サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その30）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
[スレ作成日時]2008-11-10 01:02:00
二子玉川の物件なんて超強気価格じゃん。
まだまだ不動産バブルは継続中だね。
持たざる者は世の中からうまい具合に搾取され続ける・・
資産を持つ身分になるのは大変だなあ。
ここ半年で資産パーにした人も多いだろ
この期に及んで価格が下がらないという見通しのほうがびっくり。
在庫状況、資材や労賃の低減、どうかんがえても今はまだ崩落前夜。
新価格から旧価格へ戻るのは通過点で、さらにオーバーシュートする可能性が高い。
相場とは常に行き過ぎるものだからね。
>>No.899 の人、知った被りがなかなか、堂に入っていてたいした者だが、
まず、現在の経済状況をだれも(特に専門家は)予想できなかった。これは、主に過去の経験則から
現在の状況を分析するから、そうなるのだが。そもそも、アメリカの格付け機関がずるをしていて、うその格付けを流していて、それに元付いて皆、取引をしていた。基本の部分ですでに間違っていたわけだ。
同じ様に、不動産の話を過去の経験則から割り出そうとするためしみは、分かるが これからの状況
を正確に分析できる専門家はいないだろう。(これも経験則といえば経験則だが)
というわけで、まったく先行き見えず。唯一、分かっているのは先行きの見えない時は基本的に
暴落の方向に動く。また、いったん動き出した暴落は簡単には止められないという事かな。
３割〜４割下げるかは別にして、豊洲などは、これから本格的に値を切り下げていく
でしょうに・・・
あっ、ゴメン、新築の話題だった？
Ｗコンフォートタワーズ ＷＥＳＴ / 5,990万円
専有面積 112.8 ｍ2 24F角部屋 ＠１７５で直ぐに売れてもよさそうなのに・・・
中古価格はジワジワ、値を切り下げてるよ。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT43y32ki
Ｗコンフォートタワーズ ＷＥＳＴ / 4,180万円 占有面積 86.69m2
＠１５９での売り物も、まだ売れてないよ。
こういうのを見ると、全般的に中古の売却希望価格が、まだまだ高すぎるね。
>>908
円を基軸に考えるとねｗ 知人はUS$で生活しているから現状の円高は
非常に美味しい状況だとよ・・80円前半で売却するかどうか検討するとの事？
＊80円前半で売りぬけば、すごいゲインらしい・・・
ただ、家賃収入がここ二ヶ月で為替益で20%upだから売り急ぐ必要ない・・と。
色んな人が湾岸不動産保有してますわｗ
世田谷区の下げ方が一番大きい
1000万、2000万円値引き 首都圏マンション大暴落始まる
高級住宅街で知られる世田谷区成城の築15年・3LDKのマンションは3000万円台を割った。
築5年、売り出し当時は「億ション」だった物件も、郵便ポストへの投げ込みチラシには9800万円に下がった。
周辺にはまだ新築工事中のマンションや予定地があり、「中古マンションの空きを減らしたいんです」（大手不動産販売の担当者）という。
大幅値下げのウラには、「外資系企業をはじめとした企業の借り上げ社宅の減少もある」（外資系証券の幹部）と指摘する。成城界隈の高級マンションや、
中央区などの都心に近い超高層マンションなどに影響が出ているという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081117-00000001-jct-bus_all
東雲の暴落は仕方ないでしょ。
不便な場所だし、地盤は不安定だし、辰巳周辺の住人の収入は23区最低レベルだし。
転売目的の購入が多かったのでしょうか？
ここんところの株価下落で資金繰りに窮して、安値の売り物が増えているのでしょうか？
中古だけど、賢く安値で拾っていくのも良いのでは？
新築の購入はこれが無くならないと始まらないでしょうね。
色々な意味でマネーゲームの悪影響が噴出していますが、うまくやればチャンスでもあります。
通常であれば、安値と思えば購入者が出てきて、下げ止まって、適正価格が分かるのですが、
今の経済状況を考えれば下にオーバーシュートする可能性大です。
今まで購入できなかった人には大きなチャンスですが、
雇用不安もあって、実際に動ける人は幸運な一部の人に限られてしまうでしょう。
逆に、売らざるを得ない人にとっては、最悪の状況ですね。
>>916
確かに当時の状況より住環境も良くなり下がる要素も無く、また実際当時の買値より高いのは確かだが、
問題は転売目的の購入数量が多かったところでしょうね。
適正価格以上に下落する可能性があります。
でも、ここを上手く拾えれば良いでしょう。
転売目的の購入者が実需の購入希望者を押しのけてマンションを手に入れ、
それを今手放している訳ですから、心情的には今さら買う気が起こらないでしょうね。
デベの販売手法にも大きな問題があったのではないでしょうか？
2002年分譲のマンションで転売なんて考えた人いたかなぁ。
結果的にその後価格が急上昇して転売した人、しようとして
いる人はいると思うけど。
ここ何年かじゃないですか？マンション転売なんて？
景気が悪くなってマンションを手放している人が増えているんじゃない？？
>20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの？
もうほんとここらへんの発言が危険すぎ。金額指定してるのに価格推移見てどうすんの？
金額で区切って契約件数とかの推移見るもんじゃないんですか？
賃料２０万以上で指定して賃料が２０万以上で安定して推移してる！とか言いたいなら爆笑モンですよ。
フイタｗ
＞分譲時と比較すれば1000万以上高いので暴落かどうかは微妙。
希望売却額がね。（笑）
今まで坪２００万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪１７０とか１６０
まで落ちてきて、それですぐに掃けないところを見ると、まだまだ下落中ということでしょ。
株でも先物でも、バブルが崩壊して間もないのに飛びつく奴がいるんだよ。
そういうのが一掃されて、どうなるかだよ。もう少し様子を見ないとね。
何しろ、不動産は値動きが遅いから・・・
①投機資金の流入
②実需買い
の点で、①は世界的に不動産不況が始まったばかりで有り得ない。
②は、団塊JRからロスジェネ世代の所得と大きく関係してくると思うけど、
楽観的な人が多くて、正直驚くね。ニュース、見てるんでしょ？
今後の、社会情勢を考えて、どうやったら数千万もするマンション、買えるかね？
買えそうな人は、ここ数年内で、買ったんじゃないの？
正確な数字は分らないけど、現時点で需要を、供給が大きく上回っていると
判断してますが・・・
>今まで坪２００万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪１７０とか１６０
眺望のいい部屋はそんなに落ちないんだよなぁ。
う〜ん。東雲なんかじゃなくて、同じ湾岸でもせめて品川 10分内で150とか160とかにならないかな。
来年はなるかな。 鬼が笑ったりして。
>楽観的な人が多くて、正直驚くね。
楽観論はデベ関係者ですからね。
湾岸タワー見てるけど
レインボーブリッジが見えない方角は中古かなり厳しいね
まさか、レインボーブリッジが購入条件に入ってる人は少ないでしょ（笑）
レインボーブリッジが見えたって北向きなんてキツイよ。南向きか東向きこれが重要でしょ。
エリア分けの単位が大きすぎて、各区の状況までは分からないが、
中古マンションの状況は以下が参考になる（都心３区の資料は何故か無い）。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw2(T341EM20).pdf
買い手が希望する平米単価＝成約平米単価
売り手が希望する平米単価＝在庫平米単価と考えれば良い。
城東：４２．６９ＶＳ４５．７９、乖離率７．３％
城南：５７．７５ＶＳ６４．６２、乖離率１１．９％
城西：６３．２２ＶＳ７５．６６、乖離率１９．７％
城北：４７．９９ＶＳ５４．３０、乖離率１３．１％
新築物件の坪単価が中古の売り希望価格を反映していると仮定すれば、
それぞれ乖離率分の値下げが必要と考えられる。
特に城西（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）の乖離率は２割に達し、
このままだと新築価格の大きな調整が避けられない状況である。
例えば新宿区
新築マンションの０８年平均坪単価は３５４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
２割減額で坪単価は２８３万円となり、
２００４年レベルが適正価格となる。
もう埋立地はどれだけ宣伝しても無理だってば・・・
湾岸地区は明らかに供給過剰、どんだけ下がるか予想も付かない。
20年後にどうなっているか、考えるだけで恐ろしい（幽霊タワーか？）
相変わらずニュースアナウンサーたちは
発売戸数と販売戸数とを
ゴチャゴチャに混ぜてニュース解説している。
永久に混同し続けるんだろうな。
オフィスは都心の一人勝ちの様相です。
三菱地所、丸の内のオフィス賃料15％上げへ 都心部で収益確保
三菱地所は東京・丸の内地区のオフィス賃料を平均15％引き上げる。景気低迷などで不動産需要は鈍っているが、地方に比べると都心部のオフィス需要は根強く、省エネ対応などを進めた同社物件は競争力もあると判断した。森ビルも港区などに集中投資する計画を打ち出しており、相対的に需要落ち込みの緩やかな都心部で収益確保を目指す動きが不動産大手に広がってきた。
三菱地所が保有・管理するオフィスビルの貸付有効面積は全国で約280万平方メートル。約30棟を保有する東京・丸の内地区の比率はこのうち約半分で、空室率は0.15％（2008年9月末）。1％を超える同社の全国平均に比べても空室が大幅に少ない。
［東京 １５日 ロイター］ 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１１月の首都圏マンション発売戸数は３２９３戸で前年比１４．９％減となり、過去最長となる１５カ月連続マイナスとなった。
これまではバブル崩壊時の１９９０年１１月からの１４カ月連続減が最長だったが、法改正や金融市場の混乱などを背景にした市況悪化で過去最長を更新した。
首都圏のマンション契約率は６３．２％で、好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で下回った。
マンション販売在庫数は１万１０８５戸で前月比で２４３戸増加した。在庫数が１万１０００戸を超えるのは２００２年１２月以来。
１戸当たりの価格は５０１８万円で前年比７．１％上昇したものの、引き渡し価格ベースでは「値下げしている可能性が十分ある」（同研究所）として、なお厳しい状況だとみられている。
１２月の発売戸数は５０００戸前後の見込み。これを前提にマンション新規発売戸数を試算すると、２００８年は４万２０００戸程度となる見通し。同研究所は、マンション大量供給が始まる前の１９９３年の水準を下回る可能性があると指摘している。
（ロイター日本語ニュース 寺脇 麻理記者）
939>
発売数と実需が無関係だとでも？
湾岸がダメなのは一度に大量供給されたこと。
今みたいに売り一色になると競争相手が多すぎて売値は際限なく下がる。
タワーは大規模修繕前に逃げ出す層が大量に居るからそのときが阿鼻叫喚だよ。
そもそも長期保有なんか考えてなくて、
新築を楽しんだら、面倒が起きる前にさっさと乗り換えようという目論見だったのが、
この下落で当てが外れて売るに売れないでいる。
今は抜け駆けしないか横並びで様子見してるけど、誰かが走り出したらとまらない。
>938
幽霊タワーがひとつできると、
その周辺も徐々に治安不安やらなんやらで引き下げられて
幽霊タワーの負の連鎖が始まるのがいちばん怖い。
大規模修繕計画を本当にきっちり組んでないと
幽霊団地とかの非じゃないほど厳しくなる。
でも、代管山や表参道みたいに生まれ変わるパターンが（本当に奇跡的少数だけど）あるから
やっぱりマンションは１に立地、２に容積率の余裕ということなんだろうか？
>>932
方角は多分レインボービューが一番大事だよ。
そもそもタワーは方角に関係なく明るく、直射の方がキツイ場合が多い。
港南は北向き、江東の方は西向き以外売れないし、
ＴＴＴも南東より南西が人気。
全然レインボーと関係ないけどタワーは北向きの方が個人的には住みやすいと思うよ。
北側タワーに住んでいるが、寒くて死にそう。南の暖かい優しい光が懐かしい。タワーの北は夏は暑いし冬は寒い。太陽の入射角の関係で タワーの南は夏、涼しく冬暖かい。
>>949さん、デマを流しちゃあいかんぜよ！
タワマンのデベが必死ですね。よっぽど売れないんでしょうな。
１０年後、ゴーストタウンのようになるんでしょうね。湾岸は。なにかのＳＦ映画みたいだな。
マンションに限らず、住むなら南側じゃないとダメですよ。それじゃ商売にならないから業者はあの手この手で北側やお見合い部屋みたいな条件の悪い部屋を売りますね。
TTTは確かに南西が素晴らしかったね。
湾岸タワーの醍醐味だ。まぁ、あそこは南向きの部屋はないから南西が売りだったね。
とうとう最上階南西の再販も売れたようだし転売屋以外は万々歳。
因みに最上階南西は二割引きだったよ。
転売だと税金ごっそり持っていかれるよね？
私もタワーは北向きがいいと思っています。
そもそも、南向きがよいというのは、洗濯物を干すという概念があるから。タワーは洗濯物を干さないからあまり関係ない。
周りに高い建物がないから北向きでも十分明るいし、床や家具が日に焼けることもない。むしろ南は直射日光が入り込み、眩しいくらい。
北向きが不人気なのは日本だけ。
あまり知られてないけど日本でもオフィスは北向きが人気。
海外、特に欧米の気候とはそもそも湿度が違うって事を理解すべきですね、956さん。
眺望のメリットがあるなら北向きでもいいと思うが、それ以外は言い訳でしょ。
オフィスと同じ視点で住居を論じてしまう人がいらっしゃるとは、開いた口が塞がらなくなってしまいました。
北向き住居にに住んだことが無い人には、分かりませんよ、この辛さ。
あまりに売れないからって、マンションもアウトレットとか言って
販売されるようになってきましたねぇ！
選び放題とは言っても、内容をよく見ないといけませんね。勉強する
ことが重要です。
売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？ 住宅業界の非常識
■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること
■住宅業界は“見栄のかたまり”
■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる
http://ime.nu/sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071009d3000d3.h...
住宅ローン減税は魅力的だけど…雇用が気になり模様眺め
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081213-00000574-san-bus_all
正社員でも雇用の安定がない時代で、売れるわけがないのが実態。
>>900
>問題は家賃の下方硬直性にあるんじゃない？
これは正しいね。その通り。大家に搾取されるか、デベに搾取されるかの違いだが諸々で今から買うのはお得。
>>902
そこ突っ込むところじゃないから。建設業界ってどこも売り上げが3月に寄る・寄せてるんですよ。知らないの？知らないんだろうねえ。
>>906
まさにワイドショー視聴者的恐怖に脳みそが冒された人の発言の典型。未曾有の不景気になるのであれば、過去の世界恐慌が参考になると思うけど？
>>923
>金額指定してるのに価格推移見てどうすんの？
おっと文章がおかしかったですね。失礼。
リクルートでもどこでもいいので、首都圏或いは23区或いは東京という括りで過去20年以上、3LDKの賃料推移が発表されているので、それをみると3LDKがどういう風に推移してるか分かると思います。確かリクルートのやつは1冊3千円以下で毎年更新されて発売されてるから見てみて。
今マンション買ってからの下落分は、到底家賃では補いきれないものがあると思うけど。
ローンなら元本額によって、払う利息も大きく違うし。残債割れの危険も高い。
さらに下落によって、今買えるより立地のいい物件が手に入る可能性もあるしね。
もちろん探せば今でも買える物件はあるんだろうけど、一般的にはまだまだじゃないですか。
バブル崩壊時レベルの価格までこなれてこないと。
大恐慌が参考になるとかお前学生だろｗ
経済構造も市場構造も違うのに何いっちゃってるの
ちゃんと説明してみろよ
大恐慌っていつのことをいってるんですかね？1929年？
金本位制の経済と比較してもねぇ。
以下参考。
489 名前：名無し不動さん ：2008/12/16(火) 06:38:01 ID:???
春に物件探して新築マンション回ったが
売約済みのマークが多かった割りに
12月になってもまだかなり空きがある不思議。
その時の担当さんが契約した途端に
さっさと人事移動する所が怪しいと思ったら
こういう事だったんですねw
490 名前：名無し不動さん ：2008/12/16(火) 12:55:26 ID:???
売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？ 住宅業界の非常識
■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること
■住宅業界は“見栄のかたまり”
■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる
http://ime.nu/sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071009d3000d3.h...
「買う」ってゆーと、絶妙のタイミングでキャンセルが出る不思議www
これはどーなのよ？
国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易
国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。
１９２９年の大恐慌も言うとおり参考にしてみたが、立ち直るのに２０年近くかかっている。
あなたの言い分だと、今度の立ち直りは２０２８年ですか？
とてもじゃないけど、マンション買えないね。（大笑
ついでに、オイルショック、ブラックマンデー、ITバブル、と参考にしてみたが、立ち直りに２年〜４年かかっている。
今回のサブプライムは株価下落率から見ても、それを超えるもの。
たとえ、４年としても、本格的な不況はこれから。
マンションの暴落もこれからが本番。今はまだ入り口に過ぎない。
虎穴に入らずば虎子を得ずって入って、どうか虎子の餌になっちゃってください。
>湾岸がダメなのは一度に大量供給されたこと。
こないだデベと話したときも同じこと言ってた。
>今は抜け駆けしないか横並びで様子見してるけど、誰かが走り出したらとまらない。
それはなきにしもあらずでしょうね。
実はTTTの建設中にあそこでバイトしてたことあるけど（当時の関係者は皆あそこをＴ３と呼んでいた）、敷地が広すぎて実際は駅に行くまですごく遠いしビル風もきつい。今はいいけど数十年後ここはどうなるんだろうと思いながら建設状況を見てたことを思い出した。
住宅減税を最大限利用するには来年中に入居する必要があるのでしょうか？
１２月３１日まででしょうか？
皆さんがあまりにも悲観的なのでそろそろ購入に向けて動いていこう、ということで、
色々考えた結果、都心駅近築浅中古で気に入った物件があったのでじっくり交渉に入りたいと思います。
>>979
選ぶ基準は将来どう変わって行くかですよ。
ご参考まで。
１０年後の東京
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm
中古でも住宅減税の対象になるのでしょうか？
やたら家賃の事気にしてたから、会社傾いて住宅手当がカットになったのかな？
景気が悪くなると浮ついた気分も無くなって、坪単価と利便性がより重視されるようになる。
年明けには減税待ちだった人達が動き始める。
良く売れていくエリアと相変わらず低迷するエリアの差がはっきり現れてくるだろう。
これがこれからの不動産市場のベンチマークとなる。
年明けの動きに注目。
マンション相場の実勢は、来年からの税制改正期待で年内は、もう買いが入らないだろうけど、リートのチャートが底打ちして上昇波動に入ったように見えるし、もしかして政府の不動産市場対策がじわりと効きはじめていると見るのは早計ですかね？
まだもう１割安い水準で待ってて、熟れたりんごが落ちてくるのを待ってても大丈夫か、ちょっと不安になってきてるのですが！
来年以降景気が悪くなりリストラも増加するのに、減税待ちをしているマンション購入意欲のある方はどのくらいいるのでしょうか？新築でアウトレット等で安くなるマンションは出てくると思いますが、多分それなりの物件で大手デベの物件はそれほど値引きしないと思いますが。来年になると新築で売れていない物件が売れ始めるのでしょうか？
大手デベだって値引きしますよ。
塩づけにしてもしょうがないから。
基本的に不動産価格は景気指標の後追いになります。
つまり、価格下落に拍車がかかるのはこれからです。
来年に景気回復は不可能です。
2から3年はズルズル下がり続けるでしょう。
株もREITも一時の戻しです。
また実態経済の酷さが明らかになると下げていきますよ。
＞９８６
＞景気が悪くなると浮ついた気分も無くなって、坪単価と利便性がより重視されるようになる。
＞年明けには減税待ちだった人達が動き始める。
＞良く売れていくエリアと相変わらず低迷するエリアの差がはっきり現れてくるだろう。
＞これがこれからの不動産市場のベンチマークとなる。
＞年明けの動きに注目。
景気が悪くなると坪単価が底なしの下落傾向にある新興埋立地物件はますます敬遠されます。
やはり安心感のある優良住宅地や人気エリアが堅調に推移します。
優良住宅地や人気エリアは利便性も優れていますからね。
地域的には港＆城南が動き始めるでしょう。
商業地や事業用地などの事業者間取引価格は４０％どころか半額になってます。
エンド向け価格は１０〜１５％下落といったところだと思いますが、一部の
高額バブル物件（青山とか）では２億円→１．６億（４割下落）とかもあるみ
たいですけどね
２億→１．２億（４割下落）でした。失礼
もう正社員も守れない 大京、レナウン…瀬戸際の決断
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/financial/201180/
来年からは正社員切りが本格化するのは避けられない情勢。
100年に1度の大不況になるとの声もあり、雇用不安を感じない人はいないでしょう。
そんな中でマンション相場だけが回復するなんてありえないでしょう。
現金買い出来る人以外は躊躇する時代ですから。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
