二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part7

にげっと

販売開始は８日ｏｒ１５日、どちらなのでしょう？

15日じゃない？

モデルルームの写真が公式ＨＰにアップされてますね。
結構普通かも。。

あーあ、ついに
発売？

ルビコン川渡っちまうか。

ヤメとけばいいのに。

オレしーらない！

この値段で売りきれるか見物ですね

はっきり言おう。
ここは11月で20％程度の住戸は売れる！
特に低層階の8000万円以下のプランは、80％ぐらい売れるであろう。
それを「200戸完売・販売好調！」などと誇張報道で買い煽られる。
それにつられて買う気の毒な人もいるだろう。

しかしちょっと考えてみよう。
高層階8000万円以上のプランが次期販売で売れるであろうか？
市況は益々冷え込んで高額プランが売り辛い状況に拍車がかかる。
時期が先送りになればなるほど難しくなるのは明らかだ。
販売が始まれば竣工まで価格改定をしない。
よってベストシナリオでも竣工までに40％程度しか売れない。
つまり残った60％以上が完成在庫現地販売になる。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/sugu
上記は東急不動産の完成在庫マンションリストだ。
全物件、相場より高くて売れ残った物件ばかりである。
現地販売を行っているので客のふりして現地へ行ってみよう。
そしていくら値引きするのか自らリサーチしてみれば真実は見えてくる。
東急不動産は売れ残った住戸数を決して明かさないデベロッパーだ。
しかし「親と一緒に２戸買うので全てのプランを検討したい」などと言うと
全ての売れ残り住戸を紹介してくれる。
余りにも多い売れ残り戸数に貴方はきっと驚くであろう。
そう、二子玉川ライズも間違いなく同じ運命を歩む。
やがて買取業者へ50％OFFで販売され、買取業者がアウトレットマンションなどと
幟旗を立てて20％OFFで現地販売されてしまうことも有り得る。（10/28ガイアスレ参照）

それでも良いという本物のお金持ちの方を無理に止めたいとは思わない。
しかしお金は無駄に使わない方が良いと思う。
買うなとは言わない。ここが欲しかったら竣工まで待て！！
今買うと定価購入者は辛酸を舐めさせられることになるぞ！

このレスは東急不動産の横槍によって2日以内に消されるだろう。
しかしこれが真実だ。覚えておくと良い。

ご自身にとっては真実なのかもしれませんが、周りから見ればただの妄想ですね。

ネガレス直後の１行打ち消しレスはもはやこのスレの風物詩ですね。ちょうどお昼休みですか？

一行程度なら仕事の合間に書けるけど、
長文のネガレスは仕事として？

売れない部屋が二割引きぐらいはいいのよ。
どうせ周りのことだし、お得な人もいて。

で自分の希望する部屋も安くなるなら待ってみたいし…
方角良くてなるべく上層階で一億ぐらいなら出す気のある人は待った方が良いのかなぁ。
さっきの話なら高いのは残るって見方だけど、気にいる部屋が無くなるのは嫌だから。
申し込み状況が確認出来れば竣工まで様子見出来るんだけど。

1033戸では？

>>14
「近隣の小金持ち」にはステータスシンボルにはならないよ？？
遠方の一般市民にはなるかもしれないけどね

ブランドでもステータスでもないと思えるニュートラルな小金持ち向き。

元々の住人からすれば土足で踏み込んできた侵入者と感じるんだろうが、頭を切り替えなきゃ。

東京は何処もかしこも同じになった。何でそれが理解出来ないのだろう？

避難してください！

シカゴの日経先物が8500円また割れました！

明日はまた痛い日になりそうです！！

ドル円また97円台ですがな。
あきまへんわ。

今日8300円つけたら反転するよ。

シンガポールの日経先物はもう8280だよ。

確かに東急のマンションは売れ残りが多いですね。
プリズムタワーのモデルルームへ行った時、HPでは残戸数３戸であるかのようですけど
実際には何十戸も売れ残っていてビックリしました。
私たち以外のお客さんは誰も来ていなかったしガラーンとしていました。
たくさん売れ残っているのに営業の人は妙に自信満々でもったいぶっていたので変な感じでした。
値引きはどのくらい出来るのか聞いたらお話が具体的になったらご相談に応じるみたいなこと言ってましたが興味なかったのでそれっきりです。
きっと値引きしてますね。

〉22、23、24
チャートですが、何か？

まぁ六時間先のことも判らない輩は、不動産市況なんて語らないで欲しいね。

頭金増えたので、一回り広い部屋にしようかな。

もう管理組合の理事長地権者って決まってるの？
だとしたら勘弁なんだけど。

所謂半値もどし？

１０６５さん　ええこと言うね。
それが二子多摩川じゃ・・・文句あるか！

立派な理事長にならねばご先祖様に顔向けできんからな。

玄関先には御稲荷さんでもこさえるか。
規約のもっとも重要な項目は跡目のことだな。
これは世襲制でいこう。何事も国のやることに従っていれば間違いはない。

>27
なんで購入もしていないマンションの管理組合の理事長なんて気になるのか不思議だ。
管理規約が気になるなら入居したら理事会に入って意見を出せばいいと思うけど。

しかも1000戸もあるタワマンの理事会とかって面倒そうだから地権者でもやりたがらないんでは？
地主のジイサンではそもそも管理組合なんてわからないだろうし。
まぁ、入居もしていないマンションの理事長気にするなんて気が早いよｗ

なかなか良いマンションだな、と思ったけど、買った瞬間数千万の含み損を抱えそうで
恐くて買えません・・・。中古狙いにしようかな。

>>32
世の中にはいろんな考え方の人達がいますが、
新築にこだわらなければこのエリアはかなり良質な中古マンション・戸建てがあると思います。
私はそうしました。
中古マンションだったら、グランドメゾン等々力や瀬田ファーストが何軒か出てますよ。

おもしろいですね。（笑）
環境、立地で気に入ってる私たち夫婦にしてみるとこのマンションのいい所を感じてなくて単価だとか価格がどうとか言っている人がこんなにいるんだと思います。
家を買うことと投資は違うんじゃないかな？
売ること単価、賃貸に出したらいくら？
自分がいいなぁと思う物件を自分が納得して買うんだから。
人がどんな価値観かは別物。ネガレス書き込みして買えない人は何処でも買えないでしょ。

私たち夫婦は来週登録します。
営業担当の方もウチの子と仲良くしてくれて本当に親身に相談ものってくれてるし、以前営業が
三流って言っていた人がいたけど、それってあなたの態度が相当悪いんじゃないの？
私たちの担当の人は７月の時から本当に親身に相談やどうしたら買えるか、教えてくれています。

>>34さん
買えない物件をけなすことで心の安定を得たいのでしょう。
ま、すっぱい葡萄ってやつですよ。

精神構造は単純な輩ですからあんまり気にしないことです。

34は相当頭がお悪いようですね。
どうしたら買えるかを相談しているということは資金的に余裕のある購入者ではないと推察できますが。
マンション不況だけではなく、現在の日本の状況を考えれば価格が下がるのは容易に想像できるのに、今手を出すとはね。

瀬田ファーストの窓を開ければ、そこには三本タワーが…
だから売りに出たんですよね。
以前はかなり気にして売りを待ってましたが、最近一度に売りが数戸出ました。
ただ、現地で眺望を確認したらさすがに買う気失せました。
まぁ、それでもテラスは気持ち良さそうなので、一億軽く出せる人は見に行ってみたらいいかも。

東急不動産は「マンション市場が急速に悪化しており、郊外を中心に集客が非常に弱くなっている」（山口洋次郎取締役）とし、マンション販売計画を当初見込みを５００戸下回る２１５０戸に大幅に引き下げた。

ＭＲ行って来ました。

時間帯が遅かったせいか商談コーナーはギッシリでした。
ウチはアポなしで行ったので、担当が商談中で結構待たされました。

希望住戸の正式価格をそろそろ確認したい、あわよくば価格が下がっているかもと思って行ったのですが、価格の確定はまだでした。
で、「ほぼ確定」の価格表でみたところ、北西住戸で数百万下がってて一億未満の部屋が多くなってましたが、先行で希望が出てるあたりは全く変動なしでした。
ウチの希望住戸も…残念。
先行案内の来場者はもう登録開始したようで、
周りのブースではチラホラ登録している人が見受けられましたね。

因みに網戸は１５階以上には無いそうです。
もちろん後付けも不可。
価格の階数差が少ないから抽選になりそうなら上の方へ希望変えるつもりですが、網戸無いと窓開けてたら虫入りますかね？

強気ですね〜。
それで売り切れるんでしょうかね？

確かに強気。
でも、昨日のＭＲの様子だとさらなる値下げの必要性はあまり実感してないかも。
抽選になるかはかなり微妙だけど、大幅値下げに踏み切る気配は無かったよ。
今のところ引きが弱い部屋だけ値下げして希望者を開きがあるところにちらばして様子見って程度、東から西方位は今の希望者である程度目処が建っていそうな感じを受けたよ。

高層階のペントハウス仕様のモデルは月末にオープンだって。
ペントハウスはスケルトン売りみたいなものだからただのイメージに過ぎないんだろうけどね。
まだ値下げしていない高層階のプッシュに動くのかな。

蓋を開けたら大盛況って中目黒と同じじゃないですか。

若い衆よ、わかってないな。
誰だって高価な買い物をする時は色々考える。１銭だって無駄にしたくないんだ。
金を持っている人間ほどそう考える。何故なら・・・あと１銭あれば何とかなったかもしれないという経験を持っているから。

但し、これは大金を動かした経験がある人でなければ理解出来ないだろうな。

だからこの掲示板で金があるとか無いとかで言い合うのはバカバカしい限り・・・二子で投資は無理よ。

投資で考えるなら・・・昔からの都心に拘るべし。(その時、あと１銭が効くんだな）
(余談ながら・・・オリンピック開催は諦めること）

誰が投資で二子玉川買うのかね？
今見てる人はバリバリ実需でしょ。

この物件をこの価格で「投資」で購入する人はいないでしょう。この地域に思い入れがあって
実需の方々が本当に何人いるのか、東急の見込み通りいくのか、ということでしょう。即日完売とはとてもならないと思いますので竣工後まで待つという選択もありえますよね。この不動産マーケット状況を見て私は竣工後まで待つこととします。

↑それが賢明な選択。買い急ぐ必要など全くありません。

>蓋を開けたら大盛況って中目黒と同じじゃないですか。

だって売れないって騒いでいるのはここの＊＊＊＊達だけだもの。
彼らも「売れない」と本心で思っているわけじゃなくて
「需要がこっち方面に向かったら困るから売れてほしくない」が本音かも。

＊＊＊＊＝粘 着 さ ん

即日完売はムリでしょうから、間取りや向きにこだわりなければそれがいいですね。

私の場合、既に希望してる部屋が抽選になる見込みなので、登録期間は様子確認しながらギリギリで近い部屋で希望出すか抽選にトライするか決めるつもりです。
多少階数が変わるぐらいなら良いけど、向きが変わるのはちょっと嫌なので。
それでもダメなら気長に他の間取りも見るつもり。

二子玉川が好きだし他を探すつもりもないので、下がればラッキーぐらいの気持ちでいます。
第５期ぐらいまで細々行くんじゃないですかね。

私申し込みま〜す。
住民になったあかつきには
リバリーゼって呼んでください〜♪

リバリーゼって…
私もここは買う気満点ですが、そんな呼び名は俳名したくありません。

とは言え、いずれご近所さん!?
まぁ、竣工まで暖かく見守りましょう。

頭金とけちゃったので私は購入見送り組です。
ここが順調に売れるようであれば日本経済まだまだ捨てたものではないですね。
そうであって欲しい。

株ですか…
うちはオプション見送る程度で済みましたが、やはり痛手は受けてます。
まだ、先は長いですよ。回復を祈ります。

ところで、ここを買う世帯は女性の意見が強い家庭かも知れません。
ＭＲでなんとなくそう思いました。

何年後かに半値くらいまで値下がりすれば、買えるんですけどね。期待できるかな?

「リバリーゼ」
ダメかね？

リバリーゼでずいぶん釣れたな。

流石にそこまでは…(笑)でも２〜３割さがったぐらいでも金利が低いうちなら充分アリでは？

来年には１％金利でしょうし、住宅ローン減税があれば割と買いやすいんではないですかね？
頭金と信用力は別ですから一概には言えませんが。

情報収集はしておくにこしたことはないですよ。

>>54 >>55 >>56って大人のレスだね。
それに免じてもうリバリーゼって煽るのやめてやるからな。(・∀・)

我が家も申し込み予定です。
イーストタワーの北西角部屋を狙っていますが、申込み予定の方はどの部屋をねらっているのでしょうか？

うちは朝型の高齢世帯りなので東の中間階あたりで考えてます。
北西角は数百万ほど値下げされて買いやすくなってますね。景色も良さそうですが、朝日をとりました。

販売開始前になって、えらいたくさん「買います！」って人が出てきたな。
センスのないＣＭやってるより、「買います要員」買った方が、良い宣伝になるね。

そうか？前からいたよ。
単にアンチが静かなだけだろ。
水面下では登録開始してるから登録済みも既に出てきているよ。

君はマンションスレ回遊族だね？

買いたい人は買えばいい、慎重な人は待てば良い。 それだけですよ。
一割でも下がるなら大きいから待ちがとりあえずは安パイだけどね。

ここをキャッシュで買えるような人は良いけど、やや背伸びしてでも欲しい人は待つべきだね。
部屋にもよるけど１割相当の１０００万は、金利を考えればそれ以上の金額差が発生するわけだし、サラリーマンは不況に陥った日本経済の中でこの先どうなるかも分からない。
高値掴みだけは避けたいというのは一般的な当然の心理だと思いますよ。

今日、営業担当者より連絡があり、第一期の販売戸数は295戸に決定したとの事です。
概ねイーストが3分の2、ウェストが3分のようです（来週末に正式発表）。

1,033戸のうち非分譲が約130戸程度ですから、900戸のうち300戸（つまり3分の1）が発売されるようです。

これを多いと見るか、少ないと見るか判断が分かれるところですよね。

1、２割ぐらいの販売なら見送りで、5割以上の販売なら購入しようと考えていたのですが、微妙かなあ　と。。。

まあ残りの600戸を販売していくの難しい訳ですが、皆さんどう思われます？

市況は右肩下がりですから、様子見で行きます。

ここって消費税があがる前にギリギリ駆け込みで買える物件になりそう。

消費税は3年後ですよ。それまで中古物件でたなざらしになるのですか？
ますます売れなくなるよ。

今日見た価格表から坪(3.31mm)単価（大体のところです。プレミアム除く）
今回売り出しのはは好調に行きそうなところ＋アルファという感じ？

West
NW 82.1 今回販売なし
W 67.5 2F-20F 322-384
W 70.7 2F-20F 323-385
WS 92.0 2F-6F 353-382
S 84.2 2F-16F 289-370
ES 78.9 4F-16F 334-359
E 63.6 4F-16F 310-332
E 65.8 4F-16F 315-337
NE 81.8 なし
N 47.4 なし
N 43.6 なし

East
NW 87.4 4F-32F 305-383 (21F-29Fなし)
W 77.3 2F-32F 353-383 (20F-30Fなし)
W 83.3 2F-32F 341-414 (21F-30Fなし)
WS105.5 2F-31F 381-453
S 86.4 2F-29F 352-419 (20F-26Fなし)
ES 92.7 2F-32F 356-425 (17F-30Fなし)
E 73.6 3F-32F 295-348 (22F-25Fなし)
E 70.3 3F-32F 304-357 (21F-25Fなし)
NE 84.0 5F-32F 291-332 (17F-30Fなし)
N 57.1 なし
N 46.4 4F-30F 323-359 (17F-28Fなし)

MR行ってきました。
感想は「とにかく高い！」につきますね（特に広め・中高層階の住戸。8000万円以下の住戸には手頃なプランもあると思いましたが。）。
高層階に至っては、都心タワーも真っ青の坪単価。驚愕しました。
中高層階の広め住戸を切りきれるのか、楽しみにしています〜

ところで、皆さんは共用部分や住戸のグレード感についてはどんな感想をお持ちですか。
私の感想は「共用部分→都心高級物件と坪単価が変わらない割には質素だな」「プレミアム→流石。でも高い」「それ以外のグレード→これでこの値段するの？」。

地権者住戸が多いことといい、色々と背景があるんだろうななどと考えながら帰って参りました。

高層の角部屋１００平米以上を狙っています。竣工後、残っていたら値段を交渉して
自分が妥当と思う金額まで下がったら買います。そうでなければ見送ります。

マンションなんて毎年毎年たくさんできますからね。我が家はじっくりいきます。

BUTA高
検討の余地なし。

以上

目が点です。

東急の売りたい値段と社会一般のこの物件への評価の格差は、
例の都心さえのコピーで察してはいましたが、これはないですよね。
未曾有の不景気がやってきているのに、なぜここだけ都心より高い
価格をふっかけてきてるのでしょうね？
意味不明です。

くだらない

あまりにくだらないな

この物件

というか、恥ずかしい物件ですよ。
価格、売り方、キャッチコピー、三本タワー団地という企画、
すべてが下品で卑しい。

こんなとこ買って住んだから、それだけでちょっと品性疑われそう。

>78
そんな書き込みのアナタの品性は、既に疑う余地なく低いようです。(笑)
ネガティブでも情報がないなら単に悪趣味な書き込みになってしまいますよ。

根気がある点は感心しますが、ストレスが多い人なのでしょう。

>>販売開始前になって、えらいたくさん「買います！」って人が出てきたな。

いやだから、ここ買う人がゼロだとは誰も思っていませんって。
8000万円以下かつ坪単価350万円以下の住戸はほぼ売れると思いますよ。
10倍以上の抽選になる部屋も出るんじゃないでしょうか。
あと南向き１億円以下の住戸も半分くらいは捌けるでしょうね。

でもそれ以外は間違いなく大苦戦しますって！

販売対象の3割ですか、やっぱり厳しいですね。今の市況だし、東急だし、竣工まで時間があること考えたら今買う意味ないですよね。

マンションって一般的には、第1期が一番売れるでしょ、ここは竣工時にも3割ぐらい残っているのではないですか？。

まぁ、それぞれの読みで行けば良いかと。

私は今回の販売分以外も水面下取引アリとみているので、販売住戸に関わらず希望出してます。
この時期、買える人を抽選で外してる場合じゃないので、希望と買える状況を伝えておけば先着順に近い扱いで希望の部屋を押さえられるかもと期待。
以前その手で希望通りに抽選外で購入した経験がありますが、この物件も捌けそうなところは非公開でも捌くんじゃないですかね。

真面目に待つより合理的ですよ。

近隣の完成物件が20％も値引きしてくれる状況を鑑みると、定価で買うのは怖いです。
個人的に立地も規模もコンセプトも気に入った二子玉川ライズですけど、完成後に20％も値引き販売されていたら私は発狂するほど憤慨してしまうと思います。
最大1億2000万円の予算ですが住宅ローンも併用するので決して楽な買物ではありません。
できるだけ安く、できるだけ下階で、できるだけ広く、できるだけ眺望や日照が良いプランをと検討してますがやはり同じ考えの方も多いようで、私の希望するプランは他の方の要望が多い傾向です。
抽選を避けるため予算オーバーの部屋も検討していますがやはり厳しい。
そんな思いで要望書を入れようと考えてますが、もし万が一2000万円も3000万円も安く販売されたら絶対に容認できません。
有明マーレのスレッドで憤慨されている契約者さんの言葉を読むととても他人事とは思えません。

やはり竣工後まで待つという戦術選択が無難か。今の経済情勢で突っ込んでいくのは厳しいですね。

周辺にお住まいの富裕層の方とそのご子息がご購入になられますから、関係ない人は投稿しないでください。迷惑です。

>迷惑です。

迷惑ですかね？。

あなたが本当に購入希望の方なら、購入を見送ろうとする意見は迷惑ではないのでは？。ここの書き込みが資産価値を決するわけないので、ネガレスを一生懸命書いてくれる人が多くて少しでも購入検討者が見送ってくれればあなたの当選確率は上がるわけですから、むしろ本気で買う気の人にはネガレス歓迎なのではないですか？。

ネガレスが困るのは売主さんだけ、あなたが売主さんでないのなら、ネガレス静観して申込が正解だと思いますよ。

それともネガレスに反論してさらにネガレスを増やそうという、高等戦術ですかね？。

値下げ販売が、絶対悪みたいな言い方は、いかがなものでしょう？
あなたが購入される予定のお部屋を第三者に安く分譲するわけではないでしょ！？
良いところから、良い条件で売れるのは、商いの基本中の基本でしょ。

周辺にお住まいの富裕層の方とそのご子息が気分を害されます。

東急不動産は「マンション市場が急速に悪化しており、郊外を中心に集客が非常に弱くなっている」（山口洋次郎取締役）とし、マンション販売計画を当初見込みを５００戸下回る２１５０戸に大幅に引き下げた。さらに分譲中マンションの棚卸し資産評価損で上期決算予想を営業利益で７０億円下方修正。

評価損は100億円だよ。

90は釣りだから気にしない気にしない。(笑)

本当に検討している人は値下げがあるかどうかは重大な問題ですよ。

私もここと比較中の某物件が年内売り切りの為に二割下げてきたので揺れてます。
でも、気持ちは既に二子玉川なんですよ。

湾岸あたりの再開発と違うのは街が既に今のままでも上出来なところ。
周りの開発のリスクを気にしないでいられるタワーって実は少ない。

実際に住むことを考えると是非ともライズ。
下がると言われても周りの物件より魅力あるので手が届く範囲が抽選になりそうなら手を打つかも。

選択肢がたくさんあると思うと間取りや向きで迷ってしまうけど、向きが悪くなくて開口部スパンが極端に狭いなどの問題なければそれほど悩まないから安い方がいいです。
同じ80㎡の異なるプランを天秤にかけるとこっちがいいと思ってしまうけど、リビングの広さが17畳なのか16.3畳なのかってそれほど大きな問題ではありません。

そう考えると完成在庫で安売りされる部屋を現物で比較して選択するほうがいい気がします。
抽選や契約時期に気を取られず冷静に判断できそうだし、値引き交渉できるならそうします。

80平米までなら二期でも結構出そうですよね。
私は100平米ぐらいで2LDKにしたいのでメニュープランも考えると選択肢が少なめなのでちょっと微妙なのかしらと思っています。

検討してます。
都内のタワーと比べたらまだ手が届きそう。
値下げ期待　本当にできるのですか？
もうちょっと待ってみます。
せっかく購入するのなら売れ残りマンションにならないようにして欲しいものです。

ちょっと待つくらいじゃ値下げは無いでしょ。
売れ残り格安物件は竣工後までは出てこなそう。
今はニーズの偏りを調整する程度じゃない？

ここをどうしてもという人以外は第一期の申し込み、契約率を見て考えたらいいと思います。
人気マンションの場合普通第一期の契約率が最も高くでるはず。東急も景気付けで売れそうな部屋をリストアップしているはずですから第一期で契約率が好不調の目安７０％以下であれば竣工後まで様子見、７０％以上であれば自分の好みの部屋に向けて活動開始でいいのではと思うのですが。

そうですね。
二期以降の部屋で目当てがあれば様子を確認してってことが出来そうですね。
でも契約率はいつわかるのかな。
いつ頃聞けば教えてくれるかしら。

>>98
今までに無い総戸数ですから、この理論は成立しないでしょ。