サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その30）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
[スレ作成日時]2008-11-10 01:02:00
レインズ見たけど湾岸系は新規分譲の価格より安い値段で売り出してる物件普通にあるじゃん。
レインズ厨は自分が湾岸買って、値が下がったから自己正当化したいだけなんじゃないの？
〉340
決済は振込だけじゃない。キャッシュも出る。だからどのお金が何に使われたかは把握できない。だいたい決済に立ち合う銀行員は処理するだけで、中身はみてない。
ローンの不正をチェックするのは、保証会社なんだよ。銀行は書類のやりとりだけ。保証会社は銀行の口座の動きは照会しない限り見れない。
売買契約書の価格＝レインズ価格は一致してるのがほとんど。つまり信用に足ると言いたいだけだ。
レインズの話はどうでもいいよ
はい、はい レインズ厨の負け。もう出てこないでね。うっとうしいから。
だいたいレインズは大丈夫なわけ？
AM/PMも売りにだしてるしさ。
M&Aででかくなったが、買った多くの企業は売れ残りのアウトレット企業じゃん。
23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？ に戻らないかい。
>>342
もちろん少数ではあるが、キャッシュでの取引もあるだろう。しかしその場合は、基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。
なかには怠慢な銀行マンもいるだろう。しかし保証会社はその領収書から金の流れを把握し、不正水増しがされていないかをチェックする。そしてここでは怠慢銀行マンの話なんかは問題にはしていない。
君が「金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない」と書いていたから、そんなわけないだろう、このドシロウトが！と書いたまでだ。振込みでも現金でも同じことだ。
そして君が、「金融機関は」と書いていたから、銀行サイドの話をしたまでだ。もちろん銀行サイドが保証会社に代わって不正取引が行われていないかをチェックする義務があるから、同じことではあるが。銀行は保証会社と債務者との間の仲介業者のようなものだと思えば自ずと分かることだ。
そして、レインズ成約価格と、保証会社は何の関係もない。レインズはあくまでも不動産会社間の情報交換サイトだ。
ただ、君がレインズの成約価格を、その思考怠慢、発想能力の欠如から鵜呑みにすることは分かった。
都心１０区の着工数は2007年、2008年と低水準。
2009年の入居がピークで後は減って行きそう。
>基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。
実態をわかっていないね。銀行の決済時にはデリバリーのみ担当する人が立ち会うが、
そんなところはチェックしない。大抵は売買契約書すら見てないよ。
銀行にとってローンは単なる事務。与信判断、チェックは保証会社の仕事なんだよ。
そんなことはどうでもいいが、保証会社はレインズのデータをチェックしているし、
担保評価の際にも参考にしている。それは帝国データの企業情報と同じ大概信用出来ること
を知っているからだ。
>>349
私の経験では、銀行担当者が、決済立会いまで同じであったことがほとんどだが、確かにデリバリーのみ担当する人もいた時もある。しかしそれは銀行サイドの都合でしかない。
誰が来るにしろ、あくまでも銀行の人間が立会い、そしてキャッシュの場合は売主の領収書のコピーを要求される（チェックされる）。
また、売買契約書を見ていない怠慢銀行マンの話しなど、どうでもいい。もし怠慢でいいのなら、違う取引の売買契約書を渡してもいいのかと言えば、違うだろ？
銀行マンは保証会社がチェックするために求める資料の提出をチェックする義務があるだろ？違うか？
保証会社が担保評価でレインズをチェックしているのは、充分理解できる。ただ、その成約価格を利用して、不正融資をいちいちチェックし、再調査を請求するようなことは、聞いたこともない。仮に再調査をされたとしてもなぜその成約価格を打ち込んだのかの理由付けができればいいわけで、ブラックリストに載るだとかは考えにくい。ナンセンスだ。
故に、不動産会社もいちいち保証会社に気遣って、成約価格を打ち込んだりはしてはいないはずだ。
>350
まだ理解していないようだが、最近のローンはローンセンターが扱ってるケースが
多い。ローンセンターが申込書類を業者から預かり、保証会社に送る。審査が通れば
銀行の支店に書類を送り、契約と決済を行う。
これは流れ作業で、銀行の支店はきた書類の通りに事務を処理するだけ。
売買契約書なんてみないし、水増しのチェックなんて気にもしない。
レインズをもとに再調査してますなんて言わないから聞いたことないのは当然。
金の動きで売買金額をチェックするのはそれこそ不可能。
4000万の物件を5000万に膨らませて案件で、4000万は振込、1000万はキャッシュ
決済するんですって言われれば、それまででしょ。
>>351
なぜ、通じないのかなあ。
銀行が売買契約書をみないだろうが、水増しのチェックをしないだろうが、保証会社から言われた通りの書類があるかチェックするわけだろ？
近所のスーパーの領収書ではダメだろ？車の売買契約書ではダメだろ？
車の売買契約書では通らないから、銀行は、融資を通す為に原則チェックをしなくてはいけないだろ？違うか？
金の流れは、１０００万がキャッシュなら、その領収書のコピーを求められると書いているだろ？
金の流れを把握しない保証会社なんて聞いたことない。水増し融資見破りは、そうやって把握され続けてきたんだよ、昔から。知らないのか？
まあ、分かった。がんばれ。
アホくさ。
もう寝る。
少し金融市場から見た様子を。
去年まで、商業用不動産（賃貸マンション含む）を証券化した商品を海外も含めた投資家が買っていました
しかし、今年からほとんどCMBS等が組成されていません。
また、上場REITを含む私募ファンドに対するファイナンスも非常に厳しい状況にあります。
要するにレバレッジをかけていた買い手が一気にいなくなりました。
このことは、今年以降からレバレッジに相当する購買力が無くなったことを意味しています。
だいたいレバレッジは2〜5倍程度掛かっていましたので、
総供給（供給量と供給金額の組み合わせ）を半分に絞っても、まだ供給過多です。
そのため、不動産市場が底入れするためには、①レバレッジを供与する人達（銀行とか）が戻ってくる、あるいは、②もっと総供給を絞る必要があります。
新規建設は減らすことはできますが、在庫は投げるしかなく、供給量を減らすことは難しいかもしれません。
量を減らすことができない以上、総供給を減らすためには金額を減らすしかありません。
レバレッジを供与できる人達が戻ってくることが期待できない現状では、マンション価格も含めた不動産価格はそう簡単に底入れしないと考えます。
少なくとも景気の底入れが期待されている来年後半までは不動産の底入れは無いと思います。
>353
だからさー、受付段階では売買契約書はチェックするけど、決済の時は
売買契約書なんてみないし、人も違う人がやってるから金額チェックなんて
してないって言ってるんだよ。
１０００万キャッシュの領収書コピーなんて求めないよ。
そんなの領収書簡単に作れるじゃん。
売契偽造するくらいなら普通やるでしょ。頭悪いなぁ。
金の流れ見るのは売主、買主双方の口座の動きが把握できる税務署、国税
くらいで、片方しかみれない銀行は実態掴めないんだって。
>>210,211,213
返答が遅れたが、サブプライムの2年後の住宅ローン変動金利は、年によって違う。FF金利が段階的に上がっていたときに、変動金利に移ると、2年固定の時代に比べて急激に金利が上昇した。
FICOスコアどうのこうのという話ではない。米は金余りのため、失業者にすら住宅ローンを貸し付けていた。構造はこうだ。
無・低所得の住宅購入者（土地が上がっているので、家を転売したら利益がでる）→住宅ローン会社（銀行に債権を売って手数料で儲ける）→銀行（証券会社に債権を売って手数料で儲ける）→証券会社（債権をデリヴァティヴ化し、世界の金融機関に売って手数料で儲ける）→世界の金融機関（買った金融商品を信託投資として自分の顧客に売って儲ける）→顧客（信託投資で利益が出ているときは儲かる）
誰も損をしない、おかしな構造である。米の金余りの原因は、「日銀の低金利政策」だけではなく、日・米・欧の政策金利の格差。米金融機関は、金利が低い国から金を借りて、レヴァレッジで儲けて、金利の高い国に資金を誘導するということをしていた。
ネット金融取引以前は、ある国の金融市場から別の国の金融市場に資金を移動するのに、最低でも３日かかった。大金だと、より時間を要した。ネット取引時代になると、巨大資金を瞬間移動できるようになる。金融市場には常に盲点がある。この盲点を衝いて、世界の金融市場を瞬間的に遊牧して、荒稼ぎするヘッジファンドの投機が生じた。ヘッジファンドは会員制富裕層から資金を集めている。プライム・ブローカレッジ業務などは、２次的な現象だ。ヘッジファンドは監視だけでなく、国際機関で統制すべきだと思う。
今年前期の原油・穀物価格急騰は、年金基金だけでなく、米証券会社（ロンドン・ドバイの支店や提携会社を通じても）、ＳＷＦなども介入していた。海外からの電子取引は３割に達し、今まではエンロン規制でこれを監視できなかったが、米政府が監視する決定をした。これからは、米商品先物市場において、取引主を登録制にして、取引高の上限を定めるべきだ。例えば、どの国でも小麦製品の国内需要はほぼ一定している。小麦の世界的供給減というような緊急事態がない限り、小麦の国際価格は大きく変動しないはずだ。要因のない価格変動は、投機が原因と考えられる。原油はとにかく、穀物は先物をやめて固定相場制にすべきだろう。
今年１月、ソロスはドルの基軸通貨からの転落を、N.Rubini・NY大学教授は信用収縮のクレジットローン（車などの）への波及を予測した。正確だった。日本バブル崩壊後、麻布・六本木・広尾・白金などのＭＳ価格が半値まで下落した。バブル時代にはやったゴルフ会員権や（ハワイなどの）リゾート地コンドミニアムや絵画への投機は、バブル崩壊後、消滅した。関連会社も消滅した。現在、世界同時不況前夜と感じるが、日本への影響もバブル崩壊を上回るのでないかと懸念する。
210さんではないけど
>>356
日・米・欧の政策金利の格差なんだけどさ、日＜米＜欧だったじゃん。
そうすると日銀の低金利政策という指摘で合ってると思うけど。
あとヘッジファンドに対する認識もおかしい。
ヘッジファンドのうち、グローバルに何にでも投資するいわゆる「グローバル・マクロ」と呼ばれている戦略を採用するヘッジファンドは業界の数%。
50%が株式L/Sだよ。
30%が債券アービトラージ。
210さんの言うようにもう少しチャンと勉強したほうが良いよ。
もしかして学生さん？
もう一つ。投資（investment）と投機（speculation）の違いを説明する。
例えば、先進国（Ａ）が発展途上国（Ｂ）の空港や道路に「投資」する。Ｂは国内の物流がスムーズ化するので助かる。半面、長期的にみると、Ａの側でも、この活動は貿易拡大、企業進出、ヒト・モノ・サービスの交流による新たな産業の創出などを促進するので、結局は利益となる。投資は、長期的視野に立つ、共存共栄を目的とした資金投下の方略。投機は、この反対で、資金投下した側（Ａ）の短期的な利益回収のみが目的。資金投下された側（Ｂ）の状況が、自らの行為によって悪化することは念頭にいれない。つまり、投機は利己主義的。
新古典主義経済学では、投機が投資と混同される事態にまで至って、国際システムがおかしくなった。投資と投機の区別は難しいが、明白な投機は排除されるべきだろうというのが私の立場。
投資だって十分利己的だろ。なに頭の悪そうなこと書いてんだよ。
>>358
僕はデイトレーダーですが、売買差益だけが目的ではありません。
適正価格の形成と流動性の提供も目的として、日々短期売買を繰り返しています。
長期的視野に立ち、投資家や投資対象と共存共栄を目的として資金投下している僕は
投資家ですよね？
僕は株の空売りを専門に行っています。
株価が大暴落したときには買い戻すことによって価格崩壊を防ぎ、
同時に売買差益をいただくことが目的です。
共存共栄を目的とした僕も投資家ですか？
〉356
たいして目新しいことも書いてないし、内容も微妙に？と思う点が多い。
新聞、雑誌から拾った知識の寄せ集めみたいだ。
作りすぎたから３年くらいは休憩だな。
その間に中小の業者が潰れて、
地域間競争が激しくなって優劣がはっきりして来ます。
限られたパイの奪い合い。
県境外周区は厳しいよ。
三年〜五年は、休憩してもらって！デベは、古いマンションを立て替えとかで改修工事で、頑張って貰いたいな！そしたら中古市場が活性化するかな？？
負けがはっきりしたところの新規供給はストップするけど、しぶとく勝ち残るところの新築は続くだろうな。これからは、地域によって発展の度合いの差が大きくなって行くよ。
最終的にしわ寄せは賃貸に行くから、負けのとこは賃貸が有り余って行くよ。賃貸募集物件数は要チェックですね。
地価下落クッキリ 上昇地区ゼロ ３大都市では９割が下落
幾らなんでも建てすぎたからね！世田谷なんて、もぉ〜いらないでしょ〜
都心部居住が進んで行くとその利便性と住み易さが周知されて行く。
また、都心部の住宅ストックの厚みが増してくれば、選択余地も広がる。
そのような状況下では、高家賃の県境外周区に好んで住もうと思う人は自ずから少なくなる。
今後、県境外周区は低家賃が生き残りのＭＵＳＴになろう。
国土交通省が２１日発表した今年１０月１日時点の全国主要都市の地価動向報告によると、調査対象の１５０地点のうち、３カ月前の７月１日に比べ下落したのは１２８地点に上り、８５％を占めた。残る２２地点も横ばいで、７月時点の前回調査で１３地点あった上昇が姿を消した。
下落地点の割合は前回の３８％から急増しており、景気後退による地価下落が鮮明になった。同省では「地価は上昇の鈍化から下落傾向に移った」（地価調査課）と警戒している。
地域別でみると、３大都市圏では、下落地点が９割以上を占めた。東京圏は調査対象の６５地点のうち下落が６１地点を占めた。下落幅は、４７地区が３％以下だったが、１４地点が３％超だった。これまで上昇を続けていた銀座や大手町などブランド力のある地域も軒並み下落に転じており、「景気停滞に加え、資金調達の悪化の影響が出始めている」（同）という。
大阪圏は３９地点のうち３６地点で下落し、３％以下の下落が１５地点、３％超が２１地点だった。名古屋圏は１４地点のうち１３地点が下落し、３％以下が４地点、３％超は９地点となった。大阪、名古屋は、需要が少ないこともあり、東京よりも下落幅が大きくなっているとみられる。
これに対し、地方圏では３２地区のうち１８地点が下落したが、１４地点が横ばいを保った。下落幅は３％以下が１５地点、３％超は３地点だった。（産經新聞）
来年は上昇する。
今こそ買いだ！
過去スレの４０＝大学教授、ってのは定説？
都心部のマンションストックの厚みが増して行けば、
賃貸物件数も増え、中古物件数も増えて行く、そして選択余地は大きく広がる。
都市部に適した住居形態であるマンションは、
超長期で見た場合、都心部のみで生き残る事になるかもしれない。
中古のリフォームは当たり前になり、若いうちは賃貸、そして中古マンション。
経済的基盤が確立されたら新築マンションを購入し、それを生涯の資産とする。
利便性に優れた都心部マンションは、賃貸需要、中古需要ともに永遠にあり、
生涯の資産価値は保障されている。
都心部マンションが一般化して行けば、その希少性、ステータスはしだいに失われて行く。
一部の超高級マンションを除き、新築坪単価は２００〜３００万円のレンジに収斂されるだろう。
そして、一般的な住みやすさ、すなわち職場までの距離、小学校までの距離、
近くに大規模商業施設、大きな公園があるか、治安は良いか等が重視され、
これが坪単価を決めるようになる。
一方、超都心の坪単価４００万円を超える物件については、
現在のように数が増えて行けば、その希少性は無くなる。
真のステータスを保ちえる地域とそうでない地域が出てくる。
外れた地域は新築坪単価２００〜３００万円レンジの仲間入りとなろう。
その見極めは非常に重要になる。
東京への一極集中、都心回帰により、地方および都市部郊外で老朽マンションの空室が急増中、
マンションの荒廃化が進んでいる。都心部地価高騰の再現が起こらない限りは、資産価値維持
の観点からも都心回帰は継続するだろう。
クローズアップ現代１１月２０日（木）放送
急増する“荒廃”マンション
壁にひび、敷地内にはゴミが散乱、エレベーターは動かない・・・今、全国で、管理が破綻し、修繕が
出来ずに荒廃が進むマンションが増えている。これらの多くがバブル期に投資や投機目的で購入
された物件。その後のマンション価格の下落で、転売の機会を失い、また家賃収入も減った結果、
持ち主が管理費や修繕積立金を払わないケースが増えているのだ。管理や修繕が出来なくなった
マンションは値段を下げてもほとんど売れず空き家となり、さらに荒廃が進むという悪循環を
引き起こしている。背景にあるのは、バブル後の景気対策や、地価下落によって再び活性化した
開発ブームがある。 マンションなど集合住宅の空き家は、今や240万戸。どうすればマンション
の荒廃を防げるのか？「社会の共有資産」として再利用する発想も紹介しつつ、日本の住宅政策のあり方を考える。
（NO.2663）
最後の最後は貸せるかどうかが大きなポイントとなる。
貸せるエリアであれば、リフォームして貸し出せばマンションの興廃にはつながらない。
一般人にとってのマンション選びの最重要ポイントは職場までの利便性、
すなわち都心までの利便性となる。
売れてないからなぁそっちのほう。
気持ちはわかるけど・・・
いよいよ尻に火がついて、なり振り構っていられなくなったか。
買い煽りのよいしょが必死すぎ。
しかも全て前から言ってることの繰り返し。
さんざん啓蒙活動頑張ったのに誰からも賛同して貰えてなかったみたいだね。
２４０万戸空いているのなら２４０万世帯移民受け入れるしかないでしょう。
治安や言語の面では不安いっぱい、古きよき日本とは決別しないといけないんだろうけど
経済が沈下してしまったら元も子も無くなるから受け入れざるをえない。
移民向けの借り上げ制度かなんかができて空き住戸を埋めて行くイメージかな。
うわごとのように繰り返す定型煽り。
なすすべなく崩落する城東不動産業を象徴してる。
つまり城東は移民で溢れかえると言うことですね。
城東は今でも移民っぽい人が多いね。
中国人や韓国人とか。
移民受け入れになったらさらに加速するだろう。
散々移民としてあちこちの国に受け入れてらったくせに、
いつから日本てこんな人間ばかりになってしまったんだろうね？
って昔からかｗ
城東はどうでも良いが、移民がどうのと言ってるやつはマジクズ
↑は何を言いたいのか、煽りたいのかわからんが…
レスに対する意見を言わず、ネタだけを投下するのであれば
せめてスレタイに沿ったものにして欲しい。
教授は以前から移民受け入れ推進派だよね
日本の将来と言うより、経団連と同じく目先の数字を追いかけてるだけ
受け入れ後の弊害なんて知ったこっちゃないんだよ
日本人が移民した国は、そもそもが移民で成り立っている国
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
