コスモレジア大塚はどうですか？

＞41
なぜか不動産の常識に反論したいんですね。
新大塚と比較なんてしていません、冷静によくお読み下さい
やはり山手線の内側と外側は、格も地価も違うことは事実でしょう。
12分あれば、丸の内線新大塚駅までも歩けると書いただけです。
税務署が決めた、路線価が大幅に違うことは事実として受け止めましょう。
地価と住み心地は別の次元だと言うことも理解していますが、
不動産を評価する場合の、資産価値の目安になることは事実ですし
実際に路線価の何倍ということでデベは用地仕入れをしますから、土地の仕入れ価格も違います。
実質的に不便な高級住宅地のマンションでも、資産価値が高いのと同じことです。

例を挙げるなら、文京区なんてJRの駅もないし坂の多い不便な場所がたくさんなありますが
なぜか資産価値や地価は、豊島区や北区とは断然違います。

＞売り主の知名度なんて関係ない！
郊外で知名度で苦戦している、カタカナデベが聞いたら泣いて喜びますよ！
そういうお客さんが大半なら喜ばしいのですが、現実には違います。
カタカナデベのリーズナブルな造りのいい物件が苦戦しているのに、
財閥系デベの立地が悪くて割高なマンションが、完売したりしています。

やはり、そういうもんですかね？

あの近隣の住宅の建設反対の垂れ幕や看板はコスモレジアが竣工したら
無くなるのかしら？
そのままだったら住み心地悪いですよね。

山手線徒歩５分は一般的に言って魅力。でも、ここに書いている人たちは
実際に現地周辺を歩いたことがありますか。間取り以上に周辺環境が・・。
一度、北口駅前のスタバ裏の一体を歩いてみてください。

近隣の方も反対運動は無駄だとわかってやっているのですよね、
完売したら垂れ幕も、無意味になります。
法令遵守の建物に反対しても無駄なことは、重々承知でしょう。

豊島区の用途地域
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

これを見るとわかりますが、用途地域は商業地域＆防火地域ですから高さ規制も日影規制ないです
高さとか、日当たりで文句を言えない用途地域です。
極論をすれば、商業地＆防火地域に指定されていますから行政が、
今後建て替えする場合には、木造住宅を建てて住んではいけないと決定している場所です。

そういえば、HPの物件概要には、用途地域と容積率と延べ床面積が記載されていませんね
なぜなんだろう？
「マンションズ」には、延べ床面積と用途地域は記載されていますが、容積率は記載されていません。
豊島区のHPによると、建ぺい率80％　容積率600％のはずなんですが。

＞46
何をおっしゃりたいのかわかりませんが、多分環境が悪いとでも言いたいのでしょう。
大塚と巣鴨の山手線の外側は、風俗街として有名ですがそれがどうしたのでしょう？
地図の通り歩けば風俗街を通らないし問題ないのでは。
よしやの隣には、財閥デベのタワーも建設されていて、中古市場でも人気物件ですよ。
東大進学ランキングで有名な巣鴨学園も風俗街を通って生徒は通学していますが
何か問題があるのでしょうか？
池袋の豊島岡女子学園も、池袋東口の風俗街のはずれにありますが
やはり東大ランキングの常連校ですよ。
山手線沿線なんて、雑多な街ですから風俗街のない駅を探す方が大変ですよ。（＾−＾）にっこり

＞４８
学校に通うのと住むのとでは違うかと。気にならない人は検討すればいいと思いますが、
風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。
小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。
ちなみに、うちは環境が悪い私立中学は難易度が高くても敬遠しました。

＞49
はいはいそうですか、良かったですね。
頭のレベルにあった環境のいい私立中学で良かったですね。
過保護な親御さんで、おそれいりました・・・
池袋、大塚と巣鴨の山手線外で、水商売とその筋の人を気にしたらどこにも住めません
地元ですからよく知っていますが、家賃が高いから駅の側にはあんまり住んでいませんよ、
10〜15分のところに多いですよ？？

山手線沿いはだいたい風俗街だよね。
そうじゃないのは目白くらいかな？
いずれにせよ風俗のイメージがつよい地区のそばに高級住宅街がある。
駒込、巣鴨、恵比寿、五反田、鶯谷等。
山手線を選ぶということは郊外的な良さより、利便性をとったということだから別によいのでは？

価値観は人それぞれだと思います。
学校を選ぶのも偏差値の高さや環境や教育方針とか併設校かとか制服が可愛いとか・・・
その人が最も譲れないところで選んでいるのではないでしょうか。
住宅もその人の価値観だと思います。何を基準に選んでいるかは、それぞれの
考え方だから。その人が納得しているのなら良いのでは。
周りの環境ですが、確かに北口には風俗店もいっぱいあります。
だけどコスモレジアに駅から行くときには大丈夫です。
それから私もガン研跡地は期待しているので、どうなるか楽しみです。
できればショッピングモールやカフェやレストランができて欲しいです。

アーデルも風俗街を通りますよ

地元住民です。
風俗街は確かに客引きが今だにあったりして、環境的には
いいと思いませんね。中学生たちが店の前を普通に歩いてたりします。
コスモレジアの前の道は抜け道として朝の渋滞はひどいし、
夜中はみんなかなり飛ばしてますね。
　それ意外は結構便利な場所だと思いますよ？
癌研の跡地はスーパーとマンションになるようです。

＞風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。

こういう人は、予算があれば山手線内、予算がなければ郊外の私鉄沿線で選んだ方がいいですよ。
山手線内はこれからは、北側でも坪単価300万円超の世界に突入しつつあるし、
郊外は柄の悪い人がうろつかない代わりに、どこに行くにも不便で寂しい、朝の電車は満員です。
子供は一般的に多いから、活気はありそうですね。

風俗街の近くは子育ての環境に悪いと言いますが、誤解だと思います別に子供は関係ないでしょう。
関係あるのは、実は大人なんじゃないでしょうか、誘惑に駆られたりしちゃうのは大人でしょう、冷静に考えればわかりますよね。

隣に立ち退かない平屋があったり、南面の三角形の居室といい、風俗を除いても
ここはどうかな？安いには安いなりでしょう。
まあ、ＤＩＮＫＳや老夫婦には便利でいいのでしょうが・・・。

なんでこの物件はみんなにたたかれるんだ？？

ここは、ネガティブの情報もよくでるので、検討者にとっては
非常に参考になります。

街やマンションを美化するだけのスレが多いから、そういう意味では
いいところも悪いところも出ていて、良いスレかもしれないですね。
ところで契約者さんは、いるのでしょうか？　まだ検討中の人が多いのでしょうか。

＞58
最初から読んだけど、特定の人に煽られているだけで叩かれてはいませんよ。
部屋の形が特殊だとは、叩かれていますね。
環境のことを言うのは、MRで嫌な思いをした人か買えないからあきらめた人でしょう。

私は契約はまだですが申し込みましたよ。
今、審査待ちです。

今日現場を通りかかって反対運動の看板を見かけました、大爆笑ですね。
素人相手ながら、あれで妨害になると思っているのでしょうか？

・ここは巣鴨新田、昔は田んぼでした・・・
　　→江戸時代は大塚を含めたあの辺りはどこもかしこも田んぼや牧場ですよ
　　　サンシャインの辺りは、地盤が良くて有名ですが、みんな田んぼだったらしいですよ。
　　　でも、大塚は明治時代には都市ガスも電気もあった街なんですけど。
　　　戦前は巣鴨や池袋にはまだ何もない時代に都電のガードの辺りに
　　　白木屋（現在の東急百貨店）のデパートがあったのが、地元の人の自慢なんですけど、
　　　その頃、現在の世田谷や目黒などの郊外は田園地帯、薪でご飯炊いてましたよね。

・マンションの前は元は河だから、地盤はズブズブ・・・
　　→戸建てじゃあるまいし、マンションは地中深く岩盤まで基礎杭を打つから関係ないですよね
　　　あれが本当なら湾岸のタワー購入者なんて、驚いてひっくり返っちゃいますよ(笑
　　　あの看板通りなら、看板のある木造の戸建てがいちばん危なそうなのに。

駅から近い割には、それほどゴミゴミしていないで静かなところですね。

>63
大塚駅付近の地元民ですが、少し誤解があるようです。
サンシャイン近辺は確か武蔵野面で
安定した地盤ですが、大塚駅からコスモレジアの付近は
元は河川で地盤もゆるいはずです。反対の表現は極端ですが
間違いとはいえませんよ。

＞64
サンシャイン近辺はそうなんですか。
でも戸建てなら地盤が緩いのはよろしくないですが、マンションは数十ｍも
固い地盤まで杭を打つから、表面の地盤はあまり関係ないのではありませんか？
私も地元民なので、亡くなった祖母は大塚で関東大震災を体験しましたが
近所で火事はなかったと言っていました、昔は平屋だったので家にも全く被害はなく
余震の揺れがひどかったので、家の前で一晩野宿したそうです。
関東大震災の被害状況の資料を見たことがありますが、大塚の辺りは火災でそんなに亡くなって
いませんでした。当時は人口密度が低いからかもしれませんが、下町とか都心の辺りは
けっこう被害があったようですね。
地盤については、目白の某高級マンションを検討したことがありますが、神田川の河川敷ですが
地盤が強いので、杭なしのベタ基礎だと自慢していましたから、
河川と地盤は、それほど関係ないのかもしれませんね。

地盤と震度は関係があるので、大きな地震がくると
距離が近くても、震度が違うことは良くあるようです。
阪神淡路大地震のときは、打ち込んだ杭が折れたようです。

目白駅近くの物件は、確か台地の一番端でギリギリセーフ
だと思いますが。

地震のことをいろいろ心配するのか書き込みが多いですが、戸建てに比べれば
遙かにマンションは安全な住まいでしょう。

安定した地盤に、信頼できる建物という両方がそろえば、安心。
どちらかが欠ければ、戸建もマンションも危険なのは同じです。

地質は全くの素人ですが、地盤の話をついでに一つ。東京の湾岸部に比べて、豊島区は武蔵野台地の端ということもあり多少はマシです。大塚駅近辺の地盤は沖積層で比較的新しい軟弱地盤ですが、豊島区内は液状化の危険のある場所はハザードマップによるとほとんどなかったと思います。大塚駅から見て南側、西側の少し登ったあたりが武蔵野面の端だったはずです。

失礼、豊島区の一部は沖積層ではなく河谷底でした。地盤としては最悪です。

なんですと？
それはコスモレジアは最悪ということですか？

購入を検討をしている方なら、モデルルームで地盤調査報告書を見せていただいたら、良いのではないのでしょうか。このあたりの地盤は一般的には良くないのですが、コスモレジアの場所が地盤が良いかどうかはどうかは、それで確認するのが間違いないと思います。

もう契約しちゃいました・・・・

常識で考えてもマンション用地の場合、下町とか湾岸より地盤が遙かにいいのは想像がつくけどね・・
のっぽマンションの場合、それなりに対策もするからね。

基礎杭が長いということは、それだけ支持層(安定した地盤）までの距離があるということですから、安心できるかどうかは？ですが。イメージとしては豆腐に建物は乗らないので、爪楊枝を刺してその上に建物を造っている感じだと思います。ただし、東京はそのような場所は多いですし、大塚駅北も庚申塚あたりまで、東南にも同じような地盤ですから、周囲も同じと思えば、少しは気が休まるかもしれません。

地盤のことが話題になっていますが、HPの構造のところを見ると支持増の地盤まで
杭の長さが27ｍとなっていますので、これが正しければ都内としては標準的なのでは
ないでしょうか。都内でも物件によっては40ｍ超のところもありますから。
下町の物件などでは、この杭の長さをHPに書いてないところも、たくさんありますから
HPにあえて書くということは、ある程度自信があるのでしょう。
http://www.tokyoplayer.jp/structure/index.html

ちなみにHPによると、ご近所のアーデル大塚は、28.5ｍでしたから、同等の地盤なのでしょう。

こちらの物件を検討中ですが、反対運動をされているお宅というのは、このマンションのどちら側にあるのでしょうか？
このお宅と接してしまうようなお部屋はありますか？

南側の戸建てのようですよ、3階までの低層階なら接するけど
窓から挨拶するほどの距離でもないよ。

＞７８様、

さっそくのご回答、ありがとうございます！
接しているのは南側なんですね。
できるだけ早くＭＲ＆現地に行ってみようと思います！

2LDKはほとんど売れてた気がします。
３LDKだと主寝室側が南になり、反対住宅側になりますが、
コスモスの担当者はあまり気にしてないとのことです。
話し合いは進捗していると言っていました。

いまの反対している住宅のところに、建て替えで建物ができたとしても
最高で６階建てくらいまでしかできないらしいですね。
７階以上の人は南側の日照は安泰みたいです

君はコスモを感じたことがあるか？

とりあえず某銀行屋さんに聞いてみたけど
ずばり「買い」だそうです。
バルコニーとかリビングの形とか色々不満要素はあると思うけど
資産価値は高そうですね。

銀行の買い＝資産価値って言えるんですか？？

銀行屋にもよるでしょうけどね。
なんだかんだいって銀行は詳しいし（当たり前ですがｗ）、
目安にはなるのでは？

No.83へ
その銀行員は何をもって「ずばり買い」と言われたのですか？
銀行屋はバブル弾ける前はガンガンお金貸して不動産購入させて
バブル弾けたらさっさと回収し不動産を銀行が押さえていたでしょう。
あまり銀行屋の言うことはあてにならないと思いますが。

銀行屋の言う資産価値とは、将来にわたる担保価値、投資としての価値のこと。
駅に近くてある程度の規模があって、デベも有名なら資産価値は高いでしょう、
中古になっても買い手が多いと言うこと。
反面教師のマンションも、分譲されていますよね。
都心物件としてのポイントが高いのは、徒歩圏に複数の駅があるかどうか。
複数路線、複数駅が利用できるのは都心物件としての、最低限のレベルでしょう。

87さんの言うとおりだと思います。
転売価値を考えるなら銀行の言うことは無視できませんね。

銀行員は不動産のプロではありません。（人によっては宅建の試験くらいはパスしているかもしれませんが）。担保価値の評価は保証会社が行います。銀行員としてはローン残高を十分にカバーできるかどうかが関心のポイントで、ざっくり大丈夫そうかどうかで言っているのでは？余程不動産に詳しい人の意見ならば参考になるかもしれませんが、そうでなければ聞き流したほうがいいと思います。銀行でローンを担当している人は若手で経験の浅い人も多いですから。まじめに不動産を買おうと悩んでいる人のほうがはるかに相場観はあると思います。私もこの物件見ましたが、駅には近くて便利ですが。バルコニーがないので室内物干しがあるのはいいですね。

私も不動産を捜していたので、ＭＤ見に行きました。
立地場所が気に入り候補に入れていましたが、風水を見る人がこの物件は風水では
全く良くない（Ｔ字路の突き当たりが悪いそうです）中国人や風水を知っている人なら
誰も買わないでしょう。と聴き、私は風水信者ほどでは無いのですが、ためらって止めて
しまいました。それと近くの鉄塔が気になったのですが、電波を出すものだったら余計
no　goodです。健康に及ぼす影響が心配だから。
風水をご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。
T字路の突き当たりって悪いのですか？

＞89
銀行員は不動産のプロではない？
元銀行員ですが、住宅ローンなんて、制度融資で債権保全は保証会社にリスクヘッジできるから
決められた書類を集めて保証会社に送るだけで、新人でも出来る最も簡単な融資です。

しかし銀行員は、一般融資の場合不動産を担保にとって資金融資をする立場ですから
数多くの不動産を評論家的立場で見ていますし、相場にも明るいです、担保主義の日本の
銀行では仕事の一部です。資産価値は素人の何十倍も見ています。
あくまでも資産価値とか運用利回りの話であり、それによる有利不利を判断しているだけ
住み心地なんて現物を見てもいなければ知りませんし関係ない

バブル崩壊で、不動産のプロも銀行も転びましたから将来のことは何とも言えないというのが
正解です。但し1年研究したくらいの素人よりは何十倍も不動産を見る目はあると思います。