パークシティー浜田山（３）

>218坪単価が高い部屋は売れ残り率８０％超えそうだね

いえ。
関係者からはＢ棟で50％と聞いています。
ちなみにＡの最上階の制約率は現在で０％です。
つまり売れ残り率は１００％ですよ。

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何はともあれ
奇しくも最初のＢ棟の価格設定が戦略ミスとしか言いようがないところまできてしまいました。
鼻息の荒さから、どさくさ紛れに一発目からろくにデータ集計もせずに強気に出た結果がご覧のありさまです。
事実、売れ残り続出は風評被害となって多方面に悪影響を及ぼしています。
ABCでの反省を受け、DEではいったん白紙に戻し、時代背景を先読みした価格設定を抜本的に見直さない限りは消費者がはなれていくばかりでなく、メディアの知るところとなり、幽霊屋敷のゴースト街になりかねません。いかがお考えですか？***さん。

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モデルルームを見学に行って気になったのですが、ずいぶん近隣住民の
反対運動があるようでした。
近隣住民が反対運動をしているところに住むって何かリスクがありますか。
後々、コミュニティ参加に支障があるのでしょうか。
子供が学校でいじめられるとか、地域活動とか・・。

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半年ほど前に浜田山に引っ越してきた者です。
私自身は駅の北口に住んでいることもあり、反対運動とは無関係です。
むしろ浜田山駅周辺の人口が増えるのは地域が活発になって良い側面もあると思っています。
（反対されている方の気持ちも理解できますが…）
ただ、国立の景観訴訟のあった某マンションでは、近くの学校でそれをネタにした子供のいじめもあったと聞きます。
マンション住民が反対運動に参加した住民と調和するには時間が必要かもしれませんね。

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このマンションが完成すると、敷地の中央に都市計画道路補助128号が一部開通する。
全線開通に向けて拍車がかかり、井の頭線を跨いで、線路北側の黄色い幟密集地帯も
立ち退きを強いられる。むしろ線路北側の方がえげつない反対運動を展開している。
パークハウス荻窪の西側にそこだけ忽然と広い道路が存在するが、これもその一部。
いまはほとんど交通量ないけど。
都市計画道路予定線上にいつまでも居座り続ける連中のエゴといえばエゴ。

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No.224 のものです。
コメントいただいたみなさんありがとうございました。
検討をやめました。

あのあともう一度、反対運動について営業の担当に聞きましたが、歯切れの悪い説明でした。あげくの果てに近隣住民の悪口を言い始めたので不愉快にもなりました。
それに、モデルルームもイメージ先行で何一つ得られるものは無く、営業の知識不足にあきれ、モデルルームのコンセプトにも疑問を感じました。

今あるモデルルームも先行販売している物件用ということで、これから販売する物件についての参考にもなりませんでした。近々モデルルームの立替を行うそうで、これまでモデルルームを見せられた時間も全て無駄ということでしょう。これらの販売促進費は確実に価格に上乗せされるわけですよね。

とにかく会社としての戦略を疑うことばかりで、他にも不愉快なことが諸々あり、物件はそれなりに良いかもしれませんが、後々のことを考えて、検討枠からはずすことにしました。

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担当営業の人柄って、影響するよね。

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私も売主の販売戦略から現場対応まで未熟だと感じます。
土地取得の費用がかかっていない分、売れ残りが多くても黒字になるのでしょう。
それゆえ、売主社内で安易な物件と考えられているのではないでしょうか？
優秀かつ経験のある人材がここの販売・営業には割り当てられていないのではないか？と感じます。

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以前、この物件のすぐ側に住んでたけどグラウンドが良かったんだよね。
朝とかグラウンドを通る風が気持ちよくてね。
おまけに幹線道路も電車からも距離があるし、凄い静かで快適だったなあ。
街としてはグラウンドがなくなると魅力は半減だよね。反対する理由はわかる。
自分もあの辺りに持ち家あったらあのグラウンドつぶして欲しくないもんなあ。
グラウンド半分でも残せば相当価値があったんじゃないかな。欲張ったね。
でも浜田山は落ち着いてて良い街だよ。

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近隣というほどではないですが比較的近く（高井戸東２丁目です）に住む者です。
都市計画の仕事をしているのでちょこっとだけ気になる点を。

NO.226さん
補助128号線じゃなくて215号線ですね。
パークハウス荻窪のエリアは大正末期〜昭和初期に日本でも最初くらいに区画整理が行われたエリアで西側の道路はその当時からあった道路であの幅です。補助215号線とは何も関係ないですよ。
街中を抜ける道路は都市計画道路じゃないし再開発の区画街路で前後につながる計画などそもそも無いですし。

補助215号線で完成しているのは世田谷の希望ヶ丘団地あたりだけです。下井草辺りは昭和初期の区画整理で概成していますけどね。
そもそも都市計画道路は事業認定されなきゃ土地を売るに売れないのでエゴと決めつけるのは違うと思いますよ。（215号線は計画決定から60年近く未着手だった道路です）

No.224さん
反対運動は一部の住民が補助215号の整備に絡めて反対しているというのが住民としての率直な印象です。反対チラシはよく入りますが、説得力がないというか単なるワガママじゃねーかというのが本音です。ですから多くの周辺住民は意外とドライかなと思いますよ。
グランドの恩恵を受けていたのは周りの住民だけですから。
私は反対はしてません。グランドを全部潰したのは失敗かなとは思いますけど。

三井のスタンスも悪くて一昔前のような住民対策をしてしまったので地元との間に深い溝ができてるのかなと思いますね。地元住民を「どうせ三井の顧客にならない層」と小バカにした見下すような態度でしたし。だから営業の態度の悪さもなんとなく想像できます。

環八の抜け道になっていてバンバン車が通っていく高井戸東小学校の横とか、鎌倉街道近くに住んでいる方は補助215号線完成を望んでいるかもしれませんね^^

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>三井のスタンスも悪くて一昔前のような住民対策をしてしまったので地元との間に深い溝ができて>るのかなと思いますね。地元住民を「どうせ三井の顧客にならない層」と小バカにした見下すよう>な態度でしたし。だから営業の態度の悪さもなんとなく想像できます。

三井不動産や（旧）三井建設とかは、昔から三井財閥の営繕や資産管理の仕事で部門が存在していた。恩恵収益を受けていた面と、汚れ仕事を請け負っていたと言うひがみもあったのだろうな。他のゼネコンや不動産屋と同列の、殿上に上がれない地下（じげ）扱いだったと思う。

この運動場の本当の持ち主は知らないが、ここを維持するために三井グループが財政的に大きく貢献していたのは間違いない。ところで浜田山も含めて井の頭線の沿線には三井グループの元重役や幹部クラスが知っているだけで百人単位で住んでいる、勿論運動場周辺にも沢山いる。彼らを見返そうと言う意識があるのは否めない、開発を推進した担当者の上層部がだよ。販売員の事は単なる指導不足、虎の威を借りるなんて言っては身も蓋も無いかもね。寄らば大樹の陰か？

「不動産のやつらめ〜」と言っているOBも少なくないと聞いている。多分、飼い犬に噛まれたとか、顔に泥を塗られた気分なのだろう。今日の日経に岩沙社長の談が載っているが、元手が只同然の開発での不振を意地でも認めるわけにはいかないよね。ボタンの掛け違いは怖い！

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ボタンの掛け違いどころか、そもそもボタンがホツレて取れちゃったね。
土地取得に金がかかっていないのに云々というのは正解。
誰も手が届かないような法外な価格をつけて結局売れ残るんじゃ同族に対して顔が上げられないね。

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ＭＲ作り直すらしい。
ＡＢＣの廉価版としてグレードダウンの意向有りとのこと。
つまるところ、ＤＥはＡＢＣのセカンドラインの位置付けか？
小割の部屋プランしかり若者や単身者向けしかり。モダンに振ると囁かれてることしかり。


何のためのハイグレードマンションか？
ＡＢＣを購入した家族の身にもなって欲しい。
大宮のパークシティか？　ここは。

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こことパークシティさいたま北は、パークシティシリーズのなかでも対極にある物件でおもしろいね。

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三井グループの役員も何人か買ってると聞きます。

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前向きな意見・・・ってないのですか？

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三井グループの役員って、やっぱり安く買えるのかな？
でも、A棟の抽選に落ちちゃって、とっても悔しい。と思いつつ、管理費４万５千円は痛かったから、良かったのかも。ここ購入する人って、やっぱりお金持ちですよね。

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別に役員でなくても、従業員でも安く買えるのでは？うちも系列デベからマンション買うときは少しだけ値引きしてくしてくれるよ。別に役員だから値引幅が大きくなるなんてないと思うが。

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うちもあるけど物件価格の１〜３％（物件による）だよ。
爪の垢ほど値引きしてもらってもねえ。

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c棟に三井グループ社員が集結していますね。

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グループ割引って言われたが0.5%の値引きだった・・・。

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とにかく、住みたいけど、高い。
いい間取りで適当な価格は抽選になって買えない。
終の棲家とするには、最高なんだけどね。ちょっと都心まで遠いけど。通勤電車も座れないし。

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良い間取りってありますか？
南向きでも棟間がせまく、６Ｆでもないかぎり冬は２時くらいでもう
日影に入ったり。
同額払うなら、オレなら太子堂のう方だな。

No245 by匿名さん
買えないくせに。

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>>243
勤務時間が、９時始業１７時終業だと朝の通勤は当然満員電車。
そんな勤務でここが買える訳無いだろう！

朝６時台に乗れば悠々渋谷まで楽チンだよ。

>終の棲家とするには、最高なんだけどね。
２０年後の高齢化率を想像すると恐ろしい。

その頃には、業界の旗振りの三井不動産が、今国交省で検討中の管理組合の意思決定を省略して、マンション管理業務を一任受託する新区分所有法を実現させて、管理費・積立金使い放題の美味しい畑になっているに違いない。

元々この新しい法律は、居住者が高齢化して成人後見人を要する場合の割合が高くなった場合や、賃貸投資用マンションとかを考えて決められる予定はあるが、実際には新築時から規約で一括受託するとか、マンション管理会社に美味しい規定を盛り込む狙いに違いない。

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敷地の真ん中を計画道路が縦断すると環境激変ですよね。
棟間も分断されて車も人も敷地内を２４時間自由に横行
する訳ですよね。
団地みたいじゃないですか？

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現在はこの物件に1億だして、さらに管理費と駐車場代で月7万円取られても住みたいと思う人はいるだろう。しかし、将来的に売却を考えた場合は如何だろうか。結局、管理費が高い分物件を割り引かないと売れなくなると思う。月7万円の現在価値は1600万円ほど。一般的な駐車場代＋管理費が4万くらいだとすると、700万は割引原資をみておかないと。これを、高いか安いかはそれぞれだすね。

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宣伝・広告費。。出版物。。モデルルーム費用。モデルルームの近隣模型。。シアタールーム。。モデルルームお姉ちゃん経費。。近隣対策費。。バナキュラーとかいうわけのわからん樹木診断費用。。樹木の図鑑撮影、樹木診断のパンフ制作費。。。

諸々で、少なく見積もって３０億円はかかっているぜよ。

これらかかった経費を取り戻すために・・・・管理費月８万円は、どう納得する？

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最新ニュースです！！！
とうとう三井不動産はＦ棟、Ｇ１棟、Ｇ２棟の工事取り止め届け（建築確認申請取下げ）を出してしまいました。これにより、事実上の南側・区画地区の開発断念が確定しました。残念です。
三井は施行区域としての南側一体の土地区画整備事業に対して杉並区の用途変更の違法性（官制談合）を認めたことになります。
これに連動して、戸建てエリアも開発認可が出せない（都から下りない）ため事実上の断念が確定しました。
戸建てエリアを期待していた人、私も含め残念ですね。

係争に詳しい関係者から先日聞きましたが、南側は、公園になる（災害発生時避難場所）ことが今のところ有望のようですね。
または周辺地域住民のためのシルバーセンターかあるいは公民館のようなパブリックスペースができることになります。

しかし水面下ではまだ工作（区に対しての働きかけ）が行われているようです。
何せ、利権問題が複雑に絡んでいる案件ですからね・・・・

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>250 最新ニュースです！！！
そうですか？反対派のページには2/16から載っていたけど？
物件ＨＰでは、H棟建築確認済み、とありますけど、これは？

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第三者ですが、すみません。
私は近所に住居を構える者です。買い替えを検討しております。
251さんの反対派のページ？ってなんですか？？意味がわかりませんが。
私も戸建てエリアが中止されたことは今月の頭に担当者から聞きました。
公園になるそうでうね。
この地に緑がまた復活するので良かったです。

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建てても売れませんから、残念。

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整地していた戸建てエリアは無駄になってしまいますでしょうか。その公園化の費用も今後価格に上乗せするおつもりでしょうか？本末転倒もはなはだしいので怒りを覚えます。ここのデベさん大バクチを打ったつもりが外しました。

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建築確認申請済み
じゃなく
建築確認済み
だけだったりしねぇか？

もしかして単に三井内部のかくにんじゃね？

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北側にだけ団地みたいに密集していて

南側はスカスカ

なにかがおかしい

頭でっかちだね

もっと街づくり全体を考えなきゃね

いきあたりばったりだと、こうなる

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もうひとつ、

Ｈ棟の駅から遠いこと！

こりゃ売れねぇーわ。アハハハ。

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なんでこんなに嫌われるんだろうね。

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＞なんでこんなに嫌われるんだろうね。

金儲け、金儲け、金儲け、寝ても覚めても金儲け、金儲けの三井不動産レジデンシャルに
みんな嫌気がさしているからだと思います。
世の中お金じゃないこともあります。

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黄色い幟の圧勝なの？

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２５０さん
だからモデルルームの模型もＨＰも南側の計画はお茶を濁したような表現になっていたのですね。ようやく理解できました。そもそも何でそんなに、ずさんな計画をしてしまったのですか？業界最王手の不動産会社のすることでしょうか？不可能かもしれない計画を突っ走ってしまったあげく、結局失敗するなんて、ありえないですね。

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>>261
失敗だったかどうかは立場で見方は異なる。
今まで金食い虫（三井グループから不動産がふんだくった資金で維持していたにしても）だった資産を金のなる木に換えようとした、錬金術の一つの結果。
開発担当者の上層部への説明は、『想定の範囲内』だろうな。
利益率何％は達成、なんて数字で説明されると、役員連中は納得。
普段から社内営業で細かな難癖は付けられない工作が終わっている。

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昨日現地に赴きました。戸建てのエリアは、昨日も植栽のブロックとか道路工事がまさに工事進行中でしたので、おかしいな？と思ったので販売センターに寄って聞きました。戸建てのエリア計画は無くなってはないそうですよ。宅地認可のための申請を年内を目標に東京都に出すといったお茶を濁したような、あやふやな説明を受けました。宅地への開発許可が下りていないのに工事をしている意味がわかりません。そんなことは可能なものなのでしょうか？？詳しい人教えてください。

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264> これはHPに公式に上がっていましたが。

見当たりませんが、どこに？

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確かにＦ棟とＧ１棟とＧ２棟の概要なり予定が突然HPから消えてますね。
しかし敷地全体図では建物の影はまだ残っていますね。どういうこと？
Ｆ棟、Ｇ１棟、Ｇ２棟は、皆さんの書き込みの通り公園になる旨僕も営業マンから聞きました。

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ところで、現在ＡＢＣＤＥ各棟はどのくらい建設がすすんでいるのでしょうか？
263さん、あるいはご近所の方、教えてください。

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近所から引越しするものです。Ｂ棟のキャンセル住戸が多数出ていましたね。
先日、担当の営業マンから値引き交渉付きで薦められましたが、もうそんな余裕は我が家にはありません。ここの不動産屋のシステムはどうなっているのでしょうか？Ｂ棟では30戸以上が即契約可能ですよと薦められました。

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とうとうホームページ閉鎖。炎上でもした？

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