サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その30）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
[スレ作成日時]2008-11-10 01:02:00
あのさぁ、２００万だなんだって言ってるけど、きっと 一年後に読み直してみると、なんで
あんな高い価格で限界なんて言ってたんだろうと思うね。ためしに半年前の価格を考えてごらんよ。
この不況は底なしなんだから、そんな程度で限界な訳ないでしょ。湾岸地域はそもそも土壌汚染で
人間が住むには適さないんじゃないの。
なんで、あんな高い価格で限界なんて言ってたんだろう
レインズの成約価格を鵜呑みにしているんだね。
あんなの業者がかってに打ち込むだけなのに。
たいていは購入者を気遣ったり、他業者への牽制として売り出し価格を打ち込むくらいだろうに・・・。
〉322
レインズがなんたるかも知らないみたいだね。
早く物件名出して欲しいな。
湾岸タワマンの平均取得価格なんて250万もいってないだろ。三年前なら200〜230万程度だった。
それが例え200万になったところで、そんなに痛いかね？株も原油も半値以下になってるご時世に、ここまで値を保ってるのは他にある？しかも自宅として住めるメリットもある。
はっきりいって下落論者の意見聞いてると、不況だからマンションが買いやすくなるといってるのと同じだよ。
しょせんは格差社会が広がるだけだから…。自分が勝ち組だと思えば待てばいいし、＊＊＊なら時間の経過と共にもっと悪くなるよ。勿論、『買わなくてよかった』を否定するきはありませんが、そう思うときはおそらく今買える物件すら買えなくなってるよ。庶民は基礎体力が乏しいんだから、まずそれを自覚して、次に何処でリスクをとるかを考えるないと、いつまでたっても浮上できないと思うよ。
不況とか関係なく、人為的につくられた新価格とやらはありえないだろ。
旧価格の水準までは普通に戻ると考えるのが自然。
そこから先、上がるのか下がるのかは、確かに不況なら経済成長率と連動して
価格も下がる程度なんじゃないか。
新価格だの旧価格だのって言い方ももなんだかなぁ〜・・・
教授と同じレベルか？
結局、前回のバブルを基準に考えてるだけだね。
320です。
坪200万までしかさがらないということじゃなくて、坪200万までは間違いなく下がると言いたかったんです。
文章力がなくてすいません。
私はどんなに安くても埋立地はいやです。
成城石井も経営してます。
>>324
そうです。レインズは神です。すばらしい信仰の対象です。疑う余地なんてこれっぽっちもございません。
それを信用できないなんていう人間は、レインズのなんたるかを知り得ていません。
あ〜恐ろしや。
とにかく、レインズの成約価格を信用できないなんて言う人は信用できないという証拠を早く出しなさい！
さあ出しなさい！
つべこべ言わず早く出しなさい。
それも出さないのに、レインズ様を疑るとはもう許せません。
なに？、私にもレインズ様が神だという証拠を出せだと？
君達は頭大丈夫か？
レインズ様を疑ってきたのは君達だよ？
レインズの何たるかもしらない君達が出すに決まってるだろーが！！バカモン！
この無知で身の程知らずがああああ！！！
アーメン。
レインズが信用出来ないなら、あなたは何をもって成約価格を知ったのでしょうか？
レインズに登録になる価格が信用に値することは、確認出来るんだよ。金融機関の保証会社は売買契約書とレインズ登録の成約価格をチェックしている。登録されてるデータが違えば、偽造した書類を持ち込んだとして、業者はブラックリストにのるからね。売買契約書も偽造してたら把握無理だが、メリットもないのにそんなリスクとるやつはいない。
早く成約事例教えてくれよ。
今日のクローズアップ現代は
急増する“荒廃”マンション
面白そうだね
>>333
チェックしてないよ、いちいちそんなもん。
レインズの資料と、売買契約書との重みの違いくらい把握できるだろ？
君の言う「登録されてるデータが違えば、偽造した書類を持ち込んだ」の偽造した書類とはなんなのか？
そのすぐ後に「売買契約書も偽造してたら把握無理だが」と書いているということは、少なくとも売買契約書ではないとは読み取れるが。
いいかな？
ブラックリストって言うのは、売買契約書の価格が、実際の取引価格より“多く”偽造され、融資枠を上げて申し込まれたケースで、それが発覚されたときに、その仲介会社や売主会社がブラックリストに載るということだよ。
それはレインズの成約価格なんかは根拠にはしない。
仮に参考程度にしたとはしても、その価格が違っていたとしてブラックリストなんかには載せない。
ナンセンスだよ。
何か勘違いされたみたいだが、そもそも俺は最初の当事者ではない。
だから、いちいち君の為にレインズの会員向け情報（成約価格）を引っ張り出して、ここに何かを書き出すつもりもない。
君もいちいち証拠を出せ出せと言い募るなら、君のそのブラックリスト情報は、どこの保証会社の、どこの担当者がそう言ったのかをきちんとさらけだすべきだろ？違うか？
>>334
今見ました。
これまでのどんなニュース、情報番組よりも
これはインパクトあった。
実際買う気がスットーンと落ちた。
マンションは、立地、規模、設備、仕様、とかなんとかより、
最も重要なものはそこに住む人間だと思わされた。
〉335
もちろんレインズの価格と売契上の価格が違ってるだけじゃ即アウトにはならないが、売主、買主、仲介に再調査はする。逆に金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない。
売契水増しは一番多い不正だし、まともな銀行の保証会社ならピックアップして検査してる。次に多い源泉徴収票偽造も所得額だけ変えたりしても、税金欄がそのままだとすぐにわかるチェック機能がある。
不正がわかっても、法的手段なんかとらない。ただ粛々と不芳属性業者として登録され、そこが関わった取引にはいっさい融資が出なくなるだけ。銀行同士情報共有はしない。
どこの担当者が言ってたなんてナンセンスなことは回答しない。書いてる内容で察してくれ。
>>337
お楽しみ中横から失礼だか、結局あんたはレインズ、れいんずとほざいてるだけで、肝心の情報に
なるとナンセンスだから察してくれかい。
なんか、俺の言ってる事はすべて正しい、でも情報はだせない、と言ってるだけだよね。
霊感商法の人間と話してるみたいだね。まったく信用できない。
この1週間・・我が家に大量のＤＭが送られてきた。
以前問い合わせしたデベ新築物件から近所の中古物件のチラシまで。
以前の価格よりもだいぶ安くなっていた。（キャンセル・モニター・価格改定等々・・）
年初は買う気満々だったし、先月まではローン減税拡大ラッキー位に思っていたのに、
来年は社会人になって初めての減収（1割〜2割？）確定だと思うと、
今は購入は考えられない状態。
いつか経済に薄日がさす頃、
もしくは不景気に慣れてきた頃に改めて考えようと思う。
そのとき今販売中の物件はどうなっているのだろう・・？
>>337
>逆に金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない。
薄々感じてはいたが、上記の君の文章を読むだけでも、君がドシロウトだということがわかる。
金融機関がどのように実際の取引価格と、売買契約書の相違を見つけるかは、金の流れだ。
契約書通りの金額が、買主から売主の口座へと支払われたかというところだ。
つまり売買契約書よりも少ない金額での金銭授受をしていた場合に、水増し不正を疑う時だ。
だから、融資する際は、その流れを把握できる自分の銀行において決済するのだ。
レインズの成約価格から、再調査が入ったなんて聞いたこともない。
レインズ見たけど湾岸系は新規分譲の価格より安い値段で売り出してる物件普通にあるじゃん。
レインズ厨は自分が湾岸買って、値が下がったから自己正当化したいだけなんじゃないの？
〉340
決済は振込だけじゃない。キャッシュも出る。だからどのお金が何に使われたかは把握できない。だいたい決済に立ち合う銀行員は処理するだけで、中身はみてない。
ローンの不正をチェックするのは、保証会社なんだよ。銀行は書類のやりとりだけ。保証会社は銀行の口座の動きは照会しない限り見れない。
売買契約書の価格＝レインズ価格は一致してるのがほとんど。つまり信用に足ると言いたいだけだ。
レインズの話はどうでもいいよ
はい、はい レインズ厨の負け。もう出てこないでね。うっとうしいから。
だいたいレインズは大丈夫なわけ？
AM/PMも売りにだしてるしさ。
M&Aででかくなったが、買った多くの企業は売れ残りのアウトレット企業じゃん。
23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？ に戻らないかい。
>>342
もちろん少数ではあるが、キャッシュでの取引もあるだろう。しかしその場合は、基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。
なかには怠慢な銀行マンもいるだろう。しかし保証会社はその領収書から金の流れを把握し、不正水増しがされていないかをチェックする。そしてここでは怠慢銀行マンの話なんかは問題にはしていない。
君が「金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない」と書いていたから、そんなわけないだろう、このドシロウトが！と書いたまでだ。振込みでも現金でも同じことだ。
そして君が、「金融機関は」と書いていたから、銀行サイドの話をしたまでだ。もちろん銀行サイドが保証会社に代わって不正取引が行われていないかをチェックする義務があるから、同じことではあるが。銀行は保証会社と債務者との間の仲介業者のようなものだと思えば自ずと分かることだ。
そして、レインズ成約価格と、保証会社は何の関係もない。レインズはあくまでも不動産会社間の情報交換サイトだ。
ただ、君がレインズの成約価格を、その思考怠慢、発想能力の欠如から鵜呑みにすることは分かった。
都心１０区の着工数は2007年、2008年と低水準。
2009年の入居がピークで後は減って行きそう。
>基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。
実態をわかっていないね。銀行の決済時にはデリバリーのみ担当する人が立ち会うが、
そんなところはチェックしない。大抵は売買契約書すら見てないよ。
銀行にとってローンは単なる事務。与信判断、チェックは保証会社の仕事なんだよ。
そんなことはどうでもいいが、保証会社はレインズのデータをチェックしているし、
担保評価の際にも参考にしている。それは帝国データの企業情報と同じ大概信用出来ること
を知っているからだ。
>>349
私の経験では、銀行担当者が、決済立会いまで同じであったことがほとんどだが、確かにデリバリーのみ担当する人もいた時もある。しかしそれは銀行サイドの都合でしかない。
誰が来るにしろ、あくまでも銀行の人間が立会い、そしてキャッシュの場合は売主の領収書のコピーを要求される（チェックされる）。
また、売買契約書を見ていない怠慢銀行マンの話しなど、どうでもいい。もし怠慢でいいのなら、違う取引の売買契約書を渡してもいいのかと言えば、違うだろ？
銀行マンは保証会社がチェックするために求める資料の提出をチェックする義務があるだろ？違うか？
保証会社が担保評価でレインズをチェックしているのは、充分理解できる。ただ、その成約価格を利用して、不正融資をいちいちチェックし、再調査を請求するようなことは、聞いたこともない。仮に再調査をされたとしてもなぜその成約価格を打ち込んだのかの理由付けができればいいわけで、ブラックリストに載るだとかは考えにくい。ナンセンスだ。
故に、不動産会社もいちいち保証会社に気遣って、成約価格を打ち込んだりはしてはいないはずだ。
>350
まだ理解していないようだが、最近のローンはローンセンターが扱ってるケースが
多い。ローンセンターが申込書類を業者から預かり、保証会社に送る。審査が通れば
銀行の支店に書類を送り、契約と決済を行う。
これは流れ作業で、銀行の支店はきた書類の通りに事務を処理するだけ。
売買契約書なんてみないし、水増しのチェックなんて気にもしない。
レインズをもとに再調査してますなんて言わないから聞いたことないのは当然。
金の動きで売買金額をチェックするのはそれこそ不可能。
4000万の物件を5000万に膨らませて案件で、4000万は振込、1000万はキャッシュ
決済するんですって言われれば、それまででしょ。
>>351
なぜ、通じないのかなあ。
銀行が売買契約書をみないだろうが、水増しのチェックをしないだろうが、保証会社から言われた通りの書類があるかチェックするわけだろ？
近所のスーパーの領収書ではダメだろ？車の売買契約書ではダメだろ？
車の売買契約書では通らないから、銀行は、融資を通す為に原則チェックをしなくてはいけないだろ？違うか？
金の流れは、１０００万がキャッシュなら、その領収書のコピーを求められると書いているだろ？
金の流れを把握しない保証会社なんて聞いたことない。水増し融資見破りは、そうやって把握され続けてきたんだよ、昔から。知らないのか？
まあ、分かった。がんばれ。
アホくさ。
もう寝る。
少し金融市場から見た様子を。
去年まで、商業用不動産（賃貸マンション含む）を証券化した商品を海外も含めた投資家が買っていました
しかし、今年からほとんどCMBS等が組成されていません。
また、上場REITを含む私募ファンドに対するファイナンスも非常に厳しい状況にあります。
要するにレバレッジをかけていた買い手が一気にいなくなりました。
このことは、今年以降からレバレッジに相当する購買力が無くなったことを意味しています。
だいたいレバレッジは2〜5倍程度掛かっていましたので、
総供給（供給量と供給金額の組み合わせ）を半分に絞っても、まだ供給過多です。
そのため、不動産市場が底入れするためには、①レバレッジを供与する人達（銀行とか）が戻ってくる、あるいは、②もっと総供給を絞る必要があります。
新規建設は減らすことはできますが、在庫は投げるしかなく、供給量を減らすことは難しいかもしれません。
量を減らすことができない以上、総供給を減らすためには金額を減らすしかありません。
レバレッジを供与できる人達が戻ってくることが期待できない現状では、マンション価格も含めた不動産価格はそう簡単に底入れしないと考えます。
少なくとも景気の底入れが期待されている来年後半までは不動産の底入れは無いと思います。
>353
だからさー、受付段階では売買契約書はチェックするけど、決済の時は
売買契約書なんてみないし、人も違う人がやってるから金額チェックなんて
してないって言ってるんだよ。
１０００万キャッシュの領収書コピーなんて求めないよ。
そんなの領収書簡単に作れるじゃん。
売契偽造するくらいなら普通やるでしょ。頭悪いなぁ。
金の流れ見るのは売主、買主双方の口座の動きが把握できる税務署、国税
くらいで、片方しかみれない銀行は実態掴めないんだって。
>>210,211,213
返答が遅れたが、サブプライムの2年後の住宅ローン変動金利は、年によって違う。FF金利が段階的に上がっていたときに、変動金利に移ると、2年固定の時代に比べて急激に金利が上昇した。
FICOスコアどうのこうのという話ではない。米は金余りのため、失業者にすら住宅ローンを貸し付けていた。構造はこうだ。
無・低所得の住宅購入者（土地が上がっているので、家を転売したら利益がでる）→住宅ローン会社（銀行に債権を売って手数料で儲ける）→銀行（証券会社に債権を売って手数料で儲ける）→証券会社（債権をデリヴァティヴ化し、世界の金融機関に売って手数料で儲ける）→世界の金融機関（買った金融商品を信託投資として自分の顧客に売って儲ける）→顧客（信託投資で利益が出ているときは儲かる）
誰も損をしない、おかしな構造である。米の金余りの原因は、「日銀の低金利政策」だけではなく、日・米・欧の政策金利の格差。米金融機関は、金利が低い国から金を借りて、レヴァレッジで儲けて、金利の高い国に資金を誘導するということをしていた。
ネット金融取引以前は、ある国の金融市場から別の国の金融市場に資金を移動するのに、最低でも３日かかった。大金だと、より時間を要した。ネット取引時代になると、巨大資金を瞬間移動できるようになる。金融市場には常に盲点がある。この盲点を衝いて、世界の金融市場を瞬間的に遊牧して、荒稼ぎするヘッジファンドの投機が生じた。ヘッジファンドは会員制富裕層から資金を集めている。プライム・ブローカレッジ業務などは、２次的な現象だ。ヘッジファンドは監視だけでなく、国際機関で統制すべきだと思う。
今年前期の原油・穀物価格急騰は、年金基金だけでなく、米証券会社（ロンドン・ドバイの支店や提携会社を通じても）、ＳＷＦなども介入していた。海外からの電子取引は３割に達し、今まではエンロン規制でこれを監視できなかったが、米政府が監視する決定をした。これからは、米商品先物市場において、取引主を登録制にして、取引高の上限を定めるべきだ。例えば、どの国でも小麦製品の国内需要はほぼ一定している。小麦の世界的供給減というような緊急事態がない限り、小麦の国際価格は大きく変動しないはずだ。要因のない価格変動は、投機が原因と考えられる。原油はとにかく、穀物は先物をやめて固定相場制にすべきだろう。
今年１月、ソロスはドルの基軸通貨からの転落を、N.Rubini・NY大学教授は信用収縮のクレジットローン（車などの）への波及を予測した。正確だった。日本バブル崩壊後、麻布・六本木・広尾・白金などのＭＳ価格が半値まで下落した。バブル時代にはやったゴルフ会員権や（ハワイなどの）リゾート地コンドミニアムや絵画への投機は、バブル崩壊後、消滅した。関連会社も消滅した。現在、世界同時不況前夜と感じるが、日本への影響もバブル崩壊を上回るのでないかと懸念する。
210さんではないけど
>>356
日・米・欧の政策金利の格差なんだけどさ、日＜米＜欧だったじゃん。
そうすると日銀の低金利政策という指摘で合ってると思うけど。
あとヘッジファンドに対する認識もおかしい。
ヘッジファンドのうち、グローバルに何にでも投資するいわゆる「グローバル・マクロ」と呼ばれている戦略を採用するヘッジファンドは業界の数%。
50%が株式L/Sだよ。
30%が債券アービトラージ。
210さんの言うようにもう少しチャンと勉強したほうが良いよ。
もしかして学生さん？
もう一つ。投資（investment）と投機（speculation）の違いを説明する。
例えば、先進国（Ａ）が発展途上国（Ｂ）の空港や道路に「投資」する。Ｂは国内の物流がスムーズ化するので助かる。半面、長期的にみると、Ａの側でも、この活動は貿易拡大、企業進出、ヒト・モノ・サービスの交流による新たな産業の創出などを促進するので、結局は利益となる。投資は、長期的視野に立つ、共存共栄を目的とした資金投下の方略。投機は、この反対で、資金投下した側（Ａ）の短期的な利益回収のみが目的。資金投下された側（Ｂ）の状況が、自らの行為によって悪化することは念頭にいれない。つまり、投機は利己主義的。
新古典主義経済学では、投機が投資と混同される事態にまで至って、国際システムがおかしくなった。投資と投機の区別は難しいが、明白な投機は排除されるべきだろうというのが私の立場。
投資だって十分利己的だろ。なに頭の悪そうなこと書いてんだよ。
>>358
僕はデイトレーダーですが、売買差益だけが目的ではありません。
適正価格の形成と流動性の提供も目的として、日々短期売買を繰り返しています。
長期的視野に立ち、投資家や投資対象と共存共栄を目的として資金投下している僕は
投資家ですよね？
僕は株の空売りを専門に行っています。
株価が大暴落したときには買い戻すことによって価格崩壊を防ぎ、
同時に売買差益をいただくことが目的です。
共存共栄を目的とした僕も投資家ですか？
〉356
たいして目新しいことも書いてないし、内容も微妙に？と思う点が多い。
新聞、雑誌から拾った知識の寄せ集めみたいだ。
作りすぎたから３年くらいは休憩だな。
その間に中小の業者が潰れて、
地域間競争が激しくなって優劣がはっきりして来ます。
限られたパイの奪い合い。
県境外周区は厳しいよ。
三年〜五年は、休憩してもらって！デベは、古いマンションを立て替えとかで改修工事で、頑張って貰いたいな！そしたら中古市場が活性化するかな？？
負けがはっきりしたところの新規供給はストップするけど、しぶとく勝ち残るところの新築は続くだろうな。これからは、地域によって発展の度合いの差が大きくなって行くよ。
最終的にしわ寄せは賃貸に行くから、負けのとこは賃貸が有り余って行くよ。賃貸募集物件数は要チェックですね。
地価下落クッキリ 上昇地区ゼロ ３大都市では９割が下落
幾らなんでも建てすぎたからね！世田谷なんて、もぉ〜いらないでしょ〜
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
