パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

概要に載ってる数字を見る限りは、レジデンス棟はペンシルどころかニードルタワー(笑)

ペンシルネガはタワーを掴んじゃった人かな？駅６分と駅３分の違いは大きいよ。

>>52
同意。
ネガってるやつはたぶん○○
ホームページを見る限り、タワーより
レジデンスに魅力を感じる。

パークシティ大崎より高く出すと営業の人から聞きました
駅に近いからしょうがないですね

>>54
そりゃ駅徒歩６分よりも駅徒歩３分の方が価値があるから
高くしなきゃおかしいでしょ。スーゼネだし。

駅３分以外は魅力に欠けるんだよな。目黒川もこの辺りは流量が緩くて臭いが溜まりやすいらしい。

＞52

建築面積
1233.91平米

延床面積
124460.06平米

これって大変なこと（こんな細いor薄いの作れるの？？）だと思うんだけど…まぁ、誤記だと思うけど。

一桁間違ってますね

知人に連れられて有栖川公園行ったら、蛇がいて、住むなら、再開発エリアの人工的な街並みにあるタワマンがベストと思った。

大くて緑豊かな公園とかいらんわ。

>>59
こりゃまた大きな釣り針だこと。
こんなにあからさまに大きいと有栖川公園のザリガニしか食いつかないですよ。

ここの公園？単に木が植えてあるだけでしよ。比べることじたい滑稽だわな

＞＞59
くらべるなら同じ品川区運河沿いの品川区民公園ぐらいにしておいたら。恥ずかしいよ笑

タワーとレジデンスってネーミングだと、レジデンスって低層棟ってのがパターンなんだけど、ここはタワーなんだね。

>>55

最近そのスーゼネがトラブル連発。

地元の人しか買わんだろうね。目黒川好きが前提で

でも駅３分だからな。西口の住友と並んで大崎のフラッグシップになるでしょう。

杭基礎ですか？流石に地盤はよくないのでは？

>>64
だからってタワマン実績の少ない、並のゼネコンが建てたタワマンなら良いって話にはならない。

トラブルが見つかる分だけスーゼネは安心。同じような構造で仕事をしてるのに見つからない中堅ゼネは。。

一般にタワーは20階以上。ここは18階だからタワーとは呼びにくいね。

タワーとは呼びませんね。中途半端な企画ではないでしょうかね、、

>>67

タワー棟は直接基礎ですがここは杭ですね。ここは地盤が悪いので重力のある高層タワーは無理と聞きました。

危ないじやない、ここ？

>>72
杭を深く打てば問題ない。隣のオフィス棟は杭基礎で超高層。ただ深く杭を打つのはコストがかかるから低層にしたのだろう。

オフィス棟は直接基礎って建築看板に書いてありますけど。

オフィス棟は杭基礎と直接基礎の混合でしょ。こういう場合は一般に高層部分が杭基礎で低層部分が直接基礎なんだよ。

逆ですよ。直接基礎っていってもここは地面を10m以上掘り下げております。支持層が浅いので杭を打たず建物のところを全て支持層露出するまで地面を掘ってました。
ここが一番時間がかかってたところです。
一部支持層が深いエリアは杭を打ってます。

◆ 基礎工法－直接基礎、一部（場所打ちコンクリート杭・アースドリル拡底工法）

いずれにせよ、川沿い地盤がそんなに硬いわけがなので、いろいろ技術を駆使したんだろうけどね。。。311以降は特に気になりますわな。

>>70
五反田のライオンズタワーは１８階建て
三井も豊洲のパークタワーは１９階建て

>>78

タワー棟は地盤がよいのでそもそも特殊工法の必要もなくコストの低い西松が施工。川沿いは工法が複雑でその技術を持ったスーゼネ施工ってことですかね？

杭基礎って言っても、ここは支持層が浅くて堅いから、湾岸みたいに深々と刺さないので、地震でも比較的揺れないと思いますよ。湾岸と比べてですがね。

川沿いでも地盤が緩いとは限らず、ここの地下はかなり堅いから問題ないでしょう。直接基礎にしなかったのは、川沿いで掘るのが難しいからだと思いますよ。

みんな、ど素人さんがいい加減なことばっかり言ってますねｗ

玄人さんに、なぜ免震にしなかったのか、解説おねがいしたい。

金がかかるからで〜〜す。

で、ツボ単価にすると、50万も差がでるんかい？

タワー棟だって免震ではない。
以前三井は、基本的にタワマンを免震にするとプレスリリースしたのに。

杭基礎にしてる時点で地盤は緩いでしょ。

免震は金かかるからな。
制震だったら耐震とそんなにコスト違わないからたぶん制震だと思う。

並木道の商業施設ってこんな感じ？

http://www.gatecity.jp/plaza/restaurantandshop/

杭打、何メートル？

この辺りの放射線量が高くなければ文京区から引っ越そうか検討中。
京成で都営とつながってるしね。
やっぱり三井はいいな、と思ってしまいます。
社員も品がいいし。他のところ行くと感じる。

>>91
都営なら五反田駅です、大崎駅ではありません。品川駅も京急で都営とつながっていますが。
田町駅や目黒駅も都営があるので、付近で唯一都営と関係ないのが大崎です、

ここは五反田にもじゅうぶん近いと思うけど？

タワーももう直ぐ完売で好調だし
こちらは駅近いし
高くなりそうだな～
たぶんプラウドは超えるんじゃないかな？

ここは五反田徒歩10分くらいだから十分圏内だね。浅草線は乗り換えにも便利だし、朝も比較的空いてるのがメリット。

タワーはあまり好きじゃないけどタワーのほうが買いやすいのかな？
都営は、羽田も成田も便利に行けるし三田で学校関連、日比谷で地所のショッピング施設なんかがすごく使えるよ。
わりとこの辺の人便利だから川崎に行くみたいだけど
やっぱり丸の内はいいわ。大人っぽくて洗練されてるし。
案外都営が簡単に利用できる場所ってないと思いませんか？

ここから五反田駅に行く途中のグラスカが大崎駅から６分で五反田駅までも６分だから
ここから五反田駅まで１０分で行くのは無理ですよ。
しかも都営五反田駅はＪＲ五反田駅より遠いですから。

96さん、都営で羽田って品川駅や田町駅と勘違いなさっているのでは？
川崎へも乗換えですよ。

眺望は全滅だし、坪300～330ぐらいかな？

タワーの眺望悪い部屋もイイ価格してたから、どうかな。

川沿い低地、低仕様なんで300かな

タワーも眺望無い部屋は300ぐらいでしたよ。

でも、見栄をはって他人に言うときは
坪単価370万のタワーだと言うわけね。

タワー棟は平均坪340ぐらいだったと思う。

300なら我が家は買います！けど、いくらなんでももっとたかいでしょ。早く間取が出ないかな。

>>103
タワースレに370って書いた人がいるけど、誇張だったんですね。

>>105
一期は平均坪単価368万

条件悪い住戸を含めて全戸で340ぐらいか。

>>107
全部合わせて360前後だよ。

100
ここにもいるんだw

ここは、タワーでないんで壁は乾式じやないよね？

この高さなら当然乾式でしょ。コストが見あわない。

今、山手線圏内南側で、手が届く物件って、ほとんどないでしょう？

ここは、その意味で貴重。こっちもすぐ売れるよ。

プラウドが400だったからな
しかも眺望ないし
グラスカ370 五反田利用可能
プラウド400 五反田利用可能
OWCT360 駅直結高台
ウィズシティ 350駅直結全戸南向き
パークシティ 360大規模再開発緑豊富 売れ行き好調
て考えるとやはり400狙い？
そうみるとプラウドは高かったね

大崎は坪350以下では買えなくなったのですか？
ファミリーだと最低でも７０平米は必要ですから、坪350だと7400万。もはや庶民には無理だね。山手線内側に庶民が新築買おうってのがそもそも無理なわけですが。

ウエストシティタワーは330ぐらいだっけ？
お買い得でしたね

一番安い部屋で1平米100万位だったと記憶してたが？
あそこは公費が多く入ってたから割安だった
山手線外だけどね

すみふは、335ぐらいでは

リーマンショックで予定価格を値下げしました。ただあそこはトランクルームだったか自転車置き場だったかも専有面積に含まれているのと、構造上大きな柱が専有部のなかに張り出しており、壁心面積はともかく実質利用できる面積はかなり狭まるので坪単価が安めに見えるけど実質はそうでもないって意見もありました。

安く見えるのには理由がある。不動産になかなかお買い得なしです。特に新築はね。

そういえばタワー建てたときに、ここは一棟なのにパークシティなのは何故だとか、一棟でパークシティだから安いだろうとか、無駄なことを騒いでいたわけですねw

ここは三井的には１８階だ、リバーサイドタワーマンションらしいですよ。

リバーサイドね笑 ドナウ川ならな。

都心一等地で坪単価400万以下で買えるのはここが最後になりそうだね
今月から年末にかけて相当景気刺激施策がでてきそうだから不動産価格もかなり上がりそうだものね

角住戸多そうだから400超えるかもよ

品川区は都心ではないから、都心一等地とは全く違います。
そう言えば、ドトールスレでも都心一等地と書かれていたことがあったな。あちらも違うけど。

>>125
暇だったから計算してみた。
367.5765
まっ、ここ見ている人には興味ない数字ですね。
失礼します。

お買い得と言われたすみふとほぼ同じなら売れるわけだよ。

そうですね。

しかし管理費・修繕費が1平米当たり
・パークシティ：501円
・OWCT　　　　：404円
・グランスカイ：413円
なので、パークシティとOWCT差が97円。
80平米（24.2坪）だと月7760円差、年間93.120円。
35年（35年ローン計算引用）で326万円差。
坪単に直すと13.5万円差になります。

細かい金利計算省き、計算ベースを35年と仮定し、OWCTを基準値とすると、管理費・修繕費合計で、坪単価13.5万円オン計算になるから、トータルでみると実は高いかも。

スミフ物件はリーマンショックの影響で焦って価格を一斉に下げたんだよね
仕様も良かったし山手線内側のこだわり無ければ今考えてもラッキーな物件だった　要するに時期ですね
でもこちらは山手線内側だから普通に考えて外側より高くなるのは当たり前
あとは時期だけどオリンピックもリニアもあってプラスの要素は有るけどマイナス要素は特に見当たらない
もしデッキで駅直結すれば山手線内側で駅3分だし大崎の中でも価値は高くなると思う
しかも戸数が少ない
OWCTより1割高いとしても400　時期も悪くないし山手線内側で駅直結3分で小世帯数って事ならそれ以上でも売れるんじゃない？
HP見るとデッキ予定っぽい点々有ったけどデッキは出来る予定あるの？？
デッキできなければ380ってとこかな・・

オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、
リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。
どの程度のプラスなのかは疑問です。

隣駅がリニアの始発駅っていうのはかなりのプラスでしょ。

一応徒歩圏内だし、タクシーでも1メーターで余裕で行けるもんね。

都心３区の千代田、港区住宅街はあれよあれよと、＠500超えばかりだよ。ここ買っといたほうがいいかと思う、今日この頃、、

400以下なら即完売な気がする

坪350でも苦戦すると思う。

450ぐらいでも、買わないともう買えなくなりそうだ。東京はそれでも世界的には安い。都心はすでに500ラインやから、、

ニューヨークに不動産買った方が利回りはいいよ。東京は世界でも最低クラスの利回り。

英語できないとな、、

利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

ニューヨークだけじゃないよ。ロンドン、香港、上海、シンガポール、ベルリン、パリの利回りは東京より低い。

主要先進国の大都市のなかでは東京の利回りは高い。すなわちリターン（賃料）に対して不東京の不動産価格は安いように見える。だから外国人が東京の不動産を買っている。まあみんなが買うと不動産価格が上がり、結果利回りは下がる。

蒲田駅前タワーでは、坪500と頻繁に書き込む人がいてスレが寂れている。
ここも高過ぎる数字を書いてると客は逃げるかもよ。

>>139
１月前くらいだが、USリートは5.5%、日本のリートは3.5%ぐらいだった。不動産が安かったのは10年前、今は割高になってるよ。

>>141

金利差を考慮すべし

>>142
いや、それはそうなんだけど、円建てで調達してUSリートでも良いでしょ。

＞利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

少なくともこれは間違い。

UsREITではなくニューヨークの話だろ？
ニューヨーク（マンハッタン地区）は3%台。マンハッタン除けば利回り上がるけどね。

NYが良いとかTOKYOが低いとかNEWSの数字に踊らされて知ったかぶって語る前に、まずは自ら投資してその体験談として根拠を示しながら書いてもらわないと、参考にすらならないよ。

>> 143

違うよ。
長期金利分を割引かなきゃ。
（REIT利回りー長期金利）
そうしなきゃ、豪ドルとかの高金利通貨で預金しておきゃ良いだけになっちゃう。
リスク無しで儲かっちゃうのはおかしいでしょ？

ついでに書くと、
日本は借主が保護されるため、家賃は高くなります。
敷金、礼金、更新料も加わるし。その代わり、立ち退きを求めることが難しい。

海外の不動産買う人は、物件の値上り期待で買っているので家賃収入目当てではないわよ。

一般的には、日本の方が家賃はたかめです。

まあ利回り低くてもエグジットではキャピタルゲイン期待できるなら3%でもいいよねって判断もある。
だから高値で買うことが正当化されせっかくの収益還元方によるロジカルな価格算出からかけ離れたものになってしまう。

逆に利回り高いってのは割安ってことでもない。リスクがあるから利回りが高い。

さて、いよいよきましたね。雨の季節。低地の水害に注意と、ニュースでさかんに放送されています。ご購入予定の方は明日あたり、現地見学要ですね

サイレンなるかな？