東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その31)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2009-08-05 18:01:00
【地域スレ】23区内のマンション価格はいつ下げ止まる?| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者(プロ)も客(エンド)も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ(その30)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[スレ作成日時]2008-11-10 01:02:00

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23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その31)

  1. 601 匿名さん

    品川区とか目黒区が入ってなくて、墨田区とか江東区が入ってるのはとっても違和感がある。
    墨田区江東区山手線駅なんてあったっけ?台東区は100歩譲って許す!
    江東区が都心は絶対不可。

  2. 602 匿名さん

    都心3区:千代田、中央、港
    都心5区:+渋谷、新宿
    都心8区:+文京、目黒、台東、

    あたりが、一般的な気がする。
    10区となると、これに豊島、品川の2区を入れるって感じかな。

  3. 603 匿名さん

    >>601

    違和感ありありだけど
    都心10区は統計上の定義らしいから都庁の住宅局にでも聞いてみれば

  4. 604 匿名さん

    >>601
    人口増加率なんでしょ?

    増えてるところ外したら統計的に可笑しくなる。

    港区とかに憧れるのは田舎者の証拠。メトロ、山手線近辺の都心に住んで居れば何処でも大差ない。

    幻想と現実のギャップ。特にこのバーチャルな世界でしか生きられない方はその傾向が強いようで。

  5. 605 匿名さん

    お上がテコ入れしてる再開発エリアは入るでしょふつー。

  6. 606 匿名さん

    >>603
    役所の定義なんかよりも、世間の常識的な感覚、つまり世論の方がこの場合重要でしょう。
    その点から言えば、まあ江東、墨田は圏外ですかね。

  7. 607 匿名さん

    いつも統計だなんだと出してくる割に、自分に都合悪いことだけは完全否定なんですねw

  8. 608 匿名さん

    あと江東区墨田区の大部分は朱引き範囲内だから由緒正しい東京といえる。
    そもそも目黒区品川区の大部分は江戸府外だしね
    江戸時代は職住近接だったけど工業化で城東の環境が悪くなり、城南/城西方面
    に住宅地が広がった。都内から工場がなくなって来たから再び江戸時代の人口分布
    に戻りつつあるのかもしれない。

  9. 609 匿名さん

    >>605
    コリアタウン、食肉処理場、汚水処理場近隣はお断りです。

  10. 610 匿名さん

    >603
    ↓以下の通り(らしいです)

    都心3区:千代田区中央区港区
    都心10区:都心3区、新宿区文京区渋谷区豊島区台東区墨田区江東区


    個人的には、「都心3区、新宿区文京区渋谷区豊島区台東区品川区」の9区で十分
    601さんと同じく江東区は論外ですね

  11. 611 匿名さん

    江戸時代云々は時代錯誤もいいところ。
    日本で由緒正しいのは大和と出雲の二つだ、なんて言ってるのと同じ位ナンセンス。
    城東地区はブランド力が欠如している為、はなから論外。

  12. 612 匿名さん

    >>608
    ちゃんと教授(笑)って名乗れよ
    無能な役所の定義をありがたがったり
    江戸時代の下町の範囲をありがたがったり

  13. 613 匿名さん

    早速江東物件のスレを荒らしててわろたw必死すぎる
    あと自演もほどほどにね

  14. 614 匿名はん

    >>608
    江戸府外じゃ無いよ、目黒・品川なんてつい最近まで、東京じゃなくて郡部だったんだってw
    JAの支社みりゃわかるよw

  15. 615 匿名さん

    下町を支えてきた工場を邪魔者扱いして
    マンションが無秩序におっ建つのを有難がるとは
    下衆な不動産屋だねぇ

  16. 616 匿名さん

    >>614
    つい最近?
    お歳を召した方の言葉は含蓄がありますね。

    過去郡部だった場所に人気、地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。

  17. 617 匿名さん

    似非歴史論者の説に釣られてやれば、幕末で幕府側が無様に敗北して時点から西方有利の情勢が
    今日まで続いてるという事だ。
    幕府が勝っていれば或いは教授のご高説も成り立っていたかも。

  18. 618 匿名さん

    自称教授と匿名はんの
    いつもの2タッグですか

    いい加減にして欲しいですな

  19. 619 匿名さん

    あと、直後に必ず出てくる江東アンチ
    ほんといい加減にしてほしいもんです

  20. 620 匿名さん

    >>619
    KYがちゃんと空気を読めるようになれば
    荒れることもないんだよ

    本人は啓蒙活動のつもりなんだろうけど
    実際はアンチを増やすだけのホメ殺し

  21. 621 匿名さん

    大学教授の書き込みがなければ江東アンチは出てこないでしょ。
    その証拠に、このスレの上の方ではマンション景況の話(暴落ネタが多いがw)ばっかりじゃないか。

  22. 622 匿名さん

    城東僻地は値下げ攻勢本格化してるし、
    後発湾岸は今こそ瀬戸際に来てる。

    マンション暴落を語ると、城東がホットな話題として出る情勢だから、
    墨田区応援教授としては居てもたってもいられないのでしょう。

    ただ、その挙句壊れたテープレコーダーでは却って悲壮なだけなんですが。

  23. 623 匿名はん

    >地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。

    地価なんて上がって喜んでる奴は、地面も持ってない奴か、売って儲けようって考えてる不動産屋ぐらいだろ?w

  24. 624 住まいに詳しい人

    今のマンション不況の波を一番浴びているのは湾岸です。
    有明や東雲の惨状を見れば判りますね。
    デベ関係者はなんとか客を呼び戻そうと、江東区は都心だと連呼してますが、実際にそう思ってる人はどこにもいません。

  25. 625 匿名はん

    まぁ 元々の住民にとっては、湾岸地区がどうなろうとかまわないんだよね。
    豊洲にSC出来て散歩する場所が増えたのは良いけども、他にいくらでも徒歩圏内に散歩&買い物出来る場所があるから、別に無くても何も問題ないな。
    どちらかと言えば、TVとかで煽られないで、深川地区が落着いた環境に戻ってくれるのが、住民にとっては一番ありがたい。
    今のままが一番の財産になるって事がわからないAHOが多いのが困る。何処の地区でも同じかな?
    表参道も、30年前は落着いた良い街だったけどね・・・

  26. 626 匿名さん

    アンチさんにとっては湾岸とタワマンは何より憎くて仕方がないようです

  27. 627 匿名さん

    アンチ殿は千葉県人でしょうね、だから便利な地域に嫉妬してるんでしょう。

  28. 628 匿名さん

    ↑アンチさん乙です
    他人になすりつけるのはお得意の手ですね

  29. 629 匿名さん

    >>625
    そういう考えをしてる御仁が
    なんでこんなスレに出入りしてるの?

  30. 630 匿名はん

    >>629
    ???
    何か問題でも?

  31. 631 元祖匿名はん

    こういう発言は各々の主体性を重んじる立場としては好きではないのですが、、、

    湾岸にせよ、都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。

    市川に続いて、関西の千里中央のスレを見ていると、悲しい情けない気分になる反面、

    購入客側も一体本音でどう思っているのだろうかと確認してみたくなりました。

    社会的に見ても、最早余計なお世話では正直済ませられないような気もするのですが。

    節税観点等以外の、自用の方に伺ってみたいです。

    タワマンがダメというつもりも無い、無かったのですが、関西出身者でもありますし、

    どこもかしこもタワマンブームでここまで来た傾向については正直抵抗を感じます。

  32. 632 匿名さん

    ルーフバルコニーも良いよ。
    部屋よりバルコニーのほうが広かったり、それはそれで楽しいよね。

  33. 633 匿名はん

    >>631
    >都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。

    今に始まった事じゃないし、構造偽装もろもろを含めて、とうとうばれてやんのって感じかな?
    みんな、そう言うリスクを含めて買ってると思ってたけど。
    どんな現場でも、頭のゼネコンが細かく立ち会ってるわけじゃないし、第3者機関なり役所が抜打ちを含めて、全工程の調査してるわけでもない。
    実際に土中工事やってる人で、杭減らして儲けたって自慢してたのも過去に居たけどねぇ〜・・・
    映画に出てきたマンション群w

  34. 634 匿名さん

    タワマンも湾岸に数本だけとかなら価値あったけど、乱立するようになったら単なる詰め込み団地。
    まして郊外や田舎にまで作るようになるとどうしようもないね。

    地震の恐れとか、薄い壁とか、エレベータとか、管理修繕の負担とか、タワーにはいろんな不便があるけど、それでも希少性があればその不便を特別感として演出しえたんだろうけど。

    庶民の量産垂直長屋と判定された時点で、大きな負の遺産になってしまった。

  35. 635 匿名さん

    なぜか話題はいつも湾岸とタワマンを叩く話ばかりですね。ネタもループしてばかり。
    べつに褒めろとは言いませんがなぜそんなに執着するんでしょうか。

  36. 636 匿名さん

    >635 さん

    プチバブルの象徴だからじゃない?今まさに崩落前夜って感じでタイムリーだし。
    都心部も同じかもっとやばいんだけど、庶民には関係ないしね。

  37. 637 匿名さん

    まーニコタマ叩きたくてもそこそこ売れてるみたいだから叩けないし
    週刊誌やテレビでネタにされてる湾岸なら叩きやすいんじゃない?

  38. 638 匿名さん

    かつてのタワーマンションは、地域における明らかなランドマークであり、
    デベロッパーとしても、ゼネコンとしてもフラッグシップ案件と位置づけ、
    新規の物件は、これまでを超えていなければならない、という使命を帯び、
    十分な期間をかけて企画し、一番の仕事をしているという誇りを胸に、
    意欲的かつ丁寧な仕事をしていたように思う。

    一次取得ではない目の肥えた顧客を相手にすることから、
    優秀なスタッフ、優秀な現場監督なくして成り立たなかったのが、
    タワーマンションだったのではないだろうか。

    しかし近年は、団塊ジュニアの一次取得者をメインターゲットにし、
    「いかに安く、早く、ウケるタワーをつくるか」が競われ、
    どっかのホテルをてがけましたという意匠デザイナーらを前面に打ち出し、
    建築物として貧弱なコンセプト、新規性のない施工技術は隠れ、
    つまりは声が大きければ監督など誰でもいいという現場ばかりになってきた。

    どこもかしこもタワーだらけで、かつてはタワーでは当たり前だった、
    十分な実績や能力のある現場監督、作業員がいない、
    勘や経験はないがCADの操作や計算だけは得意な現場ばかりになってきた。

    ゼニのためなら事故米を流通させ、産地や製造国の偽装もやむなし、
    インサイダー取引が横行し、音楽著作権詐欺やらなんやらという日本で、
    不動産・建築業界だけが聖職者のような商いをしているはずもなく、
    二流の企画と二流の現場監督により乱立させられたタワーマンションは、
    かつてのタワーマンションと似て非なる存在なのではないだろうか。

  39. 639 匿名さん

    昔はやすかっただけでしょ。

  40. 640 匿名さん

    >638
    なるほど。
    確かにタワマンは乱立しすぎですね。
    供給過多により、中古価格も下落することでしょう。

  41. 641 大学教授さん

    ここ数年のファンドによる過剰融資は、都心部のマンションストックを大きく増加させました。
    これにより、都心部への居住はより身近なものとなりましたが、
    一方で、県境外周区で築年数が新しい賃貸物件が大量に余剰化しています。

    今後は家賃レベルを切り下げながら、港区目黒区品川区のそこそこの所得レベルの
    24〜29歳層を取り込んでいく動きが活発になるでしょう。
    所得レベルによる住み分けがより深化して行く過程にこれから突入します。

    世田谷区練馬区では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模マンションが竣工します。
    20代の県境外周区居住が加速化されて行くのは間違いないでしょう。

  42. 642 匿名さん

    >世田谷区練馬区では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模マンションが竣工します。

    いずれも埋立地のものより価格は高くても、売れ行きははるかに良いようですね。
    お気の毒ですが、そっちはこの経済状態では一番手を出したくない地域ですから
    しょうがないですよ。

  43. 643 匿名さん

    >>642

    一時間半でダボはぜが一匹だけ釣れた。
    下記参照
    >>481

  44. 644 匿名さん

    >>642
    ウソつくな。湾岸も世田谷低地も練馬大根も、全部売れ行き悪いだろ。

  45. 646 匿名さん

    23区でも北部はもう駄目みたいだな。
    <東武百貨店>池袋本店の改装計画凍結 投資効果見込めず
    12月1日18時57分配信 毎日新聞
    東武百貨店が09年度から実施予定だった池袋本店(東京都豊島区)の改装計画を凍結することが、1日分かった。消費不振が長引き、十分な投資効果が見込めないと判断した。73億円を投じ、婦人雑貨や紳士服売り場を3年間かけて改装する計画だった。今後の消費動向を見定めたうえで、延期して着手するか、中止するかを判断するという。

  46. 647 匿名さん

    >646
    このニュース一つで「北部がダメ」とはスゴい判断ですね

  47. 648 匿名さん

    まぁ妄想大学教授に与えたいエサではある

  48. 649 匿名さん

    練馬は今後どう転ぶか微妙な位置にいるなぁ
    簡単に大根呼ばわりするのはナンセンスだよ。
    但し練馬駅周辺だけですが…

  49. 650 不動産購入勉強中さん

    ブルームバーグより

    ◎リーマン日本法人:不動産担保付き債権、最大6000億円売却へ−日経
    12月3日(ブルームバーグ):3日付の日本経済新聞は、米リーマン・ブラザーズの日本法人で9月に民事再生法の適用を申請したリーマン・ブラザーズ証券が年度内にも不動産担保付き債権を一括で売却すると報じた。売却規模は5000億−6000億円規模(簿価ベース)に達する見通し。破綻企業が保有する関連不動産の大量売却が進めば、低迷する不動産市場にも影響が出そうだとしている。取材源は明らかにしていない。

    日経の記事によると、主な担保不動産は首都圏中心のオフィスビル、商業施設、マンション、アパートなど多種。
    売却規模は90年代後半、邦銀大手全体で年間2兆〜2兆5千億円規模の売却を実施していた頃以来。

  50. 651 匿名さん

    各エリア別の新築マンションのキャップレートだそうです。
    空室リスク等を考慮しているそうなので、該当マンションの想定家賃を下記該当
    エリアのCRで割り戻すと適正(?)価格が導き出せます。

    例えば高輪にある(山の手南部エリア)想定家賃25万のマンション新築マンション
    の適正価格は25万×12ヶ月÷4.155%=7229万、これ以上の価格で購入するとキャピタル
    ロスが大きく割高と考えます。ま、ひとつの指標ということですが最低ここまで下が
    るまでは待ちじゃないですかね。

    1、隅田川流域エリア [基準となるC/R] … 7.45 %
    明治維新直後に軽工業や化学工業から近代化が始まったエリア

    2、臨海再開発エリア [基準となるC/R] … 6.68 %
    明治後期から大正にかけて重化学工業により近代化が始まったエリア

    3、山の手北部エリア [基準となるC/R] … 5.56 %
    中央線より北側にあることが分類の基準になっています。)
    江戸期から武家屋敷の下屋敷や近郊農業地帯が展開していたエリア

    4、山の手南部エリア [基準となるC/R] … 4.15 %
      (中央線より南側にあることが分類の基準になっています。)
    江戸期から武家屋敷が展開していたエリア

    5、東急系エリア [基準となるC/R] … 6.17 %
    多摩川河口流域や臨海工業地域に密着して下請け工場などが展開していたエリア
    大正末期から丘陵地などで高級住宅地が開発されてきたエリア

    6、小田急・京王系エリア [基準となるC/R] … 6.67 %
    大正末期から住宅地が開発されてきたエリア

    7、中央・西武新宿系エリア [基準となるC/R] … 7.08 %
    明治期から陸軍や軍需産業が展開し、下町と高級住宅地が混在しているエリア

    8、東武・西武池袋系エリア [基準となるC/R] … 7.80 %
    戦後、農地または、飛行場や軍需産業の跡地がホワイトカラー層向けの住宅に
    開発されたエリア

    各エリアの詳細はhttp://www.zaicon.co.jp/cr/index.htmlまで

  51. 652 匿名さん

    >>651さん
    これって、単に平均利回りですよね。
    これから読み取れるのは、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、
    そもそも割高ってことですね。

  52. 653 匿名さん

    >>652

    そうです。あくまで平均です。

    >山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、そもそも割高

    ちょっと違いますね。651さんは割高か割安かというのは住み心地や
    利便性に対して価格が価格が高い/安いといっているのだと思いますが、
    ここでいっている割高、割安は意味が違います。

    ここでの割高、割安は想定家賃に対しての分譲価格が高いか安いかです。
    家賃は不動産価格に関して相対的に変動が少ないのでその地域のポテン
    シャルに対する比較的安定したベンチマークになります。

    計算してみればわかりますが、キャップレートの高い地域のほうが実は
    割高物件が多いです。都心部で25万の家賃は普通ですが、郊外では
    15〜20万が上限です。例えば東武・西武池袋系エリアのCRは
    7.8%ですから家賃20万取れる物件でも適正価格は約3000万
    家賃15万しか取れない地域だと適正価格は2300万です。
    でも練馬のあたりは5000万以上の物件が平気で売られてます。
    こういうのを高値つかみというのだと思います。

  53. 654 匿名さん

    >>646
    百貨店大苦戦は池袋に限った話ではないと思うが・・・
    むしろ過大な投資を中断したのは英断でしょう

  54. 655 匿名さん

    >>653
    だから、想定家賃に対して、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどは、
    そもそも圧倒的に割高ですよね。

  55. 656 匿名さん

    割高というよりは、ブランド、信用力が高いと言ったほうがいい。

    債券の利回りと同じで、利回りが高いのは、利回りの低いものより、割安なのではなく、なにかしらリスクがあるから高くなるだけ。
    そのリスクに目を潰れるかどうかは、投資家次第ということ。

  56. 657 匿名さん

    不動産のリスクって何よ?考え過ぎだよ。
    単純に考えて、割高エリアは購入には適さない。賃貸の方がお得。

  57. 658 匿名さん

    不動産に割安なし。
    本当に割安なら資本をもつ者が買い占めて価格高騰し収斂していく。
    そうならないのは安い地域にそれなりの理由があるから。

    物件価格に対して家賃が高いところは、
    利便性など何らかの理由で短い期間だったら住んでもいいけど
    その場所に長期間コミットするのはご免だと多くの人が思う地域。

  58. 659 匿名さん

    不動産リスク?
    価格リスクに決まってんじゃないの。

    こんなに流動性低くて、取引コスト手数料も高くて、
    保有するにも売却するにも一々大きな税金かかる資産で
    かつ価格変動リスクがでかいんだから、利回りもっと
    高くていいと思うよ。

  59. 660 匿名さん

    >>657

    不動産のリスクはいろいろありますよ

    ・自然災害による想定される被害の大小
    ・人口減などによる街の衰退、利便性の低下

    不動産は基本的には長期保有で流動性が低い(売りたいときにすぐ売れるわけではない)
    から、同じ物件でも賃貸で住むリスクと、保有して住むリスクはイコールではありません。
    これらのリスクは地域により異なり、それがキャップレートの差に現れます。
    賃貸で住むリスクに比べ、保有するリスクが高い地域はキャップレートが大きめとなり
    長期保有するリスクが相対的に低い場合はキャップレートが小さくなるのです。

    CRが高い=割安、CRが低い=割高ではありません。
    その地域のCRに対してターゲットとなる物件が高いか安いかで判断すべきだと思います。

  60. 662 ご近所さん

    >657
    逆だと思うが。

  61. 663 匿名さん

    何が逆なのぉ?

    ここまで流動性枯渇してんだから、流動性プレミアムがたんまりないと
    (価格が安くなって、利回りが上がる)とても買えませんがな。

  62. 664 匿名さん

    つまり、
    ■現在利回りが低い→将来賃料が上がって利回りが高くなる
    という考え方と
    ■現在利回りが高い→将来賃料が下がって利回りが低くなる
    という考え方が対立してる訳か。

    しかし前者は
    ■将来地価が下がって利回りが高くなる
    という可能性もある訳で。このシナリオの可能性が一番高いだろ。
    つまり現状はプチバブルで地価が高騰してるだけ。
    ちゅうことは、今買うのはバ・カ。地価が下がりきってから買うのは良し。

  63. 665 匿名さん

    誤解をまねく書き方で申し訳ありません。
    私が書いた各地域のCRは現在の実質平均利回りではありません。実質平均利回りは
    もっと低いです。CRと平均利回りの差はバブルです。

    それぞれのCRを適用した場合の理論価格を計算してみました。数値はHOMESで
    集計した3LDK(20〜25坪と想定)のファミリータイプマンションの募集賃料
    平均を採用しました。計算間違いあったらごめんね

    最寄駅(エリア)    月額賃料(万)  C/R(%)  想定価格(万)  坪単価(万)
    白金台(山手南エリア) 31 4.15 9000 350-450
    豊 洲(臨海エリア)  25.5 6.68 4580 180-230
    学芸大学(東急エリア) 24,2 6.17 4700 190-235
    千駄木(山手北エリア) 23.21 5.56 5000 200-250
    経 堂(小田急エリア) 22 6.67 4000 160-200
    中 野(中央線エリア) 20 7.08 3500 140-170
    練馬 (東武線エリア) 14.4 7.80 2200 88-110
    北千住(隅田川エリア) 13.3 7.45 2150 85-110

    (雑感)

    ・山手南エリアのキャップレート4.15%は実態に比べ低すぎる気がします。特殊な高額物件が
     多いからかもしれませんが。理論価格で9000万はちょっと高すぎですね。修正が必要
     と思います。
    豊洲の坪200前後は初期の分譲価格とほぼ同等で妥当かなと思います。
     ただ現在の新築価格はチャレンジ価格でバブルでしょう。
    ・残りの地区は2002年前後の底値の時代の中古価格とほぼ一致しました。練馬、北千住が
     低めですが足を引っ張る地域を抱えているのでそんなもんかもしれません。
    ・データをもう少し精査して選択すればより精度が高まると思います。狙った物件については
     周辺の賃料データを集めて計算してみてください。

    今待ちという方は、底値買いを目指してがんばりましょう。下がるまで待てない人は中古で
    指値をするなり、新築なら値引きを迫るなりして理論価格を目指しましょう。
    お金あるから別にいいよという方は定価で買ってください。デベも喜びますし日本経済にも
    貢献できます。

  64. 666 匿名さん

    高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

  65. 667 匿名さん

    ■ここ数か月空き室が目立ち始めた

     高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

     外資系企業が幹部や社員に住まわせていたマンションには、こうした物件が少なくない。ある外資系の証券マンは、「社員の多くが、タクシーでも深夜、2、3000円で帰れる距離に住んでいる」と話す。海外赴任者の場合には会社が借り上げているケースも多い。

     しかし、事態は激変した。欧米の企業は本国でリストラの真っ只中で、日本の現地法人や支店の業務も縮小、撤退する。幹部社員も本国に帰国したり、転職を余儀なくされたりと、いまの住まいを離れなければならなくなっている。ある不動産業者は「ポツリ、ポツリだった空室が、ここ数か月のうちに目立つようになってきた」という。

  66. 668 匿名さん

    分譲が業績不振なら賃貸はさらに大変でしょうね。

  67. 669 匿名さん

    東京駅から半径5km圏内w

  68. 670 匿名さん

    CR? 利回り?
    あんたらみたいなのがたくさんいるから、価格が民意を反映しないまま右往左往するんじゃないのかと、
    たまたまここを覗いた一般人の俺は、そう思ったよ。

  69. 671 購入検討中さん

    670さん
    逆だと思いますよ。収益還元でみないから、日本の物件は不当に高かったし、庶民は目利きが出来ないので悪徳業者にだまされていた。利回りは一つの分かりやすい目安だと私は思う。

  70. 672 匿名さん

    家賃レベルが一番客観的な目安だよね。

    最終的には、
    よほどのブランド地域を除いて、
    不動産価格は、
    同じ仕様であれば、
    都心までの距離に比例する価格帯に
    収斂して行きますね。
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

  71. 673 匿名さん

    賃貸屋さんの宣伝乙です。

  72. 674 匿名さん

    >>672

    家賃はある決まった期間における利便性に対して一時的に支払う金額
    だから、都心までの距離に比例するのはわかります。

    しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
    値に対する価格が反映されるべきです。
    しかし不動産取引というものは時にはキャピタルゲインを得ることが
    できるので長期スパンでの利用価値に対して不当に価格が上昇する
    ケースがあるので注意が必要です。
    短期的な価値を向上させるのは比較的簡単ですが、長期的に価値を
    維持することは困難です。デベロッパーは短期的価値を向上させる
    ことで価格を吊り上げます。その付加価値が長期的であるのか、
    それとも一時的なものなのか見極めるようにしたいものです。

    私の考える一時的な付加価値の例

    ・新築であること
    ・キッズルーム
    ・再開発地帯における眺望
    ・敷地内スーパーマーケット
    ・液晶テレビ無料プレゼント
    ・ららぽーとw

  73. 675 匿名さん

    最も一時的な付加価値は、キャラによるイメージ宣伝じゃないの?

  74. 676 匿名さん

    マドンナ乙

  75. 677 匿名さん

    「一時的な付加価値」を避ける人は広告宣伝費のたっぷり乗ったマンションを検討すること自体が無理あるでしょ。
    売り主から直接土地買って工務店で注文住宅建てたほうがいいタイプだと思う。

  76. 678 匿名さん

    ありえないモデルルームや、イメージ画像やCG、
    営業マンの語る夢の新生活ストーリーなんかも一時的な付加価値。

    消費を楽しむ要素は一時的価値といえるのかな。

  77. 679 マンコミュファンさん
  78. 680 住まいに詳しい人

    >>674
    >しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
    >値に対する価格が反映されるべきです。

    でも、将来の利用価値なんて、どーやって測るのでしょうか?

    現在の利用価値にトレンドを加味して微調整する程度でしか予測出来ないわけで
    でも、それは現在の利用価値を評価しているに過ぎないわけで
    結局、現在の賃料/利回りに還元されることになります

    おっしゃりたいことも充分理解出来ますが
    具体的な評価する場合は現在だけが評価の対象になるのは仕方のないことです

  79. 681 元祖匿名はん

    バブル崩壊までの不動産価格は、収益物件であろうが実需であろうが、
    いわゆる近隣取引相場を前提とした鑑定評価でいう取引事例比較法で
    決まってきました。

    今回の不動産市況の悪化については、サブプライムや官製不況(建基法、
    金商法、貸金業法の改正・施行)等、種々の要因があるのでしょうが、
    こと都市部の収益物件に関して言えば、バルクセールが頻繁に行われた
    2000年前後以降、利回り水準は実際に最も低下しました。

    で、個人居宅(実需物件)に関しては、実は日本が範とするアメリカの
    鑑定評価では、収益物件の鑑定士と、個人居宅の鑑定士は資格が異なり
    評価手法も分かれています。
    端的に言えば、アメリカも実需物件は取引事例比較法がベースなのです。

    キャップレートやIRRが本邦不動産マーケットに根付いたことは喜ばしい
    ことと個人的には思われましたが、それでも乱痴気騒ぎは起こりました。
    プロと呼ばれるマーケットでもそうだったわけです。

    結論を申せば、実需物件でも利回り的発想は無視すべきでないと思います。

    特に長く住めば一緒、売らなきゃ一緒、資産価値は関係ない的な発想は、
    余剰キャッシュで特定地域物件の指名買いの方以外は、ファイナンス前提
    (いかに住宅ローン審査基準が緩くとも、、、最近若干だけ締め気味ですが)
    である以上、ロジカルでない、ましてや販売側のポジショントークならば
    凡そレベルが低すぎる、物件競争力放棄の開き直り発言に近いと思います。

    いずれにしても、NOIのCapで10%以上とか、新築でグロスCap10%以上とか
    本当にリーマンのバルクセール(今度は売り側ですが)報道等を見るにつけ、
    時代は戻ったなぁ、今度は誰がリスクテイク出来るかな、等と感じます。
    最悪のマーケットではありますが、又ビジネスチャンスとも言えそうです。

  80. 682 匿名さん

    驕れるものは久しからず
    ただ春の世の夢のごとし

  81. 683 匿名さん

    今、手持ちのDVDを整理していたら、2005年初期の
    外資による不動産投資ラッシュを特集したNHKSPが出てきた
    ちらっと見てみたが凄い昔の出来事のようだ

    まだ4年足らずしか経ってないのに

  82. 684 匿名さん

    そのちょっと前は山一だの長銀だの潰れて、日本沈没とまで悲観が支配してた。
    国際の格付けが下がったとか大騒ぎして。

    今アメリカ国債とか格付けさがってんのかね?
    あんなの都合のいい、いいかげんなもんだよね。
    いちいち気にして真面目に付き合うほうが**だった。

    その間アメリカはむちゃくちゃなレバレッジかけてバブル膨らましてたんだから。

  83. 685 匿名さん

    資本主義の暴走が、もたらした悲劇的現状にふさぎ込んだ輩の多い事。

    こんなの繰り返しだろうよ〜

    戦争が無いだけ平和だよ。

    弱音を吐かずに、前に進むしかないでしょう!

  84. 686 匿名さん

    No.192 by デベにお勤めさん 2008/12/06(土) 16:25

    191さん。
    民事再生法のどこが悪法ですか?
    事業に失敗した社長は切腹でもしろと?
    それとも自己破産?
    確かに日本には「責任とって潔く・・・」って精神があるとは思う。
    でも、それやって何か良いことある?債権者や社員は得するの?
    会社が立ち行かなくなって、企業を清算してしまうより、再生を目指すほうが
    よっぽど社会に貢献すると思う。
    あなたの言う「涙流して謝って・・・」って、それで終わりじゃないんだよ!
    黒字の出る企業に育て直さなきゃいけないんだよ。
    この不景気の中で、企業を運営して社会のに貢献し、社員を雇用して黒字にする。
    その大変さが、あなたには解りますか?

  85. 687 銀行関係者さん

    京王線小田急線沿線で売れ残り物件が急増しているようですが、どなたかローカルな情報に詳しい方いらっしゃいます?

  86. 688 匿名さん

    >687

    明日にも倒産しそうな新興・再生デぺの売り残り新築物件を誰が買いますか?
    人生最大の買い物にチャレンジ出来ないよ・・・サラリーマン庶民は。

  87. 689 匿名さん

    >686

    民事再生法適用の会社再建では経営陣の刷新は必須ではないのが一般的。
    一方、会社更生法適用では経営陣は全員くび。
    債権者や権利関係者とのバランスでいけば後者のほうが
    一般庶民には受け入れられやすいスキームだと思うけど。

    会社を傾かせるのはいつの時代も無能な経営者だが、
    会社を繁栄させ支えていくのは多数の一般社員。
    プレジデントとか東洋経済あたりの財界人御用達の
    雑誌あたりが、サラリーマン経営者を持ち上げ過ぎなんだよ。

  88. 690 購入検討中さん

    民事再生で経営者が交代しない例は現実にはあまりありません。殆どスポンサー企業を募るのでそこから派遣された人に交代します。

  89. 691 銀行関係者さん

    >>688さん
    京王線小田急線沿線は中小のデベ物件が多いからですか。
    業者名を調査します。
    ありがとうございました。

  90. 692 匿名さん

    来年始まること

    実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
    派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
    派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
    アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争が始まるのも来年
    賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
    なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
    正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
    値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが増えるのも来年
    高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレスとなるのも来年
    持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、アパートの一棟投売りが始まるのも来年
    空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件が出てくるのも来年
    高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
    中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算できなくなるのも来年
    楽しみな来年

  91. 693 匿名さん

    ご参考
    アパート家賃が安い順
    八王子、日野、立川あたりでアパートが大量に余ってくるかも。
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2a/o=80hsbqBjnIY...
    ホームレスとして土地勘がある新宿あたりに??

  92. 694 匿名さん

    692=疫病神?

  93. 695 匿名さん

    >>692

    耳ざわりは悪いけど、残念ながら、半分くらいは当たるだろうね。 > <

  94. 696 匿名さん

    中央線沿線、
    これから大変なことになりそうですね。

  95. 697 匿名さん

    小田急線沿線も無人のホームが多いので、年末は大変な事になると思う。

  96. 698 匿名さん

    >>692
    ひええ。怖いです。やはり持つべき物は現金、そして苦しい時に助けてくれる仲間ですね。
    これから買うにしても1000万円は現金を手元に残しておきます。

  97. 699 匿名さん

    >苦しい時に助けてくれる仲間ですね。
    人のことをかまっている余裕はなくなる。

    >1000万円は現金を手元に残して残しておきます。
    そんな現金もなくなる。

  98. 700 匿名さん

    明けない夜はないように、終わらない不況もないし
    はじけないバブルもない。

    ギャンブルの大鉄則は、みんなと逆に張ることです。
    みんなが実体以上にネガティブ思考に陥っている
    今はいろいろ買い時。
    もちろん、余剰資金の範囲内で。

  99. by 管理担当

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