シティテラス目白 Part3

スレの主旨とは全く無関係な投稿が続いているので、管理人さんにお伺いを
建てておきます、ご判断に任せましょう。

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カリスマ評価者？
どなたがカリスマと言っているのですか？
あの物件評価はだれでも出来るんじゃないでしょうか？
プラウドタワー千代田富士見の物件評価見てください。
完売する前はなかったのに完売してから、素晴らしいマンションだと物件評価が掲載されましたよ。
掲示板もデベの野村とすぐ解る様な投稿！

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うち（新宿区内）には住友不動産のチラシ配布のバイト募集のチラシが入ってました。短期に高額収入！だそうです。
配布先と労働者募集先の地域を差別、じゃない区別しているのかな？（苦笑）

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住まいサーフィン二人の評価者のうち、83点の高評価だった人のシティテラス目白の総合評価

配棟や駐車場、グレードで差のないセキュリティなど悪くない物件で、GHのような閉塞感も無い。ただ、他のデベもそうだがただでさえ地価が上がっているのに設備仕様で目を眩まして更に価格を上乗せするやり方はやはり疑問。仕様でそんなに価格が変わらないことは皆知っているし、行けばわかるがそれほどプレミアムな立地ではない。MRは若い方が多く、驚いた。70㎡台で8千万-1億円もするのだが・・・。

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ここって豊洲や有明、品川のような湾岸マンションのような感じではないか。
豊洲や有明の湾岸マンションって物件によってはものすごく豪華で我々中流サラリーマンにはとても手が届かない物が沢山ある。付帯設備や共用施設、中には保育園やショッピングセンターに映画館。場所によってはほとんど雨に濡れなくてすむように駅がつながっているものもあり、銀座までほんの数分で交通の便も問題ない。なんと言っても眺望のよさは替えがたい。

だが建物がいくらよくて付帯設備や駅近だからといって、町が全体的に一体感があるとか、町と一緒にだんだん新参者のマンションも風景に馴染んでいくとか、そういう感じが湾岸にはない。億ションが何十戸あっても何年経っても湾岸が高級住宅街というイメージが一般に定着しないのはなぜか。

この高田のマンションもここだけ「何か」が異質な感じ。本当の目白や目白台、ちょっと離れるが関口台や播磨坂あたりの台地上地域のマンションは徐々に風景に馴染み昔ながらの高級住宅街と一帯化しつつある。

分譲価格はここだけいきなり突出、自慢の二重サッシの内側で近所の住民を異常なまでに卑しめる、又は自分の建物内部でプレミア住戸と低層階住人との格差に優越の快感をかみしめ、>81,>87の書き込みをするような関係者や契約者が200戸以上、引っ越してくるとは正直怖いものがある。

ハコモノとしてのクオリティは高い。それに駅近10分の新駅誕生で数年は湾岸マンションのように高値で取引されることは間違いなさそうだが、いつまでたってもこのハコモノの値段に比例するような環境や高級感のプレミアムはつかないまま、「この値段を払ったのだから高級住宅街」という願いは多分この先無理だろう......。

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>「この値段を払ったのだから高級住宅街」という願いは
>多分この先無理だろう......。

その気持ち、願望は分かりますよね。
新エリアや再開発マンションで、
伝統的に良いとされてきた住宅地ではないけど、
高額な物件を買えば、そこが高級住宅地化すると思いたいのが人情。
でも、別に、高田を目白とか高級住宅地に読み替えなくても、
都内にはたくさんいい住宅地がありますからねぇ。

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工事現場を通りましたが販売開始は来年だけど、竣工は年内のようですよ・・・。

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No.02 by 匿名さん　2007/09/26(水) 03:27
ここは多分堅実ないい物件だと思いますよ。地所は住不見たいにめちゃくちゃな値段つけないだろうから、ここが出て来たら住不の護国寺売れなくなるでしょうね。そのために住不の護国寺が先に出て来たんだと思います。真っ向勝負では勝てないもんね。

　本郷のパークハウスより少し安めに出てくると私は読んでます。つまり坪単価330ぐらいからですかね。住不の護国寺より便利で、空気がきれいで静かな場所ですからね、文京区の中では安く出せる場所で人気が出ると思います。文京区のマンションって、住不の護国寺とか、小石川のオリックスみたいに幹線道路沿いが多くて、排ガス、騒音から逃げられないのが多いのですが、ここは違いますからね。高台だし。

他社物件のパークハウス護国寺より引用。
住友の護国寺にぶつかった模様だが、もし価格帯が同じような感じなら、最寄り駅まで徒歩10分という同じ条件の下であれば、一般的には環境がいいほうを選ぶのが普通。

ここの高田馬場の物件であるが、この価格を払ってまで何かプレミアムというか、特徴とかメリットはあるのかね。設備仕様を見ると、何がどうという感じがないのだが、今時のマンションの標準装備か？セキュリティはまあ、確かだな、この近所は物騒だから、ちょっと前近所で銃撃事件があった時におかしな奴が入ってこないとも限らんし。
目の前の明治通りの排ガス対策で二重サッシがどうのこうのだが、いっそのこと、防弾ガラスにするのもよかろう。それならプレミアムが付くかもしれないが。

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マンションの評価というよりはデベへの批判。

皆さん、そんなに何か気分を害する事があったのでしょうか。
高値である事に対する批判に一編してますよね。

沢山ある不動産や土地の中で、そこまでどん底に悪い立地でもないと個人的には思っているのですが。物件事態のクオリティーや仕様なども良い部材を使用していると思います。

単にこれくらいの立地でこの物ならば、この値段。と個人的に評価しているだけであり、この自由経済の中では、企業が買ってくれる人にして価格設定をする事は自由なのでは？と思ってしまう。
何年も何百戸も売れ残るようでは利益は追求できないでしょうし。

そもそも企業は利益集団。
利益追求主義をあからさまに出すか、顧客満足主義とベールを被るかの違いなのではないでしょうか。
皆さんもサラリーマンなら見覚えがあるでしょう。

しかしながら、スレの議論はマンション検討とは遥かに異なっているけれども議論の土台になるとは、ある意味「注目」の物件ですね。

ま、私達掲示板人の対象ではないマンションなのでしょう。

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スミフは、第一四半期で年間目標の45％マンション売りましたから
売り急ぐ理由はないのでしょう。
過去最高益も連続して更新しているみたいですよ。

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高田や護国寺のスレで激しいスミフ批判を展開しているのは、立地を知り尽くしている周辺住民が多い気がしますね。
高級とは言えない立地だからこそ、そこまで高値になることはないだろうと期待しながら待っていたのに、いざフタを開けたら「何だこりゃ？！」の価格設定。
期待感→驚き→失望→利益第一に走るデベへの激しい怒り、という心境の方も多いのかなという印象を受けました。
私の知人にもここを狙っていた人が少なくとも数人はいましたから（皆あきらめ他をあたっています）、期待していた分、反動も大きいのかなと。

確かに高級とは言えない立地であり、ほぼ幹線道路沿いというデメリットはありますが、利便性重視の世帯にはなかなかの好物件だと思います。
どなたか既出のレスで「2割は高い」とおっしゃってましたが、もし2割安ければ、おそらく竣工前に早期完売していたことでしょう（でもそれはスミフの意図するところではない）。

ただ、以前スミフの営業マンから、「分譲価格が8000万を超えると、ローン審査ではねられる人も増え、購入可能層がぐっと減る」という話を聞きました。ちなみに当方の世帯年収も世間一般に比べれば多いほうかと思いますが、それでも1億なんてとんでもない話だし、8000万も払って家族4人、しかもあの場所で70㎡そこそこの3LDKにわざわざ住もうとも思いません。
一般サラリーマンをターゲット外とした中途半端な広さの3LDKを一体どんな層が買うのか、あの価格で売り切れるのか、非常に興味があるところです。

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＞期待感→驚き→失望→利益第一に走るデベへの激しい怒り、という心境の方も多いのかなという印象を受けました。

この順番では？
1.以前から注目していて勝手な価格予測をして期待した。
　ここの場合は、目白アドレスのＧＨには手が出ないけど高田アドレスのここなら大丈夫と、自分勝手に思い込んだ。
2.資料請求しても返事がない、何度も販売延期になって期待が膨らむ。
3.やっとＭＲがオープンして、事前案内の通知が来てやっぱり自分は比較的高収入だし、やはり特別な客だと思い込む。
4.いよいよＭＲ見学当日、内装はＧＨよりグレードアップで嬉しい、プレミ　アムの割合も少ないから、区別されなくていい。
5.現地見学でハイヤーで案内されて、やはり自分は上客扱いだとご満悦。
6.ＭＲに戻り、価格表を見せられてショックを受ける。（激しい失望？）
7.買えないお客には、スミフ特有の応対があるので不愉快が加速する。
8.無理とわかっていても、その後電話も掛かってこないので理不尽に怒りがわいてくる。
9.行き場のない怒りを、匿名掲示板で理解して欲しいと書き込む。

冷静に考えると。
・シティテラスだけが高いわけではないので、行き場がない。
・周辺では対抗馬がなく、買うには郊外か中古を探すしかない。
・ＧＨやプレイスの中古価格も吊られて高騰してとても手が出ない。
・デベは民間企業だし関西系だから、利益第一は当然せっかく長期間苦労して仕入れた用地だから、時間が掛かろうが一円でも高く売りたい。
・不満な点は、唯一割高なこと。（高くて手が出ない）物件が悪いとの意見はあまりない。排気ガスや騒音を気にしたら都心のマンションに住めない。

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でもどうせここ数年の一過性の高値でしょ。新駅の。

超都心なら排ガスや騒音もどうしようもないけれど、隣の椿山荘や学習院の借景を宣伝に使うような場所も売りのひとつなら環境が悪いなんてかなりのマイナスじゃないですか？明治通りなんて逃げようもないでしょ。下手したら35年ローンの返済期間中、一生明治通りとつきあっていくってことでしょ。

何も無理矢理このお値段払って排ガスまみれの場所に突っ込むことはないと思いますがね。ここの設備や仕様とか、外観は高級なのは誰もわかってる。同じ値段払うなら別に住友でもいいけど、駅徒歩10分以内で幹線道路から一歩入った静かなところを探すのが懸命だと思う。だけどいきなり都電や幹線道路目の前なんじゃあ。

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>>116
またですか？　
書いてて虚しくなりませんか？

＞でもどうせここ数年の一過性の高値でしょ。新駅の。
目白プレイスも新駅期待でしたが、高くなかったですよ
新駅じゃなくても、新価格でどこも安くないですよ。

70㎡で7000万円なら買いたいんですか？買えるんですか？

＞下手したら35年ローンの返済期間中、一生明治通りとつきあっていくってことでしょ。
自分の経済事情を他人にも当てはめない方がいいですよ。35年ローン？？

＞何も無理矢理このお値段払って排ガスまみれの場所に突っ込むことはないと思いますがね。
無理やりか、ゆとりかあなたには無関係でしょう？
排ガスまみれだと、本当に思いますか？

＞同じ値段払うなら別に住友でもいいけど、駅徒歩10分以内で幹線道路から一歩入った静かなところを探すのが懸命だと思う。

このエリアで、大規模でどこかありますか？

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>7.買えないお客には、スミフ特有の応対があるので不愉快が加速する。

年収書いたから、これ、くらっちゃいました（笑）
まず担当が若い女性で、こちらからお願いする前に「普通はもっと
後からなんですが、もう価格にいっちゃいましょか」「ご自身で
ご判断なさりたいでしょうし、こちらから連絡しませんね。」って。
頭金６割でも、全然だめでした。世の中には余裕のある人がたくさん
いますからね。

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>118

いくら良いと思っていても買えない物に時間や労力を費やされなく、むしろラッキー。価格が分からない心理の中に、ずばり無神経に直球をくらっただけでしょ。
言葉遣いを間違ったでけで真実は伝えてくれてますよね（笑）

何度もスレにも出るけど、人の懐なんて関係ないでしょ。羨むなって〜。

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>>119
その通りですね。
営業さんも、買えないとわかればアプローチしないしね。
ここで割高を連呼している人は、MRへ行ったこともないのかもしれません。

あまりの高値のショックで、坊主憎けりゃ袈裟まで憎いという心境かも。
文京区の人は、プライドだけ高いけどここに完敗だもん。

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ヒステリーというか、火病おこして感情のままに書き込んでる人が居ますね。
からかい半分の書き込みに釣られて直球レスして・・・。

匿名なんだから、色々な書き込みから自分に必要な情報か、無視するかすればいいだけなのにね。

ただ、ここは突っ込みどころいっぱいなので、どっちもどっちのバトルに。

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この物件が高いといっても豊島区の中では高いっていう事ですよね。
文京区の本郷・小石川の物件はこちらより高いですよ。
この物件に完敗でなくで、見向きもしていませんよ！

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なんで文京区民が出てくるのか？？ですが....。

ここは豊島区ですよ。それも高田。高田です。
目白と偽らなければ？？な場所です。

何かに必死な火病の人は放置しましょう。

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「かくあるべき高田へ」「高田を識る」「高田MUST」

職安通りまで徒歩約15分、原付き6〜7分
新大久保まで徒歩約15分　原付き6〜7分

*マンション直結の明治通り利用

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>>123
別にあんたが買えると誰も思っていないですよ。
本郷の高台は知らないけど、小石川の低地ならここより安いですよ。
ちゃんと調べてから投稿しましょうね。

文京区の賃貸住民が、騒がしいだけでしょう。
大昔から、国立目当てに文京区へ受験転居は盛んですけど
国立は抽選も強くないとダメなんですよね、それに国立付属小学校から
高校卒業までいられる人は、20〜30％らしいですから賃貸じゃないと辛い。
分譲マンション買ったりすると自分の抽選落ちで行かれない学校、
途中で肩たたきされてしまった学校を見て過ごすことになるんですよね。

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職安通りまで徒歩約15分、原付き6〜7分
新大久保まで徒歩約15分　原付き6〜7分

*マンション直結の明治通り利用

笑いました。

皆さん、文京区の人が本当に嫌いなんですね。

>124
>文京区の人って、なんとなく落ち着いた人が多そうな雰囲気があったのです
>が、最近はお受験転居組がけっこういるので、少しでも上をという意欲の高
>いギラギラした人も多いみたいですね。

だから皆さん豊島区高田にわざわざお引越ししてくるんじゃないですか。
丁度お隣は皆さんの大嫌いなお受験とは全く関係なさそうな、ゆとり教育の
公立小学校が徒歩1分。
文京区が大嫌い、いいことです。皆さんの住民票は豊島区高田で、いいじゃないですか。

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すいません。
千葉県民だども、豊島区と文京区の違いさっぱぁすわかんねぇです。
千葉とふくすま位違うんでぇすか？
それじゃーとさかにくんのも分かるってもんです。

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高田は豊島区。
シティテラスから高田馬場方面に向かって歩いて神田川越えると新宿区。
富士見坂方面に向けて歩いて、日本女子大の手前から文京区。
ちなみに、明治通りを超えて右側が豊島区目白。

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駅遠物件はだめだっていってるじゃない・・・。

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>134
>駅遠物件はだめだっていってるじゃない・・・。
>135
>そこらへんの人たちは、普通に生活圏化被ってんじゃーねーの。

ご指摘の通り、駅が遠くても職安通りや新大久保と生活圏、カブってますよ。

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毎日のようにジョギングしているので、随分違うと思って地図で調べてみました。こんな近くないよ。

>職安通りまで徒歩約15分、原付き6〜7分
職安通り、東新宿と明治通りの交差点まで2260ｍ徒歩：29分

>新大久保まで徒歩約15分　原付き6〜7分
新大久保まで2620ｍ徒歩：34分

偽文京区民も知らないんだね、賃貸で住み始めて数ヶ月なのかな
その前は、埼玉県それとも茨城県？

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>137
>毎日のようにジョギングしているので、随分違うと思って地図で調べてみまし
>た。こんな近くないよ。

毎日のように新大久保や職安通り近辺までジョギングしてるんですね。
やはりこの辺もシティハウスから十分生活圏でしたか。
詳細に調べて下さってありがとうございます。

さすが毎日ジョギングなさってる方は近いか遠いか身を持ってよくご存知のようで頼りになります！

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＞138
いくら都心の山手線とはいえ、二駅分ですよ。
山手線は一駅分で1ｋｍ〜1.5ｋｍ。

不便な埼玉とか文京区では、この距離はよくあることかもね。

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>137
納得しました〜

あの辺、夕方になると日本語を話してない、ものすごくきれいなお姉さん方なんか、よく高戸橋手前あたりででタクシー停めてるんですよね。タクシーでワンメータちょっとだったら十分通勤距離。高田って庶民の町だから賃貸はすごく安いしお姉さん達も好都合。

このマンション、この辺だと超豪華で、値段も超一流でしょう。
確かに新宿や新大久保で手広く商売、お店をやってる人なら羽振りもいいし、十分キャッシュで買えますしね。

テレビでも有名な歓楽街まで2260ｍ、グルメタウンでもあるし、いいことばかりですね。

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ここは当マンションのレスで豊島区だの文京区だの関係ないですよ。
今度はまたお隣の区の板橋区や北区が登場するのでしょうか？
このマンションの良いところ、悪いところを話あって下さい。

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そんなことより、

http://www.ndl.go.jp/scenery/map/map_o/index.html

同じ想像、同じ地図マニアなら埼玉やお風呂に入ってないひっきーなんて想像するより昔に想いをはせましょう。なごみます。

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＞まともなデベだったら、後に問題を起こすようなことは避けるはず。
郊外の3000万円のマンションでも格差はありますよ
高級マンションは、格差を売りにしてプライバシーを守ったり
お金持ちにアピールしてます。

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