23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

>>862

教えて！どこ？袖ヶ浦だったら買いますから！

袖ヶ浦、今かなり安いよね。市場で買えば？

＞＞８６２

関東アマに出場出来る様なメンバーが揃っているコースは値崩れは
そんなにしていないよ。つまり、金銭的に余裕がある人達が会員なんだよ。

豪奢なクラブハウスのコースじゃないの？接待向けのゴルフ場。

>>868

う〜ん・・・会員権７２０万円＋名変費２１０万円＝９３０万円。
サラリーマンはきついよｗ

いつから、"都内近郊ゴルフ会員権はいつ下げ止まる"になったの、

23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？　だよね。

何人で書いてるのか知らないけど無意味な話で埋めたい理由があるんじゃない？（ニヤニヤ

>>871 & 872

現在の経済状況下、ゴルフ場会員権を購買出来る余裕がある人達が
何時のタイミングで不動産市場（実需・買い替え等）に動き出すか・・
結構重要な情報だけと思うけど。　

大手デベが供給を絞って、富裕層を如何に取り込むか？
系列ゴルフ場会員情報は宝の山じゃないかな。（個人情報保護法の範囲内で）

ボロアパート住んでベンツ乗るやつがいる時代だから、
ゴルフ会員権とマンションがそれほどリンクするとはいえないと思うけど。

会員権価格に関しては法人や準法人（役員等）の需要動向が大きいのでは。

う〜ん。高級ゴルフ会員権を買う層はたしかに、不動産市場に出てくる可能性はあると思うけど、
その人達は実需ではないだろう。投資が主だと思われるとすると、価格が下げ止まらない限り
出てこないよね。株と違って"から売り"はないから。

底は株が2年後、不動産は3年後。

理由？無いよ。実態経済から見た感覚。いい話を全く聞かない。バブル崩壊時のほうがマシ。
来年はダメ。

感覚を軽視して数値をことさら主張する人は、日本株のＰＥＲは低いので買いだと言って、含み損抱えて動けない人にだろう。

株は欧米の底がみえない限り浮上しない。なんせ、欧米の問題が日本には円高になって跳ね返って来て
るから、輸出中心の日本経済は手足を縛られたも同然。電気メーカなんか、PERどころかPBRが1.0切
ってるのがいっぱいだから、理論上は会社清算した方が価値がある。下がりすぎなのは分かっている
けれど、買いの人がいない(つまり外国人ね)から上がらない。

いまは、ひたすら、リストラの嵐が吹きぬけるのを頭を低くしてやりすごすしかない。
きついね。　不動産の値上がりなんかとんでもない。ありえないって感じ。

感じは大事だよ。株も不動産も景気もタレントも人気商売だから、感じは大切。

こんな条例が必要な都心は、住むには怖すぎますよ。

豊島区：暴力団員のマンション使用、条例で禁止−−来月から、全国初　／東京
12月13日11時1分配信 毎日新聞
　◇住民への迷惑、条例で禁止
　マンションや店舗から暴力団を排除するため、豊島区議会は１２日、暴力団員に物件を使用させないようオーナーに求める区生活安全条例改正案を全会一致で可決した。来年１月から施行される。区によると、暴力団排除をうたうだけでなく、使用させないよう求める規定は全国初という。
　改正条例ではマンションや店舗、事務所を暴力団に売却したり賃貸しないようオーナーに求めるほか、契約後に暴力団と判明したり、犯罪に使用された場合、自動的に解除できる条項を契約に盛り込むよう努力義務を定めている。
　豊島区は繁華街がある池袋を抱え、資金源を狙う暴力団が進出しやすい。今年５月に施行された改正暴力団対策法で地方自治体の暴力団排除促進の規定が盛り込まれたため、同区は地元警察署や不動産業者と条例改正を協議していた。
　区治安対策担当課は「オーナーが暴力団を排除しやすいよう後押し、健全な街にしていきたい」と話している。

「減税」新築マンションでは客の反応さまざま
郊外ののマンション（１５００万円台〜２８００万円台）では、特に変化がみられなかったという。その理由を担当者は「都市部の高額マンションでなければ、減税のメリットは大きくないから」と減税効果が“金持ち優遇”であることを指摘。
一方、都市部の５０００万円台〜１億７０００万円台の担当者は「購入を本気で考えているお客さまが急に増えたと感じた」という。この日訪れた客とは「減税」が話題になったといい、減税は（資金に余裕のある層には）購入意欲の促進につながると予想した。

>>858

ワイドショー見てる主婦はお前だろ？
大恐慌を参考にしてるとか正気なん？

どうでもいい。どっか他でケンカしてくれ。

掲示板が一切買い煽りもできないくらい絶望感が出てから、２年くらい後が底でしょう。
いまはまだ強がる余力が残ってる。下りに差し掛かったところ。

ＴＢＳ　家賃滞納の実態やってる。興味深い。

>>858

不動産相場は大体景気の１〜２年程度遅れて動いてきたことが、
特にこれを崩すような要因は今は無いと思うし、今年の株価と特に中古マンションの値段なんかはその通り動いてる。
強いて言えば投資ファンドという新しいプレーヤーが参入したことから遅行幅が短縮されるくらいかな。
とすると大体景気底打ちの1年後くらいが不動産底打ちと見るのが妥当だろう。
実需で買う人は底を狙う必要も無いから景気の底打ちあたりから本格的に買いを検討すべきか。

恐らく大体の人がそう考えるだろうから、結局のところ誰かが上で言ってたけど
マンション需給というミクロを想定するには、景気動向というマクロ抜きには考えられない。
そうすると①景気の底打ち時期、②それまでの不動産（ここで言えばマンション）の下げ幅がどうかってことになる。

景気に関しては企業の設備投資抑制どころかリストラなど資産圧縮の第一陣が出てきた以上、
金融危機が収まったところですぐに底打ちする状況では無いんじゃないかな。
よほど危機感を感じてるところは今はじめてるけど、
期末決算が集中する来年５〜６月あたりには踏み切る企業がもっとでてくると思う。
リストラや工場閉鎖なんかは時間がかかるし、その他業績悪化などの減損処理は
相当な楽観シナリオでも再来年の３月期決算が最短になるかな。
そんなに機動的に動ける企業は少ないだろうし、大手→関連会社や下請けって波及するだろうから
そのタイムスパンを考えれば２０１１年３月期に一旦業績底打ちって感じじゃないだろうか。

って思ってるからそれまで様子見で良いんじゃないって状況だから
②については今まであまり深く考えてないので正直分からない。
ただ急激な円高とデフレを考えると下げ幅は尋常じゃない気がする。
インフレを懸念してたのに僅か２，３ヶ月でデフレ圧力なんて状況は相当深刻。
下げ相場に転じた以上プチバブル分は調整されるとして、
２００４〜２００５の底形成の背景にあった金余り状態が無くなった以上、
当時の水準を仮に１割程度割り込んだら、３年後の全体的な水準として３〜４割前後下がる。
かは分からないが、そうならない理由もまた見当たらないというのが個人的な認識。

まぁ、特にマンションを急いで買いたいわけでもなくそこまで真剣に考えてないので
突っ込みどころ多いかもしれないが自分はこんな感じ。

これからは、ボーナスも減るかも？

>>880
一文字一文字、句読点からすら知恵と知識と読解力の無さが染み出ていますねえ。

100年に一度とか未曾有の大不況と言う人はそういうのを参考にしてるんですよね？という話。仮にそれを想定している場合においては現金持ちと不動産持ちのどっちがベストか知っている上で100年に一度とか言ってるんですよね？という。

>>876は私の予想に割りと近い。もう少し先だと思ってるけど、それくらい底が近いなら8割以上の人が家賃とバーターなんだから今買ってもそれほど損しないでしょう。

>>877は株においては正しい。株はバフェットさわかみクラスじゃない限りトレンドフォローの順張りが正しいので。実需不動産については上記の通りなので今買っても大丈夫。

>>884
>当時の水準を仮に１割程度割り込んだら、３年後の全体的な水準として３〜４割前後下がる。
>かは分からないが、そうならない理由もまた見当たらないというのが個人的な認識。

長期ではありえる。しかし3年後そうならない理由としては賃料があるね。区分所有物件は収益物件としての側面があるから賃料相場と結びつきがある。価額が4割下がったら賃料相場がどうなるか。長期ではありえるけど、3-5年でそこまで下がったら実需賃料に大きな影響があると思うけど。

バブルで下がるのはあくまでも泡の部分だけ。株がオーバーシュートするのは実需的側面が薄いから。株で大損物故いたら塩漬けで終わりだけど実需不動産は住むことにより実利を得ることが出来るから、オーバーシュートしにくいのでそんな短期で4割とか下がらないから。


他に悲観論でもっと納得できる今が買いじゃなくてｎ年後が買いだっていう意見があれば教えてください。参考にしたいので。

>>879
億を超えるようなマンション買う人はちっぽけな住宅減税なんか関係ないから、これから良く売れていくのは５〜８千万円の都心に近い便利なマンションだろうな。
景気が悪くなって、共稼ぎ、転勤の時貸すことを考えると都心に近くないとどうしようもないからな。
昔の郊外戸建、専業主婦なんてライフスタイルはこれから無くなるのでは？

>>898

あと購入検討者は売主の選択を必死に行ってますね。
くだらん売主に５千万以上の住宅ローン組んで救済したくないよ。

郊外・戸建崩壊・・予想済みでしょう

３０年以上所有することになるから地域の将来性が一番大切ですね。

藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。
また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

４４億円の損切りですか・・・
管理会社を親会社に売らないといけない状況なんですね。

>>886

884ですが、少し賃料に主義が偏りすぎてますね。
賃料が要因で急激な価格変動が無いというのは、
そもそもバブルで短期間のうちに３〜４割価格が上昇した事実に対して説明がつきませんね。

賃貸需要と賃料相場いうのは本来、景気に最も敏感な指標ですよ。
住宅賃料が値動き幅が狭いのはあくまで公営住宅が下限を、住宅ローンが上限を支えているからです。
端的に言うと賃料というのは２０万円以上は、住宅価格以上に景気に敏感な価格帯です。
ワンルーム等を検討されてるんでしたら別ですが、２０坪以上の物件を検討されてるとすれば
かなり危険な考え方ですよ。

他に納得できるそこまで大きく下げない理由あったら教えてください。
参考にしたいので。

>>888
結婚する男性に「３高」(高収入、高学歴、高身長) を求めていたバブルのころは、夫の年収は「1千万円以上必要」と平然と言い放つ人が多かった。でも、最近の調査では、女性が結婚相手に望む必要最低年収が400万円〜500万円に下がっているのだそうだ。
女性が求める「年収妥協ライン」は「最低400万円以上」が46%でトップ。「600 万円以上」が38%と続く。「妥協ライン」がバブル期に比べだいぶ下がっている。
「男の人に養ってもらおう、という女性が減り『働き続ける』ということが前提にあるため、二人の年収を合わせていくら、という考え方になっています」
女性が結婚する男性に求めるのは、バブル期の「3高」から、「三低」（低姿勢、低リスク、低依存）に変わり、最近では「三手」（手伝う、手を取り合う、手をつなぐ）になっているのだという。男性にとって「経済力」で女性の気を引く時代ではなくなっているようだ。

>>893さん
いずれ、マンションを買いたいと、
情報の少ないヘンピな国から見ている者です。
「三低」「三手」には思わず笑ってしまいました・・・

デベ板より

＞ここの書き込みが減ったのは、ローン減税の拡大が行われそうなので、倒産リスクが下がったか＞らですかね？

そんなこと無いですよ、危険レベルは更に上昇してます。
最終段階に入っているデベは早く市場から退場した方が関係者に迷惑掛けなくて良い。

金融機関から最終通告を受けて、大手デベに土下座して救済をお願いする日々が続く
でしょうね。金融機関は一号情報を把握して大手デベに情報を伝えているから、保有
資産を二束三文で買い叩かれる状況だけどね。

皆さん十分ご注意を！極端な値引きには。
それと今年中に絶対に手付金を払わない様に・・

坪単価２５０万円
５０ｍ２の２ＬＤＫで３８００万円
夫婦２人で頭金５００万円として
借金３３００万円
金利３％、３０年返済として年間１６７万円の支払い、月だと１４万円、
管理費＋修繕費の積み立て３万円だと合計で１７万円。

借りると１５万円とすれば、３０年間の差は７２０万円
これに頭金５００万円を加えると１２２０万円

一方、３０年後の市場価格１８００万円とすると・・・損得は微妙
住宅減税があればちょいプラスかな？

子供は１人だな。

３３００万円÷５が年収だと６６０万円
年間の住宅コストは１７万円×１２で２０４万円
住宅減税がないと厳しいな。

夫婦合わせて年収８００万円は欲しいな。

つーかみんな無理してマンション買いすぎなんだよ
んで当然相場も本来より高くなる
アメリカのサブプライム層ほどの酷さ無謀さではなくても
もうちょっと余裕のある生活設計をして分相応の物件を買ってりゃ
そのうち相場も落ち着いてくるのに

豊かな生活を夢みてマンション買って
かえって振り回されて惨めな生活している人を見るとアフォかと思う

>>892
ストックビジネスとフロービジネス、キャピタルゲインとインカムゲインぐらいから勉強し(直し)たほうがいいと思う。あと高級賃貸の定義は30万以上ね。都内のまともな地域で3LDKだと普通に20万超えますから(笑）20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの？tochi.mlit.go.jpでも東京カンテイでもフォレントでもみれるからそれらを見てみたほうが良いよ。

結論としては3年以内にここから更に3割下がるとか実需不動産では有り得ないから。港区や豊洲界隈のバブル物件は既に下がってるし。ここから下がるとか言ってる人はブルとベアの値動きしらんのかね？ブルはノシノシとゆっくり、ベアは一撃で上から振り下ろすんです。

892よりも前の発言で細かい数字を交えて語れという話があったので少し書くけど、基本的に不動産はサイクルビジネスになっていて、中古の売買成約とかみると今年の1月が天井だった模様。(詳細数値は各種発表で調べてください）。

サイクルはざっくり10-5年で１周するので当面の底は最長で5年後の2013年前後と見てます。ただし既に下がっているのと供給数の関係と購入者の8割程度を占める新規購入者にとっては待つのと家賃がトレードオフの関係にあるので3月竣工が最後の狙い目。（利回りやマンションPERは各地域で違うので賃料相場と価格表をにらめっこでチェックすれば？或いは東京カンテイの有料サービス使うとか）。

知恵遅れが既に06年半ば-08年の高値で買ってくれていて、これまたノータリンのデベが安売りしてくれるので3月は賢い購入者にとってはそこそこの価格である程度の仕様の物件を買うチャンスだと思いますよ。通常デベは主力物件は期末に寄せるのでここを逃すと再来年の3月末。

そこまで待つメリットある？それ以降を待つメリットはどうです？待つべしという意見、是非お願いします。納得したら本当の買い場を待ちますので。

>>898
結局、家賃との見合いで買うかどうかの判断してるから、
問題は家賃の下方硬直性にあるんじゃない？

貸主は空きリスク、とんでもない住民居住リスクがあるから、家賃を安くできないからな。
投資回収の年数をかなり短めに見ている。
それに、リスクに見合うだけの家賃が確保できないなら、
もともとお金に困っていない地主だから、駐車場とか別の用途に使っちゃう。

二子玉川の物件なんて超強気価格じゃん。
まだまだ不動産バブルは継続中だね。

>>899は全て今までの経験則ですね
>通常デベは主力物件は期末に寄せるのでここを逃すと再来年の3月末。

通常なんですか今ってw

持たざる者は世の中からうまい具合に搾取され続ける・・
資産を持つ身分になるのは大変だなあ。

ここ半年で資産パーにした人も多いだろ

この期に及んで価格が下がらないという見通しのほうがびっくり。
在庫状況、資材や労賃の低減、どうかんがえても今はまだ崩落前夜。
新価格から旧価格へ戻るのは通過点で、さらにオーバーシュートする可能性が高い。
相場とは常に行き過ぎるものだからね。

>>No.899 の人、知った被りがなかなか、堂に入っていてたいした者だが、

まず、現在の経済状況をだれも(特に専門家は)予想できなかった。これは、主に過去の経験則から
現在の状況を分析するから、そうなるのだが。そもそも、アメリカの格付け機関がずるをしていて、うその格付けを流していて、それに元付いて皆、取引をしていた。基本の部分ですでに間違っていたわけだ。

同じ様に、不動産の話を過去の経験則から割り出そうとするためしみは、分かるが　これからの状況
を正確に分析できる専門家はいないだろう。(これも経験則といえば経験則だが)

というわけで、まったく先行き見えず。唯一、分かっているのは先行きの見えない時は基本的に
暴落の方向に動く。また、いったん動き出した暴落は簡単には止められないという事かな。

３割〜４割下げるかは別にして、豊洲などは、これから本格的に値を切り下げていく
でしょうに・・・
あっ、ゴメン、新築の話題だった？

Ｗコンフォートタワーズ　ＷＥＳＴ / 5,990万円

専有面積 112.8 ｍ2　24F角部屋　＠１７５で直ぐに売れてもよさそうなのに・・・
中古価格はジワジワ、値を切り下げてるよ。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT43y32ki

豊洲に不動産を持ってる投資家は値下げして売らないとどんどん含み損が膨らむばかりだよ。
買ったときはこれで一儲けしようと思ったんだろうがアテが外れましたね。

Ｗコンフォートタワーズ　ＷＥＳＴ / 4,180万円 占有面積　86.69m2

＠１５９での売り物も、まだ売れてないよ。

こういうのを見ると、全般的に中古の売却希望価格が、まだまだ高すぎるね。

>909

それでも分譲価格よりは高いですよね。
やはり最初に安く買うというのは重要ですね。
実需なら５年住んで分譲価格で売れれば御の字だ

>>908

円を基軸に考えるとねｗ　知人はUS$で生活しているから現状の円高は
非常に美味しい状況だとよ・・80円前半で売却するかどうか検討するとの事？
＊80円前半で売りぬけば、すごいゲインらしい・・・

ただ、家賃収入がここ二ヶ月で為替益で20%upだから売り急ぐ必要ない・・と。

色んな人が湾岸不動産保有してますわｗ

世田谷区の下げ方が一番大きい

1000万、2000万円値引き　首都圏マンション大暴落始まる
高級住宅街で知られる世田谷区成城の築15年・3LDKのマンションは3000万円台を割った。
築5年、売り出し当時は「億ション」だった物件も、郵便ポストへの投げ込みチラシには9800万円に下がった。
周辺にはまだ新築工事中のマンションや予定地があり、「中古マンションの空きを減らしたいんです」（大手不動産販売の担当者）という。
大幅値下げのウラには、「外資系企業をはじめとした企業の借り上げ社宅の減少もある」（外資系証券の幹部）と指摘する。成城界隈の高級マンションや、
中央区などの都心に近い超高層マンションなどに影響が出ているという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081117-00000001-jct-bus_all

東雲の暴落は仕方ないでしょ。
不便な場所だし、地盤は不安定だし、辰巳周辺の住人の収入は23区最低レベルだし。

転売目的の購入が多かったのでしょうか？
ここんところの株価下落で資金繰りに窮して、安値の売り物が増えているのでしょうか？
中古だけど、賢く安値で拾っていくのも良いのでは？
新築の購入はこれが無くならないと始まらないでしょうね。
色々な意味でマネーゲームの悪影響が噴出していますが、うまくやればチャンスでもあります。

通常であれば、安値と思えば購入者が出てきて、下げ止まって、適正価格が分かるのですが、
今の経済状況を考えれば下にオーバーシュートする可能性大です。
今まで購入できなかった人には大きなチャンスですが、
雇用不安もあって、実際に動ける人は幸運な一部の人に限られてしまうでしょう。

逆に、売らざるを得ない人にとっては、最悪の状況ですね。

>910
分譲時と比較すれば1000万以上高いので暴落かどうかは微妙。

世田谷区は、とにかくマンション建設し過ぎですよね。

>>916
確かに当時の状況より住環境も良くなり下がる要素も無く、また実際当時の買値より高いのは確かだが、
問題は転売目的の購入数量が多かったところでしょうね。
適正価格以上に下落する可能性があります。
でも、ここを上手く拾えれば良いでしょう。

転売目的の購入者が実需の購入希望者を押しのけてマンションを手に入れ、
それを今手放している訳ですから、心情的には今さら買う気が起こらないでしょうね。

デベの販売手法にも大きな問題があったのではないでしょうか？

2002年分譲のマンションで転売なんて考えた人いたかなぁ。
結果的にその後価格が急上昇して転売した人、しようとして
いる人はいると思うけど。

ここ何年かじゃないですか？マンション転売なんて？

景気が悪くなってマンションを手放している人が増えているんじゃない？？

>>899

>都内のまともな地域で3LDKだと普通に20万超えますから(笑）
ええと、その通りですよ・・・。
だからこの価格帯は定住地を決める可能性の高い一般ファミリーが住んでおり、
ローンとの兼合いでマンション購入が選択肢に入る層なわけで、１つのラインになるわけ。

>20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの？
もうほんとここらへんの発言が危険すぎ。金額指定してるのに価格推移見てどうすんの？
金額で区切って契約件数とかの推移見るもんじゃないんですか？
賃料２０万以上で指定して賃料が２０万以上で安定して推移してる！とか言いたいなら爆笑モンですよ。

>20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの？
もうほんとここらへんの発言が危険すぎ。金額指定してるのに価格推移見てどうすんの？
金額で区切って契約件数とかの推移見るもんじゃないんですか？
賃料２０万以上で指定して賃料が２０万以上で安定して推移してる！とか言いたいなら爆笑モンですよ。

フイタｗ

＞分譲時と比較すれば1000万以上高いので暴落かどうかは微妙。

希望売却額がね。（笑）
今まで坪２００万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪１７０とか１６０
まで落ちてきて、それですぐに掃けないところを見ると、まだまだ下落中ということでしょ。

株でも先物でも、バブルが崩壊して間もないのに飛びつく奴がいるんだよ。
そういうのが一掃されて、どうなるかだよ。もう少し様子を見ないとね。
何しろ、不動産は値動きが遅いから・・・

①投機資金の流入
②実需買い　

の点で、①は世界的に不動産不況が始まったばかりで有り得ない。
②は、団塊JRからロスジェネ世代の所得と大きく関係してくると思うけど、
楽観的な人が多くて、正直驚くね。ニュース、見てるんでしょ？
今後の、社会情勢を考えて、どうやったら数千万もするマンション、買えるかね？
買えそうな人は、ここ数年内で、買ったんじゃないの？
正確な数字は分らないけど、現時点で需要を、供給が大きく上回っていると
判断してますが・・・

大学教授ついに湾岸まで否定して、墨田区スカイツリー買い煽り一本に？

>今まで坪２００万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪１７０とか１６０

眺望のいい部屋はそんなに落ちないんだよなぁ。

誤解を受けやすいけど「大学教授」氏は元々湾岸を肯定してるわけじゃなくて、江東区の内陸贔屓な人だよ。

う〜ん。東雲なんかじゃなくて、同じ湾岸でもせめて品川 10分内で150とか160とかにならないかな。
来年はなるかな。 鬼が笑ったりして。

>楽観的な人が多くて、正直驚くね。
楽観論はデベ関係者ですからね。

湾岸タワー見てるけど
レインボーブリッジが見えない方角は中古かなり厳しいね

まさか、レインボーブリッジが購入条件に入ってる人は少ないでしょ（笑）
レインボーブリッジが見えたって北向きなんてキツイよ。南向きか東向きこれが重要でしょ。

エリア分けの単位が大きすぎて、各区の状況までは分からないが、
中古マンションの状況は以下が参考になる（都心３区の資料は何故か無い）。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw2(T341EM20).pdf

買い手が希望する平米単価＝成約平米単価
売り手が希望する平米単価＝在庫平米単価と考えれば良い。
城東：４２．６９ＶＳ４５．７９、乖離率７．３％
城南：５７．７５ＶＳ６４．６２、乖離率１１．９％
城西：６３．２２ＶＳ７５．６６、乖離率１９．７％
城北：４７．９９ＶＳ５４．３０、乖離率１３．１％

新築物件の坪単価が中古の売り希望価格を反映していると仮定すれば、
それぞれ乖離率分の値下げが必要と考えられる。
特に城西（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）の乖離率は２割に達し、
このままだと新築価格の大きな調整が避けられない状況である。

例えば新宿区
新築マンションの０８年平均坪単価は３５４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
２割減額で坪単価は２８３万円となり、
２００４年レベルが適正価格となる。

新宿区平均で坪２８０ってのは悪く無い線だね。

>>917
県境外周区には誰も興味が無くなってきてるからいくら煽っても無駄ですよｗ

湾岸地区は明らかに供給過剰、どんだけ下がるか予想も付かない。
20年後にどうなっているか、考えるだけで恐ろしい（幽霊タワーか？）

相変わらずニュースアナウンサーたちは
発売戸数と販売戸数とを
ゴチャゴチャに混ぜてニュース解説している。
永久に混同し続けるんだろうな。

オフィスは都心の一人勝ちの様相です。

三菱地所、丸の内のオフィス賃料15％上げへ　都心部で収益確保
三菱地所は東京・丸の内地区のオフィス賃料を平均15％引き上げる。景気低迷などで不動産需要は鈍っているが、地方に比べると都心部のオフィス需要は根強く、省エネ対応などを進めた同社物件は競争力もあると判断した。森ビルも港区などに集中投資する計画を打ち出しており、相対的に需要落ち込みの緩やかな都心部で収益確保を目指す動きが不動産大手に広がってきた。
三菱地所が保有・管理するオフィスビルの貸付有効面積は全国で約280万平方メートル。約30棟を保有する東京・丸の内地区の比率はこのうち約半分で、空室率は0.15％（2008年9月末）。1％を超える同社の全国平均に比べても空室が大幅に少ない。

［東京　１５日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１１月の首都圏マンション発売戸数は３２９３戸で前年比１４．９％減となり、過去最長となる１５カ月連続マイナスとなった。
　これまではバブル崩壊時の１９９０年１１月からの１４カ月連続減が最長だったが、法改正や金融市場の混乱などを背景にした市況悪化で過去最長を更新した。
　首都圏のマンション契約率は６３．２％で、好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で下回った。
　マンション販売在庫数は１万１０８５戸で前月比で２４３戸増加した。在庫数が１万１０００戸を超えるのは２００２年１２月以来。
　１戸当たりの価格は５０１８万円で前年比７．１％上昇したものの、引き渡し価格ベースでは「値下げしている可能性が十分ある」（同研究所）として、なお厳しい状況だとみられている。
　１２月の発売戸数は５０００戸前後の見込み。これを前提にマンション新規発売戸数を試算すると、２００８年は４万２０００戸程度となる見通し。同研究所は、マンション大量供給が始まる前の１９９３年の水準を下回る可能性があると指摘している。
　（ロイター日本語ニュース　寺脇　麻理記者）

939>

発売数と実需が無関係だとでも？

湾岸がダメなのは一度に大量供給されたこと。
今みたいに売り一色になると競争相手が多すぎて売値は際限なく下がる。

>>944
それを目糞鼻糞と言う

タワーは大規模修繕前に逃げ出す層が大量に居るからそのときが阿鼻叫喚だよ。
そもそも長期保有なんか考えてなくて、
新築を楽しんだら、面倒が起きる前にさっさと乗り換えようという目論見だったのが、
この下落で当てが外れて売るに売れないでいる。

今は抜け駆けしないか横並びで様子見してるけど、誰かが走り出したらとまらない。

>938
幽霊タワーがひとつできると、
その周辺も徐々に治安不安やらなんやらで引き下げられて
幽霊タワーの負の連鎖が始まるのがいちばん怖い。

大規模修繕計画を本当にきっちり組んでないと
幽霊団地とかの非じゃないほど厳しくなる。
でも、代管山や表参道みたいに生まれ変わるパターンが（本当に奇跡的少数だけど）あるから
やっぱりマンションは１に立地、２に容積率の余裕ということなんだろうか？

結果　こうなる

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

>>932

方角は多分レインボービューが一番大事だよ。
そもそもタワーは方角に関係なく明るく、直射の方がキツイ場合が多い。
港南は北向き、江東の方は西向き以外売れないし、
ＴＴＴも南東より南西が人気。

全然レインボーと関係ないけどタワーは北向きの方が個人的には住みやすいと思うよ。

北側タワーに住んでいるが、寒くて死にそう。南の暖かい優しい光が懐かしい。タワーの北は夏は暑いし冬は寒い。太陽の入射角の関係で　タワーの南は夏、涼しく冬暖かい。
>>949さん、デマを流しちゃあいかんぜよ！

タワマンのデベが必死ですね。よっぽど売れないんでしょうな。
１０年後、ゴーストタウンのようになるんでしょうね。湾岸は。なにかのＳＦ映画みたいだな。

マンションに限らず、住むなら南側じゃないとダメですよ。それじゃ商売にならないから業者はあの手この手で北側やお見合い部屋みたいな条件の悪い部屋を売りますね。

TTTは確かに南西が素晴らしかったね。
湾岸タワーの醍醐味だ。まぁ、あそこは南向きの部屋はないから南西が売りだったね。

とうとう最上階南西の再販も売れたようだし転売屋以外は万々歳。
因みに最上階南西は二割引きだったよ。

>>952
>因みに最上階南西は二割引きだったよ

再販から2割？
分譲時からはどれくらいプラマイがあったの？

転売だと税金ごっそり持っていかれるよね？

>>950
949が言っているのは港南、芝浦の北東向きあたりのことを言っていると思うよ。
江○区物件のの北向きは最悪だろうけどねw

私もタワーは北向きがいいと思っています。
そもそも、南向きがよいというのは、洗濯物を干すという概念があるから。タワーは洗濯物を干さないからあまり関係ない。
周りに高い建物がないから北向きでも十分明るいし、床や家具が日に焼けることもない。むしろ南は直射日光が入り込み、眩しいくらい。
北向きが不人気なのは日本だけ。
あまり知られてないけど日本でもオフィスは北向きが人気。

港区の北向きなら東京タワーやベイブリッジが見えるけど、その他の地域は意味あんの？

海外、特に欧米の気候とはそもそも湿度が違うって事を理解すべきですね、956さん。

眺望のメリットがあるなら北向きでもいいと思うが、それ以外は言い訳でしょ。

>>958
安くていいじゃん

>>955
確かに江東区の場合は悲惨だな。

オフィスと同じ視点で住居を論じてしまう人がいらっしゃるとは、開いた口が塞がらなくなってしまいました。
北向き住居にに住んだことが無い人には、分かりませんよ、この辛さ。

今ＷＢＳでマンション特集やってたけど、マンションは今年も「千代田区」は値上がりしてるんだね。ちなみに「港区」や「渋谷区」はマイナス４０％。。。

あまりに売れないからって、マンションもアウトレットとか言って
販売されるようになってきましたねぇ！
　選び放題とは言っても、内容をよく見ないといけませんね。勉強する
ことが重要です。