二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

あの土地で坪400！
これまでの堆積状態は大丈夫か？実質ぐずぐずの地盤のはずだが。
もっとまともな場所があると思うが。

[氾濫低地　玉川]
大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

>850さん
都内にこだわられるのでしたら、以下スルーしてください。

そのご予算でしたら、まさに武蔵小杉のミッドスカイタワーがぴったりだと思ったので。
9000万円台で、50階以上の90平米〜が残りわずかになっていたと記憶しています。

ここは42階建てですが、あちらは59階建てです。
前のほうに、ここが高いので週末に武蔵小杉に行くという方がいらっしゃいました。
以上、ご参考まで。

小杉は電車の便的には最高なんだけどね。
・買い物する場所がない。IYの食材なんて食えないし。
・高速のインター遠すぎ。
なんだよねぇ。
都内にこだわりはないけど。10年ぐらい待てばどっちも解決されるのかな。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

今見つけましたが、やはりここは危険地域ですね。
この地図上、最悪の、「二メートル以上沈む」地域(そういう地域自体
そんなにおおくはないが）として、ここは最大の地域です。

ちゃんと対応するとしても、「筋の悪さ」は否定しがたい気がしますね。

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
No936さんの意見です。

物件価格が出るまでは坪３００万以下なら中古で売ってもそれ以上の価格で
売れるから掲示板が熱かった。
坪４００万だとどう考えても倍率つかないし売れ行きもゆっくりで中古価値も
そんな値段で売れっこないから急に興味がしぼんだ。

坪３００万ぐらいなら２戸買って一戸即売りして儲けようと思ってたけど残念だ。

確かにもう投資物件としての価値はないですね。

>>852 >>855
　乙です。

地盤、水害の話はさんざん書き込まれているので、今更〜　ってな感じで皆見ています。
ネガキャンしたいなら、新ネタをどーぞー

　そうそう、風切り音、強風時の揺れ、河川敷からの騒音、公園に現れるかもしれない
ホームレス、混雑する田園都市線、２期エリアを通過する動線、豊洲・小杉との比較、
都心の人はあこがれない、等々もガイシュツです（ｗ

860さん

これらの物件の新築時の平均坪単価はどの位だったかは
ご存知でしょうか？　今更その値段で買える訳は
勿論ないですが、非常に興味があります。
中古市場でも下がっていない（逆に上がっている？）
のであれば、その要因は、やはり、立地でしょうか、
仕様でしょうか、それ以外でしょうか。
当物件は、それらの要因に照らして
どうでしょうか？？

よく比較にでるプラウドタワー二子玉川は坪単価平均344万円
最多坪単価帯としては、300〜349万円の107戸
価格としては、２８００万円台からあった。

買った人の３割以上は３０代。
同じく３割以上が神奈川県民。

上のリストのほかのマンションとはちょっと毛色が違うかも。
中古が（分譲時より遥かに高い）勘違い価格で売りに出されてるけど、
あまり長続きはしない気がします。

深沢ハウスは、大規模だけど、高級感ないから、
上のリストの中では、やはりやや異質かな。
ここも、分譲時価格を上回る中古物件を見ますね。
（でもその値段で売れてるとはとても思えない。駅遠だし）

バブル期（ラ・コルダ弦巻以前）のものは、ざっくり
坪単価７-８００万ってとこでしょうね。
今は、一声半額（以下）でしょ。

結論書くの忘れちゃった。

基本、（立地・仕様その他が揃った）プレミアム物件でもやっぱり坪４００万超えたら、
少なくとも売却益を期待するのは困難ですね。

この板でも時々見る意見ですが、やはりバブル以前まで見て、長期的な平均を考えると、
坪３００万を挟んだあたりが妥当だと思います。（どちらかというと３００万切る感じ）

ここは大規模再開発ですが、駅距離も平均的だし、公園や河原に囲まれているのが、やや微妙。
地盤や地高を考えると、ややディスカウント要因、、、ということで、せいぜい３５０万、
飛び切りいい部屋で４００万くらいが妥当じゃないかと思うのですが。

ちなみに私は８６０さんじゃないです。

>>827

>>ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
>>しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

タワーを選択肢に入れているのですが、騒音が思ったほどあると聞いています。
ご指摘のある種の音というのは、ドアを閉める音や足音ですか？
すみません、タワーは初めてなので、ご教示頂けると幸いです。

タワーの高層階は風が強くて窓を開けられない日が多い。
幸か不幸か、騒音は窓を閉めていれば気にならない。

現在タワーの高層階３７階に住んでいますが、風が強くて窓開けられない日は、そんなにありませんよ。
感覚としては地上と変わりません。地上でも風が強いと感じる日は当然ですが、
１５０メートル程度あがっても、そんなに変わるものではありません。

この立地で平均＠４００万円なんて有り得ない！
低層階でも＠３５０〜３８０くらい？なんでそんな大金払わなくちゃいけないの？
川を渡れば８０㎡４５００万円で買えるのにここでは８０㎡９０００万円？
笑っちゃうね。そんなに二子玉川に住んで見栄はりたいの？
品川ナンバーつけてると港区に住んでる人と同じに見えるから？
そんなに見栄はりたいなら川崎に住んで蒲田（大田区は品川ナンバー、Pu）で
ワンルームマンションと駐車場借りてフェラーリーの中古車買って品川ナンバーつけたほうが利口じゃない？
電車１０分多く乗るだけでフェラーリーとベンツの中古車が余裕で２台買えるでしょう？
＠２７０万くらいなら考えてもいいかと思ったけど不景気ＫＹ売主の物件なんて怖くて買えないです。
ここが出来上がる頃には周辺相場が＠２５０万円切ってるし、Ⅱa街区にもっと安くて高級なマンションが分譲されて悔しがって地団駄踏めば？
私はこんなところ買いません（笑）

イキがいいな

よかったじゃないですか。また一つターゲットをしぼることができたわけですから。
ここも、もうくる必要はなくなりましたね。

>>867
通訳いたしますと、ここ買って念願の東京都に住めると期待してたけど高くて全然買えないことが分かったので蒲田で賃貸マンションと駐車場借りて見栄はることにしました。フェラーリは高くて変えないからベンツの中古車買って見栄はります。
金持ちでここを買える人達と外見上同じに見えるようにしてやるから見て居ろよと。

ネガレス隊の代表的なご意見ですな。

>>867

川を渡っても８０㎡４５００万円じゃ住環境のいいところは買えないよ・・・。その値段で買えるなら買いたい！！