コスモレジア大塚はどうですか？

そうなんですよね、５年後、１０年後・・・
でも、これからこれ以上の物件が現れるかというと、わかりませんし。
ほんと、堂々巡りです。
いい加減結論出さないと時間も無いんですけどね。
だれか、俺の背中を押してくれW

風俗三角エリアに　タワマン建てて

>22
山手線エリアで予算ギリギリなら買い。
これより値ごろのある山手線エリア物件はしばらくでなそうです。
あくまで値段だけの判断ですが。
予算に余裕があるならほかを探す。

予算はギリギリです。
ちなみに友人が建設関係の仕事をしている人と
マンションの話になったとき
「どこのデベがいいか？」という話題で
「何はともあれ三井（高いけどね）、あとはコスモスとか・・・・、・・・（２、３の会社名）」
と言われたとか。
よーし、おじさん買っちゃうぞぉ！！
＞＞２４さん、ありがとう！

＞25
大塚エリアならまだ発表になってないみたいですが、旧癌研跡地にマンションが出来る予定です、
その手前の材木屋さんの跡地にマンション建築計画が出ていましたよ。
駅からの距離は10分程度掛かりますけど。
大手の物件なら南大塚に住友不動産が、建設しておりこちらはHPに掲載されていますよ、
大塚駅6分、新大塚5分で50世帯だそうです。
迷わすつもりはありませんが、情報だけ。

うう、迷った・・・ｗ

>26
でもその二つはコスモよりかなり値段は上がると思われます。
特に住友は南大塚ですし、住友ということもあり、文京区価格でしょう。
金利の問題もありますし、山手線エリアがはずせない、かつ予算がギリギリならコスモがよいのではないでしょうか？
山手線エリアにこだわりがないのであれば、他のマンションを探すのが良い気がします。

>26
今年あった区の発表では、癌研跡地は公園とＵＲでなかったでしたっけ。
ある一角（材木屋さんの跡地）が分譲になるのでしょうか。

住友の南大塚の物件、行ってみました。南側隣接にマンションあり。しかし
通りから中に入っているので多少静かな感じはありました。
コスモレジアは一応直前にはマンションないですね。でも、通りに面していて
音が少し心配で、かつ前に反対の戸建てがあって、不思議といえば不思議な
造りですね。

コスモレジア買うくらいなら、アーデル買った方が良いんじゃないの？

コスモレジア1000円のカレーライス（ガラガラのお店）
アーデル700円のカレーライス（行列のできるお店）

＞29
私も住友の南大塚のマンション現場に行ってみましたが、南側は5階建てのマンションで
すぐ前は南大塚公園でした。
大通りからかなり奥に入った住宅地なのに、何で14階建てか建てられるんだろうと思いました。
コスモレジアは、大通りとはいえ交通量もそれほど多くないので、静かなのではと思います。
部屋の形が三角でなければ、もっと人気が出るような気がしますね。

＞31
アーデルは、トッピングした７００円のカレーライスという感じがします。
一般に販売しているのは、西向き、東向きの中住戸ばかりですから。

アーデルそんなにいいんですかね？
MR見に行ったけど、「これじゃぁね」という感じでした。
あの立地、形状なら南向きはほしいところだけど
等価交換で埋まっちゃってたし。

アーデルとかグローリアは、あの地区のニーズには合致したグレードと価格だと思います。

>>34
やはりJR駅の大塚から5分と、地下鉄駅から5分では全然価値は違うと思います
でもアーデルは大規模、コスモは小規模で悩むところですね。
同じような規模なら、間違いなくコスモでしょう。。

結局ここに決めましたよ。
予算はギリギリですが、やっぱりJR大塚徒歩５分は大きいので。
このスレにはここに決めた人はいないんですかね？

モデルルーム見ました。駅から５分は魅力だったし、内側廊下だし、ペットＯＫ、
スーパーよしやの前を通るから便利だし、サンシャインにも近い。価格もまあまあだった。
購入も考えました。だけどやっぱりアーデルにしました。
止めた理由は部屋が斜め？四角く無いこと、周りの住民の反対、１軒だけ真ん中でがんばっている
家が気になったこと。

だからやめておけって！

通りすがりですが、何か失礼な書き込みがあったのであえて書き込みます。
アーデルは、外廊下で南向きは地権者専用、販売しているのは西向き東向きの中住戸ばかり
売り主の格や知名度も違います。
立地についても大塚駅からも12分と2倍以上距離があってけして便利とは言えないでしょう。
コスモから12分も歩いたら、都営三田線の西巣鴨、名門丸の内線の新大塚まで行かれます。

また大きな相違点としては、不動産としての地価が全然違います。
路線価図によると、アーデルの敷地は380C　コスモは520Cですから37％も地価が高い。
賃貸の条件や将来的な資産価値を考えても　コスモの方が断然有利でしょう。
住宅地の環境としても、アーデルは地蔵通りはずれのゴミゴミとしたあの立地
コスモは、すぐそばに公園もあって閑静な住宅街を控えています。
何と言っても大塚地区最大の癌研跡地の再開発で、将来の発展性も見込めます。

こんなに条件が違うのに、分譲価格の坪単価が同等なのが不思議です、
やはり角住戸とはいえ部屋の形かもしれませんね。（＾−＾）にっこり

売り主の知名度なんて関係ない！所詮リクルートコスモスが内部のゴタゴタで社名変更しただけでしょ！
コスモレジアを所詮山の手の外側！新大塚と比較する事じたいナンセンス。
資産価値が断然有利なんて笑わせるよ！

＞41
なぜか不動産の常識に反論したいんですね。
新大塚と比較なんてしていません、冷静によくお読み下さい
やはり山手線の内側と外側は、格も地価も違うことは事実でしょう。
12分あれば、丸の内線新大塚駅までも歩けると書いただけです。
税務署が決めた、路線価が大幅に違うことは事実として受け止めましょう。
地価と住み心地は別の次元だと言うことも理解していますが、
不動産を評価する場合の、資産価値の目安になることは事実ですし
実際に路線価の何倍ということでデベは用地仕入れをしますから、土地の仕入れ価格も違います。
実質的に不便な高級住宅地のマンションでも、資産価値が高いのと同じことです。

例を挙げるなら、文京区なんてJRの駅もないし坂の多い不便な場所がたくさんなありますが
なぜか資産価値や地価は、豊島区や北区とは断然違います。

＞売り主の知名度なんて関係ない！
郊外で知名度で苦戦している、カタカナデベが聞いたら泣いて喜びますよ！
そういうお客さんが大半なら喜ばしいのですが、現実には違います。
カタカナデベのリーズナブルな造りのいい物件が苦戦しているのに、
財閥系デベの立地が悪くて割高なマンションが、完売したりしています。

やはり、そういうもんですかね？

あの近隣の住宅の建設反対の垂れ幕や看板はコスモレジアが竣工したら
無くなるのかしら？
そのままだったら住み心地悪いですよね。

山手線徒歩５分は一般的に言って魅力。でも、ここに書いている人たちは
実際に現地周辺を歩いたことがありますか。間取り以上に周辺環境が・・。
一度、北口駅前のスタバ裏の一体を歩いてみてください。

近隣の方も反対運動は無駄だとわかってやっているのですよね、
完売したら垂れ幕も、無意味になります。
法令遵守の建物に反対しても無駄なことは、重々承知でしょう。

豊島区の用途地域
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

これを見るとわかりますが、用途地域は商業地域＆防火地域ですから高さ規制も日影規制ないです
高さとか、日当たりで文句を言えない用途地域です。
極論をすれば、商業地＆防火地域に指定されていますから行政が、
今後建て替えする場合には、木造住宅を建てて住んではいけないと決定している場所です。

そういえば、HPの物件概要には、用途地域と容積率と延べ床面積が記載されていませんね
なぜなんだろう？
「マンションズ」には、延べ床面積と用途地域は記載されていますが、容積率は記載されていません。
豊島区のHPによると、建ぺい率80％　容積率600％のはずなんですが。

＞46
何をおっしゃりたいのかわかりませんが、多分環境が悪いとでも言いたいのでしょう。
大塚と巣鴨の山手線の外側は、風俗街として有名ですがそれがどうしたのでしょう？
地図の通り歩けば風俗街を通らないし問題ないのでは。
よしやの隣には、財閥デベのタワーも建設されていて、中古市場でも人気物件ですよ。
東大進学ランキングで有名な巣鴨学園も風俗街を通って生徒は通学していますが
何か問題があるのでしょうか？
池袋の豊島岡女子学園も、池袋東口の風俗街のはずれにありますが
やはり東大ランキングの常連校ですよ。
山手線沿線なんて、雑多な街ですから風俗街のない駅を探す方が大変ですよ。（＾−＾）にっこり

＞４８
学校に通うのと住むのとでは違うかと。気にならない人は検討すればいいと思いますが、
風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。
小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。
ちなみに、うちは環境が悪い私立中学は難易度が高くても敬遠しました。

＞49
はいはいそうですか、良かったですね。
頭のレベルにあった環境のいい私立中学で良かったですね。
過保護な親御さんで、おそれいりました・・・
池袋、大塚と巣鴨の山手線外で、水商売とその筋の人を気にしたらどこにも住めません
地元ですからよく知っていますが、家賃が高いから駅の側にはあんまり住んでいませんよ、
10〜15分のところに多いですよ？？

山手線沿いはだいたい風俗街だよね。
そうじゃないのは目白くらいかな？
いずれにせよ風俗のイメージがつよい地区のそばに高級住宅街がある。
駒込、巣鴨、恵比寿、五反田、鶯谷等。
山手線を選ぶということは郊外的な良さより、利便性をとったということだから別によいのでは？

価値観は人それぞれだと思います。
学校を選ぶのも偏差値の高さや環境や教育方針とか併設校かとか制服が可愛いとか・・・
その人が最も譲れないところで選んでいるのではないでしょうか。
住宅もその人の価値観だと思います。何を基準に選んでいるかは、それぞれの
考え方だから。その人が納得しているのなら良いのでは。
周りの環境ですが、確かに北口には風俗店もいっぱいあります。
だけどコスモレジアに駅から行くときには大丈夫です。
それから私もガン研跡地は期待しているので、どうなるか楽しみです。
できればショッピングモールやカフェやレストランができて欲しいです。

アーデルも風俗街を通りますよ

地元住民です。
風俗街は確かに客引きが今だにあったりして、環境的には
いいと思いませんね。中学生たちが店の前を普通に歩いてたりします。
コスモレジアの前の道は抜け道として朝の渋滞はひどいし、
夜中はみんなかなり飛ばしてますね。
　それ意外は結構便利な場所だと思いますよ？
癌研の跡地はスーパーとマンションになるようです。

＞風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。

こういう人は、予算があれば山手線内、予算がなければ郊外の私鉄沿線で選んだ方がいいですよ。
山手線内はこれからは、北側でも坪単価300万円超の世界に突入しつつあるし、
郊外は柄の悪い人がうろつかない代わりに、どこに行くにも不便で寂しい、朝の電車は満員です。
子供は一般的に多いから、活気はありそうですね。

風俗街の近くは子育ての環境に悪いと言いますが、誤解だと思います別に子供は関係ないでしょう。
関係あるのは、実は大人なんじゃないでしょうか、誘惑に駆られたりしちゃうのは大人でしょう、冷静に考えればわかりますよね。

隣に立ち退かない平屋があったり、南面の三角形の居室といい、風俗を除いても
ここはどうかな？安いには安いなりでしょう。
まあ、ＤＩＮＫＳや老夫婦には便利でいいのでしょうが・・・。

なんでこの物件はみんなにたたかれるんだ？？

ここは、ネガティブの情報もよくでるので、検討者にとっては
非常に参考になります。

街やマンションを美化するだけのスレが多いから、そういう意味では
いいところも悪いところも出ていて、良いスレかもしれないですね。
ところで契約者さんは、いるのでしょうか？　まだ検討中の人が多いのでしょうか。

＞58
最初から読んだけど、特定の人に煽られているだけで叩かれてはいませんよ。
部屋の形が特殊だとは、叩かれていますね。
環境のことを言うのは、MRで嫌な思いをした人か買えないからあきらめた人でしょう。

私は契約はまだですが申し込みましたよ。
今、審査待ちです。

今日現場を通りかかって反対運動の看板を見かけました、大爆笑ですね。
素人相手ながら、あれで妨害になると思っているのでしょうか？

・ここは巣鴨新田、昔は田んぼでした・・・
　　→江戸時代は大塚を含めたあの辺りはどこもかしこも田んぼや牧場ですよ
　　　サンシャインの辺りは、地盤が良くて有名ですが、みんな田んぼだったらしいですよ。
　　　でも、大塚は明治時代には都市ガスも電気もあった街なんですけど。
　　　戦前は巣鴨や池袋にはまだ何もない時代に都電のガードの辺りに
　　　白木屋（現在の東急百貨店）のデパートがあったのが、地元の人の自慢なんですけど、
　　　その頃、現在の世田谷や目黒などの郊外は田園地帯、薪でご飯炊いてましたよね。

・マンションの前は元は河だから、地盤はズブズブ・・・
　　→戸建てじゃあるまいし、マンションは地中深く岩盤まで基礎杭を打つから関係ないですよね
　　　あれが本当なら湾岸のタワー購入者なんて、驚いてひっくり返っちゃいますよ(笑
　　　あの看板通りなら、看板のある木造の戸建てがいちばん危なそうなのに。

駅から近い割には、それほどゴミゴミしていないで静かなところですね。

>63
大塚駅付近の地元民ですが、少し誤解があるようです。
サンシャイン近辺は確か武蔵野面で
安定した地盤ですが、大塚駅からコスモレジアの付近は
元は河川で地盤もゆるいはずです。反対の表現は極端ですが
間違いとはいえませんよ。

＞64
サンシャイン近辺はそうなんですか。
でも戸建てなら地盤が緩いのはよろしくないですが、マンションは数十ｍも
固い地盤まで杭を打つから、表面の地盤はあまり関係ないのではありませんか？
私も地元民なので、亡くなった祖母は大塚で関東大震災を体験しましたが
近所で火事はなかったと言っていました、昔は平屋だったので家にも全く被害はなく
余震の揺れがひどかったので、家の前で一晩野宿したそうです。
関東大震災の被害状況の資料を見たことがありますが、大塚の辺りは火災でそんなに亡くなって
いませんでした。当時は人口密度が低いからかもしれませんが、下町とか都心の辺りは
けっこう被害があったようですね。
地盤については、目白の某高級マンションを検討したことがありますが、神田川の河川敷ですが
地盤が強いので、杭なしのベタ基礎だと自慢していましたから、
河川と地盤は、それほど関係ないのかもしれませんね。

地盤と震度は関係があるので、大きな地震がくると
距離が近くても、震度が違うことは良くあるようです。
阪神淡路大地震のときは、打ち込んだ杭が折れたようです。

目白駅近くの物件は、確か台地の一番端でギリギリセーフ
だと思いますが。

地震のことをいろいろ心配するのか書き込みが多いですが、戸建てに比べれば
遙かにマンションは安全な住まいでしょう。

安定した地盤に、信頼できる建物という両方がそろえば、安心。
どちらかが欠ければ、戸建もマンションも危険なのは同じです。

地質は全くの素人ですが、地盤の話をついでに一つ。東京の湾岸部に比べて、豊島区は武蔵野台地の端ということもあり多少はマシです。大塚駅近辺の地盤は沖積層で比較的新しい軟弱地盤ですが、豊島区内は液状化の危険のある場所はハザードマップによるとほとんどなかったと思います。大塚駅から見て南側、西側の少し登ったあたりが武蔵野面の端だったはずです。

失礼、豊島区の一部は沖積層ではなく河谷底でした。地盤としては最悪です。

なんですと？
それはコスモレジアは最悪ということですか？