シティテラス目白 Part3

＞＞６９６
２４時間有人管理に三重セキュリティー

下落合の方に住んでいるものですが、手狭になったためこの物件も考え始めました。
下落合ですと、ピーコックや丸正目白店などスーパーがあるのですが、
この物件の周辺ってお買い物とかどうされているのでしょうか？

そりゃ「よしや」が目の前なので便利ですよ。
夜１０時まで開いていますので助かります。

高田馬場のスーパーも１０分ほど歩けば、利用できます。

下落合でも、高台（近衛町・御留山）から越すと、
環境の違いに愕然とするかもですよ。
下落合一丁目の坂下なら、あまり環境変わらないかもですがね

>>703さん

「よしや」は便利なようですね。
本日、内覧してきましたが、建物としてのグレードは非常に高く
雑司ヶ谷駅が近いのが魅力的でした。
南面の眺望を期待していたのですが、思ったほどではなく、
少々がっかりはしましたが。
でも素敵なマンションだなとは思いました。

>>704さん

真の近衛町や御留山ではないのですが、
高台に位置しているため、眺望はこちらの方が格段よかったです。
確かにいわゆる文教地区を想像していくと、多少がっかりするかも
知れませんね。雑司ヶ谷の駅近感は魅力ではありますが。

情報ありがとうございました。
懐と相談して決めてゆきたいと思っています。

>701
>２４時間有人管理に三重セキュリティー

貶すつもりはありませんが、これって今時普通でしょう？
西新宿のコンシェリアみたいなのをセキュリティが高いと言うべきかと。

MR見た感想は驚くほど高かった

しろうとさんはあまりご存じないようですが、古今東西問わず、地震による倒壊や人的被害がいちども発生してない構造があります。
コンクリートRC壁式構造がそれです。原子炉を守る建造物と同じきわめて堅牢・堅固な構造体なんです。

逆に、地震による倒壊や人的被害が多く報告されているのは、RCラーメン構造です。耐震偽装問題が起きたのは殆どこのタイプです。

超高層タワーは最新耐震制震免震設計が採用されてますが、まだ歴史が浅く直下型大地震の洗礼を受けてないため、
正直、直下型大地震を受けたらどこまで被害が発生するか誰にも分かりません。タワーマンションに住まれてる方は、最新設計の実験台のようなものですね。

住友は豊洲でまで惨敗したようです。

目白では心のよりどころのガーヒルが内部大荒れで例の御威光も消失。
ここにいい話は何一つないね。

個人的には、70平米で3LDKっていう、チマチマした間取りが
高級感とは程遠いような気がして見送り。

麻布十番より高いんですけど。

>>711
ここのクラスを買うなら、100㎡超の高層階に決まりでしょう
ガーヒルの北向きも掲示板だけで盛り上がってたけど、今でもマイナーなんだよね
低層階とか80㎡未満なんて、意味なしだと思うけど。

＞７１２

十番のタワーなんて短期スパンで住む以外ないだろ　笑

ここの売れ行き見ると短期スパンでも長期スパンでも住む人いないって解釈すればよいって事ですね。

>>715
だって、職人町の高田1丁目2丁目の中にあるんですけど
地元の人で、ここが目白と思っている人は1％もいないと思う。
その昔、目白ガーデニア、フラワーハイホーム、パサニアガーデンが出来たときも
『目白』には、違和感があったけど、時代の流れですかね。

副都心線も、雑司ヶ谷駅が出来たらその不便さ、本数の少なさで、お寒い限りだし
都電やバスがやけに、便利に見えてきた。
ここは、生活のやはりメインは高田馬場なんだよね。。。。

やはり地元の方の御意見は適切ですね。

販売開始してから1年半くらいになりますけど、いったいいくつ売れたのでしょう
300戸あって、100戸くらいでしょうかね、それとも半分近く売れたのでしょうか。
売約済みの数を御存知の方、いらっしゃいますか？

>718

販売戸数なんて何故気にされるのでしょう？
例え100戸だろうが半分だろうが住む分には変わらないでしょ？
管理費だって売れてない分は住友がはらってくれるわけだし。業者？

>718

残念ながらかなりの売れ残りがあると、自分が売却したい時に売り辛いというのが
あるのではないでしょうか？
中古を売りに出すのに、すぐそばに（というか同じ建物内に）未入居物件がある
という…。また、売れ残っていたら賃貸への転用というリスクがあると思います。

実質生活するうえでは問題ないでしょうが、様々なリスクを抱えていると思いますよ。

>>719
売れ残りが多いということは資産価値が無いということでしょ。
人気があれば抽選になっているでしょ？

それに、売れ残りがいつまでもあるということは、新築でも・・・だから中古としての価値が無いということ。

>>719
＞管理費だって売れてない分は住友がはらってくれるわけだし

いつまで、2年間ですか5年間ですか？
本当に永久に管理費も積立金も支払ってくれるのでしょうか？

数年前のシティハウス成城は2年以上、久我山ガーデンヒルズも同じくらい掛かりましたが
完売したと思ったら、しばらくしていくつも賃貸で出てきたりします。
住友不動産のもう一つの顔というか事業の柱は、貸しビル業ですから、これもありでしょうね。

分譲価格が高すぎるので
値下げすれば売れるという物件もある一方、
そうでない物件もあるのも事実。

中途半端な立地の、高額マンションはどうなんでしょうか？
目白ガーデンヒルズとは、比較してはいけないと思うのです。

>>719
＞販売戸数なんて何故気にされるのでしょう？

開いた口がふさがらない。つりですか？
売れ残りが多ければ管理組合も立ち上げられない。

値下げしない住友だけれど売れない住戸をまとめて賃貸業者に売却することはあります。
この場所でこの値段を払って、あげくに賃貸混在マンションなんて目もあてられません。

もちろんどんなマンションでも最初から投資（＝賃貸）目的の購入者もいますし、
買って住んだもののその後賃貸に出すケースはあります。
ですが買った人や検討している人にとって売れ行きの善し悪しは重要ポイントでしょう。

う〜ん。
賃貸禁止のマンションの方が恐ろしいぞ。
買った以上は絶対住め！みたいな。

＞買った人や検討している人にとって売れ行きの善し悪しは重要ポイントでしょう

どちらでもない人にはどうでもいいことでは？
なぜ、そんなに気になさる？

だってライバルの営業なんです。

こっちは体力無いから、値下げしまくっても売んなきゃいけないのに・・・

中が荒れているせいか、ガーヒルの中古がどんどん出てきますね。それもびっくりするぐらい高値。平気で坪450以上の価格ですから、ある意味売り主のスミフより欲が張ってるよね。

もう既に相場が落ちているって分からないんでしょうね、恐らくここ１年の取引相場が価格設定の元になっているのでしょう。住民スレであれだけ内部の問題を明らかにしてる上に、今の相場では誰も買わないでしょ。

>>729
まぁ、買えないからって、そうむきにならなくても。

今回４期１次らしいですが、

3LDK　 ８戸のうち６戸で窓なし部屋
2LDK　 ５戸のうち４戸で窓なし部屋

すごい間取りだね。

13戸売り出しのようなので3戸ぐらい売れるとスミフ的には順調かな？。

売りだしが、何を意味するかわかりませんが、
ここは昨年末頃にＭＲ行った時から、すでに全戸先着順で販売していましたよ。

えっ

二割引きセールはまだですか？

あの・・・
雑司が谷とかで、チラシを配るのって人件費の無駄遣いなような気がするのって私だけ？
チラシを配ってる人を避ける（チラシをもらうのを断る）のってある意味気がひけて申し訳なくて、そうすると、何でこんなところで意味の無いチラシを配らされてるんだろう、て・・・。
お金のため？あれがもしも新入社員とかだったりすると、会社の方針を疑ってしまいますし。
あのチラシ配りに会うたびに、私の心は乱されます。
せめて、あんな無意味な場所での散らし配りはやめさせてあげましょう。
マンションの住民の方も恥ずかしいのでは？

溺れる者は藁をも掴む（おぼれるものはわらをもつかむ）　意 味：　危急の時は、頼りにならないものにでもすがりつくということ。

ついに誰も見向きすらしなくなってしまったのですか？
このままでは200以上が…

物件自体は、そう悪くないように思うんですけど。
マイナス面に目をつぶれるくらいの価格設定だったら、なんとかなるんじゃないでしょうか。

あと、住友不動産の物件はいつもそうなのですが、価格とか内装とかのターゲット層と、間取りのターゲット層が一致してないと思うんですよね。サラリーマンでもやや上のクラスを狙っている設定なのに、70平米台に3LDKとか平気で押し込んでくるので。これくらいの層になると、できればもうちょっとゆとりのある生活をしたいんじゃないでしょうか。
三井とかなら、第1期くらいで契約するとカスタマイズの余地があるのに、住友はほとんど完成売りに近い感じなので、けっきょくこのミスマッチを埋めるバッファみたいな部分がなくて、どんどん動きが鈍くなっていく…みたいな。

その通りですよね！
しかも3Lの一部屋は決まって2方向からのスライドドアですし…
閉めて部屋として使うにはかなり無理があるし、開けてリビングにするとやはり違和感があります。
１億で12畳のリビングはちょっとね。。

やっぱりそうですよね。
上のほうで、窓のない部屋のことをおっしゃてた方もいましたが、やはり8,000万とか一億とかの物件になってくると、一部の気軽に買えるレベルの方は別にして、それ相応の満足感が求められるレンジになってくると思うんですよ。
そこを読み違えてるんじゃないかなというのが、人ごとながら心配です。

いま公開されている間取りでも、1億5千万円なのに、普通に7,000万円とかと基本は同じで、単純に広いだけですよね。ふつうは、洗面台がダブルボウルになるとか、パントリーがつくとか、何かしらあると思うのですが…

毎週末あれだけの人が見に来ているのに全然住人の数が増えませんね。
理由が明確なだけに値崩れが心配です。

書き込みも、あまりに少なくて寂しい住友さん頑張ってください。

目白でポケットテイッシュでは無く、テイッシュボックスいただきました。
電車の中や駅のポスター、ヤフーなどの広告量すごいですね。
それも皆物件価格に乗せられているんですね。

さんざん広告出して売れてないわけだから、物件の存在を認知させることが価格を下げることが必要だということに何故住友は気づかないのだろう。広告費にかける金があるならその分価格を下げなさいよ。

↑認知させることが必要なのではなく

質問です。
全部で300部屋近くありますが、一体どれくらいが契約されたのでしょうか？

よくて100前後だと思います。

そんなに明かりは灯っていません。
ほとんどが空き部屋です。
午後の６時ごろになれば外からみるだけでも分かります。

少しずつ限定で売っているのではないでしょうか？

それにしても、管理費は今後どうなっていくのでしょうか？

管理費はスミフ負担だから心配はないと思うけど、この状況が何年も続くときついよね。
人の住まない物件は傷みも早くなるし。そもそも、時間がたてばたつほど、中古扱いで
物件の価値が下がっていくから、ますます売れなくなる。

まあ、勢いで飛びついてしまった購入者にはかわいそうだけど、スミフが大幅値下げする
しか解決策はないね。

早く値下げして欲しい。
３０パーセントくらい下げてくれれば、我が家も検討出来るはず。