23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

私は教授ではありませんよ。千葉都民です。

［東京　２８日　ロイター］　モリモト<8899.T>は２８日、東京地裁に民事再生手続き開始の申し立てを行ったと発表した。
負債総額は１６１５億２０００万円。
　発表によると、サブプライム問題をきっかけに不動産市況が冷え込み、同社も資金繰りが厳しくなっていた。１０月に入って
売却予定物件に対する販売先からの入金が滞ったことなどから、１０月末までに予定していた約定弁済資金の確保が難しくなっ
た。その後、金融機関の協力のもとで再建を図ったものの、監査法人からの監査意見が得られずに民事再生手続き開始の申し立
てに至った。

中古マンションの嗜好も随分と多様化して、変わってきているようです。
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0811/28/news008.html

もはや上がる派が全くいなくなって、このスレ盛り上がらなくなったなあ。

永遠に下げ止まらない気がしてきたｗ
モリモトが潰れるんなら、まだまだ潰れるところが出てくるでしょ。

もはや、倒産リスクのないまともなマンションなんてごく僅かではないだろうか？
もし今新築を買うとしたら、個人的には三井、地所、野村くらいしか考えられない。
中古についてもしかり。私はこの御三家以外は検討できない。住友も当然×。

そう考えると在庫過多と言われながら安心して買える物件なんて、そう多くないのでは？
ただただ安く買いたいという人は良いけど、超ディスカウント物件は怪しい二流、三流
デベだから。買って早々倒産したり、アフターサービスが受けられなかったりととても
じゃないけど怖くて手が出せない。

結局はマンション業界も大手だけなんだよ。ユーザーが買っていいのも大手だけ。
大手は供給も絞れるから、この調子で在庫調整が順調に進めば、大手デベ物件には
早晩底値を打つのではなかろうか。

竹中でも不良品出す時代だからねぇ。大手と言ってもそれに見合う管理をしてるとは限らない。
仕様が良くても、施工管理が杜撰な丸投げなら、インチキデベが作ったのと変わらない。

大手には補償能力があるとも言われてるけど、
いざ問題が起きたときには、隠蔽したりもみ消したりする政治力もあるから諸刃の剣。
泣き寝入りを余儀なくされるパターンもある。

財務面でもモラル面でも信用できるデベってどこだろう？

>>568

不動産会社にモラルを求めるのには無理があるだろう。
そもそも＊＊＊な家業よ。

ただ、私の知り合いの中堅ゼネコン（マンション建築実績多数）勤務某氏が
言ってたけど「自分が買うなら三井っすね」だって。
大手の中でも三井が一番現場管理が厳しいって言ってたよ。

別に三井の回し者ではないよ。
我が家は別のデベ物件だし・・・泣

財閥系　　　　三井不動産、三菱地所　等
電鉄系　　　　東急電鉄、東急不動産、西武　等
商社系　　　　住商、丸紅　等
大手他業種系　ＮＴＴ都市開発、新日鉄都市開発　等

は、まあまあ大丈夫じゃないの？資金繰りにすぐ困るって事はないでしょう。

銀行が後ろ盾の無い会社には金貸さないから、マンション専業、営業キャッシュフローマイナス　の会社はいつ潰れても驚かないけど。

>>569

デベが現場管理してる訳じゃないだろう。
設計監理は設計事務所か、ゼネコン設計部、現場管理はゼネコンの仕事。
デベはたまに査察に入る程度だし、所詮素人だからねえ。

どういう設計事務所を使って、どういうゼネコンを使って、
どういう費用をかけて建設するか決めるのはデベだから、
やはりデベロッパーの信頼性が問われるのでは。

換骨奪胎で、ハセコーの言いなりや隠れ蓑になってるような泡沫デベのパターンもありますが。

住友不動産がなんとも言えない
あそこってほんとに大丈夫なの？

住友はダメだろう。
もはや調整できないくらいに在庫抱えているし。
オフィスビル事業も他社と比べたら見劣りするし。
財務状況だって、三井、三菱、野村とは開きがあるだろう。

住友よりはまだ東急やオリのが格段に安全だろうな。
あと、東建もやばいみたいだね。

だんだんおもしろくなってきたね。

価格だけではないようです。
さまざまな事を勉強しています。
年寄りが身近にいると考えてしまいました。
下記をご覧下さい。
http://d.hatena.ne.jp/pal8/comment?date=20081015#c

壮絶なババ抜きが始まりました。だれが最終的にゴミ在庫を引き受けるのか。
日本の不動産自体、世紀タームで下げ止まらないかもね。

所詮、マンションはバーチャル不動産だからねぇ・・・

リクルートコスモスはやばいんですか？

いつ下げ止まる？

と銘打ちましたが、

いつ下げ止める？

と一度聞いてみたいです。

自助努力も自浄作用も欠落してて

金が付かないと何も出来ないなら

大手でも新興でも大差ないです。

デベとゼネコンの存在価値は、こういう厳しい状況下でこそ発揮されて然るべきかと。

浮かれて有頂天で売りまくった挙句、無地無策で、挙句無心に走る姿は悲劇的です。

>>582
元々マンションは、不動産としての価格にしては高すぎたんだし、まともな適正価格まで下がるのが当たり前の事でしょ？
土地の価格を無視して、素人がまともに計算できないように、どんだけ付加価値で値段吊り上げてるんだか・・・
一度初心に戻さないと、何度でも同じ事が起きるだけだよね！

その、初心とは、を問いたいです。

恐らく大多数の業者には、その初心すら、無いから。

住宅事業に対する気概、プライド、文化、理念に、大多数が、欠ける。

大手でも人員配置等も含め真剣さ自体が足りない企業も見受けられる。

以前にも書きましたが、散々自らで業界内のエサを食い散らかした挙句

勝手に氷河期を向かえ、他に責任転嫁し、大手財閥系ならマシ発言とか

レベルが低すぎて聞いてられません。

土地値が下がるまで、建築費が下がるまで待つだけで誤魔化し誤魔化し

在庫処分だけ、金融機関にはへいこら低姿勢、それが事業ですか？

今年（2年後）は当社はマンションを販売しませんとか、地所あたりから

一度聞いてみたい。

>気概、プライド、文化、理念に、大多数が、欠ける。

今時、そんなもの持ってる業界なんてあるの？
自動車のビック3が倒産しちゃった方が良いって思ってるのだけどねｗ
その位、ドツボにはまらないと、不動産を含めた経済なんて安定しないよね。
やり直しぃ〜・・・

今までマンションを適正価格以上で売ってきて
さぞぼろ儲けして貯まってるだろうに
なぜ倒産するんだろう
今までみたいに儲からなくなりましたが普通にやってけます
ってだけの不動産会社はないんか

私自身は、クルマも好きですが、車よりも住宅における社会的意義は極めて大きいと思います。

貴殿の意見からは恐縮ですが、方向性なり示唆があまり感じられませんが。

GMもシティも私も潰れていいと思ってます。貴殿のおっしゃる意味は、例えば不動産業界で

財閥大手のうち、財務体質の弱いところが逝っても良いという意味ですか？でしたらYESです。

ことゼネコンなら、いくらでもどうぞ、ってところです。

あらあら・・・
>方向性なり示唆があまり感じられませんが。

貴方が答えを書いてたから、あえて書かなかったのに・・・・・ｗ
『気概、プライド、文化、理念に、大多数が、欠ける。』
ここの一連のBBS見てても思うんだけど、日本人がこれをみんな忘れちゃってるでしょｗ
悪い部分ばかり増えて、日本人の良い所無くなっちゃったジャン！！
中途半端に継続するくらいなら、一度皆でドツボにはまる覚悟しちゃおうって事かな？

マンション業界自体が、頭悪いけど金儲けたい野心家の博打場なんですよ。
バブルに乗って一気にのし上がる、ダメになったらさっさと逃げる。
儲けは儲かっただけ立ち上げメンバーで分け取り。

事業の継続性なんてはなからお笑い種。
バブルでブイブイ言ってる時期にそんな事本気で言っていたら、
なに青臭い事言ってんだとバ カにされる業界。

山師ワラワラっていうのは世界共通だよね
日本は大京の残党系が多すぎるが

社長がぼろ儲けしてるのを見て、若い社員が３０代で新しい会社を立ち上げる。
で、儲かるだけ儲けて、倒産して、別会社作る。
今までの新興不動産会社モデル

そんなの不動産会社だけじゃないだろ。
何処の業界でも似たようなもんだね。
銀行・証券・生損保なんてのは、それに便乗して甘い汁吸ってるだけで、やばくなったら税金投入を当てにしてるだけジャンｗ

電気製品や自動車は、保証期間が過ぎていたとしても、不具合が有れば
回収よ呼びかけ、対応に応じている。

この業界は、その様なお客さんのことなんて全く考えていない。自分が
儲かればって考えているとしか思えない。
業界に立ち直れと言っても所詮無理。

一生で最も高い買い物なのに、法整備も十分でない。

消費者庁を来年創設を目指しているようだが、金ばらまいたりする前に
やること有るだろう。麻生さん（違う方向に進んでスミマセン）

１０月中の２３区世帯数増減を見ると、都心１０区とその他１３区との格差が広がっているようです。
賃貸需要も都心１０区への集中傾向が強まり、県境外周区は苦戦の模様。

都心１０区　１６５８世帯増
その他１３区　１３２３世帯増
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/2008/jm08010000.htm

恐らく来年春がマンション竣工の最後のピークとなり、賃貸から持ち家への移動の最後の
ピークとなるだろう。すなわち、来年春が賃貸過剰の最後のピークとなる。

それ以降は、徐々に持ち家比率が下がって行き、賃貸の過剰状態も徐々に緩和される。
その過程の中で、都心１０区への集中傾向はさらに強まるだろう。
職住近接への要求は今後も弱まることは無いだろう。特に賃貸は。

まさか、都心１０区に江東区とか入れてんじゃないだろうな？
いつもの教授の調子だと入れてる気がしてならないが…。

仲介不動産屋はいいかげんにしろ
経歴詐称の常習犯

>電気製品や自動車は、保証期間が過ぎていたとしても、不具合が有れば回収よ呼びかけ、対応に応じている。

何も問題も無いようにじっとしていて、個別対応で「こんな事めったに無いんですが・・・」「貴方の使い方が悪いんです」とか言っていながら、死者が増えて世論が大騒ぎになってから、始めてクレーム対応していたでしょ！？
財閥系の自動車会社なんて、隠しまくりしていながら、ばれても責任転嫁ばっかりだし。

どっかの荒らしとおんなじですね

>>596

ふふ、入ってますよ江東区

都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

品川区とか目黒区が入ってなくて、墨田区とか江東区が入ってるのはとっても違和感がある。
墨田区と江東区に山手線駅なんてあったっけ？台東区は100歩譲って許す！
江東区が都心は絶対不可。

都心３区：千代田、中央、港
都心５区：＋渋谷、新宿
都心８区：＋文京、目黒、台東、

あたりが、一般的な気がする。
１０区となると、これに豊島、品川の２区を入れるって感じかな。

>>601

違和感ありありだけど
都心１０区は統計上の定義らしいから都庁の住宅局にでも聞いてみれば

>>601
人口増加率なんでしょ？

増えてるところ外したら統計的に可笑しくなる。

港区とかに憧れるのは田舎者の証拠。メトロ、山手線近辺の都心に住んで居れば何処でも大差ない。

幻想と現実のギャップ。特にこのバーチャルな世界でしか生きられない方はその傾向が強いようで。

お上がテコ入れしてる再開発エリアは入るでしょふつー。

>>603
役所の定義なんかよりも、世間の常識的な感覚、つまり世論の方がこの場合重要でしょう。
その点から言えば、まあ江東、墨田は圏外ですかね。

いつも統計だなんだと出してくる割に、自分に都合悪いことだけは完全否定なんですねｗ

あと江東区と墨田区の大部分は朱引き範囲内だから由緒正しい東京といえる。
そもそも目黒区や品川区の大部分は江戸府外だしね
江戸時代は職住近接だったけど工業化で城東の環境が悪くなり、城南／城西方面
に住宅地が広がった。都内から工場がなくなって来たから再び江戸時代の人口分布
に戻りつつあるのかもしれない。

>>605
コリアタウン、食肉処理場、汚水処理場近隣はお断りです。

＞603
↓以下の通り（らしいです）

都心３区：千代田区、中央区、港区
都心10区：都心３区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区、墨田区、江東区


個人的には、「都心３区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区」の９区で十分
601さんと同じく江東区は論外ですね

江戸時代云々は時代錯誤もいいところ。
日本で由緒正しいのは大和と出雲の二つだ、なんて言ってるのと同じ位ナンセンス。
城東地区はブランド力が欠如している為、はなから論外。

>>608
ちゃんと教授（笑）って名乗れよ
無能な役所の定義をありがたがったり
江戸時代の下町の範囲をありがたがったり

早速江東物件のスレを荒らしててわろたｗ必死すぎる
あと自演もほどほどにね

>>608
江戸府外じゃ無いよ、目黒・品川なんてつい最近まで、東京じゃなくて郡部だったんだってｗ
JAの支社みりゃわかるよｗ

下町を支えてきた工場を邪魔者扱いして
マンションが無秩序におっ建つのを有難がるとは
下衆な不動産屋だねぇ

>>614
つい最近？
お歳を召した方の言葉は含蓄がありますね。

過去郡部だった場所に人気、地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。

似非歴史論者の説に釣られてやれば、幕末で幕府側が無様に敗北して時点から西方有利の情勢が
今日まで続いてるという事だ。
幕府が勝っていれば或いは教授のご高説も成り立っていたかも。

自称教授と匿名はんの
いつもの２タッグですか

いい加減にして欲しいですな

あと、直後に必ず出てくる江東アンチ
ほんといい加減にしてほしいもんです

>>619
KYがちゃんと空気を読めるようになれば
荒れることもないんだよ

本人は啓蒙活動のつもりなんだろうけど
実際はアンチを増やすだけのホメ殺し

大学教授の書き込みがなければ江東アンチは出てこないでしょ。
その証拠に、このスレの上の方ではマンション景況の話（暴落ネタが多いがw）ばっかりじゃないか。

城東僻地は値下げ攻勢本格化してるし、
後発湾岸は今こそ瀬戸際に来てる。

マンション暴落を語ると、城東がホットな話題として出る情勢だから、
墨田区応援教授としては居てもたってもいられないのでしょう。

ただ、その挙句壊れたテープレコーダーでは却って悲壮なだけなんですが。

>地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。

地価なんて上がって喜んでる奴は、地面も持ってない奴か、売って儲けようって考えてる不動産屋ぐらいだろ？ｗ

今のマンション不況の波を一番浴びているのは湾岸です。
有明や東雲の惨状を見れば判りますね。
デベ関係者はなんとか客を呼び戻そうと、江東区は都心だと連呼してますが、実際にそう思ってる人はどこにもいません。

まぁ　元々の住民にとっては、湾岸地区がどうなろうとかまわないんだよね。
豊洲にSC出来て散歩する場所が増えたのは良いけども、他にいくらでも徒歩圏内に散歩&買い物出来る場所があるから、別に無くても何も問題ないな。
どちらかと言えば、TVとかで煽られないで、深川地区が落着いた環境に戻ってくれるのが、住民にとっては一番ありがたい。
今のままが一番の財産になるって事がわからないAHOが多いのが困る。何処の地区でも同じかな？
表参道も、30年前は落着いた良い街だったけどね・・・

アンチさんにとっては湾岸とタワマンは何より憎くて仕方がないようです

アンチ殿は千葉県人でしょうね、だから便利な地域に嫉妬してるんでしょう。

↑アンチさん乙です
他人になすりつけるのはお得意の手ですね

>>625
そういう考えをしてる御仁が
なんでこんなスレに出入りしてるの？

>>629
???
何か問題でも？

こういう発言は各々の主体性を重んじる立場としては好きではないのですが、、、

湾岸にせよ、都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。

市川に続いて、関西の千里中央のスレを見ていると、悲しい情けない気分になる反面、

購入客側も一体本音でどう思っているのだろうかと確認してみたくなりました。

社会的に見ても、最早余計なお世話では正直済ませられないような気もするのですが。

節税観点等以外の、自用の方に伺ってみたいです。

タワマンがダメというつもりも無い、無かったのですが、関西出身者でもありますし、

どこもかしこもタワマンブームでここまで来た傾向については正直抵抗を感じます。

ルーフバルコニーも良いよ。
部屋よりバルコニーのほうが広かったり、それはそれで楽しいよね。

>>631
>都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。

今に始まった事じゃないし、構造偽装もろもろを含めて、とうとうばれてやんのって感じかな？
みんな、そう言うリスクを含めて買ってると思ってたけど。
どんな現場でも、頭のゼネコンが細かく立ち会ってるわけじゃないし、第3者機関なり役所が抜打ちを含めて、全工程の調査してるわけでもない。
実際に土中工事やってる人で、杭減らして儲けたって自慢してたのも過去に居たけどねぇ〜・・・
映画に出てきたマンション群ｗ

タワマンも湾岸に数本だけとかなら価値あったけど、乱立するようになったら単なる詰め込み団地。
まして郊外や田舎にまで作るようになるとどうしようもないね。

地震の恐れとか、薄い壁とか、エレベータとか、管理修繕の負担とか、タワーにはいろんな不便があるけど、それでも希少性があればその不便を特別感として演出しえたんだろうけど。

庶民の量産垂直長屋と判定された時点で、大きな負の遺産になってしまった。

なぜか話題はいつも湾岸とタワマンを叩く話ばかりですね。ネタもループしてばかり。
べつに褒めろとは言いませんがなぜそんなに執着するんでしょうか。

>635　さん

プチバブルの象徴だからじゃない？今まさに崩落前夜って感じでタイムリーだし。
都心部も同じかもっとやばいんだけど、庶民には関係ないしね。

まーニコタマ叩きたくてもそこそこ売れてるみたいだから叩けないし
週刊誌やテレビでネタにされてる湾岸なら叩きやすいんじゃない？

かつてのタワーマンションは、地域における明らかなランドマークであり、
デベロッパーとしても、ゼネコンとしてもフラッグシップ案件と位置づけ、
新規の物件は、これまでを超えていなければならない、という使命を帯び、
十分な期間をかけて企画し、一番の仕事をしているという誇りを胸に、
意欲的かつ丁寧な仕事をしていたように思う。

一次取得ではない目の肥えた顧客を相手にすることから、
優秀なスタッフ、優秀な現場監督なくして成り立たなかったのが、
タワーマンションだったのではないだろうか。

しかし近年は、団塊ジュニアの一次取得者をメインターゲットにし、
「いかに安く、早く、ウケるタワーをつくるか」が競われ、
どっかのホテルをてがけましたという意匠デザイナーらを前面に打ち出し、
建築物として貧弱なコンセプト、新規性のない施工技術は隠れ、
つまりは声が大きければ監督など誰でもいいという現場ばかりになってきた。

どこもかしこもタワーだらけで、かつてはタワーでは当たり前だった、
十分な実績や能力のある現場監督、作業員がいない、
勘や経験はないがCADの操作や計算だけは得意な現場ばかりになってきた。

ゼニのためなら事故米を流通させ、産地や製造国の偽装もやむなし、
インサイダー取引が横行し、音楽著作権詐欺やらなんやらという日本で、
不動産・建築業界だけが聖職者のような商いをしているはずもなく、
二流の企画と二流の現場監督により乱立させられたタワーマンションは、
かつてのタワーマンションと似て非なる存在なのではないだろうか。

昔はやすかっただけでしょ。

＞638
なるほど。
確かにタワマンは乱立しすぎですね。
供給過多により、中古価格も下落することでしょう。

ここ数年のファンドによる過剰融資は、都心部のマンションストックを大きく増加させました。
これにより、都心部への居住はより身近なものとなりましたが、
一方で、県境外周区で築年数が新しい賃貸物件が大量に余剰化しています。

今後は家賃レベルを切り下げながら、港区、目黒区、品川区のそこそこの所得レベルの
２４〜２９歳層を取り込んでいく動きが活発になるでしょう。
所得レベルによる住み分けがより深化して行く過程にこれから突入します。

世田谷区・練馬区では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模マンションが竣工します。
20代の県境外周区居住が加速化されて行くのは間違いないでしょう。

>>642

一時間半でダボはぜが一匹だけ釣れた。
下記参照
>>481

>>642
ウソつくな。湾岸も世田谷低地も練馬大根も、全部売れ行き悪いだろ。

２３区でも北部はもう駄目みたいだな。
＜東武百貨店＞池袋本店の改装計画凍結　投資効果見込めず
12月1日18時57分配信 毎日新聞
東武百貨店が０９年度から実施予定だった池袋本店（東京都豊島区）の改装計画を凍結することが、１日分かった。消費不振が長引き、十分な投資効果が見込めないと判断した。７３億円を投じ、婦人雑貨や紳士服売り場を３年間かけて改装する計画だった。今後の消費動向を見定めたうえで、延期して着手するか、中止するかを判断するという。

＞646
このニュース一つで「北部がダメ」とはスゴい判断ですね

まぁ妄想大学教授に与えたいエサではある

練馬は今後どう転ぶか微妙な位置にいるなぁ
簡単に大根呼ばわりするのはナンセンスだよ。
但し練馬駅周辺だけですが…

ブルームバーグより

◎リーマン日本法人：不動産担保付き債権、最大6000億円売却へ−日経
12月３日（ブルームバーグ）：３日付の日本経済新聞は、米リーマン・ブラザーズの日本法人で９月に民事再生法の適用を申請したリーマン・ブラザーズ証券が年度内にも不動産担保付き債権を一括で売却すると報じた。売却規模は5000億−6000億円規模（簿価ベース）に達する見通し。破綻企業が保有する関連不動産の大量売却が進めば、低迷する不動産市場にも影響が出そうだとしている。取材源は明らかにしていない。

日経の記事によると、主な担保不動産は首都圏中心のオフィスビル、商業施設、マンション、アパートなど多種。
売却規模は９０年代後半、邦銀大手全体で年間２兆〜２兆５千億円規模の売却を実施していた頃以来。

各エリア別の新築マンションのキャップレートだそうです。
空室リスク等を考慮しているそうなので、該当マンションの想定家賃を下記該当
エリアのＣＲで割り戻すと適正（？）価格が導き出せます。

例えば高輪にある（山の手南部エリア）想定家賃２５万のマンション新築マンション
の適正価格は25万×12ヶ月÷4.155%=7229万、これ以上の価格で購入するとキャピタル
ロスが大きく割高と考えます。ま、ひとつの指標ということですが最低ここまで下が
るまでは待ちじゃないですかね。

1、隅田川流域エリア　[基準となるC／R]　…　7.45 %
明治維新直後に軽工業や化学工業から近代化が始まったエリア

2、臨海再開発エリア　[基準となるC／R]　…　6.68 %
明治後期から大正にかけて重化学工業により近代化が始まったエリア

3、山の手北部エリア　[基準となるC／R]　…　5.56 %
（中央線より北側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷の下屋敷や近郊農業地帯が展開していたエリア

4、山の手南部エリア　[基準となるC／R]　…　4.15 %
　 （中央線より南側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷が展開していたエリア

5、東急系エリア　[基準となるC／R]　…　6.17 %
多摩川河口流域や臨海工業地域に密着して下請け工場などが展開していたエリア
大正末期から丘陵地などで高級住宅地が開発されてきたエリア

6、小田急・京王系エリア　[基準となるC／R]　…　6.67 %
大正末期から住宅地が開発されてきたエリア

7、中央・西武新宿系エリア　[基準となるC／R]　…　7.08 %
明治期から陸軍や軍需産業が展開し、下町と高級住宅地が混在しているエリア

8、東武・西武池袋系エリア　[基準となるC／R]　…　7.80 %
戦後、農地または、飛行場や軍需産業の跡地がホワイトカラー層向けの住宅に
開発されたエリア

各エリアの詳細はhttp://www.zaicon.co.jp/cr/index.htmlまで

>>651さん
これって、単に平均利回りですよね。
これから読み取れるのは、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、
そもそも割高ってことですね。

>>652

そうです。あくまで平均です。

>山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、そもそも割高

ちょっと違いますね。651さんは割高か割安かというのは住み心地や
利便性に対して価格が価格が高い／安いといっているのだと思いますが、
ここでいっている割高、割安は意味が違います。

ここでの割高、割安は想定家賃に対しての分譲価格が高いか安いかです。
家賃は不動産価格に関して相対的に変動が少ないのでその地域のポテン
シャルに対する比較的安定したベンチマークになります。

計算してみればわかりますが、キャップレートの高い地域のほうが実は
割高物件が多いです。都心部で２５万の家賃は普通ですが、郊外では
１５〜２０万が上限です。例えば東武・西武池袋系エリアのＣＲは
７．８％ですから家賃２０万取れる物件でも適正価格は約３０００万
家賃１５万しか取れない地域だと適正価格は２３００万です。
でも練馬のあたりは５０００万以上の物件が平気で売られてます。
こういうのを高値つかみというのだと思います。

>>646
百貨店大苦戦は池袋に限った話ではないと思うが・・・
むしろ過大な投資を中断したのは英断でしょう

>>653
だから、想定家賃に対して、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどは、
そもそも圧倒的に割高ですよね。

割高というよりは、ブランド、信用力が高いと言ったほうがいい。

債券の利回りと同じで、利回りが高いのは、利回りの低いものより、割安なのではなく、なにかしらリスクがあるから高くなるだけ。
そのリスクに目を潰れるかどうかは、投資家次第ということ。

不動産のリスクって何よ？考え過ぎだよ。
単純に考えて、割高エリアは購入には適さない。賃貸の方がお得。

不動産に割安なし。
本当に割安なら資本をもつ者が買い占めて価格高騰し収斂していく。
そうならないのは安い地域にそれなりの理由があるから。

物件価格に対して家賃が高いところは、
利便性など何らかの理由で短い期間だったら住んでもいいけど
その場所に長期間コミットするのはご免だと多くの人が思う地域。

不動産リスク？
価格リスクに決まってんじゃないの。

こんなに流動性低くて、取引コスト手数料も高くて、
保有するにも売却するにも一々大きな税金かかる資産で
かつ価格変動リスクがでかいんだから、利回りもっと
高くていいと思うよ。

>>657

不動産のリスクはいろいろありますよ

・自然災害による想定される被害の大小
・人口減などによる街の衰退、利便性の低下

不動産は基本的には長期保有で流動性が低い（売りたいときにすぐ売れるわけではない）
から、同じ物件でも賃貸で住むリスクと、保有して住むリスクはイコールではありません。
これらのリスクは地域により異なり、それがキャップレートの差に現れます。
賃貸で住むリスクに比べ、保有するリスクが高い地域はキャップレートが大きめとなり
長期保有するリスクが相対的に低い場合はキャップレートが小さくなるのです。

ＣＲが高い＝割安、ＣＲが低い＝割高ではありません。
その地域のＣＲに対してターゲットとなる物件が高いか安いかで判断すべきだと思います。