的にはここの平均がそれくらいか、ちょっと下って感じだね。
で、ここの最低ランクがちょうどあの辺の平均。
ちゃんとつじつまが合う。

買える値段なら買う気満々だったんだけど今回の地震でタワーマンションやっぱり怖いなと思ってしまったヘタレです。

モデルルームが早く出来れば、坪単価評論家もいなくなるかな？

>>259さん

この物件を購入する人は見栄っ張りの田舎ものか芸能人ということですか？

>ソサエティを求めているので、
一番みえっぱりそうだなw
わざわざ求めなきゃならないような生活してんのか？
類は友を呼ぶからなぁ。

「ソサエティ」なんて言い回し使ってる時点で自演バレバレでしょ

>>250
ニコタマ河川敷にバーベキュー客が
たくさん集まるのだけれど
酔っ払って川に飛び込んで騒ぐ奴やら
素っ裸になって公然わいせつな奴やら
ゴミ捨て放題で川の水溜りがぐちゃぐちゃだとか
そういう内容でした。

ま、この辺はそんなレベル

>>267
そりゃ二子新地の河原の話だよ。
まっくらになってもブルーシートの上でたむろしてる若者集団がたくさんいるね。
ゴミも線路下に山積みです。

>>266
一般論が書いてあるのに、何で自作自演になるわけ？
ただ、昔から東京にいるお金持ちは有象無象の中で住みたくないという話でしょ。
だから高級住宅街が出来あがるわけで。
マンションなら低層で部屋数が限られており、全てが億超えというのが普通。

まぁ、そうりきむな。

あなたがその手の人種なら、始めからそういう所を検討すればよい。
そうじゃないなら、自分と無関係の人種のことに当事者でもない人間が
熱弁ふるう必要もないだろ。

整理すると
武蔵小杉よりは少し上っていうところで落ち着きそうな気がします。
武蔵小杉は川崎とはいえ、いろいろ便利ですからね…
街もきれいになったし。

この物件は、二子玉川とはいえ、川沿いなので
住所→プラス、地盤→マイナスというところですよね。

豊洲もやっぱり、銀座からのアクセスがものすごくいいので
惹かれます。。。

ただ、タワーマンションは結構、中古になると値崩れしそうな気がしてきました。
大丈夫かな。

二子新地の無法地帯状態は、全く他人事ではありません。

まず、彼らの轟音で鳴り響くDJパーティ。
これ、まじでしゃれにならん状態。

更に、このマンションの隣地にできる公園、
ここも破廉恥行為の舞台になる可能性極めて高いっす。

坪単価情報です。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70

リンクって

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70

貼れないのですか。

>>276
＊＊＊＊を手書きしてくださいな。

住まいサーフィンなんですけど。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r-=70

これでどうでしょうか。

ここには、気になる地盤情報もあり、ここはセーフだということがわかりました。

www.＊＊＊＊です。

近辺を良く散歩するが、決して駅近じゃないよ。＠300は駅近なら、の話だな。

要約するとどんな感じ？

でも車道分離の歩行者専用通路で駅とつながるみたいだし
駅近っていってもいいんじゃない？

>>245
>大半は、３０坪〜５０坪程度の庭があるかどうかの戸建住宅か、コーポと言われるアパートと
>マンションの中間のような住宅が多いように感じます。
　再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。

>>254
>夏休み中は＊＊ガキどもが、夜中から明け方にかけて、音の出る花火を毎日やってるから、
>窓を明けて寝られないと思いますよ。
>まぁ、普通の街ですよ。
　花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

　ネガキャン派も理論的にやってもらわないとつまらん。

>再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。
丸子川から川沿いまでは、245の言っているとおりという気がしますが。
実際は、どのような住宅がありますか。

>花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

若干、理想よりもうるさい程度ということですね。

＜参考＞

騒音(デシベル)

騒音の例 （単位：デシベル） 状況
１３０ 最大可聴域
１２０ 飛行機のエンジン
１１０ 自動車の警笛（前方２ｍ）
１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内
７０ 騒々しい事務所
６０ 静かな乗用車、普通の会話
５０ 静かな事務所
４０ 市内の深夜、図書館
３０ 郊外の深夜、ささやきの声
２０ 木の葉のふれ合う音
１０
０ 最小可聴音

>>284
　再開発エリアは丸子川沿いではなく、概ね税務署の前の通りから玉堤通りまでの間。

　再開発エリアではない一丁目と丸子川沿いは、245の指摘通り。

丸子川から多摩川までのことを指しています。

再開発エリアは当然、現在何もないわけだけど。

実際はどのような住宅があるとお考えでしょうか。

１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内

上記から判断すると、花火遊びをしている人たちの音は90dBくらいが妥当のように見えますね。実際に測ったらどれくらいかわかりませんが。
小さい音でも気になって寝られないという方は、どこに住むのが理想かわかりませんがこの物件は避けたほうがいいのかもしれません。

>気になる音は、音の大小ではなく、少しでも聞こえたら不快でなられないもんだよ。

残念ながら、あなたには早朝からタグボートがポンポン云わせる運河の側や
ひっきりなしに新幹線が往来する場所に近くにも住めませんね。

昨日、ガイアの夜明けで去年後半からマンションが大量に売れ残り始め、値引き合戦も始まった、
という内容の放送を見ました。

扱っていた物件は郊外でしたが、おそらく、取材させてくれるデベが新興の中小デベしか
なかったから、あれらの物件になったのでしょう。
(他の売れ残り物件はみんなボカシ)
大手は売れ残り物件の取材などさせたら、グループ企業も交えて株価に影響を与えますし、
他番組でスポンサーになっていることもあるでしょうから。

二子玉川と郊外を一緒にされても困る、という意見もあるでしょうが、
いくら郊外とはいえ、駅徒歩１分の物件が値引きをしても2割も売れ残るというのは
やはり、今は売りにくい時代になっているんだなと思いました。

また、マンション全体の売れ残り数や契約率が落ちているのは、郊外に限ったことではなく、
都心も含めた全体値です。

ライズが売れ残りを多数かかえて、ボカシがかかった状態で(でも見る人が見ればわかる)
「23区内の大規模開発という鳴り物入りでスタートしたこの物件だが、現在、大量の
売れ残りを抱えている」
なんていう報道をされないことを願います。

あの青テントは、誰もどうもしないのか？
行政は見てみぬふり？
無駄遣いとか不要な道路ばかり作ってないで、そういうとこの対策して欲しい。

それも無駄遣いだ。

マンションが売れてないって事は、皆現状維持派なんでしょうか。
それとも、買いたくても買えないのでしょうか？

様子見ではないでしょうか？

青テントってそんなの川沿いにあるんですか？
ちょっとぎょっとしてしまうのですが。