パークホームズ西葛西清新町

278です。
まあ追いかけ回されたのは5年も前だから今は良くなってきているのでしょうか。それにしても道中暗すぎる。臨海病院からの帰りに近く通りましたが、やはり暗くて怖いです。

電車通勤も当然ありでしょう。

江戸川区全体の治安が良くはないと言われていますから、治安だけの視野でみると他のエリアを検討することになるでしょう。

夜道が暗いといえば、確かに他のエリアと同様に暗い場所があります。ただし、適切に道を選べば照度ある街灯下で帰宅できます。もちろん、遠回りにはなりません。

もう少し安くしてください。

でも清新町はどこを通っても暗いか人通りが少なく不安があります。さらに江戸川区はどこも一緒ということはありません、

>>283
住宅街なので仕方ないでしょう。
休みの日は子供の声も多くていい感じです。

江戸川区も結構広いですから、地域によってだいぶ雰囲気も違いますからね。。。
清心町は普通の住宅街、という感じですよね。
良くも悪くも…。
何かお店があったりすると人通りもありますが。
静かに暮らせると言えばそうなのかもしれないし、
捉え方次第、カナ。

第２期の売り出し情報

受付方法 登録抽選
受付期間 平成27年01月31日(土)～平成27年02月01日(日)
受付時間 10：00～17：00　最終日は12：00まで
抽選日 平成27年02月01日(日)
抽選時間 12：30
販売戸数 6戸
販売価格 4198万円（1戸）～4998万円（1戸）
最多販売価格帯 4100万円台（1戸）・4300万円台（1戸）・4400万円台（1戸）・4500万円台（1戸）・4700万円台（1戸）・4900万円台（1戸）
間取り 3LDK（6戸）
専有面積 70.41平米（3戸）・72.18平米（2戸）・75.13平米（1戸）
バルコニー面積 12.10平米（3戸）・12.40平米（2戸）・12.80平米（1戸）
管理費 月額 13380円～14270円
修繕積立金 月額 5630円～6010円
修繕積立基金 引渡時一括 394100円～420700円

低めの価格帯中心ですね、
ここの立地なら高層階でも低層階でもあまり変わりませんからねえ。

今回の6戸が全部売れたら、契約済は17＋6=23戸/全45戸となり、やっと半分越しますね。

入居までの2ヶ月で、残りをどれだけ捌けるか、お手並み拝見です。

なかなか厳しい状況ですねぇ。
はたして第２期売り出し分も完売できるのかなってところですかね。

今日、昨年別のマンションを購入したので住宅ローン控除の確定申告をしにお隣の税務署に来ました。
ここは静かで環境はとても良いですね。
袋小路の立地なので通り抜ける車もありませんし。
外観もすっきりしていて良いと思いました。

第一期と第二期の先着順の販売中戸数が4戸に更新されてました。第一期の残りが3戸だったので、第二期の残りは1戸ですね。ということは、第二期は6戸のうち5戸が売れたんですね。
契約済は17＋5=22戸/全45戸となり、半分手前ですね。

住民スレ作ってみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553944/

291さんの分析通りなのではないかしら、と思います

順々に売れてきているという感じなのでしょう

駅から遠い割には順調な方なのかなと考えています

マンション自体はいいから、というのはあるのでしょうか

通勤が負担にならないのならいいんでしょう

第2期2次の1戸が木曜に抽選みたいですね。
これからは要望があるたびに少しずつ売り出すのでしょうか？

パークビューはいいですね。ワイドスパンだったらもっと良かった。
でも東向きですか。朝はとても清々しいでしょうけど、昼からはどうなのかな。
南向きとか西向きより、真夏は比較的涼しいのかもしれないですが。
第2期2次は終わったのですよね？今は先着順で4戸の販売のようです。
まだそれ以外にもあるんでしょうか？

先着順と未売り出しで、あと22戸残ってるはずです。

未売り出しってなんでそんなに出し惜しみする売り方なんですかね?

出し惜しみではなく、要望のある部屋のみ売り出してるから。この業界の慣例ですね。

一気に全住戸を売り出して沢山売れ残るとイメージ悪いから、どこの売主でもやってますよ。

たかが45戸しかないのにね。
散々、先延ばししてたのにやっぱり人気がなかったのですね。
今の状況だと入居時には3分1くらいは売れ残るかな。

やはり駅から遠いのにそこそこ高いから敬遠されるのですかね。今は駅近でないとNGという風潮ですから。
周辺の買い替え需要を狙ったけど、価格が思ったより高くなり地元住民の食い付きが悪かったと予想してます。
大手ブランド物件で仕様も良いので、駅遠でももっと安ければ順調に売れたと思うのですが。

自転車置き場がなぁ。ちょっと残念。賃貸仕様だもんね。

自転車置き場はラックタイプとサイクルﾎﾟｰﾄとあると考えていいんでしょうか？
サイクルﾎﾟｰﾄの使用料があるのであるのだろうなという判断になったんですが。

ここの場合は３００さんが書かれておられるように
値付け次第の面はあるのかも。

ブランドマンションなので、信頼性は高くなってくるのですから。

第一期からの売り出し価格見てると、高い住戸が売れ残ってる気がします。普通は人気無くてもいい部屋はすぐ売れるんですが。六千万以上の部屋も全部残ってますよね？

予想するに、この配棟計画なら階数による日照や眺望の差があまりないので、資産価値の落ちやすい駅遠物件の高値掴みのリスクヘッジに、なるべく安い部屋が好まれるのかなと思いました。

でも大抵の物件では第一期で王様部屋を買うお金持ちがいるんですけど、ここは違ったんですかね。いつ最高額の部屋が売れるか注目してます。

303さんのご意見は、どのマンションにも言えることですよね？

一方、300さんのご意見が分かりやすい。確かに周辺の中古マンションは割安感がないので、当物件の販売価格をそれなりに設定したのではないかな。もちろん資材などの高騰はあるでしょう。

もうこの時期からの巻き返しは難しいので、GWで新価格を発表するだろうなあ。

今日、船堀地区にもチラシが投函されていました。
苦戦しているのでしょうか?

新価格の発表あるでしょうか？当然、安くなるわけですよね？
それまで待つべきかどうか、迷う人もいるでしょうね。
待っている間に希望の部屋がなくなる場合もあるかと思ったりもしますが。ＧＷまでまだ一ヶ月くらいありますしね。
ルーバル付きの広い間取り、窓が大きいのはいいですが、北側なのが残念です。でも明るそうですね。

販売があえて足踏み状態なのはなぜ？

船堀の三菱をはじめとして、今後のさらなる高値傾向がハッキリしてくるのを待っているのかな？
今の価格設定でも割安感が出てくれば買うひともいるだろうし。
まあ割安感があっても、高値掴みに変わりはないが。
普通の高値掴みか、物凄い高値掴みかの違いだけで、割安に見えてるだけ。

周辺の新築マンションの動きから、ここはもう少し時間が掛かりそうですね。
4月から入居始まりますが、年内はかかるのではないでしょうか？
西葛西、船堀と何だかんだ供給多かったし、今後もありそうです。
GWくらいから好条件出てくるといいですね。

価格が上昇基調にあるのは避けられないから、それはいったん置いといて、エリアの変更を考えてみた。
お隣の葛西はより高い。市川はさらに高い。
浦安は大して変わらない。船橋、松戸なら安い物件が目立ち始める。
都内への通勤を考えたら、浦安までが理想的なんだけど、価格がさほど変わらないなら浦安や特に新浦安は避けたい。
結果、西葛西の方がマシってなる。環境も含めて、ここ、いいんだよなー。でも安くならないだろうなあー。

第二期に注目ですね。
まあゴールデンウィークあたりには人がわんさか押し寄せると思いますので、遅くともそこら辺で次の売り出しがあるはずです。
そこで伸びないようだと相当苦労しますよ。

しかし、第一期販売後からここの立地環境の素晴らしさを力説する方がいなくなりましたが、どうしちゃったんでしょ。思ったより高いのと売れ行きが伸びないので意気消沈しちゃったかな？

確かに都内通勤考えると、葛西辺りは魅力的ですね。
ここは徒歩なら西葛西16分あるので、仮に浦安だと徒歩10分圏内なら、むしろ浦安の方が通勤時間短縮にはなります。浦安と西葛西間は約4分。快速もありですし。まぁ徒歩の場合けどね。
色々と難しいです。価格もどのマンションも上がってきてるので、余計決めるのに考えてしまいます。

この距離でこの値段はないです。震災の時もこの辺りのマンションは沈下してましたし。

清新町と臨海町は比較的新しい埋め立て地なので、確かに直下型地震で液状化の影響は受けやすいでしょうね。

絶対はありませんが、マンションを支える杭は深く硬い地盤まで打ち込まれているので、マンションそのものが沈下することはまず無いでしょうけど。

江戸川区の地盤は、川に挟まれた砂の堆積層が厚く、海岸も近くなので、ここに限らず軟弱な地盤にはなりますね。直下型地震では、ここだけの話では無いかもしれません。ある調査では、大昔の川沿いに立つ建物の被害が、大きかったと言いますし。

私も葛西のマンションですが、それも織り込んで購入を決めるかどうかですね。

第2期4次の1戸を今日付けでこっそり売り出しており、今日抽選のようですね。売れ行きをカウントされないための苦肉の策でしょうか。
第2期2次も1戸でしたので、見逃した第2期3次も恐らく1戸でしょう。
だとすると、第一期からの売り出し累計は1期20の2期6+1+1+1で合計29戸、今の売り出し中が今回の1戸と前からの4戸で合計5戸、差し引きで現時点で契約済みは24戸/45戸ですね。
2期以降はコツコツと売り出してるようですね。

313
＞この距離でこの値段はないです。震災の時もこの辺りのマンションは沈下してましたし。

液状化はありました。
しかし、マンションが沈下したとは聞いたことがありません。

〉310
大丈夫!
入居しても売れ残ってたら安くせざるえなくなるよ。
もう少しの辛抱だよ。

マンションのブランドがあるからなのでしょうけれども、
駅までこの距離でこの価格だと強気だなぁと思ってしまう方多いのですね。
小中学校がとても近いし、
この辺りが地元の人だったら迷わず購入される方もおられるのでしょうけれども。
この辺りは意外とマンション等多いので、
住み心地も悪くないんじゃないかと。

価格は最近のマンションはどこも高くなってますよね。材料費や人手不足、消費税も8%ですから、以前の価格感を知ってる方はなおさら、そう感じると思います。
どこの板でもだいたい割高という声を聞きますし、買う側も慎重になりますね。
とはいえ、人気のマンションがあるのは事実なですし、割高でも見合う価値があれば売れるということ。まだまだ値上がり傾向みたいなので、妥協点と買うタイミング、悩みどころです。
中には便乗値上げのマンションもあるでしょうから、そこは気をつけないと。。。

第2期4次は売れたようですね。
第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1=9戸で合計29戸、先着順が4戸なので、差し引きで現時点で契約済みは25戸/45戸ですね。
ゴールデンウィークでどれだけ売れるか期待てす。

しばらく現状の4戸だけで耐える感じだなあー。

もう入居しちゃうと未売り出しでも売れ残り感満載だね。

既に入居は始まってるんですよね？
実際に住まれて、どんな感じでしょうか？周辺は整備されてきれいだったので、住んでみて気づいたこととか気になります。
生活始まると、通勤のこととか、買い物のこととか、上の音のこととか、やはり生の声が一番参考になりますね。

先着順が1戸売れたようですね。
第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1=9戸で合計29戸、先着順が3戸に減ったので、差し引きで現時点で契約済みは26戸/45戸ですね。

先着順が5戸に増えてますね。2期5次がいつの間にか売り出されてその残りか、キャンセルが出たのかは不明です。
とりあえず新しく2戸売り出した扱いで考えると
第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順が5戸なので、差し引きで現時点で契約済みは26戸/45戸ですね。

近隣エリア(江東湾岸、南砂町、東陽町、葛西、新浦安、浦安市、市川市)を物色してるうちに、あっちもこっちも高くてここも同じくらいじゃないか？って錯覚するようになってきた。まずいよね。

こちら収納が充実していて良いですね。
最近思うのですが、子供部屋にウォークインクローゼットって必要でしょうか？
うちの子供の場合、ハンガーに服をかけても、届かなかったり、取りづらかったりするので、結局クローゼット用の引き出し（プラスチックケース）をたくさん購入して使っています。
だったら最初から納戸とか、押入れの様に棚がついているタイプの方が良かったのかな？なんて思う事があります。
一時的なものなのかもしれませんが、皆さんどう思いますか？

さて、GWですね。
モデルルームに行ってみようかな。

328
そうですね、値下げ合戦開始しますかね。
もう安くしないと売れないでしょ。

2期5次が2戸売り出されてます。先着順がいつの間にか5戸に増えていたのは2期4次まででキャンセルが出たためのようですね。

第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順が7戸なので、差し引きで現時点で契約済みは24戸/45戸ですね。