パークホームズ西葛西清新町

>343さん
万が一液状化が起こるような地震があれば、
このマンションだけでなく周辺も同じような
状況に陥るでしょうから水運びはここに限っての
話ではないと思います。
その為、普段からマンション内で助け合える
環境づくりをし、コミュニティのあるマンションを
目指すことが重要になってくるように思います。

この物件について「ない」と指摘されている方がいらっしゃいますが、「あり」と評価した物件はとこですか？

実は、それが「ない」のでは？

>>352
うまいっ！

>>353
うまくない！

こちらのマンションは完売まで苦労する気がします。
側を通ったのですが、駐車場の空きがほとんどないように見えました。
45戸に対して駐車場15戸分と、 条令で定める最低限の台数分しか確保してないようですね。
駅から遠い物件を選ぶご家庭は車をメインの足にする印象があるのですが、そういう方は選び辛いかなあと思います。

すこし離れた場所に大規模立体駐車場はありますが、ちょっとめんどくさいかな。
この立地なら、自走式の立体駐車場として倍ぐらいの台数確保してもよかったのになあと思います。

先着順が1戸減って5戸になりましたね。

第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順が5戸なので、差し引きで現時点で契約済みは26戸/45戸ですね。

>>356
順調に進んでるんですね。

>>357
順調？
どこが？
すでに竣工してるのに？

>>358
このご時世ですからね。竣工前に完売するほうが珍しいですよ。

過去の販売状況を紐解くと、、、

昨年夏あたりから販売活動が本格化
昨年12月に竣工
今年3月までに初期需要で24戸/45戸の成約
4月～6月上旬で追加で2戸の成約
本日時点で先着順が5戸、未販売が14戸ってところ

このご時世では上記のペースなら順調なんですね！
そんな良いペースなら、駐車場の空き無しでも残り19戸は順調に捌けるんでしょうね、きっと！

>>359

そうだと思います。
今の相場感を感じることは大事ですよね。

竣工の時期がどうのこうのは関係ないでしょ。

住人の方でしょうか？

今の相場感云々の意味がよくわからないのですが。

いずれにせよ、順調かどうかは今後の販売ペースが語ってくれるでしょう。

売れる売れないを語り合うのが楽しい人々には申し訳ないけど、数字は嘘をつけませんから。

>>361
竣工後、半年も経ってるんですから残り戸数から誰が見ても売れてないと思いますよね。
それを順調と言うんだから。
この販売ペースでいくと完売前に新築ではなくなりますし。

以前モデルルームに行ったりもしたけれど、物件自体はそこまで悪くはない。
しかし営業があまりにも酷くて、候補から外したくらいだった。売りたいのは分かるし必死になるのは仕方ないが、他のライバル物件を悪く言いすぎ、答えを急かしすぎで無いなと思ってしまいました。
住んでしまえば営業なんて関係ないんだけど、それでも大きな買い物だし気持ちよく買いたいよね。

まとめると、超人気物件とは言えないけど優良物件ってところかな

>>365
部屋はハイサッシやアウトフレーム、収納充実と結構いいけど、駅から遠いのに以外と高いのがネックで、売れ行きから見ると現状では不人気物件ってところかな。

今後の展開としては以下のどれになるのでしょうかね？

1.相場高騰で選択肢の無くなった検討者が妥協して流れてきて売れ始める。
2.売れ行きは鈍いままだけど、相場のさらなる高騰を見込んだすみふ商法で値下げせずに１～2年引っ張り完売を目指す。
3.人件費との兼ね合いで損益分岐点に来たら、諸費用サービスなどを皮切りに実質値下げを開始していく。ただ、最大手だし、さすがに今の時点で価格改定は出来ないだろうけど。

たくさん残ってたレジデントプレイスは、ここより駅近なので相場高騰の煽りでどんどん売れている。環境を謳う駅遠より駅近のほうが好まれているのはハッキリしている。

地縁需要が一巡した今、それ以外の客にどう売っていくかの手腕が試される。ガーデンズ位気合い入れてバックカウンターとか天然石とか標準設備で高級感出せば良かったかもね。

この売れ行きのままでは、そこそこ人気という事にしたくても無理があるかなあ。
そう言わざるを得ないのかもしれないけれど。

>>366
高級感出せばってのは、今の価格でガーデンズ並みの標準設備だったならってことです。

販売側はさほど焦っていないのでは？
今後の新築物件は当面値上がり必至だから。

では焦ってるのは入居者かな？
でも売主は売れるまで管理費、修繕積立金を払い続けるのでは？

エリア競合のレジデントが完売して流れてくるのを待ってるんでしょうかね。
どうしてもこの時期に西葛西でマンション買いたい、駅から遠く駐車場の空きがない程度は我慢できる、という客が潜在的にどれだけいるかですね。

ここを長谷工物件と同列に扱って欲しくないと思ってるかもね。

地元への広告持参者限定で、モデルルーム仕様の食器棚を無償でプレゼントとありました。
そろそろ焦りだしたんですかね。
この流れからいくと、値引きがわりにオプション100万分プレゼントとか始まるのかな？

>>370
人件費もかかるからね～

管理費、修繕費は月2万程度。
100万値引くことを考えたら4年待てます。
人件費は全部売れなきゃ結局かかりますので、残りが多い状況と物件価格の上昇傾向を踏まえると、まだ値引きしないと予想。
まずは食器棚のオプションぐらいですかね。

先着順が元に戻って1戸増えて6戸になりましたね。2期6次の売り出しは公示されてないですが、大手が公示なしに売り出すことはないと思います。でも竣工後に契約してキャンセルってあるのでしょうか？


第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順が6戸なので、差し引きで現時点で契約済みは25戸/45戸ですね。

>>376
この段階ですでに５割強とは頼もしい数字ですね。

>>377
竣工後半年で五割強。
それを良いペースと見る人もいる。
世の中は色んな意見がありますね。

入居者のために、一年でも二年でも値下げせずに人張り付けて頑張って頂きたい。

モデルルーム仕様の食器棚はＨＰでは確認する事できないみたいです。
まだしばらく待ってみて、購入希望の人が現れなかったら、サービスが色々と増えるのかもしれません。
値引きとなってくると、まだもう少し時間がかかりそうな気はします。

やっぱり、ここは駐車場の空きが無いのが致命的と思うよ。
普通は駅から遠いマンションは駐車場を多目に確保するものだけど、ここは環境のよさアピールだけで十分と勘違いして最低限の台数にしたのが誤算だね。

そういう意味では、先に買った人たちは定価だけど駐車場が確保できてラッキーだったね。
ラッキーだった分、売れ残りの住戸の値下げを許容してほしいよね。
駅から遠いマンションの価値は環境ではなく安さだからね。

それか、管理規約改定して2年毎に駐車場抽選とかで希望を持たせれば売れるんじゃね？
既に借りてる人たちが猛反対しそうだけどさ。

販売価格は当分安くならない。だから、自動車は維持せず、住宅ローンの返済に充てるのが賢明。

設備や駅距離に対する意見は、今の価格傾向からみると、さほどの意味はなく不満にすぎない。

このエリアに新築の対抗物件はなく、更に出遅れたなら仕方がない。

>>381
このエリアで探してる人はもう買ってるでしょう。
そう言う人は車は折り込み済み。

外から検討者を呼ぶ場合は、駐車場空いてるかは大きな問題。
駅から近いから車手放すはあっても、駅から遠いのに車はいらないはないと思うよ。
特に公園前で子育てにいいと買うファミリー層には車は必須なのでは。

それ以外の車いらなさそうな層を狙うなら別だけどね。

そういう層を狙う方針に変えた。

>>383
そうなんだ。

あまり出かけず老後をのんびり暮らそうという熟年夫婦をターゲットにしてるのかな？

売り切るのに時間かかりそうだけど。

いや～逆に老後考えたら買えないでしょ。

逆に老後考えたらって？

アクティブに出掛けて、老後は活気溢れる暮らしを期待している熟年夫婦

ならば買えないってこと？

＞３８７
言えてますね。
駅から１０分以内に住んでるとそれより遠い物件てなかなか勇気いるしね。

駅遠に慣れていないとここまで遠いのは敬遠しちゃうのかな。
駅近なら買って貸そうって不動産屋もいるんだろうけど。

387さんも書かれているように、ターゲットとなる層がかなり限られている…というのはあるのかな。
駅にはさすがに歩いて行ける距離ではないし。
自転車ならなんとか…という風になるかもしれないですが。
価格面でものすごくメリットがあるのなら
パークホームズブランドだしということでいいのかもしれないですけれども。

現在売り出し中の先着順の価格一覧

部屋番号 価格 間取り 占有面積
805 6398万円 4LDK 86.07平米 ★ルーバル付き王様部屋
201 4998万円 3LDK 75.13平米
306 4878万円 3LDK 75.13平米
304 4348万円 3LDK 70.41平米
404 4448万円 3LDK 70.41平米
604 4498万円 3LDK 70.41平米

３９０さん　詳しい価格帯をありがとうございます。
でも、ちょっと高めの価格だなと思いました。
駅までの距離も考えると、もう少し価格も抑えられたのではないのかなという感じです。

ここは、とにかく静けさと緑が欲しい人向け。

駅の遠さや店が遠いなど利便性なんてどうでもいい。
向きも東向で十分。
眺望も抜けてなくてもかまわない。
要は資産性低くても全く問題ない人向け。

不便なのがゆとりに変わる贅沢なマンションなんだ。
田舎暮らしと同じ。
仕事に疲れた都会人を癒し心の贅沢を産み出してくれる環境。

そう考えると週末用に別邸として買うニーズがあるかも。

先着順が6戸→7戸に増えました。
新しい売り出しはまだないはずですので、売れたことにした部屋を、時期を見て先着順に復活させている？

部屋番号 価格 間取り 占有面積
805 6398万円 4LDK 86.07平米 ★ルーバル付き王様部屋
201 4998万円 3LDK 75.13平米
401 5148万円 3LDK 75.13平米 ★追加
306 4878万円 3LDK 75.13平米
304 4348万円 3LDK 70.41平米
404 4448万円 3LDK 70.41平米
604 4498万円 3LDK 70.41平米

4LDK限定で検討していて年末にモデルルームへ伺った際、担当の方に「この部屋は価格はいくらでもいいから欲しいという方がいるんですよ」と説明受けたので、難しそうかなと思って他で決めました。実際はまだ残っているようで驚きました。正確な説明を受けたかったですね。

今まで車ありの生活をしてしまっていると、
なかなか手放すには勇気がいります。
簡単にできる事ではないでしょう。
ゆとりのある暮らし、言われてみればそうなのかもしれないです。

6000万オーバーの王様部屋が無くなったっぽいけど、先着順の戸数は変わってません。
新しい売り出しは無かったはずなんですが。
新規売り出しを公表しないでこっそり売ってんのかな？
それとも売れてなかったけど先着順には載せてない部屋をこっそり追加してんのかな？

販売戸数 7戸
販売価格 4348万円（1戸）～5148万円（1戸）

新規追加反映。
これまでに売り出しているけど、先着順にカウントしていなかった部屋だね、多分。

部屋番号 価格 間取り 占有面積
201 4998万円 3LDK 75.13平米
401 5148万円 3LDK 75.13平米
306 4878万円 3LDK 75.13平米
702 4688万円 3LDK 72.18平米 ★新規追加
304 4348万円 3LDK 70.41平米
404 4448万円 3LDK 70.41平米
604 4498万円 3LDK 70.41平米

第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順の表示が7戸なので、差し引きで現時点で契約済みは24戸/45戸ですね。

計算上は24戸売れてるはずですが、先着順の部屋がちょくちょく入れ変わってるので、実際の契約数はもっと少なそうです。
先着順が1戸売れるたびに、売れたことにして隠していた部屋を補充しているんでしょうね。
そんな小細工してまで、先着順の残りを少なく見せなくてもいいのに。

高層階になれば、やはりそれだけ価格もいい値段になってきていると感じました。
どこの物件もそれは仕方がないことですが、クオリティは全体的に決して悪くない印象です。
あとは、自分が欲しい間取りが残っているのか、ということが重要になってくるような気がします。

>>398
契約数が4月後半から変わってないってことですよね。
なのに6000万越の物件が売れたんですか?

>>400
そうです。
先着順の7部屋の中に6000万の部屋がありましたが、それがなくなり、かつ先着順の戸数は7戸のままです。
6000万の部屋のかわりに別の部屋が掲載されてます。
。

皆さんのレスを読ませていただいて、なるほどなと思う反面、
マンションてわからないなとも思いました。
ターゲットはとても限られてくるようですし、
駅も近くないのに価格は安くはない。しかも王様部屋が売れている。
どんな家族がここを選んで、どんな暮らしをされるのか、
なんだか興味がわいてきます。
でも意外と16分くらい歩いてしまう普通の家族が暮らしたりするのかな
とも思ったり。

もしかしたら、地元の人とかになるのかもしれないです。
家を買い替えしないといけないけど、知らない土地には行きたくないという人は
この近辺でさがすのではないでしょうか？
すごく限られますけど。

ここ、物件自体はそこまで悪くないけど営業の女性がひたすら不快でした。
他のマンション(レジデントプレイスなど)を悪く言いすぎ。
あちらのマンションもいいですが、こちらはここが優れています！というような売り込み方なら聞いてて納得したのに、「向こうは駅近くだからうるさいですよ〜？」だの「あっちはお部屋が狭いですよね〜」だの。
終始イライラしました。営業さんの重要さを思い知った日。

あまり売れ行きは良くないようですね。
前から気にはなっていて見ていますが。。。
駅徒歩16分は、何か決め手が無いと流石に厳しいです。
値段も相対的にまだ割安感も無いですし。
周辺は割りと整備されていて綺麗ですが、日々の生活もありますから。
永住するならまだ有りかもしれませんが、後々住み替えするなら、駅遠はやはり不利です。
地盤にもちょっと不安残るので、ここは思い切った値引きとか欲しいところです。

現時点の価格表

物件概要には載せずに結構売ってたみたい。

>>406
その割には、明かりついてないお宅が結構あるんだけどなあ？
まあ分譲済みの広告打ってるし、大手が偽装することはないと思うんだけど、気になる！

なぜ竣工、入居もしてるのに 小出しに販売するのですか?
あと半年もしたら中古となってしまうのに。

>406さん
価格表のアップをありがとうございます。
23日の時点で11戸が残っていたようですが、さきほど公式HPを見に行ったところ先着順が7戸販売されていました。

モデルルームではよくある話かもしれませんが、公式を見てから見学に出かけると、「こちらもオススメです」などと全くノーチェックの部屋が出てきたりします（汗）

>>409
ホームページ載ってる先着順は売り出し中の部屋だけてすね。
未売り出し分は含みません。

>>404
自分も別のマンションギャラリーで同じような経験があります。
あまり売れない要因のひとつかも知れないですね。
ちなみにレジデントプレイスは残り一部屋で完売のようです。

即入居でき実物で確認できるという点はいいですね。あちこち見てみたい気もしますが迷っているうちに売れてしまいそう。自動車が通らない遊歩道があり毎朝のジョギングにはいいコースです。

こちらの物件では、既成杭１６本を使用しており、
５２メートル下の支持層まで既成杭を打ち込んでいるようですが、
調査は終わったのでしょうか。

三井住友建設は、横浜と同じように旭化成建材を使っていたのでしょうか。

地盤の調査記録と杭打ちの記録はちゃんと残っていたのでしょうか。

気になりますね。。。

パークハウスlala横浜の既製杭の偽装問題で、今後はうまくいけば費用は安価だが、万が一のやり直しにはコストと期間のかかる既製杭を用いるマンションはなくなっていくかも知れませんね。
ある意味既製杭の末期に建てられたレアなマンションになるかも。
それで価値が上がるわけでは無いですが。

こちらの既成杭は結局アウトだったのてしょうか？

特になんの話も出てきていないですし、
スケジュールが遅れるというはなしもないですのでだいじょうぶだったのでは？
デベ側も今だったら「ここはきちんとチェックしているし、だいじょうぶでしたよ」的なアピールもあるんじゃないかと。
返って今ならば、というのがあると思います。

今は先着順で６戸販売されています。
もう住んでいる方も多いと思うのですが
周辺の雰囲気とかどんな感じかお聞き出来たら嬉しいです。

物件概要見たら価格も出ていたんですね。
4448万円（1戸）～5148万円（1戸）
ということでした。

入居者の方のお話、できたら聞きたいのは同感です。
でもバタバタしていてお忙しい時なのかな。

今は3タイプの間取りがモデルルームとして見られるそうなので、
そこで確認してみるしかないかも。

ここは東西線と京葉線を両方使えるのがいいですね

>>419
どっちもかなりの距離ですけど、２駅使えるメリットって言ってもいんですかね？
自転車なら、葛西西葛西駅付近からでも京葉線はたいして変わらない気が、、、

>>419
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩１６分
JR京葉線「葛西臨海公園」駅徒歩２２分

もう１６分も２２分も同じに感じてしまうでしょう。
１０分なら、まあまあなところだけど、１５分を超えると
遠く感じてしまい、２０分になると、バスに乗りたくなってしまう。
徒歩２０分の距離でバスの利用は、贅沢ですかね。

バス停も遠いしね。
それなら駅まで歩いちゃおうってなるのかな。

自転車だとそんなに遠いと感じないのかな？
でも自転車置き場がちょっと残念。
風がある時の雨だと自転車びしょ濡れなんでしょうね。

2駅利用可能と言ってもどちらも距離がありますし、頼りのバスもバス停が遠いとは。
自転車はフラットな道路で約6分だそうですが、肝心の駐輪場に屋根がないんですか？
アクセスがよくないなら少しでも快適になるよう努力していただきたかったと感じます。

＞＞４２４
屋根はありますけど　なんて言っていいのか。
団地にあるようなと思っていただけるとわかりやすいのかな。

価格表のまとめ。
王様部屋の　86G　だけ坪300万円と飛び抜けてますね。
最近その王様部屋がまたホームページの間取りに載っています。
やはり売れてなかったので隠していたんでしょうか。

＞＞４２６
価格が載っている部屋は売れてないのですか？

いつの段階の価格表なのかはわかりませんが、掲載されているということはその物件は販売されているのではないかと思います。
でもこんなにあるということは、
もっと前段階の価格表なのではないかしら、と。
掲載していただいてとてもありがたいです。
ありがとうございます！！

バス停が遠いとなると、通勤族だと交通の面がネックになってきますね。
毎日のことなのでやはり大変かな。
販売価格もそこまで安くないですね。
知人が住んでいますが駅から遠いですけど自営だから問題ないし。

>>425
波状になった鉄板（？）が付いてたりするものなんでしょうか。
何となく想像できますが。強い雨でも横から入り込んだりしないよう、
大きめの屋根だと良いんですがね。

価格表見ました。中部屋はお買い得で良かったかも。
今は6戸販売中らしいので空いてる部屋がどの部屋か気になります。
価格の変動はないんでしょうか。

価格の変動ってその売っている期の中で、ということでしょうか？
それは流石に無いんじゃないかしら。
ただ、販売期が変わった時、基準の価格的なものは変わる可能性はあるかもしれませんが…。
ここは交通面のデメリットも含んでいるので、
値上がる方向っていうのはあまりなさそうに思いますがどうでしょう。

今、ホームページには4448万円の3LDK物件があるようですよね。70.41㎡です。駅徒歩16分てどうなんでしょう？自転車で駅まで行き、そこから電車の人が多いのでしょうか。

ここ、まだ売ってたんですか?
他にもまだ売れ残ってるマンションはあるみたいですが。
葛西、西葛西は、レジプレの大規模マンションで、だいぶ需要が満たされたのと、割高感、アベノミクス減速で、特に厳しいのでしょうね。最近の低金利も借り換えがまだまだ多いみたいですし。

このマンションは、ごっつ不便やで。
買うの考えてしまう。

>>434
駅、徒歩16分ですからね。大人の足だと20分くらいは見ておいた方がいいということですよね。駅まで歩いていくなら、ウォーキングシューズがあった方がいいかも。晴れた日は自転車で行くとか？

住環境はいいので、通勤だけです。子供が通学するなら電車の駅までのアクセスも考えないとです・・・。

ここって、一階だけは天井高2700mmの仕様だったんですね。
今時だとそこまでの高さはなかなか無いので、かいほうかんがあるんでしょうね。

ここって、建ってから一年以上たってるので新古マンションですよね？

>>435
20分もかかるわけないでしょ(笑)
大人なら12、3分ですよ。

んー、人によるのではないでしょうか。
１分間に８０メートル以上の速度で、信号などにも引っかからずに歩くことができればということならば
可能なのかなぁ。
１６分という表示ならば、
それよりもかかる人のほうが割合では大きいのはないかなと思います。

いくら12分で歩けると言っても表記が16分じゃ誰が見ても遠いと感じる。
だから売れないんでしよ。

>>440
もうほとんど売れてるでしょ(笑)
残りわずかだから欲しいなら急ぎましょう。

完成から1年以上経っても6戸も残っているからね。
不人気なのは否めないかな。

6/200とかならまだしも、 6/45と１割以上が残ってるからね。

また、三井住友建設で例の杭打ち問題とかもあったから、三井物件と言えどもイメージは悪い。

でも、1～2年売り続ければ、駅から遠くても不便でも静かな場所を希望する人はたまにはいるから、売れるんじゃない？

もちろん駅近には競合がチョイチョイ現れて、そっちを検討する客の方が遥かに多いとは思うけど。

>>438
まぁ、自分が購入したマンションだから良く言いたいのだろうけど不人気物件っていうことは紛れもない事実ですね。
あとは値下げでどうにか売り切るしかないのかなぁ。

中国人問題や不法駐輪問題に悩まされている某大規模マンション×２よりマシだと思います(笑)

>>445
その問題マンションの中古と、こちらの新築はどちらが好まれるか、資産価値が高いかってことですよね。
一般的には、残念ながら前者だと思いますが。。。

>>447
モラルはさておき、規模による維持費のコストメリットと駅距離で資産性はたかそうだからね。
モラル云々はどこの大規模でもあるから、致命的なデメリットではないし。

奥まって静かに暮らしたいならこちらもアリだけど、需要の絶対数が駅近よりすくないからなあ。

いやぁモラルをさておいちゃあいけません。
大規模でも上手く回るところもありますが、西葛西の二件は荒れている部類でょう。

６戸、今販売しているのですか？
割合としては高いですよね。
純粋に駅までの距離が問題なんだと思います。
電車通勤を毎日する人だと厳しいなぁと思いますし。
そうじゃなく、のんびり暮らしたいという人をのんびり見つける販売だとしたらいいのかも。