二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part7

完全に立場によって見方が分かれているようですが、販売対象戸数の3割程度しか１期に販売できず、それも売れ残ったというのが現実だと私は見ています。これを予定通りとみるのはあまりに楽観的過ぎるのではないかと。本気で申し込んだ人が２０００人いれば、１期の販売対象はあるだけ全部になるわけで、第1期販売戸数と申込者の数、全体の売れ行きの関係をいま一つ理解していない方も混じっているようなのでその辺は慎重な御判断が肝要です。人気があるということと、現実的な売れ行きは違いますので。

１期に３割を社会情勢からみると立派だとか言う方もいらっしゃいましたが、まあ、それはそうかも知れませんが、だからと言ってこれから売れ行きが良くなるということはなく、来年になったら景気が良くなるという方も少数派であり来年いっぱいはだめと（下げ基調）とみるのが一般的でしょう。そうすると今の相場にもどるのはここから下がったとこから上がり始めてと考えると、流石にここの竣工後となります。通常マンションの売れ行きは第１期が最も良いのでは？、これも同意していただけませんかね？。それもこの社会状況ですので、さらに売れ行きは下がるのではと思うのですが、これも同意していただけないのかもしれません。まあ、人それぞれの見方があるということで、。私の意見はネガレスではなく、将来、居住者仲間になる可能性のある真面目な検討者の意見です。

近隣の富裕層の方には今回様子見だった人が多かったと思いますが、今回の好調な売れ行きを見て、
次回は我先に申し込んで来るでしょう。
かなり短期間での完売は間違い無さそうです。

今日の荒らし君はキレもヒネリもなくて面白みがないね
もしかしてバイト君？
頑張らないと自給上げてもらえないよ！

そこまで楽観的には見られないが、ここが景気の上向きが感じられるころに竣工ならまず値下げはしないのかなと。
人気が底堅いのも事実だし、お金があっても見送りしてる人、今頑張って買うのが怖い人が多い物件。

竣工後の駅前ビル完成が現実に見えた頃は薄い需要でも供給少ない中魅力的な物件になるのでは？

日当たりや間取りの条件を気にする実需の人にとっては残りモノの福を待ち辛い状況だということは見えたように思います。

富裕層の方々は今までの蓄えがありますから、買う気になった時に即決ですから。
あっと言う間の完売だと思いますよ。

いやはや、現実があきらかになり、売れちゃうぞ攻勢が始まりましたね。　日本国民は冷静ですよ。
冷静に見れば、売れちゃうぞ攻勢は、空しいだけです。一応、言っときますが、荒しでなく、冷静で客観的な指摘です。

他スレでも様々指摘されてますが東急の方はここに書き込みされるようなので、それこそお仕事なのかもしれませんね。まもなく契約切れですか？。どっちにしろ契約延長ないですよ。

まあ609さんのコメントが妥当だな。

610とか613はどんな人が書いてるのか、わけわからんな。購入検討者が書く内容じゃない。

デベならまあ納得。

６１５さんに同意ですね。いまのこのご時世でこの物件を「我先に買う」なんて荒唐無稽もいいところでしょう。竣工後に２００戸は「再登録販売住戸先着順受付中」となるんじゃない？

投機目的なら見送り派の意見に耳を傾けるべきなのだろうが、
腰を据えて住むのなら購入を検討する価値はあると思うがな。

＞腰を据えて住むのなら購入を検討する価値はある

わたしも同意見です。購入を検討する価値はあると思っているのでこのスレもみてます。でも検討して今は見送りというのが結論でした。もちろん今後の状況から検討して購入を決める可能性もあります。検討継続ですね。

ローン控除の拡充も最終決定していない、値下げも十分ありうる、Ⅰ期の販売状況から大量売れ残りもありうるなどの可能性を検討すると、契約を今するのは躊躇してしまうというのが多くの検討者の御意見と思います。

まあ、実際買いそうな人数を把握した上で、一期販売戸数決めたんじゃないの？
二期以降はそう順調にはいかないと思うけど。

ここの真の富裕層向けはこれからの販売です。

一期の販売ではプレミアムプラス以外は小金持ち程度がターゲットなので、決して富裕層ではないですよ。
だから即決でポンとはいかず迷いも多いんではないでしょうか。

ご覧になった方しか分からないとは思いますが、富裕層向けモデルは相当ゴージャスです。
富裕層の方々でも二子玉川であそこまでだとなかなか即決は厳しいのではないかなぁと心配します。
東急は今尚かなり強気ですよ。

やれやれ、、、。強気なのは自由だし、強気なのは犯罪じゃない、強気なのは詐欺じゃない。弱気を見せるはずあるか？。

販売担当が”ここ売れなさそうなんで、買ってもらえませんかね〜”って言わないでしょ？。

真の富裕層って一般人より人口多いんかい？、それよりここ既に2億越えの部屋も売ってんだけど。

↑君はいわゆる予算足りない、やっかみ君ですね。

荒らしがバイト雇って頑張ろうが売れるものは売れるんですね。
日本の景気もまだ底力は残っていそうです。

富裕層はそのまま住んだりしないので大幅に設計変更されるでしょうね。
二億の物件が三億にもそれ以上にもなるもんですよ。
ここはプレミアムプラス以上が設計変更可能。
最上階なら窓の位置や仕様も変えられるそうですよ。

まぁ、売れちゃうんでしょうね。

ここと大崎の住不と五反田の三井は、スレの内容もおんなじ感じになってきましたね。

東急不動産のHPで都心っていうくくりのとこみると、中規模の物件ばかりで３０から100程度の戸数のものばかりなんですけど、ここは、そういうマンションが１０棟分以上の戸数が１期終わっても残ってるって事ですよね。

都心で東急が売り主の物件って７棟ぐらいしか出てこなかったので都心の物件すべてよりここの売れ残りの方が多いんですよ。

販売担当の人もここ計画した上層部の人たちのこと、恨んでるだろーなー。文句あったら自分で売ってみろって感じでしょうね。ここで客観的意見を書く人を荒らし呼ばわりしたくなる気持ちも分かりますよ。ほんと。

>>626
比較する前提条件が間違っているよ。

客観的意見に荒らし呼ばわりとかありましたっけ？？？

正直な感想として、一期の前にはあの高価格で悲惨な状況を予想していた割には、実際は案外売れちゃったなという感想の人が多そうですけど。

二期での値下げも一期の状況では見込み薄いと言うしかないですね。
売れ残り物件の値下げを期待してる人には好条件の部屋が次でどれだけ残るか気になるところですよ。

どうしても安く買いたいなら竣工まで待ってるのがいいのでしょうけど、どうですかね。

2億3億 って景気のいい話になってるけど、
そんなに裕福な方は 普通ゲーテッドマンションに住むんじゃない？

そんな極端な普通は無いですよ。
品の良い邸宅街ではゲートで囲む必要がないですし、ここは敷地こそ囲んでないが四重セキュリティーでそれなりですよ。
むしろ不便なぐらいにセキュリティーチェックされてます。(笑)

監視カメラ人の目でのチェックだけじゃなく不審な動きに反応して自動通知するタイプだったはず。

二子玉は多摩川と背面の崖に囲まれているので敵に攻め込まれにくいんですよ。
鎌倉みたいなもんです。

田園都市線沿線の元お百姓の方々の平均預金残高は２億円を超えていますから。
１０億以上の人は結構多いかと。

住み慣れ親しんだところに憧れのタワー型マンションですから、
都会に住むのが怖い保守的な田舎の富裕層が飛びつきまっせ。
富士山も良く見えるよ。

早い時期に完売でしょうから、富裕層の方々は急いだほうが良いよ。
低価格帯は富裕層がお子様に買い与えるから、これも瞬間蒸発だよ。

＞住み慣れ親しんだところ
崖上に住み慣れた富裕層は崖下だけは嫌と言っています。
用賀か上野毛の駅前なら買ってもいいそうです。

＞憧れのタワー型マンション
これ笑うとこですか？

瞬間蒸発とか言う人ってここの検討者じゃないですよね。
どちらかと言うと愉快犯かな。
よくそういう発言でアンチさんを連れて来ます。(笑)

ここは都心タワーじゃなくて住宅地に何故か出現したタワー。
邸宅街好きでも都心好きでもなく二子玉川好きがきっとたくさん住むんですよ。

ほらね、アンチクン一匹釣れました。(笑)

いろんな見方があるものですね。
どちらか一方が強すぎるのは考えものですから、
ちょうどいいのではないでしょうか。

いずれにしても、私はいい買い物をしたと思ってます。

1期で３割も売れなくて竣工時に完売していた物件を値下げしたものでも、私は知らない。

気に入った人は黙って買ってますね。
見送り組もまた然り。
自分の納得する条件で欲しいと思うモノがあることが一番大事ですからね。

竣工時完売じゃなくても別に良いんじゃない？

やっぱりこんな状況じゃ二子玉川が好きで買いたくても買えない人っているんだろうし、もともとカジュアルな街なんだから若いファミリーだって住みたいはず。
２割ぐらい売れ残ってるのを、２割引で買う人がいたって私は気にしないけどなぁ。
投機筋は魅力ない物件だから住民は安定した層になるんじゃない？

半分以上残ったとか言われたら流石に気になるけど。
真面目に見送り検討中な方々は１月までじっくり考える時間があるね。

値下げしても気に入った部屋が買えたから別に何とも思わないですよ。

他の売れてない部屋を値下げしても、気に入った部屋が買えたから別に何とも思わないですよ。

河原の工事のことどなたか情報ないですか？

>もともとカジュアルな街なんだから若いファミリーだって住みたいはず。

良いなぁ〜カジュアルな街の二子玉川　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二子玉川園にも、行ってみたいなぁｗ

>>643

↓京浜河川事務所のＨＰ。チェックされたし。

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/bank/index.htm

>>634
四日市でもタワー型は人気のようです。
大都市圏では価格下落が続くが、ある販売担当者は「四日市は比較的安定している。地方ではマンション販売の冷え込みは今のところなさそう」と話す。市都市計画課は「中心地の人口増加は街の活性化につながる。地元と業者を橋渡しし、住宅供給を進めたい」と話している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081201-00000012-cnc-l24

645さん
有難うございます。
週末に河原に行ってみたら大規模な工事をしていたので気になってます。
浸水の危険は低くなるんでしょうかね。

>>649　つ、普通、一期だと、購入希望のあった物件だけ売りに出してるから、
完売するのは当たり前。それが完売しなかったということは...。

購入希望を出してみたものの、資金繰りがつかない　or　買う気が失せた
人たちが購入をキャンセルしたんでしょう...。

プラウドタワーがマンション不況期に土手の外で平均坪単価３４０万。
現在売り出し中のグランスイートも同じく土手外かつデベもイマイチなので３３０万。
ライズは土手の内側だから３８０万平均でＯＫというロジック。

妥当！妥当！

岸辺のアルバムって知ってますか？

土手の内でも外でも無理なものは無理。
かつての伊勢湾台風は、計算上70年から80年に一度起こるとされています。
70年から80年に一度しか起こらない災害のために、完璧な堤防を作ることはありません。

例えば、堤防の工事費がいくらで、景観上のマイナスがどの程度で、周辺への補償金が
いくら・・・、と計算していくと、70年から80年に一度、ロスを負担した方がコストが
軽い、つまり合理的である、という計算が成り立ちます。

地震も同様です。震度9の大地震でもびくともしないビルも技術的には可能かもしれない
けど、経済的にあわない。なので、普通のマンションは耐震等級1、要するに震度7位で
倒壊はしない、という程度でOKなわけです。

ここを買う人はよくよく考えた方がいいと思います。

656さん、よく考えろの前に、自分が調べてからにしましょう。

新堤防はかなり大きいようですね。
工事費用も十分。
景観上のマイナスは造り方次第ですが、ライズあたりからの見た目に影響なし。
ライズ横の公園は堤防の高さで河原のほうまで芝生で繋がって、河原に降りられる計画のようなのでのびのびして良いんでは？
そのために玉堤通りは一部トンネルになるのでお金もかけてます。

まぁ、玉堤通りの川よりの地区では反対運動を起こしているほどの高さになるらしいです。(笑)

非難勧告は今でも土手の外には出て無いですよ。冠水もゼロ。(笑)

ライズは地震等級２なので普通よりお金をかけたマンションてことになるんですかね。

丸子川対策をしていないから、いくら多摩川に堤防が出来ても
大雨来たら、それこそ大変なことになりそうだね。
(ハザードマップは多摩川版と丸子川版と二つあるよ)

>>656
社会知らない学生さんみたいな発想だね。

>>653
水は道路を越えてはいません。

ほらね、12月に入ったら、11月末のむちゃくちゃな相場操作も
終わって、一気に「普通」の状態に戻ったでしょ。
日経は5000円見ないと収まらない。
5000円になると、金融機関初め企業の減損が巨大に膨らみ、
コストカット、設備投資延期、資本調達などに走らざるを得ない。
当然ますます経済や相場が冷え込む。

インドや中国の経済成長牽引力も曇ってくれば、
不況は超長期化し、日本はそのまま構造的衰退
本格化の時期に入る。

ここに限らず不動産は全く手出し無用。

私も実は集中豪雨で大変なことになった新宿をみて丸子川対策が気になりましたが、今まで冠水したとは聞きませんね。

ライズのあたりは今回の開発で雨水管対策を大々的にやっているようですよ。
駅周辺の商業エリアは地下四階位まであるから、流石にしっかりやるでしょう。

ここは１００㎡くらいでおいくらくらいなんでしょうね？

経済環境がますます悪化しそうだから、
売れ残り物件は竣工後に値下げするかもしれない。
おまけに二子玉川周辺は、見るべきものが
なにもないうえに水害懸念がある。
スレを見ればネガティブコメントばかりだし。
まったくもって、二子玉川ライズは逆風だらけだね。
いったいどんなヤツがこの物件を買うんだ、
と思って洗面所の鏡を見たら、そこに該当者が映ってた。

おもしろくない。

基本がネガティブですね。
まぁ、購入検討中の方にはネガティブポイントのヒントぐらいのもんでしょう。
私も購入組ですが面白いのでこのスレ見てます。
もちろんここで頂いたネガ情報は自分なりに確認して不安を解消出来てますよ。
観るべきものも多少はありますよ。
五島美術館は徒歩圏だし、夏には等々力渓谷でトコロテン食べたりして涼んだり。

しかし高層階では窓の外は空以外何もないですよね、ホント。(笑)

丸子川の浸水の話は今年の夏、NHKでも放映されていたよ。
難問解決ご近所の底力だったっけかな?
誰かにビデオ借りてみてみると良いよ。

沖さんのコラムでも地価と標高の関係について説明されてましたね。

えー、みたいけどそんなビデオとってないでしょう。(笑)

で、ご近所で解決しそうな話だった？

近くに住んでるけど分からない…
地域コミュニティーに参加してないから？！

669です。

一人暮らしのお年寄りに対しては日頃から近所づきあいが大切だ、と言ってたね。
何かあった時にはすぐ連絡が取れるようにしておく、だったかな?
近所で誰が誰と連絡をとる、という役割を決めてね。

その他は解決、って感じではなかったよ。防災のまめ知識という感じ。
災害だからね、起きちゃったらどうしようもないみたいな・・
水の流れの早さの実験をしていて、車や徒歩で移動することの危険性を
検証していた映像が新たな驚きでした。

テレビでは、(途中から見たので床上、床下浸水の話はどうだったか聞きそびれてしまいましたが)
車庫の車を何台か台無しにしたというエピソードを話していました。

場所はこの再開発地域を通り一本隔てた野毛の特集でした。
我が家では、自衛策としてゴムボートみたいなのがあった方がいいのかね、という結論です。

ライズではゴムボートを備品に加えましょう。
(笑)

かなり前には浸水があったらしいですよね。
でも昨年の集中豪雨も冠水してないし、私は十年ほど近くに住んでいますが周辺で浸水って話は聞かないですね。

上流で多摩川への分岐が増えて水量減ったんですかね？
丸子川付近の方いませんか？

心配な人は１階、余裕見て２階以下に住まなきゃいいんじゃないの？
いくらなんでも建物ごと流されるとか水で倒れるなんてことはないでしょう。
外は出られないけど、自宅が浸水しなきゃなんとかなるよね。
水が引くまでどこかで批難しとけばいいし。
それでも何十年に１回あるかどうかわからないようなことだから心配無用かと。

東急は戦略ミスだと思います。
せっかく築き上げた高級ブランド地がこのタワー計画で台無し。
地元の人達は泣いてますよ・・・引越しを真剣に考えています。
もう走り出したからどうしようもない・・現居住マンションを売りぬくしかない。

別にそこまで高級な住宅地じゃないでしょ。

瀬田や岡本あたりは閑静な住宅街で素敵だけど、のんびりした落ち着きある住宅街って感じ。
実際は庶民的な家が多いと思うけど？
見栄やブランド意識が強い人にはもっと合うエリアがあるので、そういうのやたら気にする人が住むところじゃないんでは？
まして眺望の影響受けるところは崖っぷちだけですから内部にいたらあまり関係ないはずですけどね。

駅前再開発でさらに人気も価値も上がるんじゃないですか？

瀬田や岡本などの崖上はどう見ても高級住宅地でしょう。
でも二子玉川駅周辺の低地はごく庶民的な地域です。

677さんの今のマンションは悲観するような状況になるんでしょうか？

眺望被害ありそうな高級マンションは瀬田ファーストだけど、あそこはもともと賃貸だし、分譲でマイナスなマンションは思いつかないなぁ。
駅前の茶色も駅前効果が上がるし…
リビング南向きで影響受けるようなとこも無さそうだよ。

気持ち的に気に入らないからと売り急いで失敗しないで下さいね。

高級住宅地の概念が違うのね。
でも実際に歩いたら意味分かると思うけど。

＞見栄やブランド意識が強い人にはもっと合うエリア
高級住宅地に隣接した庶民地域の二子玉川がぴったりじゃないかな。

>駅前再開発でさらに人気も価値も上がるんじゃないですか？

今以上に田園都市線の乗客が増加・・想像すると辛い。
車通勤の人は気楽でいいな。

>地元の人達は泣いてますよ・・・引越しを真剣に考えています。
>もう走り出したからどうしようもない・・現居住マンションを売りぬくしかない。

妄想で書き込むのは感心せんな。

その頃には東京都心で言えば勝鬨橋くらいが海岸線かな？
品川辺りだと海岸通りが文字通り海岸線かね？
だとすれば辰巳・豊洲も既に海底都市。
二子玉川のことなんて言えね！

二子玉川はブランド地域じゃありませんので、価格もそこそこです。

683は瀬田の豪邸に隣接したちっこい戸建てなので、こんなスレでコンプレックス丸出しな書き込みしてる人ですかね。

>>685
この辺りは多摩川から北に向かってずっと急斜面になっていて、
丸子川より高台は一戸建て中心の高級住宅街、丸子川と多摩川に
挟まれた低地が商業地域、準工業地域などの貧民街になっています。

691さん、そっち北じゃないよ。
もう、必死みたいだけど、勘違いし過ぎ。(笑)

>>695さん

きっと691は土地勘もないから、蒲田辺りの多摩川の川っぺりに住んでるんだよ。
多摩川沿いは全て同じレベルだと訴えたいんだろうね。

京急⇒ＪＲ⇒東横⇒田都⇒小田急…ってどこがどういうレベルか全く分かってないんだから
ほっといた方がいいよ。

やっぱり割高だなーーーーーーーー。
中古だけど、2週間程度で現金が用意できるなら、相場の半値で買えることを考えるとね、、、

お金をどぶに捨てることを何とも思わないお金持ちの人たちが購入するのでしょうね。
うちは買うとしたら現金ですが、ここは無理です。

700
アナタはいつのどこを語ってるんだい？
常識と言う密集地域はどの辺かね？

高島屋の裏手に小さくセメント用の砂利を沢山積んでるところがあるが、それぐらいしか見ないけどね。

二子玉川を本当に知ってるのかな？
もしかしたら相当年寄りでしょ？
たまには崖から降りて散歩でもしなさいな。

>>700は
玉堤通りを車で走っているだけではないかと思います。
玉堤通りから見える一部の光景ですよね。

玉堤通りを車で走れば、二子玉川まで５分程度なので、同じ地域のように勘違いしているのかも。

玉堤と二子玉川では、地域性が全く違うのに、こういう勘違い君は困りますね。

>>698も
環八や246から見た光景を言っているだけ。
少し奥に入れば、高級住宅街になるのに…

メッキはすぐに剥がれます。知ったかぶりは止めましょう。

このあたりは芸能人も沢山住んでいるね。
瀬田には松嶋奈々子と反町も住んでいたよね。去年会ったよ。
広い部屋は賃料月に１００万円もするらしい。仲村トオル夫妻とか瀬戸朝香夫妻、
矢田亜希子・押尾学、千秋なんかも近くに住んでるって聞いた。
ガーデンアイランドや高島屋でたまに見かけるよ。
瀬田に限定はしないけど、二子玉川周辺はセレブが多い。

二子玉川じゃなくて、坂上がったところでしょ。
みんな住んでいるのは。

三田佳子の息子が事件起こした地下室付きの三田佳子邸もそうだし、野田秀樹の家もそうだし。
坂の下は、ほとんどいないと思うのですが。

田園調布もセレブは多いけど、以前ほどの高級住宅地ではなくなってしまったな。
昔一軒だった家も最近は二軒に分けて売ってしまうので小さな家が沢山ひしめきあっている。
環八沿いの豪邸はすごいけど、一本中に入ったら昔の超高級住宅地の面影は無い。