二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

イーストの南東向きを思いっきり高くして、お見合い部屋の元とるんじゃないですか？
なんだかんだ言って、皆さん本当に住みたいのはイーストだけでしょ。

後は、投資対象となるかどうかですよね。

>>707さん

　一般論ではご指摘の通り、中低層の方が液状化には弱いです。

　ただあくまでも一般論であり、ライズの中低層棟を建てる地盤において、①対液状化の土壌改良をするのかどうか？　②Ｎ値５０以上の上総層が浅く分布することから、中低層棟も上総層から支持をとるのか？　についての情報がないため、不安か不等沈下を起こすかどうか（またはおこしやすいか）は判断できません。

　１００倍云々は、タワーと中低層の比較ではなく、震災を受けて建て替えが必要なケース（新潟地震の液状化のような不等沈下）と、上総層から支持をとり建物はほとんど無傷だが液状化された外構周りのみ復旧との費用比較です。

　割安にするかどうかは、上記の点やデベの戦略も絡んでくるので当然わかりかねます。

　ただ景色の良い立地なのでタワーにはプレミアムがつくでしょうから、やはり中低層は割安になると想像します。

>>722さん
いえいえ、底値期なら都心でも十分に手が届きましたよ。
例えば・・・
・文京区春日駅徒歩8分の低層物件南向き角部屋→坪単価260万円
・高輪台駅徒歩8分の三菱地所物件南向き角部屋→坪単価300万円
・白金台駅徒歩10分の丸紅物件南向き低層階→坪単価310万円
・四谷駅徒歩8分の三菱地所物件南向き低層階（日当たり良）→坪単価300万円
など。
上記はいずれも2004年頃に私が実際に検討した実例です。
しかも、上記のうちいくつかは「売れ残り」で値引きにも応じるスタンスでした。

中古はもっとすごかったです。
文京区や新宿区辺りなら、築5年以内南向き物件でも250万円以下がゴロゴロ。
ちなみに、二子玉川の徒歩9分の築2年最上階南向き物件（ライズから割と近い）が
坪240万円でした。（都心に比べて意外と高い印象がありましたね）

まあ、世の中そんなもんです。

＞725

で、今さら世田谷の最果ての掲示板まで来て、底値で都心マンションをご購入された自慢話？

いや、これだけのネガキャンはきっと底値で買い損なったやっかみかも。

725がそこまで言うなら恵比寿ガーデンプレイス壱番館、代官山アドレス、青山パークタワーあたりが中古で坪300万切るのを待ってでも購入は遅くないってことですね。（多分そこまで下がらないけど…。）要は地域一番のランドマークマンションや誰でも買いたい条件のいいマンション（部屋）は当時の底値でもそれなりの値段が付いていたということ。二子玉川の新しいランドマークが平均250万前後で買えればいいけど、無理だろうね。

確かにあの当時の自慢されてもねぇ。

725は底値買いそびれ→結局現在もノンホルのマノタだな。

同感。
こんなスレにはりついて何がしたいのか。

725です。

別にネガキャンしているつもりは全くないですよ。
実は私が買ったのは、「世田谷の最果て」の某物件です（二子玉川では
ありませんが）。
なのでこの物件にも興味があり覗いている次第です。

725を書いていて思ったのですが、2004年頃、世田谷と文京区あたりの物件
価格はほとんど差がなかったと思います。（文京区のマンション営業マン
もそういっていました）。
それが、2007年のプチバブルにかけて文京区などの都心物件が激しく値上がりした
一方、世田谷あたりは2割ぐらいの値上がりに止まっていましたよね。
したがって、今回の下げ局面でも都心の下げに比べ世田谷などの城南物件の下げは
小さいのではないかと思います。なぜなら、やはり城南エリアには「このエリア
から離れたくない」というコアなファン層が存在すると思うのです。

ライズが城南の「小金持ち層」に受けるかどうかは両論あるのでしょうが、
やはり注目度は高いですよね。

坪単価300以下なら無理してでも購入検討したいですね。

やっぱ自慢したいんでしょ・笑

どこかのスレにあった「港区の山手線内側に坪300万以下で」マンション買っちゃいました！って人だよ、この人。どこだっけ？用賀のトワイシアだったかな？そんなにお安く購入出来たんだから、こんな世田谷の川向こうは川崎物件まで下りて来ていただかなくて結構ですから！港区で幸せにお過ごしください。

新手のプロか？

なんか勘違いした下品なのが沢山流入してきそうで萎えるな。二子玉駅周辺から出て瀬田・上野毛・岡本方面をうろつかないように、関所もうけてくれよ、東急さん。

そちら方面への道は細いまま渋滞させておきますんで、ご勘弁をお願いしま〜す。

東急の簿価が低いだろうと言う指摘が、
これまで何名もの方からされているようですが、
よく知らないのですが、時価会計とか何とかで、
古くから持っている簿価の低い土地も、
現在では簿価が時価で計算されている、
なんてことはないのでしょうか？

（時価会計とか減損会計とか素人なので、
　的外れだったらゴメンナサイ）

的外れです。お引き取り下さい。

たまたまは通勤時に死にそうになるのでパス。
ＴＸができる前の常磐線並みに混む。
それ以外では、面白い街だけど。

二子玉川にこんな高層マンションが必要なんでしょうか？
再開発といいますが、再開発＝高層マンション棟・オフィス棟。駅前なら何とか理解できますが、歩いて６分の場所に。三鷹駅前にも高層マンション。高層マンションは都心だけでいいのではないでしょうか？

検討するにも価格が出ないと。

>>742
このスレでは平均＠２５０万円確定です。
みなさん＠２５０万円で検討していますよ。
予算がない人は＠２００万、予算がある人は高層階で＠３００万で計算しています。

周辺の音とかはどうでしょうか？大通りに近いので

多摩堤通りが大通り？

＞743

検討するだけなら250万ではなく、無料なので幾らでもやったらいいさ。

200万で二子玉川のタワー買えたら、07年に誤ってたまプラーザ徒歩15分超犬蔵のマンションなんて高値で買ってしまった人は、人生破綻だね。
そんな人が大量に出てしまうというのは、日本経済にマイナスであれプラスになることは一つもないだろうけどね。743は安く買えればいいんだろうけど…。

でも、やっぱり200万じゃ買えないよ。
城南の人気地区が200万で買えたら、城東・城北はホントにスラム街になっちゃうんじゃない？

ははは

スラム街になるかもなー

でもさ、不動産の価格どんどん落ちるよ

747の言うようなケースって今までもあったんだよね
牛久って知ってる？？？

バブルの時にはそんなところに家を建てちゃう人が
ごまんといたんだよ

今は失われた世代と呼ばれているけどｗ

まあ200以下もこの分だとありえるよ

俺は港区白金で250〜300が底値だと考えているけどな

最近販売されている駅前タワーの平均坪単価

パークハウスワンズタワー（東村山市野口町北）　200万強
ブランズタワー南千住（荒川区南千住）　250万
The Kashiwa Tower（柏市柏）　230万
ベリスタタワー東戸塚（横浜市戸塚区）　280万
プラウドタワー練馬（練馬区中村北）　300万
プラウドタワー亀戸（江東区大島）　260万

二子玉川ライズ（世田谷区玉川）　予定価格　250万


すべて網羅出来ている訳ではないが、昨今の都心ではないタワマンの販売坪単価。
一部苦戦しているものの、概ね販売は好調に推移している模様。
ということで、このスレでの結論は

練馬＞＞戸塚＞＞亀戸＞南千住≒二子玉川＞＞柏＞東村山

ということで、南千住と柏の間、東京都と千葉県の県境と同じくらいってことになったのね。
つまり、東京都と千葉県の県境≒東京都と神奈川県の県境。なるほどねー、ぷっ。

このスレ、何も知らないプロ集団も多いけど、何も知らないネガキャン集団も多いってことだね。
市況市況っていうけど、首都圏を広く見渡せば、大体250万がありえない価格だってことは分かりそうなもんだけどね。

時間軸を見てないで言っても意味なし

＞750

では、練馬タワーは竣工前に6掛けってことですね？

「練馬タワー契約の方（他のタワーも）、手付金放棄で即キャンセルを！」

とのことだそうです。

二子玉川ライスは湿地の水害ハザード地域だよ。
おまけに東急不動産は早期完売を目指しているから坪250万円じゃ有明や豊洲に客持ってかれて終わっちゃうでしょ？
土地も安く仕入れてるんだから坪200万円以下にならないと無理でしょう。
最上階で坪300万円くらいで低層階は150万円が実力でしょ？

＞751

Exactly!

＞752

752さんって「購入検討中さん」ってなってますけど、湿地の水害ハザード地域なのに何で購入検討するんですか？200万以下だったら買ってやるよ、ってことですか？

だったら、埋立地の有明も、土壌汚染の豊洲も検討せず、東村山に行けばいいじゃん。
そうすれば、今ならディスカウントプライスで200万以下で売ってくれるよ。
ご懸念の地盤もしっかりしてるよ。

「購入検討」してんのに「水害ハザード」アピールなんて、ただのネガキャンじゃん。

しょうがないじゃん、予算がなくても二子玉川に住みたいんだからさぁ。スルーしとけばいいよ。

業者同士みたいな争いは掲示板ではやめてくれないかな

純粋に素人は不動産を大安売りで買いたいと思っているし
値下がりを指をくわえて待っているだけなんだから。

>752
誤》玉川ライス→正》玉川ライズ
わざとぼけたんですか？ライスじゃ坪150ですね。

まあ、みんな落ち着け。

坪２５０なんてあるわけない。都心の新築マンションは言うほど下がってない。
ここは坪３３０から３５０の間くらいが妥当だろうけど、時期的に競合する物件の価格によっては
３００位もあるかもね。

高層の方角の良い部屋は坪４３０、低層の客引き物件が坪２６０くらいかな。

少し雨で、少し暑い日には、お散歩の終わりにタマタカで、
涼みながら何か美味しいものを買って帰ります。
きれいな緑のお庭を思い出しながら、ビールをごくり。

そんな週末になりそうです。

荏原神社のお祭りも行きたいな。

坪200万なら買ってもいいな。
100㎡6000万円だろ？年収1080万円の自分なら自己資金5％でもローン審査通る。
南向き3LDKで30階あたりだったら90㎡で妥協してもいいや。
でも年収800万円未満の＊＊＊はマンションのグレード下がって邪魔だから買わないでほしいな。

>760
年収1000ちょいでニコタマはキツイんじゃないですか？
坪200でギリギリ低層階の日当たり眺望悪の部屋が買えたとしても
せっかく駅周辺に商業施設があるものの物価高いので毎日食料品買ったり
週末ごとに外食したりニコタマ生活を楽しむのはムリだと思います。
そもそもこのMSのターゲットはもっと年収が上の世帯なんじゃ？

760は釣りだって・・

761も釣りだろ？
そう信じたい…

真剣に検討しようとしている者としての希望的観測も含め
平均は＠３００から＠３３０辺りと予想。
プレミアム住戸など上は＠４００前後まであるだろうが、
条件の悪い部屋は＠２００台後半から買える物もあるだろう。
世田谷の物件としては、やはり平米数×１００万位が居心地のいい数字。
最近の下向きのマーケットトレンド及び大量販売の売り難さというネガ材料と
人気の住宅地である二子玉川ブランドの再開発プレミアムが相殺し合うイメージだろうか。

それにしても最近の注目度といったらないね。
もともとこのエリアは、格下の城東湾岸や川向こうの市外局番044地域から
妙に目の敵にされてイジられる傾向にあったが、
最近は例のキャッチコピーのせいで俄か都心住民の対抗心にまで火をつけてしまった。

現在、港区山の手内側のいわゆる　都心　に住んでいますが、ここはやはり別格では？
沿線沿いの池尻のタワーや三茶の大規模物件などは苦戦しているようですが、
二子玉立地は全く別物と考えたほうがいいでしょう。
なんせ、数年前のプラウドのときも近辺でひとり飛びぬけた単価でだしてましたが、
（確か３００万〜３５０万くらい？）あっという間に完売し、今でもいい値段で
売買されているようですし。
通勤とか考えると自分で住む気にはなれませんが、ここは安くは出てこない気がします。

プラウドタワーの坪@300当時は非常識なまでに高い値づけだったのにも
かかわらず抽選多数で即日完売。
よく考えると二子玉川の近隣って成城に上野毛、等々力、とんでもない
お金持ちが大量に住んでるんですよね。
900戸って大規模ですが坪300を高いと思わない世帯この辺では900以上明らかに
存在しますよね。

私も765さんの意見に同感です。
大崎のタワーを昨年購入したのですが、ここのことは知りませんでした。
二子玉川は世田谷でも別格です。自由が丘と同じ印象。田都の混雑はいやですが、やはりブランドなので、大崎（＠３３０）より安く出たら悔やむかも。

>>７６０さん
そうかなあ？年収１０００万程度は見向きもしないなんて、１０００戸もある
集合住宅ではありえないでしょ。もっと上の層が近辺にいるのは事実だが、あ
えてここを買う理由はないよね。

年収１０００万でも数千万の頭金があれば、８〜９０００万くらいの物件はそ
こそこ余裕ありで買えますよ。年収増が見込めるならなおさら。それともこの
物件は全て１億円以上になるとでもいいたいのかね？

坪３００万なら山手線内を買うよ。
こんな田舎じゃ坪２５０がいいとこ。
タワーマンションが高級というのは幻想で、
低層階で緑が多く、広いの物件が高級マンション。

>都心住民の対抗心

対抗心？？？

>年収１０００万でも数千万の頭金があれば、８〜９０００万くらいの物件はそ
>こそこ余裕ありで買えますよ。

ローンが組める＝買えるではない
上昇カーブが保障されていて
独身なら何とかなるかもだが

>>769
坪300なら山手線内を買うって、いったいどこをかうんですか？今時そんな価格で山手線内で買える物件教えてください。それとも底値時代にタイムスリップですか？？

まず月々の管理費、修繕積み立て費、駐車場、固定資産税などの維持費が支払えないでしょう。
そんな物件購入したら維持費だけで月10万以上＋ローンで破産です。