東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その31)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2009-08-05 18:01:00
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サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者(プロ)も客(エンド)も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ(その30)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[スレ作成日時]2008-11-10 01:02:00

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23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その31)

  1. 901 匿名さん

    二子玉川の物件なんて超強気価格じゃん。
    まだまだ不動産バブルは継続中だね。

  2. 902 匿名さん

    >>899は全て今までの経験則ですね
    >通常デベは主力物件は期末に寄せるのでここを逃すと再来年の3月末。

    通常なんですか今ってw

  3. 903 匿名さん

    持たざる者は世の中からうまい具合に搾取され続ける・・
    資産を持つ身分になるのは大変だなあ。

  4. 904 匿名さん

    ここ半年で資産パーにした人も多いだろ

  5. 905 匿名さん

    この期に及んで価格が下がらないという見通しのほうがびっくり。
    在庫状況、資材や労賃の低減、どうかんがえても今はまだ崩落前夜。
    新価格から旧価格へ戻るのは通過点で、さらにオーバーシュートする可能性が高い。
    相場とは常に行き過ぎるものだからね。

  6. 906 匿名さん

    >>No.899 の人、知った被りがなかなか、堂に入っていてたいした者だが、

    まず、現在の経済状況をだれも(特に専門家は)予想できなかった。これは、主に過去の経験則から
    現在の状況を分析するから、そうなるのだが。そもそも、アメリカの格付け機関がずるをしていて、うその格付けを流していて、それに元付いて皆、取引をしていた。基本の部分ですでに間違っていたわけだ。

    同じ様に、不動産の話を過去の経験則から割り出そうとするためしみは、分かるが これからの状況
    を正確に分析できる専門家はいないだろう。(これも経験則といえば経験則だが)

    というわけで、まったく先行き見えず。唯一、分かっているのは先行きの見えない時は基本的に
    暴落の方向に動く。また、いったん動き出した暴落は簡単には止められないという事かな。

  7. 907 匿名さん

    3割〜4割下げるかは別にして、豊洲などは、これから本格的に値を切り下げていく
    でしょうに・・・
    あっ、ゴメン、新築の話題だった?

    Wコンフォートタワーズ WEST / 5,990万円

    専有面積 112.8 m2 24F角部屋 @175で直ぐに売れてもよさそうなのに・・・
    中古価格はジワジワ、値を切り下げてるよ。

    http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT43y32ki

  8. 908 匿名さん

    豊洲に不動産を持ってる投資家は値下げして売らないとどんどん含み損が膨らむばかりだよ。
    買ったときはこれで一儲けしようと思ったんだろうがアテが外れましたね。

  9. 909 匿名さん

    Wコンフォートタワーズ WEST / 4,180万円 占有面積 86.69m2

    @159での売り物も、まだ売れてないよ。

    こういうのを見ると、全般的に中古の売却希望価格が、まだまだ高すぎるね。

  10. 910 匿名さん

    >909

    それでも分譲価格よりは高いですよね。
    やはり最初に安く買うというのは重要ですね。
    実需なら5年住んで分譲価格で売れれば御の字だ

  11. 911 匿名さん

    >>908

    円を基軸に考えるとねw 知人はUS$で生活しているから現状の円高は
    非常に美味しい状況だとよ・・80円前半で売却するかどうか検討するとの事?
    *80円前半で売りぬけば、すごいゲインらしい・・・

    ただ、家賃収入がここ二ヶ月で為替益で20%upだから売り急ぐ必要ない・・と。

    色んな人が湾岸不動産保有してますわw

  12. 912 匿名さん

    世田谷区の下げ方が一番大きい

    1000万、2000万円値引き 首都圏マンション大暴落始まる
    高級住宅街で知られる世田谷区成城の築15年・3LDKのマンションは3000万円台を割った。
    築5年、売り出し当時は「億ション」だった物件も、郵便ポストへの投げ込みチラシには9800万円に下がった。
    周辺にはまだ新築工事中のマンションや予定地があり、「中古マンションの空きを減らしたいんです」(大手不動産販売の担当者)という。
    大幅値下げのウラには、「外資系企業をはじめとした企業の借り上げ社宅の減少もある」(外資系証券の幹部)と指摘する。成城界隈の高級マンションや、
    中央区などの都心に近い超高層マンションなどに影響が出ているという。
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081117-00000001-jct-bus_all

  13. 913 匿名さん

    東雲の暴落は仕方ないでしょ。
    不便な場所だし、地盤は不安定だし、辰巳周辺の住人の収入は23区最低レベルだし。

  14. 914 大学教授さん

    転売目的の購入が多かったのでしょうか?
    ここんところの株価下落で資金繰りに窮して、安値の売り物が増えているのでしょうか?
    中古だけど、賢く安値で拾っていくのも良いのでは?
    新築の購入はこれが無くならないと始まらないでしょうね。
    色々な意味でマネーゲームの悪影響が噴出していますが、うまくやればチャンスでもあります。

  15. 915 大学教授さん

    通常であれば、安値と思えば購入者が出てきて、下げ止まって、適正価格が分かるのですが、
    今の経済状況を考えれば下にオーバーシュートする可能性大です。
    今まで購入できなかった人には大きなチャンスですが、
    雇用不安もあって、実際に動ける人は幸運な一部の人に限られてしまうでしょう。

    逆に、売らざるを得ない人にとっては、最悪の状況ですね。

  16. 916 匿名さん

    >910
    分譲時と比較すれば1000万以上高いので暴落かどうかは微妙。

  17. 917 匿名さん

    世田谷区は、とにかくマンション建設し過ぎですよね。

  18. 918 大学教授さん

    >>916
    確かに当時の状況より住環境も良くなり下がる要素も無く、また実際当時の買値より高いのは確かだが、
    問題は転売目的の購入数量が多かったところでしょうね。
    適正価格以上に下落する可能性があります。
    でも、ここを上手く拾えれば良いでしょう。

  19. 919 大学教授さん

    転売目的の購入者が実需の購入希望者を押しのけてマンションを手に入れ、
    それを今手放している訳ですから、心情的には今さら買う気が起こらないでしょうね。

    デベの販売手法にも大きな問題があったのではないでしょうか?

  20. 920 匿名さん

    2002年分譲のマンションで転売なんて考えた人いたかなぁ。
    結果的にその後価格が急上昇して転売した人、しようとして
    いる人はいると思うけど。

  21. 921 匿名さん

    ここ何年かじゃないですか?マンション転売なんて?

  22. 922 匿名さん

    景気が悪くなってマンションを手放している人が増えているんじゃない??

  23. 923 匿名さん

    >>899

    >都内のまともな地域で3LDKだと普通に20万超えますから(笑)
    ええと、その通りですよ・・・。
    だからこの価格帯は定住地を決める可能性の高い一般ファミリーが住んでおり、
    ローンとの兼合いでマンション購入が選択肢に入る層なわけで、1つのラインになるわけ。

    >20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの?
    もうほんとここらへんの発言が危険すぎ。金額指定してるのに価格推移見てどうすんの?
    金額で区切って契約件数とかの推移見るもんじゃないんですか?
    賃料20万以上で指定して賃料が20万以上で安定して推移してる!とか言いたいなら爆笑モンですよ。

  24. 924 匿名さん

    >20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの?
    もうほんとここらへんの発言が危険すぎ。金額指定してるのに価格推移見てどうすんの?
    金額で区切って契約件数とかの推移見るもんじゃないんですか?
    賃料20万以上で指定して賃料が20万以上で安定して推移してる!とか言いたいなら爆笑モンですよ。

    フイタw

  25. 925 匿名さん

    >分譲時と比較すれば1000万以上高いので暴落かどうかは微妙。

    希望売却額がね。(笑)
    今まで坪200万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪170とか160
    まで落ちてきて、それですぐに掃けないところを見ると、まだまだ下落中ということでしょ。

    株でも先物でも、バブルが崩壊して間もないのに飛びつく奴がいるんだよ。
    そういうのが一掃されて、どうなるかだよ。もう少し様子を見ないとね。
    何しろ、不動産は値動きが遅いから・・・

    ①投機資金の流入
    ②実需買い 

    の点で、①は世界的に不動産不況が始まったばかりで有り得ない。
    ②は、団塊JRからロスジェネ世代の所得と大きく関係してくると思うけど、
    楽観的な人が多くて、正直驚くね。ニュース、見てるんでしょ?
    今後の、社会情勢を考えて、どうやったら数千万もするマンション、買えるかね?
    買えそうな人は、ここ数年内で、買ったんじゃないの?
    正確な数字は分らないけど、現時点で需要を、供給が大きく上回っていると
    判断してますが・・・

  26. 926 匿名さん

    大学教授ついに湾岸まで否定して、墨田区スカイツリー買い煽り一本に?

  27. 927 匿名さん

    >今まで坪200万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪170とか160

    眺望のいい部屋はそんなに落ちないんだよなぁ。

  28. 928 匿名さん

    誤解を受けやすいけど「大学教授」氏は元々湾岸を肯定してるわけじゃなくて、江東区の内陸贔屓な人だよ。

  29. 929 匿名さん

    う〜ん。東雲なんかじゃなくて、同じ湾岸でもせめて品川 10分内で150とか160とかにならないかな。
    来年はなるかな。 鬼が笑ったりして。

  30. 930 匿名さん

    >楽観的な人が多くて、正直驚くね。
    楽観論はデベ関係者ですからね。

  31. 931 匿名さん

    湾岸タワー見てるけど
    レインボーブリッジが見えない方角は中古かなり厳しいね

  32. 932 匿名さん

    まさか、レインボーブリッジが購入条件に入ってる人は少ないでしょ(笑)
    レインボーブリッジが見えたって北向きなんてキツイよ。南向きか東向きこれが重要でしょ。

  33. 933 大学教授さん

    エリア分けの単位が大きすぎて、各区の状況までは分からないが、
    中古マンションの状況は以下が参考になる(都心3区の資料は何故か無い)。
    http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw2(T341EM20).pdf

    買い手が希望する平米単価=成約平米単価
    売り手が希望する平米単価=在庫平米単価と考えれば良い。
    城東:42.69VS45.79、乖離率7.3%
    城南:57.75VS64.62、乖離率11.9%
    城西:63.22VS75.66、乖離率19.7%
    城北:47.99VS54.30、乖離率13.1%

    新築物件の坪単価が中古の売り希望価格を反映していると仮定すれば、
    それぞれ乖離率分の値下げが必要と考えられる。
    特に城西(新宿区渋谷区杉並区中野区)の乖離率は2割に達し、
    このままだと新築価格の大きな調整が避けられない状況である。

  34. 934 大学教授さん

    例えば新宿区
    新築マンションの08年平均坪単価は354万円
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
    2割減額で坪単価は283万円となり、
    2004年レベルが適正価格となる。

  35. 935 匿名さん

    新宿区平均で坪280ってのは悪く無い線だね。

  36. 936 匿名さん

    >>917
    県境外周区には誰も興味が無くなってきてるからいくら煽っても無駄ですよw

  37. 937 匿名さん

    もう埋立地はどれだけ宣伝しても無理だってば・・・

  38. 938 購入検討中さん

    湾岸地区は明らかに供給過剰、どんだけ下がるか予想も付かない。
    20年後にどうなっているか、考えるだけで恐ろしい(幽霊タワーか?)

  39. 939 匿名さん

    相変わらずニュースアナウンサーたちは
    発売戸数と販売戸数とを
    ゴチャゴチャに混ぜてニュース解説している。
    永久に混同し続けるんだろうな。

  40. 940 匿名さん

    オフィスは都心の一人勝ちの様相です。

    三菱地所、丸の内のオフィス賃料15%上げへ 都心部で収益確保
    三菱地所は東京・丸の内地区のオフィス賃料を平均15%引き上げる。景気低迷などで不動産需要は鈍っているが、地方に比べると都心部のオフィス需要は根強く、省エネ対応などを進めた同社物件は競争力もあると判断した。森ビルも港区などに集中投資する計画を打ち出しており、相対的に需要落ち込みの緩やかな都心部で収益確保を目指す動きが不動産大手に広がってきた。
    三菱地所が保有・管理するオフィスビルの貸付有効面積は全国で約280万平方メートル。約30棟を保有する東京・丸の内地区の比率はこのうち約半分で、空室率は0.15%(2008年9月末)。1%を超える同社の全国平均に比べても空室が大幅に少ない。

  41. 941 匿名さん

    [東京 15日 ロイター] 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、11月の首都圏マンション発売戸数は3293戸で前年比14.9%減となり、過去最長となる15カ月連続マイナスとなった。
     これまではバブル崩壊時の1990年11月からの14カ月連続減が最長だったが、法改正や金融市場の混乱などを背景にした市況悪化で過去最長を更新した。
     首都圏のマンション契約率は63.2%で、好不調の分かれ目とされる70%を3カ月連続で下回った。
     マンション販売在庫数は1万1085戸で前月比で243戸増加した。在庫数が1万1000戸を超えるのは2002年12月以来。
     1戸当たりの価格は5018万円で前年比7.1%上昇したものの、引き渡し価格ベースでは「値下げしている可能性が十分ある」(同研究所)として、なお厳しい状況だとみられている。
     12月の発売戸数は5000戸前後の見込み。これを前提にマンション新規発売戸数を試算すると、2008年は4万2000戸程度となる見通し。同研究所は、マンション大量供給が始まる前の1993年の水準を下回る可能性があると指摘している。
     (ロイター日本語ニュース 寺脇 麻理記者)

  42. 942 匿名さん

    939>

    発売数と実需が無関係だとでも?

  43. 943 匿名さん

    湾岸がダメなのは一度に大量供給されたこと。
    今みたいに売り一色になると競争相手が多すぎて売値は際限なく下がる。

  44. 944 物件比較中さん

    >>943
    湾岸以外のちょっと郊外の低層マンションのほうがダメージ大きいようですけどね?(笑
    そんなに湾岸物件に執着しないで、大きな視点で意見しませんか?

  45. 945 匿名さん

    >>944
    それを目糞鼻糞と言う

  46. 946 匿名さん

    タワーは大規模修繕前に逃げ出す層が大量に居るからそのときが阿鼻叫喚だよ。
    そもそも長期保有なんか考えてなくて、
    新築を楽しんだら、面倒が起きる前にさっさと乗り換えようという目論見だったのが、
    この下落で当てが外れて売るに売れないでいる。

    今は抜け駆けしないか横並びで様子見してるけど、誰かが走り出したらとまらない。

  47. 947 物件比較中さん

    >938
    幽霊タワーがひとつできると、
    その周辺も徐々に治安不安やらなんやらで引き下げられて
    幽霊タワーの負の連鎖が始まるのがいちばん怖い。

    大規模修繕計画を本当にきっちり組んでないと
    幽霊団地とかの非じゃないほど厳しくなる。
    でも、代管山や表参道みたいに生まれ変わるパターンが(本当に奇跡的少数だけど)あるから
    やっぱりマンションは1に立地、2に容積率の余裕ということなんだろうか?

  48. 948 匿名さん
  49. 949 匿名さん

    >>932

    方角は多分レインボービューが一番大事だよ。
    そもそもタワーは方角に関係なく明るく、直射の方がキツイ場合が多い。
    港南は北向き、江東の方は西向き以外売れないし、
    TTTも南東より南西が人気。

    全然レインボーと関係ないけどタワーは北向きの方が個人的には住みやすいと思うよ。

  50. 950 匿名さん

    北側タワーに住んでいるが、寒くて死にそう。南の暖かい優しい光が懐かしい。タワーの北は夏は暑いし冬は寒い。太陽の入射角の関係で タワーの南は夏、涼しく冬暖かい。
    >>949さん、デマを流しちゃあいかんぜよ!

  51. by 管理担当

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