日暮里ステーションプラザタワー

ディンクスとご年配のマンションか。子供のいるファミリー向きではなさそうですねえ。

なんたって日暮里駅ですから。子どものいる方はむしろ駅から少しだけ離れたほうが
環境はいいですよ、きっと。

>89
88さんではありませんが、日暮里・西日暮里を山手線内側・外側で分けると感じが違う。
その坪単価って住まいサーフィンのだよね？
日暮里とか西日暮里の山手線内側だと、住居系の土地は坪350万くらいします（谷中とかね）。そこらへんの土地なら資産価値は大きい。どの層（ファミリー、DINKS、年配）にも資産価値がある。
永住向けって感じ。
で、このマンションがある外側ですが、周辺環境は住居としてはいまいちですが、交通利便性はめちゃ高いわりに坪単価はめちゃ安いです。
ということは賃貸利回りは結構良いということ。
永住向けではないが、利回りという点での資産価値はある。
だから、別に資産価値は高いといってもいいんじゃね？

されど外側、けっこうこの違いは下町では大きいと思うけど。

別に気にしないんじゃね？
池田山なんて駅が風俗街の五反田だけど、そんなこと気にしてないでしょ。
松涛だって、すぐそばは渋谷のラブホ街だ。
大和郷だって巣鴨の風俗、駒込のラブホ。
山手線の駅はたいてい風俗関係あるからね。

>>106
資産価値が減少するリスクは
価格が安い所ほど割合では減少幅が大きくなりますが
価格が高いところほど減少額は大きいでしょうね

なんだかヘンな消され方してますね、ここのレス。
ここの物件に関する真面目で適切なレスもバンバン消されてるし。

このレスもすぐに消されるのかな？

１１３＞
誰かがすぐに削除依頼を出しているんでしょう。
自分の気にさわる事が書かれているのなら、このスレにこなければ良いのにね。
それとも、自分が望むような方向に進めたくて、削除依頼を出しているのかもしれませんね。

>115
それは災難で・・・。
でもこの物件に魅力を感じたのならもう一度ＭＲにいってもよいのでは？
販売員のレベルは色々ですから、次は満足にたる販売員かもしれませんよ。
僕も依然そういう経験しました。
山手線直結タワーはほとんどありませんしもったいないかなと。

細かいことかもしれんが北千住は足立区な。

MR行ってきました。80A（25-29F）が6600万円前後。価格表は、ザーッとメモしたんだけれど、ファミリー向けではないですね。坪単価290万程度、正式価格発表は2/24〜となっているけれども、区民・会員優先とのこと。魅力は、駅直結につきますね。どなたかがおっしゃってましたが、販売員は確かにやる気ゼロですね。それでも売れるのでしょうけれど。

>118
やる気ゼロですかあ。
ステーションガーデンタワーの成功が悪いほうへ出ちゃいましたね。

ステーションガーデンタワーの購入者です。自分が購入した部屋が坪単価225万（高層階、78平米）ですから、プラザタワーはすごい人気ですね！　ここは立地で買う物件ですから、将来は賃貸に回してもいいし、手放すときも値段は落ちてないと思って購入に踏み切りました。それにしても坪290万のプラザタワーは驚きです。

ガーデン買えた人はラッキーです。私は10倍の部屋落ちました。1年待ってみたものの、価格の高騰に驚きです。プラザは自分がすむならしかたありませんが、賃貸利回りも価格が高いので、回収できそうにありません。

>>121
約４割ＵＰですね。
それでも売れると分かってるから営業の態度が悪いこと悪いこと・・・

>>123
バブル？
購入検討者が殺到するのもいかがなものか。

前にも書きましたが、なんと言っても山手線駅直結は
最高の利便。坪300万円未満はまだ買い得でしょうね。
もちろん年収(月収）での返済比率が25％未満でしたら
損は無い物件でしょう。

＞125
都心物件といわれる山手線沿線の物件、なぜ田端〜鶯谷が最安値エリアで、敬遠されるのか
冷静に考えると、あなたの意見が？マークだということがわかりそう。
歴史と過去の実績が証明していることもある。
交通の利便性は他の駅に決して劣っていないし、むしろ有利なくらいなのになぜさいたま価格で放置されているのでしょう。

私も今日ＭＲに行ってきました。
はっきり言ってファミリー向けではないと思いました。
５０〜６０平米が主で独身と年寄り向けでした。
価格は６千前後が主でした。
この金額でしたら、他のタワーの方がいいのかと思います。
坪３００万はどうかと・・・
確かに山手線直結ではありますが、このことを除けば魅力を感じませんでした。
あと、今回の一般公開は事実上形式だけだと思いました。
抽選まであまり時間がなく、予約公開の時に来た人たちを主としているみたいで、
ほぼ決まっているみたいという感じでした。

>>127
とても参考になりました。
在所で暫く暮らしてみます。
資産運用を考えて見ます。

まぁまぁ、あまり熱くならず・・・なんかコスト削減のため、ガーデンの時と比べて販売員が激減しているそうです。ですから、昨日今日と満足いく対応が出来なかったんでしょう。ガーデンだって、２次で応募しましたが、すでに８割売れてて、しかも１０倍以上の部屋入れたら、もう何回も落ちている人もいるし、って、無理っぽいこと言われましたし。契約まじかですけど、お金用意できますか？ってひどいこと言われましたよ。
こっちは全額キャッシュで今払えると、言ったのにも関わらず。一人でしかもラフな格好で行ったので、全然信用されませんでした。ちなみに若いです。
販売員なんて、所詮そんなところで判定されてしまいます。私はその後、きちんとした身なり、配偶者と一緒にいくようにしました。

今思えばステーションガーデンタワーって良かったよなあ。
マンションマニアには叩かれたけど、本当にあのマニア達の意見はあてにならない。

今時、4割5割のＵＰは２３区内物件なら当然だと思うけど。
当たり前だが、そんな物件溢れかえってるよ。

まーそうかもね。ただ、日暮里と言うことと、高くなった分間取りを小さくしちゃってるところ
が不平の原因？　ＤＩＮＫＳ狙いかなあ・・・

なんだか、否定的な意見が多いですが、ＭＲに行って「ここが良かった！」とか「是非購入したい！！」とかいう方はいらっしゃいませんか？

良いと思いますよ。
利便性抜群。
山手線にしては坪単価が安い。
再開発でかなりキレイになるかもしれない。
良い点はもうわかりすぎるくらいですから意見になりにくいのでしょう。
購入したい人は沢山いますよ。
否定的な意見の人も売れるだろうという意見が多いでしょ。

>136
まあ、坪210〜220万といっても、駅から徒歩何分かで違いますからねえ・・・。
参考にならないのでは・・・。

MR行ってきました。MRからは全然悪い印象はなかったですよ。
価格は多少強気な印象も持ちましたが、新築物件で山手線直結という
この物件の持つ稀少価値（その他は大崎くらい？）は感じました。

私自身は世田谷から一駅先の町屋に越して5年が経ち、
このあたりの良さも悪さもそれなりに理解していますが、結構本気で
検討に入っています。

追記：駐車場がもっと安ければ（普通車で30000円〜）もっといいのに。

地権者が多いとどんな不都合があるのですか？

>>140
私も知りたいです。
地権者が多い不都合ってどんなことがあるのでしょう

結構賛否がわかれるマンションだよね
でも駅前って強いよね
自分たち夫婦は購入の方向でいくつもりです。

等価交換（借金なし）で入居できた地権者の方とローンを組んだ新住民とが
仲良く暮らせるかがポイントかなあ。

設備、MRはオプション多かったような気がしますが、
そのまま住むヒトなんてあんまりいないのでは？
＋数百万でシミュレーションしておけば済むハナシ。

でも確かに店舗として何が入るかは気になりますね。
あの値段でファミレス入ったら怒りまっせ。買ってないけど（笑）。
永く住む場所ではないとしたら、なおさら資産価値の変動が
気になりますから。

>>142
管理組合でしょう。
入居後の様々な規約変更等は議案を事前に案内し決議しなければなりません。
”地権者が多い”と地権者の希望するようになりかねません。
議案要請、裁決投票も思うがまま・・・

選挙で言うところの地盤ってやつだな。
それでも選挙で負ける奴は沢山るわけだが。

ああ、ロビーに生花飾るようにしたんだ、とか思ったら地権者の娘の花屋だったり、
泥除けのフロアマット、いつも取り替えてて全く汚れないなァとおもったら、
地権者の親戚の業者がすごい頻度で取り替えてたり、
総会に出る仕出し弁当が、高い割りに普通だなと思ったら、
地権者の知り合いだったり。
べつに非難するほどじゃあないんだけど、なんだかな〜ってのが続くと、
結構ストレスだったりします。

地権者は結構間取りに口出しできるので、分譲住戸の寝室の真上にバスルーム置くような間取りを要求したりして後で騒音トラブルになった、という事例は本で読みましたね。

あと自分の検討物件であったのが、庭が欲しいということで１Ｆをほぼ丸々住居としたかなり力の強い地権者が居て、
その住戸には戸境壁が全く無く、阪神大震災で下が潰れたようなピロティ構造になってたというのがありました。
「地権者のために耐震上重要極まりない戸境壁を無くしちゃうような設計方針なんだな・・・」
と即座に見送りました。

実際どの程度問題が起こってるかは専門家じゃないから分かりませんが、
自分は他の条件がほぼ同じで地権者の少ないマンションと多いマンションだと前者を選びますね。

> 地権者は結構間取りに口出しできる

へぇ、そうなんですか。

どうやら地権者の方は110人いるらしいのですが（←これってやっぱり多いのでしょうか？）
昔から住んでらっしゃった方も多い下町ですから、多いのはしょうがない気もします。

まぁ、新しく購入する人の方が問題を起こしにくいとも思いませんけど（笑）
いろんな見方があるんだなぁと参考になりました！

ありがとうございます >146〜150さん

さあ２４日よりＭＲグランドオープン。２上に内覧会済みの方は申し込みへのスタートですね。豊洲タワーにするか？悩みどこ。。。

↑
”連”の意味ならどちらでも可（○）では？
古い広辞苑より。

地権者のもうひとつの問題は、数年後以降発生する修繕計画や支出を伴う
改修計画に賛同してくるかどうか。何故なら彼らはこのＭＳがよくて
購入したのではなく、あくまでもともとこの地にいた人が、このＭＳに
移っただけという感覚ですし、資産について感覚も一般の購入者とは
違って当然です。あくまで住まいとしてのＭＳですから、資産価値の
維持とか、より便利にというよりも、お金が掛からない現状の維持が
優先されるわけです。この辺の意識の差が、議決の際に影響してくると
いうことでしょう。

>>156
なんか矛盾してますね
ま、地権者は大変だってことですね

>>156
地権者って、昔から住んでいる土地に拘って等価交換に応じて部屋の割り当てを受けている人でしょ。
にもかかわらず、地権者が、その拘りある土地の上に立つマンションの住環境の維持・向上には関心が薄いってどういうこと？
物事を論理的に考えることはできませんか？
修繕・建替えの意識が薄い人は、地権者の多寡にかかわらず、どのマンションでも同じ程度の割合で発生すると考えられると思いますよ。

地権者の意識にもよるね。
地主気取りで俺のおかげで建ったマンションだって思ってるようなのがいると厄介。
そのうえ仕切り好きで暇だったりすると、いろいろ頭抱えさせてくれます。実体験。

１５６です。皆さんレスありがとうございます（笑）。
私が言いたかったのは、地権者にとっては「このＭＳ」よりも「この土地」
という意識であり、ＭＳそのものの魅力（もちろん立地もありますが）
購入している方々とは根本的に発想が違うという事です。地権者は等価交換が基本
のため、お金が掛かることは反対という立場にたつことも多く、特に地権者に高齢者
が多いと、その傾向は顕著となります。
よって、あまり地権者が多いＭＳでは、「現状で住めているんだからいいじゃない」
という考えに押されて、管理費の値上げや長期を睨んだ大規模改修、それに伴う
修繕費の値上げ（駐車場関連の維持管理もそうです）等が決議しにくくなるいうこと
です。
何千万もローンを組んだ一般の購入者からみれば、例えば１００万程度の
負担で資産価値が向上するのなら、良しという考えも出来るでしょう。
しかし、もともと等価交換でお金を払っていない地権者からすると、購入
したという意識はなく、なんで１００万も支出しなければならないのか？
という意識になってしまうからです。
地権者が悪いということではなく、ある意味当然の意識であｈあります。これは実体験に基づくお話です。

なるほど、地権者の話は参考になります。
ところで、店舗フロアに何が入るか非常に気になっているのですが、
中央・西区の店舗フロアマップを見ると十数坪の小さな店舗が並んでいるようです。
元からあった商店（駄菓子屋さんとか）が入ると推測してるのですが、
実際のところどうでしょうか。

SGTの方には駄菓子屋だった人達が沢山入るのでは？店舗もいなげやがSGTのMRに来たと担当の人が言ってたけど。
駅前にスーパー入っても充分勝算はあるとおもいます。舎人線の人も買い物するだろうし、駅前の3棟に住む＆仕事する人数考えたら充分もうかるのでは？

まだ数件のMRしか見ていない初心者です。
ここのMRの営業の方は、やる気がないって言うか、他のMRとかなり違う気がするのですが気のせいでしょうか?
人気物件だとこんな感じなのですかね?

理由は簡単です。
地権者が多い分、規模の割に販売戸数が少なく、また今年１月からの予約者が事実上、
押さえているからです。
１２７さんも言っているように、他と違いもうＭＲをやる意味がないのです。
向ヶ丘遊園や豊洲のＭＲが気になります。

http://www.geocities.jp/kosakaeiji/181005kettoku.htm

スーパー誘致をお願いしたいですね。再開発課長さん！

ＨＰに価格表が出てますね。
ＳＧＴと比べると本当に値上がりしてて驚きました。
７０㎡で１,０００万円超違いますよ・・・・。

価格表、私も素直に驚きました。中住戸でも軽く坪３０〜４０万ＵＰ？オプションも付けるとなると。。。

まだ決まったわけじゃありませんが、１６５のurl先を読んでたら、舎人線の高架下に自転車やバイク置き場にする案があります。そうなったらここの３棟ペデストリアンデッキは問題なくても地上はごちゃごちゃの自転車置き場の中を通る事になるかも。

地上を歩く必要性なくない？
ペディストリアンデッキがあるんでしょ？

確かにそんなに重要なことでも無い気がします。

ここは事前の予想通り、順調に捌ける物件でしょう。
間取りプランは、無駄が無く良いまとまりで、キッチンは
ジーマチックですし、共用部も良い感じのスペースと配置に
なっているようです。
当然、基本構造の専有部もアウトフレームを取り入れ、
居室のコーナーから太い柱を追いやった設計も、実面積以上に
広さを感じるもので、バルコニーも余裕のある方でしょう。

そして立地は、山手線駅ダイレクト接続(駅併設に近い）は
最優秀な利便なことは異論を挟めないし、その他の路線も
京浜東北、常磐線、京成のいずれも直結利用が出来、徒歩至近で
千代田線が利用でき、今後、舎人新線の始発駅になるだけに、
タワーの綺麗な存在感ともども、満足度が高い物件。
先発タワーともども商業施設含め全面完成したときの
素晴らしさは、容易に想像できるものでしょう。

>>171
なんでこんなところで宣伝しているの？

価格表見たけど、平均坪単価２５０万くらいかな？
日暮里では高く感じるなぁ・・・、けど今の相場なのかね・・・
だれだ、新新価格などぬかしてるのは。

日がまったくささない北東があるから平均単価が下がるのです。あそこはガーデンの陰で朝からまったく日陰です。少しでも日が当たるところはいきなり坪単価上がるはずですが？南もガーデン、ポートに挟まれて低層階は日が差しません。日当たりがいい部屋、高層は坪３００は越してますよ。中層階で平均２６５〜２８５位です。

まぁ、ほとんど家にいない単身＆デインクスには、日当たりは関係ないかもしれませんね。
私は今、家の北東の部屋にいますが、朝は日が差すものの、昼から暗いし、電気をつけなければ生活出来ません。また、寒ーーーいです。

＞＞１７５

全ての北東の部屋が昼から暗くて寒ーーーい訳でもないと思いますが・・・。周囲の環境等によるのでは？？？

坪250かぁ。
正直高すぎるなぁ。。。

ガーデンはお買い得だったけど、ここはすでに小さい部屋で５００万円アップ、大きい部屋で１千万アップです。やっぱりＭＳは２００５年２００６年前半まででしたね。いろいろなマンション抽選落ちだから仕方ないけど、今度いつ頃下がるかなぁ。上がる上がると言われてる時が一番高いんだよね。ここ２，３年で少し上がって、今度は供給過剰、中古も沢山出てせいぜい今位の基準に戻る気もするけど。

>178

戻るのはいつになるのやら。
貧乏人は待つしかないのですね・・・
相場が落ち着いたところを中古で買いましょう。
と言う事は景気が悪くなるときなのかな？

庶民には夢が無い時代だ・・・

うちの上さんが投資で買おうとしているが、正直不安。場所も日暮里だしなぁ。利便性だけはいいけど。でも電車がないと何も買えない。徒歩圏で楽しめるものもなさそう。もっと安ければいいけど。施工会社もいまひとつ。このマンションで良い所、山の手線直結以外で教えてください。

難しく考えずマンションブームでどこでも値上がりＯＫＯＫ！

>>180
なにもいいところないから買うのやめたほうがいいよ
ここは本当に住みたい人だけが買えばいいんじゃないかな
投資用には不安要素だらけでしょう

周辺賃料からすると利回り5％以下になりそうだし、舎人ライナーはバスの代替にすぎないし、
っていうかここを投資用にする合理性ってあるの？
横はURの賃貸棟なんだよ
賃料はそこの水準にさやよせされてしまうのは分かってるんだよね

>>183
>うちも投資用検討中。
投資が一番ですよ！！！
金利が上がり、私も流動資産の運用に悩んでいます。

183>>
ローン組んで投資なんて地獄に落ちるよ。５％で回してローン２〜３％、管理費、固定資産税、儲かるわけない。キャッシュで投資が当たり前。
ただ、ここは投資物件ではないよ。売りは利便性のみ。隣は賃貸棟。再開発も他の駅前一体開発ではなく、あくまでサンシティの場所だけ。
↑の計算でももうかっていないでしょ。
投資でなく、資産を残すという意味なら、25年後〜に元が取れ、古いマンションが手元に残るでしょう。
大規模改修費などもかかるため、25年位はかかりますよ。
（投資物件は最高でも10〜15年で回収できなければダメ）
10年で売るとしたら、2500万で売れて、手数料引き2350万。賃料1500万円。その間に劣化した部屋をクロス変えたりetc.少なくても300万。固定資産税考えると良くてトントンだね。
投資になってるの？
老後に済む第二の家だと思っていればいいけど。
ここは住居用にしか勧められません。
投資なら高額物件や湾岸物件だったと思うけど。
そもそも今から投資なんて、ブームに乗り遅れてない？