二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

底値時代は都心がそんなに安かったなんて…最近しか知らないので信じられない価格ですね。自分の予算は7000万強ってところですが、その時代だと都心に80平米台が買えたのかと思うと切なすぎる。まあ、その時代には先立つものがなかったから結局買えなかったんですけどね。不動産て難しい…。
本当に年末に向けてそんなに下がっていくんだろうか？だとしたらしばらく静観しようか…。
あぁ、こうやっていつになっても買えない自分。

うーーーーん。

坪３００以下を予想する人は野村の練馬タワーや三鷹タワーの値段とか知らないんだろうか。

９，０００万くらいの予算もってるひとはウジャウジャいるのに、いまそういう人の食指が
動きそうな物件はなかなか無い状態。３５０なら即だけど、野村の三鷹タワーなみの単価は
狙ってくると考えるのが順当だと思うけど。

>>705
いや、だから彼等はこの掲示板で東急不動産に語りかけてるのよ。
安くしないと売れないよって。
＠250万が相場だよって教えてあげてるのよ。

それとここを検討している方にここが高かったら損だから買わないほうがいいよ。
僕が買えなくなるから値下げするまで買わないでねって言いたいわけですよ。
それほど必死なんだから放っておくしかないです。
価格発表があったらまた大騒ぎするだろうけどね。
第一次抽選が終わってら終わったでまた全然売れてないとか大騒ぎするんですよ。

>>695 周辺住民さん

>だから中低層には不安があるが、超高層は安全と言っているわけです。

>不等沈下した中低層マンションの建て替え費用に比べると、１／１００くらいでしょう。

周辺住民がこのマンションを購入するわけでもないのに度々投稿していますが
これを読むと、二子玉川ライズのタワーマンションは安全性が高いかもしれませんが
ライズには、中低層棟もあるわけで、そっちの方は、不安があり、不等沈下した場合は
タワーのなんと、１００倍もの建替え費用がかかるということでしょうか？

それなら、中低層棟はよほど安くしてくれないと割があいませんが
往々にして、敷地面積と住戸数の関係で行くと、タワーより中低層の方が戸数が少ないから
決して安くはないですよね。
二子玉川ライズの場合は、川に近く、おそらくスーパー堤防にもならないため
リスクを考慮して中低層棟はかなり割安にしてくれるんでしょうかね？

>>707
お疲れ様。
あなた達の必死さには頭が下がります。
この物件が１戸も売れずに坪200万円になるといいですね。

私は他のマンションもふくめて様々な物件を検討中ですが、他の物件のスレッドと
ここのスレッドが大きく違う点があります。
それは、近所に住んでいるという人が、>>547のように「住んで欲しくない」と書いたり、
高値煽りの投稿をしていることです。

他のスレッドではここまで、近隣住民が購入検討のマンションに口出ししてくることは
ほとんど見かけません。

それが二子玉川ライズの特性なんでしょうか？
裁判が起きたり、地権者が総戸数の１割以上、約170戸分もいるからでしょうか？

住む前からこれでは、住んでからは更に、近所に住んでいる人や地権者から、
あれやこれやうるさく言われるんでしょうか？

>>713

「高値煽り」ねー・・・

坪３５０−４００っていう数字は関係者が言ってる数字だし、この掲示板見てる
セミプロ（笑）もそれを知っててカキコしてるんでしょ。それをしたところで、客が
ついてこなければどうしようもないわけで。

とりあえず３７０−３８０で見せて客の反応みてドン引きなら下限の３５０まで下げるだろうし
好感触なら上げてくるだろうし。いつものパターンですわな。

３００以下じゃ原価割れだよ・笑。

１億アッパーくらいの予算層はワンサカいるエリアだから３５０なら足はやいでしょう。。。
そんなに安く出してくるとは思わんがね。。。

>>706

城東にいってね〜

３５０ってあんた・・・
ここより格上と思われる深沢の某大型中古物件でも
＠３００超えるとなかなか動かないですよ。
田園都市線の川べりでそこまで客がついてこれるかなあ？

>>716
深沢ハウス？
あそこ２流デベだし、不便なとこにありますからねぇ。

さすがに深沢ハウスとここを比べちゃこの物件に失礼でしょう。
駅遠、長谷工、団地風ですからね、深沢ハウス。
売出当時、売り切るのに本当に苦労してましたよね。
まあこの物件も売り切るのに苦労するのは同じでしょうが。

たまにこのスレで深川ハウス＊＊を見かけるがそこまでいい物件なのか？
もちろん悪いとまでは思わないにしてもだ。

300で原価割れ???　簿価ありえないぐらい安いでしょう。いくら資材が高騰してるっていったってねぇ・・・。　そういえば東洋経済で不動産特集やってましたね・・・

>>704さん
詳しくありがとうございました。
やはり底値時代でも都心に80平米は無理そうですね。
ある意味あきらめがついたというか、スッキリしました。笑
でも、二子玉川あたりなら底値時代なら十分買えたようですね。
都心と言わずとも城南エリアなら買えたのかな〜。
と過去を振り返っても仕方がないのですけどね。

イーストの南東向きを思いっきり高くして、お見合い部屋の元とるんじゃないですか？
なんだかんだ言って、皆さん本当に住みたいのはイーストだけでしょ。

後は、投資対象となるかどうかですよね。

>>707さん

　一般論ではご指摘の通り、中低層の方が液状化には弱いです。

　ただあくまでも一般論であり、ライズの中低層棟を建てる地盤において、①対液状化の土壌改良をするのかどうか？　②Ｎ値５０以上の上総層が浅く分布することから、中低層棟も上総層から支持をとるのか？　についての情報がないため、不安か不等沈下を起こすかどうか（またはおこしやすいか）は判断できません。

　１００倍云々は、タワーと中低層の比較ではなく、震災を受けて建て替えが必要なケース（新潟地震の液状化のような不等沈下）と、上総層から支持をとり建物はほとんど無傷だが液状化された外構周りのみ復旧との費用比較です。

　割安にするかどうかは、上記の点やデベの戦略も絡んでくるので当然わかりかねます。

　ただ景色の良い立地なのでタワーにはプレミアムがつくでしょうから、やはり中低層は割安になると想像します。

>>722さん
いえいえ、底値期なら都心でも十分に手が届きましたよ。
例えば・・・
・文京区春日駅徒歩8分の低層物件南向き角部屋→坪単価260万円
・高輪台駅徒歩8分の三菱地所物件南向き角部屋→坪単価300万円
・白金台駅徒歩10分の丸紅物件南向き低層階→坪単価310万円
・四谷駅徒歩8分の三菱地所物件南向き低層階（日当たり良）→坪単価300万円
など。
上記はいずれも2004年頃に私が実際に検討した実例です。
しかも、上記のうちいくつかは「売れ残り」で値引きにも応じるスタンスでした。

中古はもっとすごかったです。
文京区や新宿区辺りなら、築5年以内南向き物件でも250万円以下がゴロゴロ。
ちなみに、二子玉川の徒歩9分の築2年最上階南向き物件（ライズから割と近い）が
坪240万円でした。（都心に比べて意外と高い印象がありましたね）

まあ、世の中そんなもんです。

＞725

で、今さら世田谷の最果ての掲示板まで来て、底値で都心マンションをご購入された自慢話？

いや、これだけのネガキャンはきっと底値で買い損なったやっかみかも。

725がそこまで言うなら恵比寿ガーデンプレイス壱番館、代官山アドレス、青山パークタワーあたりが中古で坪300万切るのを待ってでも購入は遅くないってことですね。（多分そこまで下がらないけど…。）要は地域一番のランドマークマンションや誰でも買いたい条件のいいマンション（部屋）は当時の底値でもそれなりの値段が付いていたということ。二子玉川の新しいランドマークが平均250万前後で買えればいいけど、無理だろうね。

確かにあの当時の自慢されてもねぇ。

725は底値買いそびれ→結局現在もノンホルのマノタだな。

同感。
こんなスレにはりついて何がしたいのか。

725です。

別にネガキャンしているつもりは全くないですよ。
実は私が買ったのは、「世田谷の最果て」の某物件です（二子玉川では
ありませんが）。
なのでこの物件にも興味があり覗いている次第です。

725を書いていて思ったのですが、2004年頃、世田谷と文京区あたりの物件
価格はほとんど差がなかったと思います。（文京区のマンション営業マン
もそういっていました）。
それが、2007年のプチバブルにかけて文京区などの都心物件が激しく値上がりした
一方、世田谷あたりは2割ぐらいの値上がりに止まっていましたよね。
したがって、今回の下げ局面でも都心の下げに比べ世田谷などの城南物件の下げは
小さいのではないかと思います。なぜなら、やはり城南エリアには「このエリア
から離れたくない」というコアなファン層が存在すると思うのです。

ライズが城南の「小金持ち層」に受けるかどうかは両論あるのでしょうが、
やはり注目度は高いですよね。

坪単価300以下なら無理してでも購入検討したいですね。

やっぱ自慢したいんでしょ・笑

どこかのスレにあった「港区の山手線内側に坪300万以下で」マンション買っちゃいました！って人だよ、この人。どこだっけ？用賀のトワイシアだったかな？そんなにお安く購入出来たんだから、こんな世田谷の川向こうは川崎物件まで下りて来ていただかなくて結構ですから！港区で幸せにお過ごしください。

新手のプロか？

なんか勘違いした下品なのが沢山流入してきそうで萎えるな。二子玉駅周辺から出て瀬田・上野毛・岡本方面をうろつかないように、関所もうけてくれよ、東急さん。

そちら方面への道は細いまま渋滞させておきますんで、ご勘弁をお願いしま〜す。

東急の簿価が低いだろうと言う指摘が、
これまで何名もの方からされているようですが、
よく知らないのですが、時価会計とか何とかで、
古くから持っている簿価の低い土地も、
現在では簿価が時価で計算されている、
なんてことはないのでしょうか？

（時価会計とか減損会計とか素人なので、
　的外れだったらゴメンナサイ）

的外れです。お引き取り下さい。

たまたまは通勤時に死にそうになるのでパス。
ＴＸができる前の常磐線並みに混む。
それ以外では、面白い街だけど。

二子玉川にこんな高層マンションが必要なんでしょうか？
再開発といいますが、再開発＝高層マンション棟・オフィス棟。駅前なら何とか理解できますが、歩いて６分の場所に。三鷹駅前にも高層マンション。高層マンションは都心だけでいいのではないでしょうか？

検討するにも価格が出ないと。

>>742
このスレでは平均＠２５０万円確定です。
みなさん＠２５０万円で検討していますよ。
予算がない人は＠２００万、予算がある人は高層階で＠３００万で計算しています。

周辺の音とかはどうでしょうか？大通りに近いので

多摩堤通りが大通り？

＞743

検討するだけなら250万ではなく、無料なので幾らでもやったらいいさ。

200万で二子玉川のタワー買えたら、07年に誤ってたまプラーザ徒歩15分超犬蔵のマンションなんて高値で買ってしまった人は、人生破綻だね。
そんな人が大量に出てしまうというのは、日本経済にマイナスであれプラスになることは一つもないだろうけどね。743は安く買えればいいんだろうけど…。

でも、やっぱり200万じゃ買えないよ。
城南の人気地区が200万で買えたら、城東・城北はホントにスラム街になっちゃうんじゃない？

ははは

スラム街になるかもなー

でもさ、不動産の価格どんどん落ちるよ

747の言うようなケースって今までもあったんだよね
牛久って知ってる？？？

バブルの時にはそんなところに家を建てちゃう人が
ごまんといたんだよ

今は失われた世代と呼ばれているけどｗ

まあ200以下もこの分だとありえるよ

俺は港区白金で250〜300が底値だと考えているけどな

最近販売されている駅前タワーの平均坪単価

パークハウスワンズタワー（東村山市野口町北）　200万強
ブランズタワー南千住（荒川区南千住）　250万
The Kashiwa Tower（柏市柏）　230万
ベリスタタワー東戸塚（横浜市戸塚区）　280万
プラウドタワー練馬（練馬区中村北）　300万
プラウドタワー亀戸（江東区大島）　260万

二子玉川ライズ（世田谷区玉川）　予定価格　250万


すべて網羅出来ている訳ではないが、昨今の都心ではないタワマンの販売坪単価。
一部苦戦しているものの、概ね販売は好調に推移している模様。
ということで、このスレでの結論は

練馬＞＞戸塚＞＞亀戸＞南千住≒二子玉川＞＞柏＞東村山

ということで、南千住と柏の間、東京都と千葉県の県境と同じくらいってことになったのね。
つまり、東京都と千葉県の県境≒東京都と神奈川県の県境。なるほどねー、ぷっ。

このスレ、何も知らないプロ集団も多いけど、何も知らないネガキャン集団も多いってことだね。
市況市況っていうけど、首都圏を広く見渡せば、大体250万がありえない価格だってことは分かりそうなもんだけどね。

時間軸を見てないで言っても意味なし