シティテラス目白 Part3

最近メトロ有楽町線に乗ると車内の広告画面によく出てますね。また新宿の地下通路の柱にはこのマンションの広告で一杯です。どのくらい広告費を支払っているのでしょう？どれだけ効果があるか。

広告費にお金使わないで、値下げして

物件HPに＜値下げしました＞

って記入すればネットでうわさが走りまくっていくのにね。

>>697

そうなったら学習院の土地買い取って、グランドヒルズ目白ヒルトップ、なんてか？

＞＞６９６
２４時間有人管理に三重セキュリティー

下落合の方に住んでいるものですが、手狭になったためこの物件も考え始めました。
下落合ですと、ピーコックや丸正目白店などスーパーがあるのですが、
この物件の周辺ってお買い物とかどうされているのでしょうか？

そりゃ「よしや」が目の前なので便利ですよ。
夜１０時まで開いていますので助かります。

高田馬場のスーパーも１０分ほど歩けば、利用できます。

下落合でも、高台（近衛町・御留山）から越すと、
環境の違いに愕然とするかもですよ。
下落合一丁目の坂下なら、あまり環境変わらないかもですがね

>>703さん

「よしや」は便利なようですね。
本日、内覧してきましたが、建物としてのグレードは非常に高く
雑司ヶ谷駅が近いのが魅力的でした。
南面の眺望を期待していたのですが、思ったほどではなく、
少々がっかりはしましたが。
でも素敵なマンションだなとは思いました。

>>704さん

真の近衛町や御留山ではないのですが、
高台に位置しているため、眺望はこちらの方が格段よかったです。
確かにいわゆる文教地区を想像していくと、多少がっかりするかも
知れませんね。雑司ヶ谷の駅近感は魅力ではありますが。

情報ありがとうございました。
懐と相談して決めてゆきたいと思っています。

>701
>２４時間有人管理に三重セキュリティー

貶すつもりはありませんが、これって今時普通でしょう？
西新宿のコンシェリアみたいなのをセキュリティが高いと言うべきかと。

MR見た感想は驚くほど高かった

しろうとさんはあまりご存じないようですが、古今東西問わず、地震による倒壊や人的被害がいちども発生してない構造があります。
コンクリートRC壁式構造がそれです。原子炉を守る建造物と同じきわめて堅牢・堅固な構造体なんです。

逆に、地震による倒壊や人的被害が多く報告されているのは、RCラーメン構造です。耐震偽装問題が起きたのは殆どこのタイプです。

超高層タワーは最新耐震制震免震設計が採用されてますが、まだ歴史が浅く直下型大地震の洗礼を受けてないため、
正直、直下型大地震を受けたらどこまで被害が発生するか誰にも分かりません。タワーマンションに住まれてる方は、最新設計の実験台のようなものですね。

住友は豊洲でまで惨敗したようです。

目白では心のよりどころのガーヒルが内部大荒れで例の御威光も消失。
ここにいい話は何一つないね。

個人的には、70平米で3LDKっていう、チマチマした間取りが
高級感とは程遠いような気がして見送り。

麻布十番より高いんですけど。

>>711
ここのクラスを買うなら、100㎡超の高層階に決まりでしょう
ガーヒルの北向きも掲示板だけで盛り上がってたけど、今でもマイナーなんだよね
低層階とか80㎡未満なんて、意味なしだと思うけど。

＞７１２

十番のタワーなんて短期スパンで住む以外ないだろ　笑

ここの売れ行き見ると短期スパンでも長期スパンでも住む人いないって解釈すればよいって事ですね。

>>715
だって、職人町の高田1丁目2丁目の中にあるんですけど
地元の人で、ここが目白と思っている人は1％もいないと思う。
その昔、目白ガーデニア、フラワーハイホーム、パサニアガーデンが出来たときも
『目白』には、違和感があったけど、時代の流れですかね。

副都心線も、雑司ヶ谷駅が出来たらその不便さ、本数の少なさで、お寒い限りだし
都電やバスがやけに、便利に見えてきた。
ここは、生活のやはりメインは高田馬場なんだよね。。。。

やはり地元の方の御意見は適切ですね。

販売開始してから1年半くらいになりますけど、いったいいくつ売れたのでしょう
300戸あって、100戸くらいでしょうかね、それとも半分近く売れたのでしょうか。
売約済みの数を御存知の方、いらっしゃいますか？

>718

販売戸数なんて何故気にされるのでしょう？
例え100戸だろうが半分だろうが住む分には変わらないでしょ？
管理費だって売れてない分は住友がはらってくれるわけだし。業者？

>718

残念ながらかなりの売れ残りがあると、自分が売却したい時に売り辛いというのが
あるのではないでしょうか？
中古を売りに出すのに、すぐそばに（というか同じ建物内に）未入居物件がある
という…。また、売れ残っていたら賃貸への転用というリスクがあると思います。

実質生活するうえでは問題ないでしょうが、様々なリスクを抱えていると思いますよ。

>>719
売れ残りが多いということは資産価値が無いということでしょ。
人気があれば抽選になっているでしょ？

それに、売れ残りがいつまでもあるということは、新築でも・・・だから中古としての価値が無いということ。

>>719
＞管理費だって売れてない分は住友がはらってくれるわけだし

いつまで、2年間ですか5年間ですか？
本当に永久に管理費も積立金も支払ってくれるのでしょうか？

数年前のシティハウス成城は2年以上、久我山ガーデンヒルズも同じくらい掛かりましたが
完売したと思ったら、しばらくしていくつも賃貸で出てきたりします。
住友不動産のもう一つの顔というか事業の柱は、貸しビル業ですから、これもありでしょうね。

分譲価格が高すぎるので
値下げすれば売れるという物件もある一方、
そうでない物件もあるのも事実。

中途半端な立地の、高額マンションはどうなんでしょうか？
目白ガーデンヒルズとは、比較してはいけないと思うのです。

>>719
＞販売戸数なんて何故気にされるのでしょう？

開いた口がふさがらない。つりですか？
売れ残りが多ければ管理組合も立ち上げられない。

値下げしない住友だけれど売れない住戸をまとめて賃貸業者に売却することはあります。
この場所でこの値段を払って、あげくに賃貸混在マンションなんて目もあてられません。

もちろんどんなマンションでも最初から投資（＝賃貸）目的の購入者もいますし、
買って住んだもののその後賃貸に出すケースはあります。
ですが買った人や検討している人にとって売れ行きの善し悪しは重要ポイントでしょう。

う〜ん。
賃貸禁止のマンションの方が恐ろしいぞ。
買った以上は絶対住め！みたいな。

＞買った人や検討している人にとって売れ行きの善し悪しは重要ポイントでしょう

どちらでもない人にはどうでもいいことでは？
なぜ、そんなに気になさる？

だってライバルの営業なんです。

こっちは体力無いから、値下げしまくっても売んなきゃいけないのに・・・

中が荒れているせいか、ガーヒルの中古がどんどん出てきますね。それもびっくりするぐらい高値。平気で坪450以上の価格ですから、ある意味売り主のスミフより欲が張ってるよね。

もう既に相場が落ちているって分からないんでしょうね、恐らくここ１年の取引相場が価格設定の元になっているのでしょう。住民スレであれだけ内部の問題を明らかにしてる上に、今の相場では誰も買わないでしょ。

>>729
まぁ、買えないからって、そうむきにならなくても。

今回４期１次らしいですが、

3LDK　 ８戸のうち６戸で窓なし部屋
2LDK　 ５戸のうち４戸で窓なし部屋

すごい間取りだね。

13戸売り出しのようなので3戸ぐらい売れるとスミフ的には順調かな？。

売りだしが、何を意味するかわかりませんが、
ここは昨年末頃にＭＲ行った時から、すでに全戸先着順で販売していましたよ。

えっ

二割引きセールはまだですか？

あの・・・
雑司が谷とかで、チラシを配るのって人件費の無駄遣いなような気がするのって私だけ？
チラシを配ってる人を避ける（チラシをもらうのを断る）のってある意味気がひけて申し訳なくて、そうすると、何でこんなところで意味の無いチラシを配らされてるんだろう、て・・・。
お金のため？あれがもしも新入社員とかだったりすると、会社の方針を疑ってしまいますし。
あのチラシ配りに会うたびに、私の心は乱されます。
せめて、あんな無意味な場所での散らし配りはやめさせてあげましょう。
マンションの住民の方も恥ずかしいのでは？

溺れる者は藁をも掴む（おぼれるものはわらをもつかむ）　意 味：　危急の時は、頼りにならないものにでもすがりつくということ。

ついに誰も見向きすらしなくなってしまったのですか？
このままでは200以上が…

物件自体は、そう悪くないように思うんですけど。
マイナス面に目をつぶれるくらいの価格設定だったら、なんとかなるんじゃないでしょうか。

あと、住友不動産の物件はいつもそうなのですが、価格とか内装とかのターゲット層と、間取りのターゲット層が一致してないと思うんですよね。サラリーマンでもやや上のクラスを狙っている設定なのに、70平米台に3LDKとか平気で押し込んでくるので。これくらいの層になると、できればもうちょっとゆとりのある生活をしたいんじゃないでしょうか。
三井とかなら、第1期くらいで契約するとカスタマイズの余地があるのに、住友はほとんど完成売りに近い感じなので、けっきょくこのミスマッチを埋めるバッファみたいな部分がなくて、どんどん動きが鈍くなっていく…みたいな。

その通りですよね！
しかも3Lの一部屋は決まって2方向からのスライドドアですし…
閉めて部屋として使うにはかなり無理があるし、開けてリビングにするとやはり違和感があります。
１億で12畳のリビングはちょっとね。。

やっぱりそうですよね。
上のほうで、窓のない部屋のことをおっしゃてた方もいましたが、やはり8,000万とか一億とかの物件になってくると、一部の気軽に買えるレベルの方は別にして、それ相応の満足感が求められるレンジになってくると思うんですよ。
そこを読み違えてるんじゃないかなというのが、人ごとながら心配です。

いま公開されている間取りでも、1億5千万円なのに、普通に7,000万円とかと基本は同じで、単純に広いだけですよね。ふつうは、洗面台がダブルボウルになるとか、パントリーがつくとか、何かしらあると思うのですが…

毎週末あれだけの人が見に来ているのに全然住人の数が増えませんね。
理由が明確なだけに値崩れが心配です。

書き込みも、あまりに少なくて寂しい住友さん頑張ってください。

目白でポケットテイッシュでは無く、テイッシュボックスいただきました。
電車の中や駅のポスター、ヤフーなどの広告量すごいですね。
それも皆物件価格に乗せられているんですね。

さんざん広告出して売れてないわけだから、物件の存在を認知させることが価格を下げることが必要だということに何故住友は気づかないのだろう。広告費にかける金があるならその分価格を下げなさいよ。

↑認知させることが必要なのではなく

質問です。
全部で300部屋近くありますが、一体どれくらいが契約されたのでしょうか？

よくて100前後だと思います。

そんなに明かりは灯っていません。
ほとんどが空き部屋です。
午後の６時ごろになれば外からみるだけでも分かります。

少しずつ限定で売っているのではないでしょうか？

それにしても、管理費は今後どうなっていくのでしょうか？

管理費はスミフ負担だから心配はないと思うけど、この状況が何年も続くときついよね。
人の住まない物件は傷みも早くなるし。そもそも、時間がたてばたつほど、中古扱いで
物件の価値が下がっていくから、ますます売れなくなる。

まあ、勢いで飛びついてしまった購入者にはかわいそうだけど、スミフが大幅値下げする
しか解決策はないね。

早く値下げして欲しい。
３０パーセントくらい下げてくれれば、我が家も検討出来るはず。

３０パーはありえないですよ… 良いとこ１５

ありえないとか何と言うか...。売れるまで下げるしかないわけだから...。
ほんとに30％下げとかにしないと、完売しないかもしれない...。

１０%下げればプレミア以外はほぼ完売すると思うけど…

>>753　さあどうでしょう？少しは売れると思いますが、完売にまで行くかどうか...。
だいたい、値下げを小出しにすると、「もっと下がるかも」という疑心暗鬼を生んで、
逆に売れなくなったりします。

まあ、今すぐ買う必要もないので、高見の見物といきましょう。

いずれにしても30％はないですよ。
30引いたらいくらになるかご存じですか？

坪400あたりで考えて、現状から売っていこうとするならば2割引いて坪320つまり平米100程度が中層階で無難な価格でしょうね。

753
755
さんはこちらにお住まいの方の価値観かもしれませんね。
ここを元値で購入された方にはそれなりの価値があると思われたのかもしれませんが、それは少数派であったからの現状であるという認識が必要かと思います。その上この1年半の状況の変化。

現状の中層以上の坪400近い価格は、大崎、五反田あたりの駅近のタワマンの中層階の価格であり、ここは目白、高田馬場に遠い、また都電騒音、明治通り排ガスなどを考慮すると80平米8000万は十分な価格と思います。低層ではさらに値段を下げてやっと売れ始めるでしょうね。

売れなくたって2割も落とすわけないじゃん。
『時間かけりゃそのうち売れる』位な感じで、
皆さんが深読みするほど現場の人間は考えてなんかいませんよ（笑

８０平米８０００万じゃまだ、高すぎる。
出来れば５０００万くらいでお願いしたい。

神田川や学習院の馬の匂い、すらするらしいじゃありませんか。
どうせ、空き部屋があるならそれくらいで売って欲しい。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

>　売れなくたって2割も落とすわけないじゃん。
>『時間かけりゃそのうち売れる』位な感じで、
>　皆さんが深読みするほど現場の人間は考えてなんかいませんよ（笑

　>>757は現場の人間さんですか？別に深読みはしていませんよ。
　売れ残ったら値下がりする、というのは小学生でも分かる話ですし。
　まあ、現場の人間さんの余裕がどこまで続くのか、見守っていきますよ。

横槍で申し訳ありませんが、
あの住友が３０％も引くと本気でお考えですか？それは単なる希望的観測に過ぎないように思えます。そこまでディスカウントしてまで彼らは売ろうとはしませんよ。
１０％引いて残った分は賃貸に出すでしょう。それでも空き部屋になっていれば放置するかもしれません。そっちの方がよほど住友らしい。
そもそも資金力はいわずもがな協力ですから、中小デベのように借金返済のために赤字でも、とにかく売る　という必要がありません。
２０も３０も引いてまで売り切ろうとは考えないと思います。そう思いませんか？

↑協力→強力です。失礼しました

だれも値下げするなんて思ってないですよ。この物件は、それぐらいの価値しかないという評価をしているだけですよ。

正直、ここ80平米6000万でも都電オタク以外買わないでしょ。都心に珍しい住居にふさわしく無い立地ですからね。

一方に電車、幹線通り、反対側に学校と騒音のオンパレード、その上駅が遠くてその駅が目白と馬場ですよ。こんなに条件が悪いとこ山の手の内側には確かに＜希有な＞立地だと思います。おそらく窓閉めれば静かだって主張する人いるんでしょうけど、窓って光を入れるためだけじゃなくて、空気を入れ替えたり風を感じたりする為にあるんですけどね。

７６２さんは値下げ待ってないかもしれませんが、読み返すと他に待ってる人は結構いそうですが。

>>760 なんでそんなに必死なの？そりゃスミフが値下げしないことぐらい知ってるよ。
でも、そのスミフでも値下げせざるを得ない状況に追い込まれるかもしれない。
その試金石になるのがこのマンションだと思うんだよ。だから、たまにチェックしている。

理論的な根拠なしに○○が相場だとすぐに言う人間は好きではありません
新聞だけ読んで何も考えずに相場が良くないとすぐに言う人間も好きではありません
すぐに高い高いの大合唱をする値引き厨も好きではありません
でもね…

ここの相場は駅前価格の30%ディスカウントがバイサイドとの合意価格だと思います
私の住んでいるマンションに良くも悪くも条件がそっくりだから…
仮に同物件が目白駅前至近にあった場合の価格が500万/坪だとすると、ここは350万/坪となります
マーケットアプローチで考えるとそんなもんじゃあないでしょうか？

>>私の住んでいるマンションに良くも悪くも条件がそっくりだから…

あーわかった。三茶だね。

まさかココロ○とか・・・

>>762
アナタがこの物件を嫌いなのはよくわかるけど、
山手線の馬場と目白ってそんなに良くないの？

ちなみにどの駅ならいいと？
冗談でも品川とか大崎なんて言わないでくださいね。

高くて買えない(買わない)物件の批判をしてもしかたないですよね？
別に買う気がないなら売値が高かろうが安かろうが関係ないじゃないですか？
「30%引きが妥当」
にはさすがに笑ってしまいましたけど．．．

まあ、俺も「１０％引いて残った分は賃貸に出すでしょう。それでも空き部屋になっていれば放置するかもしれません。そっちの方がよほど住友らしい。」にはさすがに笑ったけど。

この住友商法、いつまで続くことやら...。

まあサン割引きを期待するのは自由だけど
現実的にはまず無いでしょうね。
三分の一は定価もしくは定価近辺で売れているのですよ？
検討中の一部の方の評価が3割高くてもスミフ的には全く関係なしでしょう。
実際問題は頑張ってもテンパーでしょうね。

私はテンパー引いても買いませんけど・・

だれも期待してないでしょ、その評価してるだけね。

＞三分の一は定価もしくは定価近辺で売れているのですよ？

売り出したときはまだいわゆるプチバブルだったからね、そのときにこれしか売れなかったことがすべてだね。バブルのときにも相手にされなかった物件はバブルはじけたらどうなるか明らかですね。

>三分の一は定価もしくは定価近辺で売れているのですよ？

ものは言いようだな...。普通は、三分の一「しか」売れてないと言うのでは？

嫌なところ
ジェットコースターのような坂の下
都電の線路沿い
明治通り沿い
目白とは言い難い

良いところ
建物自体は高級感がある

良いところだけを加味した価格設定であるのは間違いなさそうですね。

高田を何故隠す！　高田　高田　高田！

高田にもっと誇りを持とうではないか。

シティテラス高田　に改名したらなら完売間違いない。地元民も皆そう思っている。

>>775

追加。

以前からくすぶっている都電廃止の計画も未だ顕在。実現するとなると、これから何年も続く電車設備の撤去工事と明治通り整備事業。
これから何年も工事騒音・煤煙・振動に悩まされるわけだ。

しかも。

明治通りが拡張されたら更に車の量が増えて排ガス増。
まあ、ガソリン高で、ガソリン車が減るか、台数が減ればいいかもしれないけど。

それにしても。

毎週末の新聞折り込みと、週２回のポスト投げ込みチラシ。
こんな不況になるとも知らず、高値掴みの初期住民さんも、住友さんも大変だね。合掌。
建物自体は高級なのにね。　合掌。

シティテラス高田にして３割引きにして町並みと同じく庶民価格にすれば。

いずれにしても既にバルクでおまとめ買いの業者が動き出してるには違いないね。

シティテラス高田（笑）これが本当の名前だす。

この建物で場所が下落合の高台だったらこの価格でもこんな侮辱を受けずにすんだのになぁ

建物自体もさほど高級には見えなかったですけど。
あと、地名でどうこう言うのはどうなんでしょう？
大きな枠で考えれば、地名である程度評価できるのでしょうが、
住まいにとっての立地ってまさにその場所がどうかってことだと思います。
ま、ここは大方の意見通りの評価でしょうね。

目白5丁目の土地は確か火事で空いたところでしたよね？
火柱が立つほどのすごい火事でしたね。

目白ＧＨの立地は目白の暗黒街。
山手線の騒音と馬の糞の臭いで人の住むところでは無い。
ところが億ションばかりで購入無理。

目白プレイスのは、高田の長屋街。
建物のランクも値段も当然下がる。
それでも、都電沿いに更に安値の物件が出来る情報入手。

何の根拠も無く、大衆ファミリー向けマンションになると予想された。
「いよいよオイラでも購入できる。」

意気揚々とＭＲに行けば、驚くことに豪華なエントランスに内廊下。
おそるおそる覗いた価格表はＧＨ以上の高価格。
結局は足元見られた冷たい仕打ち。
「オイオイ話が違うんじゃねーか。おいら昔からここらに住んでいるが値段の格付けがあべこべだい。」
「住居なんてものは屋根と塀がついてりゃいいんだよ。」

どんな世間知らずが買うのか見てみれば、折からの不況もあって販売不振。
「なー言わんこちゃない。」
と鬼の首を取ったよう。

けど内心は、欲しくてしょうがない。
灯りがまばらばな、ＭＳを見上げながら
「もう少し待ってりゃ、向こうから3割下げて買ってくれって頭下げてくるやい！」
長年苦労を分かちあった女房が言う。
「あんたいい加減に寝んさい。我が家は3割下げどころか半額だって厳しいよ。」
「ええっ〜い！　チクショメ！」

高田の夜は更ける。

>>783

江戸っ子特有の口の悪さですが、内容はその通り！と思います。
マンション市況が変化したとはいえ「値段の格付けがあべこべ」は当を得ていますね。

100前後売れたとの話ですが、住居目的意外が多いのでしょうか？
明治通りを通って通勤していますが夜になっても南側の高層階に数件西側に数件北側のエントランス上に至っては真っ暗です。
本当に100も売れたのでしょうか？

１次販売で約６０、その後の２，３、４次販売で約４０ということだそうです。

>783

と鬼の首を取ったよう。

までは賛成です。

出来上がりを見たらやっぱり都電の駅舎みたいな位置だし、灯りがまばらばな、ＭＳを見上げながら、やっぱり相場にあわない値段で誰も買わなかったんだと思う。

長年苦労を分かちあった女房が言う。

麻布十番のタワーでも似たような価格の部屋あるし、最近安くなってきてるからもっといい場所のを買おうよ。

そんな感じかな。

現時点で何％くらい売れてるの？

100って前向きな商談中も含んだ話だと思うよ。
MRで質問すると答えたくなさそうに
『100はいかないくらい・・・』
が2〜3ヶ月続いています。。
実際は1期で40〜50、2期+3期+4期で10〜20、合計60前後じゃないのかね？

ここは目白じゃない、高田だよ！

庶民派マンションにすればそこそこ売れたでしょうに。

そろそろ対面で内密に値引き始めるのかな。。

シティテラス高田の販売開始は、まだですか？

価格発表以来、順調にネガキャンを重ねている当物件。
山手線内側の文教地区、大規模となればその注目度は当然高い。

かなりの住友嫌いと、ＭＲで冷遇されたネットオタクに販売の不調を攻撃されているが、この市況では厳しいのは当物件に限ったことではない。

書き込みの中で「ここは高田であって目白ではない。」というものが幾つか出てくる。
ところが、「目白○○」「○○目白」というビルやＭＳは、小生が知る限りで、中落合、下落合、雑司が谷、南池袋、西池袋、戸塚、高田馬場、目白台、西早稲田そして高田などに多く散見する。
それほど、特殊ではないと思う。

多く散見するとの事ですが、本家目白にある物件より、なんちゃって目白が高いということは無いでしょ？


ここは目白でない（住所も土地柄も）にもかかわらず目白価格以上というところが・・。

竣工してかなり時間が経過しているにも関わらず、３００中２００強の在庫がある物件をいくらマンション不況といえども他も同じとは言えないでしょう。

議員が嫌な可能性も考えてあげないと

知人から聞いた話なんですが、こちらのマンションは５〜８％位
値引きをしてもらえるそうなんですが本当ですか？