プラウド阿佐ヶ谷口コミ掲示板・評判
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102 ご近所さん
101さん
コメントありがとうございます。
①-1.頭金は便宜的にゼロにしましたが、頭金があるものと想定するのであれば、
賃貸側も条件合わせるために頭金相当額の資金運用効果を考慮しなければいけま
せんよね。2000万円を30年複利で運用する場合、安全をみて年利1.5%計算でも
元本+利息で3000万超えますから、比較のため（２）からその分を控除します。
①-2.フラット35の最低金利はご指摘のように2.9%ですがフラット35は団信保険料
が別途かかりますが計算がよく分かりません。35年固定金利の3.25%は新生銀行
のものですが、同行は団信保険料込で一番安いと思いますので、便宜的に新生の
金利を使ってます。5,000万の30年固定で元利合わせて7,856万円です。
②修繕積立金+管理費で平均して月額2万円というのは物件価格から比較して割安すぎ
だと思います。同じ野村のプラウドタワー練馬の一番高い物件の価格が約7,000万円
修繕積立+管理費合計で当初33,0000円です。修繕積立金は通常5年毎に20％位の値上
を想定しているのが普通（他の物件検討した時の例から）のようですので、平均5万円は
大きく外れしてないと思います。平均40,000円に下げてみましょうか、そうすると
1,440万円（▲360万円）です。
③の固定資産税は比較サイトから流用したのですが、より現実に近い数値として、自分が
最近購入を検討した4,500万円の物件の固定資産税の試算額（20万円）を利用して計算
すると、20万×(7,000/4,500) ×30年 = 933万円です。
修正数値で比較すると
（１）①購入コスト 頭金2,000万円+ローン支払総額7,856万円 = 9,956万円
②修繕積立金+管理費 1,440万円
③固定資産税 933万円
計 12,329万円
（２）賃貸の場合
前回計算9,375万円-頭金運用の元利合計利益(約3,000万円） = 6,375万円
（１）-（２） = 5,954万円 なので、あまり変わりませんね。
月額賃貸料（25万）とローン支払額+修繕費+管理費（35万）の差額が月10万位
あるので、この分の差は埋まらないんですね（10万×12ヶ月×30年=3,600万円）。
全額キャッシュで購入する場合は、同額の資金を資金運用した場合との比較
ですし、繰上げ返済も支払タイミングの問題なので、返済した場合と同額の資金
運用した場合と比較しないと条件会わないと思うのですがいかがでしょう？
それと、マンション価格の土地構成比をデベのIR資料等で調べてみたら30%〜40%
相当でした。物件価格の2/3が土地代というのは戸建ての場合じゃないでしょうか？
こんな書き方するとネガ意見っぽくなり申し訳ないのですが、将来購入を検討できる
ぐらい資産がたまったらこんな物件を…と思い、質問させて頂いておりますので、
コメント・ご指摘お待ちしております。
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