シティテラス目白 Part3

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そんなにプアーな物件じゃありません。
行きも帰りも、社用車が自慢のエントランスまで送迎してくれます。
話題のあの橋のたもとなどを、通勤で闊歩されるような方はいないでしょう。

ようし。ガードを固めろ！

今日橋の下を見たけど、全然汚くなかったです。きれいな橋の下でした。

橋の下よりも、よしやの向かいの公園がキツい。

同じスミフでもここより安いシティハウス南大塚は、相当売れているとスレに書き込みがありました
大きな買い物だから、コストパフォーマンスや周辺環境、医療機関商業施設等の生活利便性、
交通機関など細部を比較すればそうなるのは当然かも。

ここ、建物や共有部分は豪華でもプレミアム住戸以外の室内は中途半端、
窓のない部屋が多数、徒歩圏のスーパーは少ない、目白エリアという雰囲気でもない周辺環境。
頼みの綱は、地下鉄副都心線の開通らしいけど、駅前というわけでもない
駅までの道は排気ガスが多い明治通りで上り坂だし山手線や明治通りのバス路線に
平行に走るだけだから、都心エリアの住民にとって利用価値は最初から薄いのは、
誰でも感じているところ。

目白ガーデンヒルズPart2みたいな、販売路線はどうなんでしょう？
せかっく敷地が広いのですから、外廊下にしてもう少し大衆路線の設計（他社なら高級の部類？）
と低価格ならもう少し人気が出たかもね・・・・・

普通人が、ローンでマンションを検討するときに気にすることは
住戸の位置が最も大切だけど、それ以外では
1．駅までの近さ（利用価値のある駅）
2．建物のグレードと内外装　
3．分譲価格　
4．周辺の住環境や教育環境
5．買い物などの生活利便性
6．マンションのブランドイメージ

これに点数を5段階評価するとすれば（5が最高）
1．駅まで近い（利用価値のある駅）・・・・3
2．建物のグレードと内外装　・・・・・・・4
3．分譲価格（コストパフォーマンス）・・・2
4．周辺の住環境や教育環境・・・・・・・・2
5．買い物などの生活利便性・・・・・・・・3
6．マンションのブランドイメージ・・・・・5

こんな感じだと思いました。

値下げしない財閥系デベとしてのブランディング戦略は、中長期的に見れば理解できる。
体力がある大手ならではの手法で、景気の波に影響を受けずらい富裕層を重点顧客においているのでしょう。
それであるならば、第３期販売は是非値を上げて販売して欲しい。
「この状況下でもスミフは値下げどころか、値を上げてきた。　いい部屋を押さえるには早めに契約せねば。」
と認知させるべき。
もともとその戦略だったのに、踊り場局面で慎重になって第２期で値を上げれなかった。
「販売不況で、いくらスミフでも待っていれば値を下げてくるかもしれない。」
デベにその意思がなくとも、顧客はそう感じる。
値下げの臭うＭＳを嫌う層に十分なアピール効果を得られるのでは。

スミフの一人バブル戦法ですな。
丈夫な風船ほど破裂したときのダメージが大きいような気がしますが。

ちょっとお伺いいたいのですが、このマンションの近くに雑司が谷駅が出来て便利になると思うのですが、伊勢丹に行くつもりで大江戸線の東新宿を下車したら、とんでも無い所に出てしまったのですが、この有楽町線新線の東新宿って都営新宿線の新宿３丁目あたりなのでしょうか？
新宿を通ると言ってもＪＲ新宿駅から丸の内線新宿３丁目の間でないと不便の様なきがするのですが（私自身の都合で）。
ここを購入された方はその辺もご存知かと。

東新宿駅にも停まる予定ですが、その次の駅が
新宿三丁目になる予定です。
雑司が谷から順に言うと、
雑司が谷、西早稲田、東新宿、新宿三丁目、
北参道、明治神宮前、渋谷の順です。

新駅からのぞき坂を通れば、近いですね。でも、周辺は、高級住宅地でもないし、買い物不便。
のぞき坂が急すぎるし、文京区ではなく豊島区ですね。
いい物件ですが、本来の実力より平均１，０００万円高いのではないですか。

ここ検討している人いるんですかね、もう中古のスレに移動した方が良いと思いますよ。スミフとしても護国寺、目白、東陽町はスミフの代表的さらし者物件なので、ここから除外してあげた方が感謝されるでしょう。
売れると見込んでいたこの春の人事異動の時期に全然売れなかったのがいたかったですね。マンション市況の下落とサブプライムでの金利上昇が遠ざかり、日本の株価下落、円暴騰など一番期待していた時期がこんな事になってしまいましたからね。まあ、こんな事は１年前は誰にも分からなかった訳ではないので、まあ、良いんじゃないですか？。

スミフも値下げしないと表明しているけど、過去の物件も中古となる入居から1年経つと実際中古物件として値下げ販売してるのはありますからね。現在のMS相場とか、沢山売れ残っている事を考えると、ここはあと１年待つのが良いと思います。

この連休中から引越しが始まりましたね。
しかし、まだほとんど入居されていなみたいです。
1日午後7時頃に南側で明かりのついている部屋は1つだけでした。

このマンションの敷地には、かつて古い住宅街があり、用途地域が準工業地域となっていることからも分かるとおり、軽工業を営んでいるところもありました。
過去レスをいくつか読んだときに土壌汚染の話がありましたが、目白プレイスは中外製薬があったために問題となったのであり、シティテラス目白の土壌が同様だとは思えません。
この界隈が昔はどのようになっていたのか興味がある方は、下のリンクを参照してください。
都電荒川線の写真のバックに写っています。
http://osushiyo.hp.infoseek.co.jp/romen19.html

もうこの不釣り合いなマンションは終わったね
GHは立地と皇室報道で売れたけど、柳の下にドジョウは二匹いなかった？
やはり、ここは目白ではなくて雑司ヶ谷の入り口、庶民的な高田地区でしょう。

この物件の売れ行きは順調ですね。
他のデベロッパーの物件に比べると遅いけど、
住友としては貧民は門前払いにしたいところだし、
そう考えると善戦してると言っていいのでは？

周辺環境なんて、これだけの規模のマンションが建てば
一気に逆転ですよね。

何を逆転するのでしょうか？
同意を求められても・・・。

597さんは、業者さんか　買ってしまったひとですか？

有楽町線を時々利用するのですが、社内広告を見ていたらわざわざ急行のダイヤを作るようですね。３分や４分どうでもいいのに、このマンションの最寄駅は停車しないようですね。
停車するのは通勤時でも１０分に一本でしょうか？不便ですね。

>>602
うちの田舎は一日に4本ですが、何か？

１日に４本！素晴らしい！
私の田舎は電車が通っていません。